El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.


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Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas  nuevas promociones  saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.


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Increasing stock of properties for sale in Benahavis does not help.

The numbers on the market seem to be stable and growing except by one, the stock of properties for sale. Every quarter I do an estimation, since data is not officially available, that does not give an exact number but, at least, provides the tendency.



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Looking closely to the data of Benahavis, it can be observed the same tendency that I have been commenting in my latest newsletters, that is a continuous increase in the number of properties for sale. That increase is observable not only for villas that has had that same tendency in the last five years but also, and that has changed last year, in the number of apartments. We all have seen new developments of apartments coming out to the market on a market that is not able to absorb the existing inventory. Therefore, the slight increase in the number of sales is not able to absorb the increasing inventory and that affects directly the prices. More competition means that only properties priced competitively will be sold. On the other hand, and if we look to Marbella, it can be noticed a decrease in the number of apartments below 250.000 € and a stable inventory for more expensive apartments and villas. The situation is good for those selling properties below the 250.000 € range but still complicated for those selling properties on top of that value. In this case, the increase in sales is maintaining the inventory stable but with an oversupply of properties that still situates us on a buyer’s market.  Maybe not on prime locations but in general.


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How was the first semester in the Real Estate Market?

I have gathered the information on sales, not only second hand but also newly built, recently published by the Ministry of Housing, to try to analyze how the real estate market is doing in Marbella and Benahavis. In general I have to say that the market is getting better with some concerns.


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Starting with Marbella, the number of transactions keeps on going up and 2018 has had the best first semester in sales of the last five years. I thought we were going to see more transactions of new properties but they are still at a low 3%. During the “good” years that percentage was higher but, right now, most of the new complexes are being developed in municipalities close to Marbella.

On the other hand in Benahavis, the situation is better than last year when we saw a slow first semester but the market is still below the first semester of 2014 and 2016, just before the Brexit vote. I thought the year was going to be better due to the strong start in the first quarter (the best in the last five years) but later on in the second quarter the market slowed down strangely. Something we felt and has now been confirmed by the numbers. On new properties, the percentage of sales in Benahavis is higher than in Marbella reaching a 15% of the transactions probably due to the finishing of the developments started two years ago that are been registered this year.



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¿Cómo fue el primer semestre en el Mercado Inmobiliario?

He recopilado información sobre  las ventas, no solo de segunda mano sino también de nueva construcción, publicada por el Ministerio de Vivienda, para tratar de analizar el desarrollo del mercado inmobiliario en Marbella y Benahavis. En general, debo decir que el mercado está mejorando con algunas salvedades.


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Empezando por Marbella, el número de transacciones sigue aumentando y 2018 ha tenido el mejor primer semestre en ventas de los últimos cinco años. Pensé que íbamos a ver más transacciones de  propiedades nuevas, pero aún están al 3%. Durante los años "buenos", ese porcentaje fue mayor, pero en este momento, la mayoría de los nuevos complejos se están desarrollando en municipios cercanos a Marbella.

Por otro lado, en Benahavis, la situación es mejor que la del año pasado cuando vimos un lento primer semestre, pero el mercado aún está por debajo del primer semestre de 2014 y 2016, justo antes de la votación del Brexit. El año prometia que iba a ser mejor debido al fuerte comienzo en el primer trimestre (el mejor en los últimos cinco años), pero más tarde en el segundo trimestre el mercado se desaceleró de manera extraña. En propiedades nuevas, el porcentaje de ventas en Benahavis es más alto que en Marbella, alcanzando un 15% de las transacciones, probablemente debido a la finalización de los desarrollos iniciados hace dos años que se han registrado este año.


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Secrets to photograph your property for sale

I’d like to give you 3 useful hints, which will help you to prepare your home for the sale.

When you decide to sell your property, you need to consider different aspects, that can have a big impact. The most important ones are: the condition of the property, the price and the marketing.  
It happens very often, that in the internet we find pictures, which not only don’t look attractive but even have the opposite effect and make the potential customer avoid it.  

