Impuestos vender

¿Sabe las ventajas fiscales que puede tener a la hora de vender su vivienda habitual?

Cuando vende su vivienda habitual en España y usa ese dinero para reinvertir, bien para otra vivienda habitual o bien para reformar la que va a ser su vivienda habitual, la ganancia de capital esta exenta de pagar impuestos. Sin embargo, si no va a reinvertir el importe total, el capital obtenido y no usado para adquirir una nueva propiedad si tendrá que pagar impuestos. Empezaremos detallando cómo se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital y así saber lo que se puede ahorrar para a continuación detallar los requisitos para obtener la exención.

Impuesto sobre las ganancias de capital

El impuesto sobre las ganancias de capital grava el capital ganado cuando vende su propiedad. La ganancia de capital es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor por el que se transfiere la propiedad. El valor de adquisición es, en general, definido como el precio de compra más las inversiones y mejoras realizadas más los gastos de la compra. El valor de transferencia es el precio de venta menos los gastos de la venta. Todos los costes deducibles han de ser demostrados con facturas. 

Una vez se sepa la ganancia de capital, el impuesto se calcula utilizando los tipos de la siguiente tabla:

Este es el impuesto que se ahorra cuando reinvierte el capital ganado por la venta de su vivienda habitual.

Requisitos para la exención

  • La propiedad que se vende tiene que ser su vivienda habitual. Esto quiere decir, que dicha propiedad tiene que ser su residencia permanente por lo menos tres años antes de la venta. Si lo que se compra es una vivienda nueva para convertirla en su residencia habitual, tiene un plazo de doce meses después de la compra para mudarse a ella y residir en dicha propiedad al menos 3 años.
  • La compra o arreglo de lo que va a ser su nueva vivienda habitual tiene que tener lugar en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la que hasta ahora era la vivienda habitual. 

** En cualquier caso, si el vendedor es mayor de 65 años, la ganancia de capital que se genere cuando venda su vivienda habitual estará completamente exenta de este impuesto.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Resumen de los impuestos a pagar cuando se compra, vende o posee una propiedad en España

En operaciones de venta de inmuebles:
  • Ganancia de capital — es el impuesto que se paga por la ganancia que se produce al vender una propiedad. Se calcula como la diferencia entre el precio que se pago y la cantidad por la que se ha vendido deduciendo los gastos de las dos operaciones y posibles inversiones en la propiedad (en el caso de no residentes, el comprador esta obligado a ingresar un 3% del precio de compra en la Agencia Tributaria para cubrir este impuesto u otros posibles impuestos que estén pendientes de pago. El vendedor deberá presentar la declaración de la venta para liquidar el impuesto: si el impuesto es mayor que el 3% que se ha retenido, el vendedor tendrá que pagar la diferencia y, si es menor, solicitará una devolu-ción). Hay también casos especiales cuando el vendedor es mayor de 65 años y/o es la vivienda habitual.
  • Plusvalía Municipal—es un impuesto pagadero al Ayuntamiento por el incremento de valor del terreno sobre el que esta la propiedad que se transmite. Se calcula en función del valor catastral del suelo, los años de posesión y unos coefi-cientes que dependen de cada Ayuntamiento.

En operaciones de compra de inmuebles:
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA (más AJD) — he escrito con anterioridad algún artículo sobre este tema puesto que hay distintos casos dependiendo del tipo de propiedad y quien la transmite. En general, si la propiedad es nueva pagará IVA (más 1,5% de AJD) que varia entre el 10 y el 21% del precio de compra y si es de segunda mano paga Transmisiones Patrimoniales entre un 8 y un 10% del precio de compra.
  • Notaria y Registro de la Propiedad (aunque no son realmente impuestos, son pagaderos en cada transacción).

Por la posesión de un inmueble:
  • I.B.I. — se paga al Ayuntamiento para cubrir los gastos de mantenimiento del mismo. Se calcula en función del valor catastral de la propiedad.
  • Tasa de Basura—depende de los Ayuntamientos y en algunos casos también se calcula en función del valor catastral de la propiedad.
  • Impuesto de Patrimonio —es un impuesto complejo por lo que siempre es recomendable usar un asesor fiscal.
  • Renta de Capital Inmobiliario—tanto si la propiedad se esta alquilando como si no, la Agencia Tributaria va a requerir a los no residentes a que paguen este impuesto. La base imponible se calcula en función del valor catastral de la propiedad.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o su asesor fiscal.

¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España? (2)

Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir a la Plusvalía Municipal ya que el Impuesto de Ganancia de Capital se trato en un artículo anterior.


El Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) lo cobran los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, solares, etc.) por cualquier título (compraventa, herencia, donación, etc.). Este impuesto según la ley lo debe pagar el vendedor aunque a veces se han llegado a acuerdos particulares para que lo pague el comprador.

La Plusvalía Municipal es un impuesto que precisa de un acuerdo de imposición y ordenación por parte del Pleno del Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes, reducciones, tipos, bonificaciones, etc, dentro de ciertos márgenes establecidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En las herencias y donaciones el obligado al pago como sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario), mientras que en las compraventas es el vendedor (si éste es no residente el comprador es sustituto si aquél no paga, por lo que le conviene retener el importe de la plusvalía). La Plusvalía a pagar se calcula en función del valor catastral del terreno y de número de años que ha sido propietario el transmitente (se toman como máximo 20 años), de modo que se paga más cuanto mayor es el valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión.

