¿Cuál es el proceso habitual de compra de una propiedad en España (I)?

El proceso para comprar una propiedad en España es bastante sencillo y, aunque puede variar, incluso mucho, para casos especiales, la idea de estos artículos es establecer el caso general. El punto de partida sería cuando el precio y las condiciones adicionales (periodos de tiempo, muebles, etc.) para una compra se acuerdan entre las partes. El proceso incluye la reserva (o poner la propiedad fuera del mercado, mientras se lleva a cabo la comprobación de documentación), el Contrato Privado de Compraventa, la Escritura de Compraventa en presencia de un Notario y el registro de la propiedad a nombre del comprador. Aunque los pasos son simples, voy a dedicar un artículo a cada uno de aquellos para tratar de cubrir tantos aspectos generales como sea posible. 

1.– RESERVA DE LA PROPIEDAD

 Normalmente, el primer paso es quitar la propiedad del mercado con un depósito mientras se comprueba la documentación. Dicho depósito se encuentra en la mayoría de los casos en poder de la inmobiliaria o del abogado que representa al vendedor en una cuenta de depósito de clientes. En general, el documento establece que si la situación jurídica y física de la propiedad es la correcta para la venta, los compradores deben proceder a la siguiente etapa o perderán ese depósito. Si durante elproceso de comprobación de documentación aparece algo, desde un punto legal o físico, que haga inviable la venta, la parte que mantenga el depósito deberá devolverlo a los compradores.

 a) ¿Qué documentación se comprueba durante el proceso de la reserva?:

 - Nota Simple: se detalla quien es el dueño, la descripción de la propiedady las cargas sobre la propiedad.

- La propiedad puede estar a nombre de más un individuo o de una empresa, por lo que en el primer caso, todos los propietarios tienen que estar de acuerdo con la venta y firmar la documentación apropiada o en el segundo caso un representante de la empresa debe ser el que firme todos los documentos para la venta.

- La descripción de la propiedad en la Nota Simple (incluyendo y no limitada a la dirección, tamaños y lindes) tiene que coincidir con lo que se le ha dicho al comprador que iba a comprar.

- Las propiedades se venden, en general, libres de carga. Si aparece cualquier gravamen en la nota simple, el vendedor es responsable de eliminar la misma del Registro de la Propiedad antes de la transmisión (puede incluir hipotecas, embargos, cargas urbanísticas, etc.).

- Licencias urbanísticas: que deben ser revisadas, especialmente en Marbella, donde la situación urbanística no está totalmente clara, para ver si la propiedad cumple con la normativa urbanística de la zona/urbanización /complejo. Esto no es un paso fácil y debe ser tratado por un experto en estos temas como un abogado, un arquitecto o un agente inmobiliario con experiencia.

- Pago de los impuestos (principalmente IBI y basura) y los gastos de comunidad: los gastos se cargan a la propiedad y se debe comprobar que están al día.

 b) Una revisión física por un técnico experto o un agente inmobiliario con experiencia para establecer si la propiedad tiene algún defecto que puede o no ser corregido, o compensado. En caso de defectos graves, como daños estructurales serios, el acuerdo se romperá.

 * Como cada caso particular es diferente, se ruega encarecidamente que se revise todos los detalles con su abogado.