What should I do to sell my property? — 4. Prepare the marketing material - photos

Now that you have decided to sell and that the property has been prepared for that, the next step is to prepare the marketing material for its distribution. Two major differentiating factors: photos and description. A property with a set of photos that do not fully represent the property and a poor description will not attract potential buyers. In this article and due to the examples I am showing, I will refer only to the photography.

 

A photo should get the most of your property. Don’t do photos with mobile phones or tablets. Photos should mainly show the ampleness of the property and the light. Show only what is relevant: a photo of an uncluttered storage does not add any value to a property. If you want potential buyers to know that you have an storage, mention it in the description but do not show a poor photo of it. My main recommendation: if you are not a professional, hire one. It is worth what you pay for the attraction professional photos generate. In any case, there are some important points to consider:

 

1.- Show the light. This is not easy on bright properties. If you want the photo to show the brightness of the interior, the windows will look burnt. On the other side, if you want to show the exterior, the interior will look dark. There are tricks to touch the photos to avoid this effect using software to edit photos but it is not basic editing. Other option is to take the photo early in the morning or late in the evening when there is not a lot of exterior brightness. The use of flash does not help either because it creates unwanted reflects and shadows.

fotos 1.JPG

2.- Show the ampleness. Although it may not be the nicest photo of a room, the photos taken from corners show more space and the rooms look bigger. The use of wide angular lens are recommended if you know how to use them. These lens tend to distort the photos and in many cases these photos should be “touched” to correct these distortions. Additionally and in order not to show too much ceiling, the photos should be taken at chest height not at eyes height.

fotos 2.JPG

 

 

¿Qué precio tienen las propiedades que se están vendiendo?

Jugando con las cifras podemos tener una perspectiva de lo que se está vendiendo en nuestro Mercado local. Aunque el Ministerio no publica la distribución de ventas en función del precio en Marbella o Benahavís, podemos hacernos una idea basándonos en la clasificación que nos muestra este gráfico para toda la provincia de Málaga, donde vemos que el precio de la mayoría de las propiedades vendidas, más del 60%, está por debajo de 150.000 €, mientras solo el 1,8% tienen un precio por encima de un millón. La parte negativa es que existen en Marbella y Benahavís ya casi no quedan propiedades por debajo de 150.000 €, como se muestra en el gráfico más abajo.

 

Captura Distribucion según precio de venta ES.JPG

La otra cara de la moneda es que, aunque sólo el 1,8% de las ventas son de propiedades de más de 1.000.000 €, más de la mitad de esas propiedades están en Marbella y Benahavís. La buena noticia, especialmente para los titulares de propiedades que están por encima del millón, es que el porcentaje de ventas en este rango duplica el que se había registrado hace cinco años. Todo esto junto con el incremento en el número de transacciones realizadas nos indica que se están vendiendo más propiedades en ese rango. La contrapartida es, de Nuevo, el stock de propiedades en venta. Con estas cifras, de acuerdo con el Ministerio, estimamos que se han vendido unas 110 de las más de 2.000 propiedades que hay en venta en Marbella por encima de un millón. Esto significa que sólo se está vendiendo el 5% de esas propiedades. Incluso si duplicamos la cifra para incluir las ventas de las propiedades sobre plano, no incluidas por los Registros, sigue siendo baja, 10%. Adicionalmente, hay unas 310 villas en construcción que aumentan aún más ese stock excesivo.

Captura graficos ES.png

What is the price of the properties being sold?

Let me play with the numbers to give an insight of what is being sold in our local market. Although the Ministry does not publish the distribution of sales as a function of the price for Marbella or Benahavis, we can get an idea by looking at that distribution for the whole province of Malaga that is what it is represented on the graph. We can see that most of the properties sold, on top of 60%, are priced below 150.000 € while only 1,8% of the sales are on prices over 1.000.000 €. The contra of this data is that the product below 150.000 € hardlyexists in Marbella and Benahavis as shown on the pie chart below.

Distribucion según precio de venta EN.JPG

On the other side of the coin, although only 1,8% of the sales are on properties on top of 1.000.000 €, more than half of those properties are in Marbella and Benahavis. The good news, especially for the owners of properties on top of one million is that the percentage of sales in this range is the double of the one we had five years ago. That combined with the increased number of transactions tells us that more properties are being sold on that range. The contra is again the stock of properties for sale. Using these numbers, we can estimate that, according to the Ministry, the number of sales on top of one million in the area of Marbella is about 110 units on a market with more than 2.000 units for sale on that same range. That means that only 5% of the properties on that range are selling. Even if we double the number to include the sales of off plan properties, not counted yet by the Land Registries, the number is still low, 10%. Additionally, I counted 310 new villas being built to add more stock to the current oversupply.