Follow these 3 steps, which will help you to improve a lot the presentation of your property:

  1. Despersonalize your home. This means that you should take away elements, which could disctract the potential buyer from having a full and free view of the living space. These are for example photographs, decorative objects with personal significance, reli-gious objects and so on. Sometimes we think, that decoration will turn the rooms more attractive but this is proven to be wrong. Anyway, if you are liv-ing in the property for sale , of course you cannot remove everything but we simply recommend you to follow the rule “less is more”.  
  2. Tidy up your home as if it was a show flat. It’s very important, that your home looks almost like a show property. Even if you are living there, you have to behave as if you were not. You should be aware, that the house won’t belong to you anymore and you should always present it as if it was an empty show property. This will help you to achieve the best results.  
  3. Take the pictures from corners, in order to have a wider angle. You’ll always achieve a wider range and higher luminosity from the corners of all spaces. In the example of the picture you can see on the right, we posi-tioned ourselves in the left corner of the terrace because on the left side there were some abandoned buildings.  In this way we managed to leave out the less attractive elements in order to optimize the presentation of the property.

Following these 3 simple rules for sure you’ll improve a lot the presentation of your property and to attract more potential buyers. 

Always remember that there’s no second chance for a first impression.

Know more about Charly Simon:

Charly Simon Photo is a professional photography agency in Marbella, special-ized in Real Estate photography. The team consists of professionals, who are in continuous training and use the latest technology tools available.  

Their philosophy is:  
“Selling emotion, creating in the client’s mind the desired image.“











The issue of the stock of properties for sale in Benahavís

Although this information is not official as the Ministry does not publish it, I do  consider it as extremely important because it complements the data on the number of transactions and the index price. 

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To estimate the inventory, I used different por-tals and multiple listing tools that would not give me the exact number of properties for sale but at least the tendency. Going first to the chart of Benahavís, it is easy to see that the inventory, especially the one of villas, keeps going up, which does not help sellers trying to sell their properties. For apartments, the inventory re-mained stable until 2016 but has started to go up again since then. For villas, it keeps going up and has doubled the number of properties for sale since 2013. On the other hand in Marbella, we are starting to see decreases in the inventory and that, with time, will push prices up and drive the change from a buyer’s market to a seller’s market. That reduction in the stock of apartments for sale is mainly on properties below 250.000 €, while the number of properties for sale on top of that 250.000 € has remained equal for the last year. The increasing inventory is not a positive signal of a good market and we can see two different scenarios for Marbella and Benahavis. 

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Secretos de un fotógrafo profesional para vender tu casa

A la hora de poner una casa en venta, hay que tener en cuenta diversos factores. Entre esos factores se en-cuentran por supuesto el estado de la casa, el precio y el marketing de la propiedad. Nos encontramos a me-nudo con imágenes en portales de internet, que no solo no hacen que las propiedades sean atractivas, sino que consiguen el efecto contrario, ahuyentar al cliente potencial.  

  1. Despersonalizar la casa. En este caso nos ocuparemos de quitar todos los elementos que puedan distraer de ver el espacio completo. Estos es fotos personales, elementos decorativos con valor sentimental, elementos religiosos, etc. Se trata de que el potencial cliente pueda ver el espacio completo sin ninguna distracción. Muchas veces creemos, de forma errónea, que cuantos más adornos pongamos en la casa, más bonita va a quedar. En el caso de vivir en ella es posible, pero recordamos en este caso, que la casa la estamos poniendo a la venta. Siempre menos, es más.

  2. Ordenar la casa intentando conseguir la sensación de piso piloto. Es importante ordenar la casa como si fuera un piso piloto. Aunque vivamos en ella, tenemos que hacernos a la idea de que la casa esta en venta y no vamos a estar ahí mucho tiempo más. Por lo tanto, ordena la casa y preparala como a ti te gustaría encontrar una casa piloto.

  3. Busca ángulos de esquina para los espacios. Siempre se consigue más amplitud y luminosidad desde las esquinas de los espacios. En este caso concreto buscamos la esquina correcta, ya que en la otra esquina podemos ver unos edificio abandonados; eso no es necesario que lo vea el cliente en su primera impresión sobre la casa.

    Con estos tres pequeños consejos, seguro que vais a destacar mucho más a la hora de presentar vuestras fotografías a los posibles clientes. Y recuerda, “no hay una segunda oportunidad para una primera impresión”. 

Descubre más sobre Charly Simon:

Charly Simon Photo es una agencia fotográfica profesional de Marbella, especia-lizada en imagines para el sector inmobiliario. El equipo está formado por pro-fesionales que  siguen formándose y utilizan las últimas herramientas tecnológi-cas del sector.  