Plusvalía Municipal = Valor catastral del terreno x Porcentaje anual de incremento x Número de años como propietario x Tipo de gravamen

Los porcentajes anuales de incremento y los tipos de gravamen dependen de los municipios. Localmente se establecen como:

Marbella:   Porcentaje anual de incremento: 2,4% Tipo de gravamen: 30%
Benahavís: Porcentaje anual de incremento: 2,3% Tipo de gravamen: 20%

Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 años los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar sobre el nuevo valor catastral revisado obligatoriamente una reducción entre el 40% y el 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%. El Ayuntamiento de Marbella estaba en esta situación aunque el nuevo Real Decreto 12/2012 sobre “Amnistía Fiscal” da potestad a los ayuntamientos para eliminar estas reducciones. Habrá que estar pendiente sobre si se producen cambios.

En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.


¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España? (1)

Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir únicamente al Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal se tratará en uno posterior.


Lo primero que habría que decir es que la estructura del Impuesto de Ganancia de Capital es compleja. Lo pagan aquellos residentes en España por sus propiedades a nivel mundial y los no-residentes que posean una propiedad en este país. La residencia habitual puede estar exenta dependiendo de las circunstancias personales.

Escala del Impuesto

Desde 2007, las ganancias producidas por la venta o transferencia de activos, ya sean muebles o inmuebles, se declaran como “ahorros” y como tales se añaden al resto de los “ahorros” del año para obtener la base imponible del impuesto. Desde el 1 de enero de 2010, el impuesto era del 19% para los primeros 6.000 € y de un 21% a partir de esa cifra. Como parte de las medidas de austeridad tomadas por el Gobierno Español, se ha añadido una contribución especial para los años 2012 y 2013 quedando el impuesto de la siguiente forma: 21% hasta los 6.000 €, 25% entre 6.000 € y 24.000 € y 27% para la parte que supere los 24.000 €.

Impuesto de Ganancia de Capital en la venta de un inmueble

Cuando se calcula la ganancia (restando el precio de adquisición al de venta) se pueden deducir asimismo los costes de las operaciones (como las minutas de abogados y agentes inmobiliarios) o los gastos en mejorar la vivienda y, además, se pueden aplicar unos coeficientes de actualización que tienen en cuenta la inflación para incrementar el valor de los gastos deducibles dependiendo de durante cuanto tiempo se ha tenido en propiedad la vivienda.

Reducciones

Puede haber reducciones dependiendo de si la propiedad se compro antes o después del 31 de diciembre de 1994 y si se vendió antes del 20 de enero de 2006. Si la propiedad se compro después del 31 de diciembre de 1994, la ganancia se paga completa (todo sujeto a las posibles deducciones que se comentan más abajo). Cuando una propiedad que se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 se vendió antes del 20 de enero de 2006, la ganancia se reduce en un 11.1% por cada año de propiedad (una propiedad comprada antes del 31 de diciembre de 1986 no paga nada). Si el activo se compro antes del 31 de diciembre de 1994 y se vendió después del 20 de enero de 2006, la ganancia se calcula proporcionalmente en función del tiempo: la ganancia antes del 20 de enero de 2006 y la posterior a esa fecha. La reducción solo se aplica a la porción de la ganancia anterior al 20 de enero de 2006. Las ganancias de capital obtenidas después del 20 de enero de 2006 se pagan al completo.

Deducción por vivienda habitual para menores de 65 años

Los residentes españoles pueden obtener una deducción por reinversión cuando venden su vivienda habitual e invierten en una nueva. Para tener derecho a esta deducción, el propietario tiene que haber vivido en dicha propiedad de manera continua por al menos tres años (o menos si se tiene que vender por cambio de la situación familiar, cambio de trabajo, etc.) antes de la fecha de venta. Asimismo, el propietario tiene que comprar una nueva vivienda habitual en un plazo de cuatro años, que empiezan a contar dos años antes de la venta. La deducción se basa en la proporción de la venta que se necesita invertir para comprar una nueva casa. Si la casa nueva cuesta más que la vieja, la deducción es total. Para acogerse a esta deducción, el sujeto pasivo del impuesto debe declarar la ganancia junto con la intención de reinvertir el beneficio en una nueva residencia habitual y ser residente fiscal en España (es decir, pagar los impuestos en España). Sin embargo, ni la residencia habitual anterior, ni la nueva, tienen porque estar en España para acogerse a esta deducción.

Deducción por vivienda habitual para mayores de 65 años

Si, como en la deducción anterior, el propietario ha vivido de manera continua en su residencia habitual por más de tres años antes de la venta y tiene más de 65 años en el momento de la transacción, las ganancias están exentas del impuesto incluso aunque no se compre una nueva vivienda. También en este caso hay que ser residente fiscal en España.

Venta de una propiedad por no residentes

Cuando una propiedad se vende por un no residente en España, el comprador debe retener un 3% del precio de venta y depositarlo en la Administración Tributaria como un adelanto del Impuesto de Ganacia de Capital en nombre del vendedor. Si no lo paga, el comprador puede ser multado y los impuestos impagados pueden recaer como una carga sobre la propiedad. Si el 3% excede la cantidad a pagar en concepto del impuesto, el vendedor recibirá una devolución. Si el 3% el menor que el impuesto devengado, todavía habrá que pagar una cantidad adicional. El vendedor debe presentar una solicitud de devolución en los tres meses posteriores a la operación para que la devolución se lleve a cabo.

En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.