 

Captura graficos EN.JPG

¿Qué tengo que hacer para vender mi propiedad? — 3. Como calcular un precio competitivo

El precio de venta es uno de los factores más relevantes al vender una propiedad. Una propiedad sobrevalorada, especialmente en nuestro mundo real donde tenemos toda la información en nuestras manos a través de Internet, nunca se venderá y solo servirá para vender las propiedades de nuestros competidores y una propiedad con precios reducidos reducirá la red que se obtendrá de una venta. Por lo tanto, es crucial tener un precio competitivo al vender una propiedad para maximizar nuestra inversión. Validar una propiedad no es una tarea fácil, ya que no tener cierto conocimiento del mercado puede afectar el resultado de la misma, pero, en cualquier caso, hay algunos pasos que guiarán a un valor más preciso. Estas valoraciones se realizan utilizando propiedades comparables y se denominan Informes Comparativos de Análisis de Mercado. Los pasos serán los siguientes:

 

1.- Obtener información precisa de la propiedad. Para un apartamento, que incluye metros cuadrados construidos en el interior, metros cuadrados de terrazas, orientación y vistas, especificaciones de calidad, acceso, la inclusión de garaje y almacenamiento, las instalaciones del complejo y el estado y la presentación de la misma. Para villas, también los metros cuadrados de la parcela y el diseño de jardín y piscina.

 

 2.- Buscar propiedades comparables con características similares a la que se estudia. Los mejores comparables que puede usar son comparables "vendidos" pero esa información no es pública en España, así que, a menos que conozca a un agente experto en un área específica que se está vendiendo principalmente en esa ubicación y conoce los precios vendidos, debe usar "para venta "comparables. Un análisis de mercado comparativo con comparables "a la venta" no será el más preciso, pero dará el precio de venta en el mismo nivel de la competencia. Si se trata de un mercado con un exceso de propiedades en venta, el precio de venta debe ser menor que el obtenido de esta manera, de modo que pueda competir con una ventaja sobre el precio sobre las otras propiedades para ser el primero en vender. Si se trata de un mercado con escasez de propiedades, estar en el mismo nivel de competencia está bien porque todas estas propiedades deberían venderse tarde o temprano.

 

 3.- Calcule el precio por metro cuadrado de los comparables. Una vez que se han seleccionado las propiedades más similares a la que se está estudiando, el siguiente paso es calcular el precio por metro cuadrado de cada una teniendo en cuenta el tamaño de la terraza y el área interior construida para los apartamentos. Si la propiedad es una villa, se debe descontar el precio para comprar la parcela donde se construyó la villa en esa ubicación antes de calcular el precio por metro cuadrado. El promedio de todos estos precios por metro cuadrado de todas las propiedades dará el precio promedio de los comparables. Si se utilizan propiedades "vendidas", el precio resultante será mucho más preciso.

 

4.- Estimar el precio de venta de la propiedad. Cuando se habla de apartamentos, el precio por metro cuadrado calculado previamente aplicado al tamaño de la propiedad en estudio dará el valor estimado de la propiedad. En el caso de las villas, el precio de la parcela debe agregarse al valor estimado de la construcción para obtener el valor de la villa.

 

What should I do to sell my property? — 3. Estimate a competitive market price for the property

The asking price is one of the most relevant factors when selling a property. An overpriced property, specially in our actual world where we have all the information in our hands via internet, will never sell and will only serve to sell our competitors properties and a underpriced property will reduce the net to be obtained from a sell. Therefore, it is crucial to have a competitive price when selling an property to maximize our investment. Valuating a property is not an easy task as not having some knowledge of the market may affect the result of it but, in any case, there are some steps that will guide to a more accurate value. These valuations are done using comparable properties and are called Comparative Market Analysis Reports. The steps will be the following:

 

1.– Obtain accurate information of the property. For an apartment, that includes interior built square meters, square meters of terraces, orientation and views, quality specifications, access, the inclusion of garage and storage, the facilities of the complex and status and presentation of it. For villas, also the square meters of the plot and the design and maintenance of garden and pool.