Su misión es: 
“Vender emoción, crear en la mente del cliente la imagen deseada.”











El problema del inventario de propiedades en venta en Benahavís

Aunque esta información no es oficial, ya que el Ministerio de Vivienda no la publi-ca, creo que es extremadamente importante porque complementa los datos del nú-mero de transacciones y el índice de precios. 

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Para calcular el stock, me he basado en diferentes portales y múltiples herramientas que no me van a dar un número exacto de propiedades en venta pero al menos sí una tendencia. En el gráfico de Benahavís está claro que el stock, especialmente el de las villas, sigue subiendo, lo que no ayuda a aquellos propietarios queriendo vender. En los apartamentos, el stock se mantuvo hasta 2016 pero empezó a subir de nuevo desde entonces. El número de villas en venta sigue subiendo y se ha duplicado el número desde 2013. Por otro lado, estamos empezando a ver una reducción de stock en Marbella y esto debería incrementar los pre-cios y producir un cambio de un mercado de compradores a un mercado de vendedores. Esta bajada en el stock afecta principalmente a aparta-mentos por debajo de los 250.000 €, mientras que el número de propiedades en venta a partir de 250.000 € no ha variado durante el año pasado. El stock creciente no es una señal positiva de un buen mercado y podemos ver dos escenarios muy diferentes en Marbella y Benahavís.  

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Recycle your furniture and create something unique

What I do is a so-called “sustainable decoration” and it’s not some sort of utopia but the trend is ever growing nowadays. In my opinion creating or improving a place with recycled objects is totally applicable, without worsening or deteriorating the style and look of your home. Each piece of furniture has its own history, which leads to its essence. Through many years of usage your grandmother’s armchair, that was just there for ages, can tell us episodes of life… but sometimes we live too much in a hurry to appreciate this kind of heritage. Therefore, we just prefer buying new things instead of giving value to old ones.


Nevertheless we can update our home and adapt what we already have to a modern look personalizing it until it becomes unique. This is how you can be the designer of your own furniture! How many times did we decide to buy something new, even though in the hidden corners of our house there were indeed objects that could be recycled? When you get more awareness of designing (or re-designing), the seed of transformation is already growing inside your mind and suddenly you start to see the new potential you can give to old things using different techniques of renovation and decorative painting.


The program of the workshops I organize fit any adult person without previous experiences, who wants to learn different decorative techniques, which can be used for the recycling of furniture and objects. In my studio the students can use a large number of tools and materials to carry out the exercises, furthermore they can bring and recycle their furniture with my help and assistance. My classes usually start with a small initiation to the world of do-it-yourself, an explanation of chalk and milk drawings and how to create stylish effects like stripping, washing, stenciling and so on, waxing and varnishing just as getting a basic knowledge of colors.


The exercises used for developing and increasing creativity are resources for innovative thinking, creating something new and finding new solutions. In the workshop, these exercises are carried out first on wooden panels so that the students can test the techniques on a material, which is similar to their furniture. We use a palette of 43 different colors, so that the students get used to working with a big variety of shades losing the fear of using colors and learning how to create different finishes. They can also make trials and change the design as often as they want. I’m really impressed by the enthusiasm and affection, my students show towards every new exercise and the huge satisfaction they feel when seeing their results.


The more workshops I organize, the more positive things I see in this activity: one is the growing need of renewing, updating, decorating at a low cost, respecting the environment. Another one is creative thinking, which brings about a lot of benefits, no matter if they are mental, emotional or sentimental: when students bring objects of their families, which they want to renew, their whole sensitivity is involved in this emotional process of creating a new design. 


To learn something new is a privilege and creativity is contagious, it donates us positivity. On the other hand we also have to mention that in a society based on the concepts of “fast & rush”, a creative activity helps us to improve our social and mental life.


Anne Charrière

El Taller de Anne - Benahavís





El Número de Ventas esta aumentando en Benahavis y Marbella.

