Qué hacer si la propiedad que quiero comprar tiene un embargo. ¿Debo comprar?

Se puede comprar una propiedad con uno o varios embargos registrados en el Registro de la Propiedad con total seguridad, pero hay algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. En este artículo me referiré únicamente a aquellos embargos que afecten a las propiedades y no a los que afecten a los salarios, pensiones, cuentas bancarias u otros activos. De cualquier modo, si está seguro de que hay un embargo sobre una propiedad, recomiendo sin duda acudir a un abogado experto para evitar futuras complicaciones.

¿Qué es un embargo sobre una propiedad?

Un embargo se puede entender que es una acción legal que se ejerce sobre una propiedad para cubrir el pago de una deuda pendiente. En España, los embargos pueden provenir de una orden judicial o un acto administrativo desde una administración pública - local, regional o nacional-. Tanto el Juzgado como los organismos públicos pueden ordenar la incautación de las propiedades del deudor para saldar la deuda y liquidar los activos no dinerarios en subastas.

Embargos trabados por administraciones públicas: cómo proceder a su cancelación.

En las administraciones públicas, la mayoría de los embargos provienen de deudas con la Agencia Tributaria (por impago de rentas o impuestos sobre patrimonio), con la Seguridad Social (por impago de recibos de la Seguridad Social) con las Autoridades Municipales (por impago de impuestos como el IBI, la tasa de basura o la plusvalía). Los pasos a seguir para cancelar un embargo de este tipo son los siguientes:

· Obtener de la administración pública correspondiente la Carta de Pago que detalle la deuda total, la deuda principal más los intereses y costas legales, a fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· Esa carta de pago tiene un plazo para realizar el pago sin intereses adicionales que le permitirá al comprador tener algunos días para pagar la deuda tras la firma de la escritura de compraventa.

· Deducir el importe de la carta de pago, la deuda con el organismo público, del pago que se efectuará al vendedor en la formalización de la venta en la notaría. Esta deducción quedará reflejada en la escritura de compraventa.

· Una vez firmada la escritura, acudir con la Carta de Pago a uno de los bancos que en ella se citan para efectuar el pago de la deuda, guardando el recibo que confirma su pago.

· Efectuado el pago, el organismo público emite un certificado para el Registro de la Propiedad que se denomina mandamiento de cancelación de embargo, declarando que la deuda ha sido satisfecha para que el Registro de la Propiedad pueda proceder a cancelar el embargo. Una vez presentado el certificado en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

· También es recomendable retener de las cantidades que se vayan a pagar al vendedor una cantidad para cubrir los gastos en que se incurran durante el proceso de cancelación del embargo.

Embargos trabados por orden judicial : cómo proceder a su cancelación.

Los embargos emitidos por orden judicial son aquellos que se derivan de la ejecución de una sentencia en un proceso judicial para cubrir una obligación de pago que no ha sido satisfecha voluntariamente por el deudor a través de una sentencia dictada por un juez. Los pasos a seguir para cancelar estos embargos son los siguientes:

· El vendedor de la propiedad o su abogado tienen que contactar con el acreedor para elaborar un documento que confirme la deuda total, incluidos los intereses y costes legales, a la fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· De las cantidades a pagar al vendedor, uno de los cheques será emitido para el acreedor por la cantidad total pendiente a la fecha de la firma de la escritura de compraventa. El acreedor deberá ir al notario para recibir este cheque bancario que cancelará la deuda y firmar un documento que certifique que la deuda ha sido pagada.

· En la notaría, el acreedor deberá presentar un documento firmado por su abogado y su procurador donde se solicite al juzgado correspondiente el levantamiento del embargo, dado que la deuda ha sido satisfecha. Adicionalmente, es también recomendable que firmen un documento donde manifiesten que, al quedar la deuda satisfecha, no se interpondrá ninguna reclamación adicional.

· Con este documento, el juez emitirá un mandamiento de cancelación de embargo para el Registro de la Propiedad donde se confirma que la deuda ha sido pagada y que el Registro puede cancelar el embargo. Tras su presentación en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

Como cada caso es diferente y tiene sus particularidades, se recomienda encarecidamente consultar siempre con su abogado.