 

2.– Look for comparable properties with similar characteristics as the one being studied. The best comparables you can use are “sold” comparables but that information is not public in Spain so, unless you know an expert agent in a specific area that is selling mostly in that location and knows those sold prices, you have to use “for sale” comparables. A Comparative Market Analysis with “for sale” comparables will not be the most accurate one but will give the asking price to be at the same level of the competition. If it is a market with an excess of properties for sale, the asking price should be lower than the one obtained this way so you can compete with an advantage on price over the other properties to be the first one to sell. If it is a market with a shortage of properties, being at the same level of the competition is fine because all these properties should sell sooner or later.

 

3.– Calculate the price per square meter of the comparables. Once the properties most similar to the one being studied have been selected, the next step is to calculate the price per square meter of each one taking into account the size of the terrace and the interior built area for apartments. If the property is a villa, the price to buy the plot where the villa is built on in that location should be discounted prior to calculate the price per square meter. The average of all these prices per square meter of all the properties will give the average price of the comparables. If “sold” properties are used, the resulting price will be much more accurate.

 

4.– Estimate the selling price of the property. When talking about apartments, that price per square meter calculated previously applied to the size of the property being studied will give the estimated value of the property. In the case of villas, the price of the plot has to be added to the estimated value of the construction to get the value of the villa.

 

¿Cómo estuvo el Mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís?

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente las estadísticas de las transacciones cerradas para el cuarto trimestre de 2017 y con ellas, las del 2017. La información de Benahavis y Marbella es algo diferente y no encaja del todo con las buenas noticias que se pueden leer en la prensa. Si comenzamos con Benahavís, el mercado todavía no está yendo del todo bien. Si observamos el gráfico, podemos ver que 2017 fue peor que 2016 y un 33% peor que 2015, el mejor, hasta ahora, año después del colapso de 2008. Sin embargo, es importante aclarar que esta información proviene de los Registros de la Propiedad y solo cuenta la venta de propiedades de segunda mano. 

 

Grafico Benahavis ES .JPG

Hay propiedades nuevas que se han vendido sobre plano que solo se contarán cuando las escrituras de venta se firmen después de la finalización y hasta ese momento, no hay información sobre el número de ellas que se están cerrando. Por lo tanto, se desconoce el número total de ventas, y eso puede afectar un comentario general sobre el mercado. Sin embargo, hay dos datos que sí pueden dar una idea del mercado: el primero es que la venta de propiedades de segunda mano bajó un 20% en 2017 y eso afecta a los propietarios que intentan vender sus propiedades de segunda mano y , el segundo, es que en los años de auge anteriores al colapso, el 40% de las ventas fueron transacciones fuera del plan. Por otro lado, y si miramos los números de Marbella, las cosas están mejorando con un aumento en el número de ventas en 2017 en comparación con 2016 y eso sin contar, como se mencionó antes, las ventas de propiedades sobre plano. En general, el mercado está mejorando y soy de la opinión de que continuará esa tendencia, también en Benahavis, donde creo que comenzaremos a ver esas ventas de propiedades fuera del plan reflejadas en las estadísticas oficiales durante este año, si la situación general , económica y política, mantiene la estabilidad real.

 

Grafico Marbella ES.JPG

How was the Real Estate Market in Marbella & Benahavis last year?

The Ministry of Housing published recently the statistics of the closed transactions for the fourth quarter of 2017 and therefore, the data for the whole 2017. The information for Benahavis and Marbella are somewhat different and does not fully fit with of all the good news on the press. If we start with Benahavis, the market is still not doing well. Looking at the chart, we can observe that 2017 was worse than 2016 and 33% worse than 2015, the best, up to now, year after the crash of 2008. However, It is important to clarify that this information comes from the Land Registries and only counts the sale of second hand properties.

There are new properties that have been sold off plan that will only be counted when the sale deeds are signed after completion and up to that moment, there is no information on the number of them that are being closed. Therefore, the total number of sales, that means the sum of second hand and new off plan properties, is unknown and that may affect a general comment about the market. However, there are two pieces of information that can give an insight of the market: the first one is that the sale of second hand properties went down 20% in 2017 compared to 2016 and that affects those owners trying to sell their second hand properties and, the second, is that on those boom years prior the crash, 40% of the sales were off plan transactions.