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información del número de transacciones por población para el primer trimestre de 2018 con buenas noticias para Marbella y Benahavis. En ambos municipios, el número de ventas aumentó en comparación con el mismo trimestre de 2017 . Estos números, como se comentó recientemente, incluyen solo las transacciones  registradas, pero no incluyen las ventas sobre plano aún no están registradas, por lo que deberían ser algo mejores. Yendo a cada municipio, podemos decir que en Benahavis las cosas están mejorando un poco. Si miramos los últimos 12 meses, seguimos viendo una reducción del 14% en el numero de transacciones, pero ese número ahora se está recuperando.

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Por otra parte, en Marbella, las transacciones suben de manera más consistente con un aumento del 9.1% en los últimos 12 meses. De hecho, podemos apreciar que este incremento en el número de ventas  está atrayendo de nuevo nuevos proyectos alrededor de Marbella y Benahavis., y aún más en Estepona. Pienso que eso es bueno  porque reactiva la economía local, pero espero que esta vez  lo hagamos de una manera más controlada para evitar los errores que vimos en el periodo de auge anterior hace  ya unos quince años

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The Number of Sales is recovering in Benahavis and Marbella

The Ministry of Housing published recently the information of the number of transactions per council for the first quarter of 2018 with good news for Marbella and Benahavis. In both municipalities the number of sales increased when compared with the same quarter of 2017. These numbers, as commented lately, include only registered transactions but do not include the off-plan sales still not registered so they should be somewhat better. Going to each council, we may say that in Benahavis things are getting slightly better. If we look at the last 12 months, we are still seeing a reduction of 14% in the number of transactions but that number is now recovering. On the other side in Marbella, transactions are going up on a more consistent basis with an increase of 9,1% in the last 12 months.

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In fact, we can appreciate that this improvements on the number of sales are bringing again a number of developers that are starting new projects all around Marbella and Benahavis and even more in Estepona. I think that is always good because it should reactivate the local economy, but I hope that this time we do it in a more controlled way, to avoid the mistakes we saw during the previous boom period already fifteen  years ago.


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¿Qué debo hacer para vender mi propiedad? — 4. Preparar el material de marketing - fotos

Ahora que has decidido vender y que la propiedad está lista, el próximo paso es preparar el material de marketing para su distribución. Dos grandes factores diferenciadores: fotos y descripción. Una propiedad con fotos que no le hacen justicia y una descripción pobre no atraerá a los potenciales compradores. En este artículo comentaré sólo la fotografía con los ejemplos que se muestran más abajo.


Una foto debe captar lo mejor de tu propiedad. No hagas fotos con móviles o tablets. Las fotos deben mostrar sobre todo la amplitud y la luminosidad de la propiedad. Muestra únicamente lo que es importante: una foto de un trastero desordenado no le aporta ningún valor a tu propiedad. Si quieres que los potenciales compradores sepan que tienes un trastero, añádelo en la descripción pero no muestres una foto insulsa. Mi recomendación principal: si no eres un fotógrafo profesional, contrata uno. Vale la pena pagarlo por la mayor atracción que generan las fotos de un profesional. En cualquier caso, hay dos cuestiones importantes que debes considerar:


1.– Muestra la luminosidad. No es algo sencillo en las propiedades con mucha luz. Si quieres que la foto muestre la luminosidad del interior, las ventanas se quedarán quemadas. Por otro lado, si quieres mostrar el exterior, el interior se quedará oscuro.  Hay trucos para modificar las fotos y evitar estos efectos utilizando programas de edición pero no son sencillos de utilizar. Otra opción es hacer la foto muy temprano o bien entrada la tarde cuando no haya tanta luz exterior. El uso del flash tampoco ayuda porque crea reflejos y sombras no deseadas.

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2.– Muestra la amplitud. Aunque no sea la foto más bonita de tu habitación, una foto hecha desde un rincón hará que parezca más grande y espaciosa. Se recomienda el uso de lentes de gran angular si se sabe bien cómo utilizarlas. Estas lentes tienden a distorsionar las fotos y en muchas ocasiones hay que retocarlas para corregir estos errores. Además, para que no aparezca mucho techo, las fotos deben tomarse a la altura del pecho y no de los ojos.

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What should I do to sell my property? — 4. Prepare the marketing material - photos

Now that you have decided to sell and that the property has been prepared for that, the next step is to prepare the marketing material for its distribution. Two major differentiating factors: photos and description. A property with a set of photos that do not fully represent the property and a poor description will not attract potential buyers. In this article and due to the examples I am showing, I will refer only to the photography.


A photo should get the most of your property. Don’t do photos with mobile phones or tablets. Photos should mainly show the ampleness of the property and the light. Show only what is relevant: a photo of an uncluttered storage does not add any value to a property. If you want potential buyers to know that you have an storage, mention it in the description but do not show a poor photo of it. My main recommendation: if you are not a professional, hire one. It is worth what you pay for the attraction professional photos generate. In any case, there are some important points to consider:


1.- Show the light. This is not easy on bright properties. If you want the photo to show the brightness of the interior, the windows will look burnt. On the other side, if you want to show the exterior, the interior will look dark. There are tricks to touch the photos to avoid this effect using software to edit photos but it is not basic editing. Other option is to take the photo early in the morning or late in the evening when there is not a lot of exterior brightness. The use of flash does not help either because it creates unwanted reflects and shadows.

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2.- Show the ampleness. Although it may not be the nicest photo of a room, the photos taken from corners show more space and the rooms look bigger. The use of wide angular lens are recommended if you know how to use them. These lens tend to distort the photos and in many cases these photos should be “touched” to correct these distortions. Additionally and in order not to show too much ceiling, the photos should be taken at chest height not at eyes height.

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¿Qué precio tienen las propiedades que se están vendiendo?

Jugando con las cifras podemos tener una perspectiva de lo que se está vendiendo en nuestro Mercado local. Aunque el Ministerio no publica la distribución de ventas en función del precio en Marbella o Benahavís, podemos hacernos una idea basándonos en la clasificación que nos muestra este gráfico para toda la provincia de Málaga, donde vemos que el precio de la mayoría de las propiedades vendidas, más del 60%, está por debajo de 150.000 €, mientras solo el 1,8% tienen un precio por encima de un millón. La parte negativa es que existen en Marbella y Benahavís ya casi no quedan propiedades por debajo de 150.000 €, como se muestra en el gráfico más abajo.


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La otra cara de la moneda es que, aunque sólo el 1,8% de las ventas son de propiedades de más de 1.000.000 €, más de la mitad de esas propiedades están en Marbella y Benahavís. La buena noticia, especialmente para los titulares de propiedades que están por encima del millón, es que el porcentaje de ventas en este rango duplica el que se había registrado hace cinco años. Todo esto junto con el incremento en el número de transacciones realizadas nos indica que se están vendiendo más propiedades en ese rango. La contrapartida es, de Nuevo, el stock de propiedades en venta. Con estas cifras, de acuerdo con el Ministerio, estimamos que se han vendido unas 110 de las más de 2.000 propiedades que hay en venta en Marbella por encima de un millón. Esto significa que sólo se está vendiendo el 5% de esas propiedades. Incluso si duplicamos la cifra para incluir las ventas de las propiedades sobre plano, no incluidas por los Registros, sigue siendo baja, 10%. Adicionalmente, hay unas 310 villas en construcción que aumentan aún más ese stock excesivo.

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What is the price of the properties being sold?

Let me play with the numbers to give an insight of what is being sold in our local market. Although the Ministry does not publish the distribution of sales as a function of the price for Marbella or Benahavis, we can get an idea by looking at that distribution for the whole province of Malaga that is what it is represented on the graph. We can see that most of the properties sold, on top of 60%, are priced below 150.000 € while only 1,8% of the sales are on prices over 1.000.000 €. The contra of this data is that the product below 150.000 € hardlyexists in Marbella and Benahavis as shown on the pie chart below.

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On the other side of the coin, although only 1,8% of the sales are on properties on top of 1.000.000 €, more than half of those properties are in Marbella and Benahavis. The good news, especially for the owners of properties on top of one million is that the percentage of sales in this range is the double of the one we had five years ago. That combined with the increased number of transactions tells us that more properties are being sold on that range. The contra is again the stock of properties for sale. Using these numbers, we can estimate that, according to the Ministry, the number of sales on top of one million in the area of Marbella is about 110 units on a market with more than 2.000 units for sale on that same range. That means that only 5% of the properties on that range are selling. Even if we double the number to include the sales of off plan properties, not counted yet by the Land Registries, the number is still low, 10%. Additionally, I counted 310 new villas being built to add more stock to the current oversupply.