On the other hand, and if we look at the numbers of Marbella, things are getting better with an increase in the number of sales in 2017 compared to 2016 and that is without counting, as mentioned before, the sales of off plan properties. In general, the market is getting better and I am of the opinion that will continue that tendency, also in Benahavis where I think we will start to see those sales of off plan properties reflected on the official statistics during this year, if the general situation, economical and political, maintains the actual stability.

Grafico Benahavis 2.JPG

Vendiendo una propiedad de más de un millón en Marbella

La pregunta es: ¿cómo se están vendiendo las propiedades de más de un millón en Marbella? La respuesta se puede ver en el cuadro adjunto obtenido de las estadísticas del Ministerio de Fomento. Del total de ventas en la provincia de Málaga, solo el 0,6% son propiedades superiores a un millón. La mayoría de las ventas, 62,9%, se encuentran en el rango inferior que es de hasta 150,000 €. ¿Cómo se convierten estos datos al mercado de Marbella? Aunque puede ser un enfoque simple, solo con tomar las propiedades en venta de Idealista, se puede comprobar que el 60,3% de las propiedades en la provincia de Málaga se encuentran en Marbella.

Viviendas vendidas.png

El porcentaje aumenta a medida que el precio aumenta desde aproximadamente el 50% para propiedades entre un millón y un millón y medio hasta casi el 70% para las superiores a 10 millones. Usar ese porcentaje significa que solo 124 propiedades de más de un millón se venden cada año en Marbella. Yendo más lejos y considerando, y esta es una estimación aproximada, que el 60% de las propiedades en el mercado están en Idealista, la conclusión es que solo el 5% de las propiedades de más de un millón se venden en Marbella. El parámetro desconocido en España y la Costa del Sol es el inventario de propiedades en venta pero, en cualquier caso, 10 u 11 ventas al mes en 2.372 propiedades en venta muestra que todavía es extremadamente difícil vender estas propiedades. La parte positiva de esto es que este 5% de las propiedades vendidas fue solo el 2% hace tres años, por lo que mejoró.

 

Tabla precios vendido (Small).jpg

 

 

 

How was the Real Estate Market in Marbella & Benahavis last year?

The Ministry of Housing published recently the statistics of the closed transactions for the fourth quarter of 2017 and therefore, the data for the whole 2017. The information for Benahavis and Marbella are somewhat different and does not fully fit with of all the good news on the press. If we start with Benahavis, the market is still not doing well. Looking at the chart, we can observe that 2017 was worse than 2016 and 33% worse than 2015, the best, up to now, year after the crash of 2008. However, It is important to clarify that this information comes from the Land Registries andonly counts the sale of second hand properties.

 

Grafico Benahavis.JPG

There are new properties that have been sold off plan that will only be counted when the sale deeds are signed after completion and up to that moment, there is no information on the number of them that are being closed. Therefore, the total number of sales, that means the sum of second hand and new off plan properties, is unknown and that may affect a general comment about the market. However, there are two pieces of information that can give an insight of the market: the first one is that the sale of second hand properties went down 20% in 2017 compared to 2016 and that affects those owners trying to sell their second hand properties and, the second, is that on those boom years prior the crash, 40% of the sales were off plan transactions.

On the other hand, and if we look at the numbers of Marbella, things are getting better with an increase in the number of sales in 2017 compared to 2016 and that is without counting, as mentioned before, the sales of off plan properties. In general, the market is getting better and I am of the opinion that will continue that tendency, also in Benahavis where I think we will start to see those sales of off plan properties reflected on the official statistics during this year, if the general situation, economical and political, maintains the actual stability.

 

Grafico Benahavis 2.JPG

 

 

 

Se desacelera la venta de propiedades en Benahavis

En línea con lo que escribí en mi último newsletter sobre la reducción en el número de ventas en Benahavís durante el último año y añadiendo el hecho de que el inventario estimado de propiedades en venta sigue subiendo, es más difícil vender ahora una propiedad de segunda mano que hace un año. Este efecto se ilustra en el gráfico inferior donde, en rojo y para Benahavís, se muestra un aumento en el número de meses para vender el inventario completo desde el final de 2015. Al principio era solo el aumento del inventario de propiedades en venta porque los propietarios estaban poniendo sus propiedades en el mercado después de los largos años de la crisis pero, ahora, es una combinación de una disminución en el número de transacciones y un aumento del stock de propiedades en venta. Por tanto, es más complicado para un vendedor vender ahora que hace dos años y eso hace que tener un precio de venta muy competitivo sea más crítico que antes.