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¿Qué tengo que hacer para vender mi propiedad? — 3. Como calcular un precio competitivo

El precio de venta es uno de los factores más relevantes al vender una propiedad. Una propiedad sobrevalorada, especialmente en nuestro mundo real donde tenemos toda la información en nuestras manos a través de Internet, nunca se venderá y solo servirá para vender las propiedades de nuestros competidores y una propiedad con precios reducidos reducirá la red que se obtendrá de una venta. Por lo tanto, es crucial tener un precio competitivo al vender una propiedad para maximizar nuestra inversión. Validar una propiedad no es una tarea fácil, ya que no tener cierto conocimiento del mercado puede afectar el resultado de la misma, pero, en cualquier caso, hay algunos pasos que guiarán a un valor más preciso. Estas valoraciones se realizan utilizando propiedades comparables y se denominan Informes Comparativos de Análisis de Mercado. Los pasos serán los siguientes:


1.- Obtener información precisa de la propiedad. Para un apartamento, que incluye metros cuadrados construidos en el interior, metros cuadrados de terrazas, orientación y vistas, especificaciones de calidad, acceso, la inclusión de garaje y almacenamiento, las instalaciones del complejo y el estado y la presentación de la misma. Para villas, también los metros cuadrados de la parcela y el diseño de jardín y piscina.


 2.- Buscar propiedades comparables con características similares a la que se estudia. Los mejores comparables que puede usar son comparables "vendidos" pero esa información no es pública en España, así que, a menos que conozca a un agente experto en un área específica que se está vendiendo principalmente en esa ubicación y conoce los precios vendidos, debe usar "para venta "comparables. Un análisis de mercado comparativo con comparables "a la venta" no será el más preciso, pero dará el precio de venta en el mismo nivel de la competencia. Si se trata de un mercado con un exceso de propiedades en venta, el precio de venta debe ser menor que el obtenido de esta manera, de modo que pueda competir con una ventaja sobre el precio sobre las otras propiedades para ser el primero en vender. Si se trata de un mercado con escasez de propiedades, estar en el mismo nivel de competencia está bien porque todas estas propiedades deberían venderse tarde o temprano.


 3.- Calcule el precio por metro cuadrado de los comparables. Una vez que se han seleccionado las propiedades más similares a la que se está estudiando, el siguiente paso es calcular el precio por metro cuadrado de cada una teniendo en cuenta el tamaño de la terraza y el área interior construida para los apartamentos. Si la propiedad es una villa, se debe descontar el precio para comprar la parcela donde se construyó la villa en esa ubicación antes de calcular el precio por metro cuadrado. El promedio de todos estos precios por metro cuadrado de todas las propiedades dará el precio promedio de los comparables. Si se utilizan propiedades "vendidas", el precio resultante será mucho más preciso.


4.- Estimar el precio de venta de la propiedad. Cuando se habla de apartamentos, el precio por metro cuadrado calculado previamente aplicado al tamaño de la propiedad en estudio dará el valor estimado de la propiedad. En el caso de las villas, el precio de la parcela debe agregarse al valor estimado de la construcción para obtener el valor de la villa.


What should I do to sell my property? — 3. Estimate a competitive market price for the property

The asking price is one of the most relevant factors when selling a property. An overpriced property, specially in our actual world where we have all the information in our hands via internet, will never sell and will only serve to sell our competitors properties and a underpriced property will reduce the net to be obtained from a sell. Therefore, it is crucial to have a competitive price when selling an property to maximize our investment. Valuating a property is not an easy task as not having some knowledge of the market may affect the result of it but, in any case, there are some steps that will guide to a more accurate value. These valuations are done using comparable properties and are called Comparative Market Analysis Reports. The steps will be the following:


1.– Obtain accurate information of the property. For an apartment, that includes interior built square meters, square meters of terraces, orientation and views, quality specifications, access, the inclusion of garage and storage, the facilities of the complex and status and presentation of it. For villas, also the square meters of the plot and the design and maintenance of garden and pool.