Months to sell complete housing inventory 2T 2017 - Alfonso Lacruz - Real Estate Market Marbella & Benahavis

Por otra parte y hablando de Marbella, la situación es completamente diferente. Hay un aumento en el número de transacciones cerradas, de un 15,7% respecto al mismo trimestre del año pasado, y un inventario estable que hace que vender ahora sea más fácil que hace un año. La línea gris en el gráfico muestra exactamente eso. La fecha en que se voto el Brexit marca un punto de inflexión para la tendencia a partir de la cual la misma mejora para Marbella y empeora para Benahavís. En mi opinión, al tener una economía que en general va yendo a mejor, principios de acuerdo en la negociación del Brexit y, al menos ahora mismo, una situación política más estable, el mercado inmobiliario en la Costa del Sol confirmará su tendencia la alza y espero que sea por unos pocos años después de la larga crisis que hemos sufrido. Hablando con gente en el sector me confirman esta misma sensación de que el mercado esta, en general, aun lento pero con síntomas de mejoría.

 

It takes longer to sell a property in Benahavis

In line with what I wrote in my latest newsletter about the reduction in the number of sales in Benahavis in the last year and adding the fact that the estimated inventory keeps on going up, it is more difficult to sell a second hand property in Benahavis now than one year ago. That effect is illustrated on the graph below where, in red, the tendency of Benahavis is shown with increases in the numbers of months to sell the complete inventory since the end of 2015. At the beginning it was just an increase in inventory because owners decided to sell after the long crisis of the real estate market but right now is a combination of less transactions and more inventory. Therefore, it is more complicated for a seller to sell now than two years ago and that makes a competitive asking price more critical than before.

Months to sell complete housing inventory 2T 2017 - Alfonso Lacruz - Real Estate Market Marbella & Benahavis

On the other hand and talking about Marbella, the situation is completely different. We have increases in the number of transactions, 15,7% when compared with the same quarter of last year, and an stable inventory that makes that selling is easier than one year ago. The grey line in the chart shows exactly that. Benahavis and Marbella were showing the same tendency up to mid 2016 but, since then, the situation in Marbella is improving but not that of Benahavis. The Brexit vote marked an inflexion point for the tendency going for better in Marbella and for worse in Benahavis. In my opinion, as the general economy is going for better, the negotiations for the Brexit are showing points of agreement and, at least right now, the political situation is more stable, the real estate market at the Costa del Sol will confirm its improving tendency and I hope that for a number of years after the long crisis we have suffered. Furthermore, when talking to people in this real estate business of the Costa del Sol, a number of them confirmed that sense that the market is still slow but with signs of recovery.

¿Qué debo hacer para vender mi propiedad? - 1. Decidir si vale la pena vender.

Siguiendo el artículo en mi newsletter anterior con los pasos para vender una propiedad en la Costa del Sol, el primer punto era “Decidir si vale la pena venderla o no” y sobre ello trata este artículo.

Para poder decidir si vender o no una propiedad, hace falta disponer de información adecuada y completa para que dicha decisión extremadamente importante se tome de forma informada. Esa información se centraría en tres puntos:

1.- ¿Cómo esta el mercado? ¿Es un mercado de vendedores o de compradores? ¿Cómo esta el inventario de propiedades en venta?¿Están subiendo o bajando los precios? Aunque alguna de la información es pública, no esta fácilmente accesible al público general. En general, es mejor buscarla por internet en forma de artículos o gráficos publicados en periódicos locales o por agentes inmobiliarios locales. Sin embargo, hay que estar seguros de algo muy importante: hay que estar seguro que dicha información se refiere al mercado inmobiliario local ya que la información para el conjunto de España o para el centro de una gran ciudad puede ser completamente diferente y dar lugar a conclusiones erróneas. Los mercados inmobiliarios locales pueden ser diferentes incluso de un pueblo al de al lado. Por ejemplo, para clientes interesados en Benahavís o Marbella, dicha información esta accesible en mi web www.alfonsolacruz.com.

2.- ¿Es la mejor temporada o mes para vender? Esto también depende mucho de la ubicación de la propiedad. La temporada alta de ventas puede no ser la misma en una gran ciudad que en una población de costa. Para conocer este dato lo mejor es hablar con un agente inmobiliario profesional en la zona. Por ejemplo, en Marbella, las mejores épocas suelen ser la primavera y el otoño aunque el verano puede ser también bueno al tener muchos visitantes que están en la zona disfrutando de sus vacaciones estivales. En cambio, en Benahavís, es principalmente primavera y otoño con mucho menos tráfico de compradores en verano.