2.– Look for comparable properties with similar characteristics as the one being studied. The best comparables you can use are “sold” comparables but that information is not public in Spain so, unless you know an expert agent in a specific area that is selling mostly in that location and knows those sold prices, you have to use “for sale” comparables. A Comparative Market Analysis with “for sale” comparables will not be the most accurate one but will give the asking price to be at the same level of the competition. If it is a market with an excess of properties for sale, the asking price should be lower than the one obtained this way so you can compete with an advantage on price over the other properties to be the first one to sell. If it is a market with a shortage of properties, being at the same level of the competition is fine because all these properties should sell sooner or later.


3.– Calculate the price per square meter of the comparables. Once the properties most similar to the one being studied have been selected, the next step is to calculate the price per square meter of each one taking into account the size of the terrace and the interior built area for apartments. If the property is a villa, the price to buy the plot where the villa is built on in that location should be discounted prior to calculate the price per square meter. The average of all these prices per square meter of all the properties will give the average price of the comparables. If “sold” properties are used, the resulting price will be much more accurate.


4.– Estimate the selling price of the property. When talking about apartments, that price per square meter calculated previously applied to the size of the property being studied will give the estimated value of the property. In the case of villas, the price of the plot has to be added to the estimated value of the construction to get the value of the villa.


¿Cómo estuvo el Mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís?

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente las estadísticas de las transacciones cerradas para el cuarto trimestre de 2017 y con ellas, las del 2017. La información de Benahavis y Marbella es algo diferente y no encaja del todo con las buenas noticias que se pueden leer en la prensa. Si comenzamos con Benahavís, el mercado todavía no está yendo del todo bien. Si observamos el gráfico, podemos ver que 2017 fue peor que 2016 y un 33% peor que 2015, el mejor, hasta ahora, año después del colapso de 2008. Sin embargo, es importante aclarar que esta información proviene de los Registros de la Propiedad y solo cuenta la venta de propiedades de segunda mano. 


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Hay propiedades nuevas que se han vendido sobre plano que solo se contarán cuando las escrituras de venta se firmen después de la finalización y hasta ese momento, no hay información sobre el número de ellas que se están cerrando. Por lo tanto, se desconoce el número total de ventas, y eso puede afectar un comentario general sobre el mercado. Sin embargo, hay dos datos que sí pueden dar una idea del mercado: el primero es que la venta de propiedades de segunda mano bajó un 20% en 2017 y eso afecta a los propietarios que intentan vender sus propiedades de segunda mano y , el segundo, es que en los años de auge anteriores al colapso, el 40% de las ventas fueron transacciones fuera del plan. Por otro lado, y si miramos los números de Marbella, las cosas están mejorando con un aumento en el número de ventas en 2017 en comparación con 2016 y eso sin contar, como se mencionó antes, las ventas de propiedades sobre plano. En general, el mercado está mejorando y soy de la opinión de que continuará esa tendencia, también en Benahavis, donde creo que comenzaremos a ver esas ventas de propiedades fuera del plan reflejadas en las estadísticas oficiales durante este año, si la situación general , económica y política, mantiene la estabilidad real.


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How was the Real Estate Market in Marbella & Benahavis last year?

The Ministry of Housing published recently the statistics of the closed transactions for the fourth quarter of 2017 and therefore, the data for the whole 2017. The information for Benahavis and Marbella are somewhat different and does not fully fit with of all the good news on the press. If we start with Benahavis, the market is still not doing well. Looking at the chart, we can observe that 2017 was worse than 2016 and 33% worse than 2015, the best, up to now, year after the crash of 2008. However, It is important to clarify that this information comes from the Land Registries and only counts the sale of second hand properties.

There are new properties that have been sold off plan that will only be counted when the sale deeds are signed after completion and up to that moment, there is no information on the number of them that are being closed. Therefore, the total number of sales, that means the sum of second hand and new off plan properties, is unknown and that may affect a general comment about the market. However, there are two pieces of information that can give an insight of the market: the first one is that the sale of second hand properties went down 20% in 2017 compared to 2016 and that affects those owners trying to sell their second hand properties and, the second, is that on those boom years prior the crash, 40% of the sales were off plan transactions.

On the other hand, and if we look at the numbers of Marbella, things are getting better with an increase in the number of sales in 2017 compared to 2016 and that is without counting, as mentioned before, the sales of off plan properties. In general, the market is getting better and I am of the opinion that will continue that tendency, also in Benahavis where I think we will start to see those sales of off plan properties reflected on the official statistics during this year, if the general situation, economical and political, maintains the actual stability.

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