3.- ¿Se han hecho las cuentas? ¿Cuánto queda neto tras la venta? Para poder hacer los cálculos hace falta conocer las deudas, si las hay, pendientes, lo que queda por pagar de la hipoteca, las facturas de los abogados, notarios y agentes inmobiliarios, la Plusvalía municipal y el impuesto de ganancia de capital (que se paga con la renta del año), o sea, lo recibido menos los gastos asociados a la operación.

  • Las deudas pendientes pueden ser de las empresas suministradoras, de la comunidad de propietarios, de IBI o basura. Contactando con las compañías suministradoras, el administrador de la comunidad y el Patronato de Recaudación Provincial se pueden conseguir las cantidades adeudadas.
  • En cuanto a la hipoteca, se le pedirá al banco un detalle de la cantidad pendiente al día de la venta (estimado).
  • La Pulvalia es un impuesto que se paga al Ayuntamiento cuando se vende la propiedad. Un agente inmobiliario, un abogado o directamente el Ayuntamiento pueden dar una estimación de la cantidad de dicho impuesto.
  • El impuesto de Ganancia de Capital depende del beneficio que se obtenga al vender la propiedad. Dicho beneficio es la diferencia entre el precio de venta y lo que se pago en su día a lo que hay que deducir ciertos gastos que pueden incluir las minutas de los abogados, notarios y agentes inmobiliarios e inversiones en la propia propiedad. Para poder deducir dichos gastos tienen que estar justificados con las correspondientes facturas.

What should I do to sell my property? — 1. Decide if it is worth selling.

Following my previous newsletter with the steps to sell a property at the Costa del Sol, the first step “Decide if it is worth selling or not” is going to be detailed in this article.

In order to decide if it is worth selling, adequate and complete information is needed to be able to take a proper decision. I would summarize it in three main pieces of information:

1.– How is the market? Is it a seller’s or a buyer’s market? How is the inventory of properties for sale? Are the prices going up or down? Although some of the information is public, it is not easily accessible to the general public. In general, it is better to wait for more understandable charts and articles published by newspapers or real estate agents that are accessible through internet. However, be sure that the information relates to your local market. The data for Spain is different to that of prime areas in Barcelona or Madrid and completely different to the ones of coastal locations. The markets may change substantially from one village to the nearest. For example, if you are looking to sell in Marbella and Benahavis, you can find the local market information on my web www.alfonsolacruz.com.

2.– Is it the right season to sell? That also depends highly on the location. High selling seasons may not be the same in big cities than in coastal villages. Talk to a reputable agent that have the knowledge about the seasonality of the local market. For example, in Marbella the best times of the year are usually spring and fall although summer is also not bad with all potential buyers coming for their holiday vacations. In Benahavis, it is mainly spring and fall with less buyer’s traffic in summer.

3.– Have you done your maths? Do you know your net after the sale?

It is not only about selling, it is also about how much are you going to get out from the sale. Debts at the date of the sale that have to be cleared, pending amount on your mortgage, professional fees for lawyers and real estate agents, Plusvalia tax and Capital Gain tax should be discounted from what you are going to receive to calculate your net.

  • Previous debts could be with supply companies, the community of owners or IBI and rubbish collection taxes. Contacting the supply companies, the community administrator and the Patronato de Recaudacion will get you those amounts.
  • On the mortgage, the bank should give you an statement with the exact amount pending at the date of the sale.
  • Plusvalia tax is the tax paid to the Council when selling a property. A real estate agent, a lawyer or directly the Town Hall can provide an estimation of that amount.
  • Capital Gain tax depends on your gain when selling your property. That means what you are selling for minus what you paid for it minus the expenses. The expenses may include the fees of lawyers and real estate agents contracted to buy and sell and investments on the property. All those expenses have to be justified with proper invoices.

El mercado inmobiliario de Benahavís baja un 35%. ¿Es del todo cierto?

La verdad es que si miramos la información publicada por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en Benahavís durante el segundo trimestre de 2017, el número es ciertamente alarmante con una bajada de un 35% en el número de operaciones cerradas en el último año. ¿Es realmente esta la realidad del mercado o es que los números no están reflejando exactamente lo que esta pasando? Puede haber dos razones: el efecto del Brexit y la venta de nuevas promociones en la zona.

Benahavis Inmobiliaria Transacciones Cerradas Segundo Trimestre 2017 Alfonso Lacruz

La verdad es que si miramos la información publicada por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en Benahavís durante el segundo trimestre de 2017, el número es ciertamente alarmante con una bajada de un 35% en el número de operaciones cerradas en el último año. ¿Es realmente esta la realidad del mercado o es que los números no están reflejando exactamente lo que esta pasando? Puede haber dos razones: el efecto del Brexit y la venta de nuevas promociones en la zona.

Marbella Inmobiliaria Transacciones Cerradas Segundo Trimestre 2017 Alfonso Lacruz

The market in Benahavis goes down 35%. Is that a fact?

Taking a look to the latest information on the transactions closed in Benahavis in the last year, the number is somewhat scary with a reduction of 35% in the number of closings. Is that really the case or the official numbers are not reflecting the reality of the market? Maybe two reasons: again the effects of the Brexit and the sale of new developments in the area.

Benahavis Closed Transactions Second Quarter 2017 Alfonso Lacruz

The truth is that there are 35% less closings at the Land Registry that one year before and that goes from July 2016 to end of June 2017. When talking to some professionals in the real estate business, they refer that the cause maybe that buyers are going for new developments, still many of them under construction, and those sales will not be reflected on the official numbers, that is when they are fully close at Notary, until 2018 or even 2019. On the “good old times”, I mean between 2003 and 2007, 40% of the sales were of new built properties so that may be the case again. That is just an speculation as it is impossible to check as that information is not public but private. However, what is true is that the sale of second hand properties, that is fully reflected on the statistics, did go down 35% and those are not good news for people selling or thinking on selling their properties. Again, with a market loss of that level on the sale of second hand properties, having a competitive price is of the essence to be able to close a sale and it is even more critical now than one year ago.

If the take now a look to the numbers of Marbella, the year on year loss has been a minimum 1,4% that, thinking on the two reasons given for the market in Benahavis is more than reasonable.

Marbella Closed Transactions Real Estate Second Quarter 2017 Alfonso Lacruz

¿Qué debo hacer para vender mi propiedad?

Para vender una propiedad no sólo en España sino también en todos los rincones del mundo, hay tener en cuenta 6 puntos importantes. Los voy a resumir en este artículo y los detallaré en los próximos newsletters.

1.- Decidir si vale la pena venderla o no.

Obtén información sobre el mercado inmobiliario de la zona. ¿Esta lento o caliente? ¿Y el inventario y los precios? ¿Subiendo o bajando? Cada zona tienes sus temporadas altas en las que se concentran la mayoría de las operaciones inmobiliarias. ¿Es el momento adecuado para vender? ¿Has hecho los cálculos? ¿Sabes cuanto te va a quedar tras vender?

2.- Preparar tu propiedad para la venta.

Para atraer a potenciales compradores, las propiedades tienen que presentarse lo mejor posible como si fuera un piso piloto de una promoción inmobiliaria. ¿Has leído sobre consejos de preparación de las casas para la venta? Despersonalizar, pequeñas reparaciones, ordenar, etc. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, es el momento de hacerlo.

3.– Estimar el precio de mercado de la propiedad

Trata de fijar un precio de mercado competitivo para tu propiedad tratando de dejar de lado la parte emocional que los compradores no van a tener en cuenta. Obtener comparables y trabajar, dependiendo de las condiciones del mercado y tus necesidades, la estrategia de precios.

4.- Preparar el material de marketing

Busca un fotógrafo profesional para sacar el máximo provecho de tu propiedad. No hagas fotos con móviles. Las fotos deben mostrar la amplitud de la propiedad, la luz y deben ser "tocadas" para que queden perfectas. Si no eres un profesional, contrata a uno.

5.- Preparar un Plan de Marketing efectivo

Tu propiedad puede tener un precio competitivo pero si nadie lo sabe, no se venderá. Para ello hace falta una buena estrategia de marketing. Trabájala para que en todo momento sepas cuales son los siguientes pasos en el proceso.

6.- Contratar a un agente profesional

Un agente profesional te ayudará a establecer un precio competitivo, a preparar un plan de marketing, sacará las emociones de la transacción, solucionará los problemas que, en cada operación, aparecen durante el proceso y negociará mejor para y por ti.