Market news

Changes in property laws: Short Term Turistic Rentals

In the last years and with the outcome of the new online platforms dedicated to it, the new modality of short term touristic rentals has come to the market with extraordinary force. It is a touristic rental for short periods of time, even days. There has been always a rental of properties that has been called short term rental or holiday rentals but the simplicity that the new online platforms brought to the market in order to manage those short term rentals has changed the rental market. In fact, these new type of rentals are regulated under the “Properties for Touristic Use” heading.

 

In general, there is nothing to say to this new modality of rentals as every owner can and should do whatever he/she wants with his/her property: use it, keep it empty, rent for long or short term. However, this new rental type for short periods of time for, in general, holiday use has brought in many cases inconveniences, in many cases important ones, for the rest of the neighbors living in the same complex. The simple fact that those are short term rentals creates constant noises (luggage carrying), loss of security (lots of external people have access to keys of properties and common areas), properties controlled by third parties, dirt, etc. Additionally, the renters are people on vacation with different time tables and behaviors than the normal long term people living in the complex (night hours activity, loud music, loud volume conversations, etc).

 

Up to now, neighbors were defenseless on these situations but the different administrations (local, regional and national) have become aware of the reality and are starting to legislate to control not only the Short Term Touristic Rentals but also the number of units that can be dedicated to that activity in each complex/building.

· Initially, the Regions have established regulations to authorize a property to allow this Short Term Touristic activity on it. In the case of Andalucia, it is regulated by the Decree 28/2016 of February 2nd where the conditions and basic requirements for a property to be inscribed in the Registry of Properties for Holiday Rentals of Andalucia are stipulated.

· However, the most important step on the regulation and control of these properties dedicated to short term holiday rentals was established in 2019 with the Law 7/2019 of March 1st. This Decree establishes that from March 6, 2019, the communities can limit or condition the short term touristic rentals activity with the favorable vote of 3/5 of the owners. The same Decree also establishes the non retroactivity of the norm so those properties being used for short term touristic rental with rental licenses from the Junta de Andalucia obtained before the vote of the community are not affected by the decisions limiting the rental rights by the community.

· Furthermore, based on that Decree, the communities can agree on applying special community fees to those properties being used for short term touristic rentals. The increase in the fee can not be higher than 20% of the previous fee. Once approved by the General Meeting of the community, the agreements have to be registered at the Land Registry for third parties knowledge and have to be communicated to the owners of the properties dedicated to short term touristic rentals.

 

The short term touristic rental activity, with its pros and cons, has arrived to stay so it is always good that new norms are approved to regulate it. A stable legal framework to work with will not only protect the tranquility of those living in complexes with properties where the short term rental activities are carried out but also give a regulation for those wanting to get into this new business opportunity.

 

Jaime Franco

 

 

Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei

www.francoabogados.com

 

Cambios en las leyes que rigen las propiedades: El Alquiler Turístico

Desde hace varios años, con la aparición de plataformas de Internet específicas, una nueva modalidad de alquiler ha irrumpido en el mercado de forma extraordinaria.  Se trata de arrendamiento turístico o por períodos muy cortos de tiempo, a veces sólo unos días. Si bien siempre ha habido un tipo de alquiler de viviendas, e inmuebles en general,  que pueda considerarse a corto plazo o para vacaciones, la facilidad con que las nuevas plataformas digitales permiten contratar alquileres por períodos tan cortos ha modificado el mercado de alquiler. De hecho en la actualidad este tipo de nuevos alquileres ha tenido que ser regulado  bajo el concepto de “Vivienda para alquiler turístico”.

 

En principio no hay nada que objetar a dichos arrendamientos, cada uno puede y debe poder hacer con su propiedad lo que quiera; utilizarla, mantenerla vacía, alquilar por larga o corta temporada, etc. Sin embargo la nueva modalidad de alquiler por períodos muy cortos con fines normalmente vacacionales y en general lúdicos ha traído consigo inconvenientes en muchos casos importantes para el resto de los vecinos del inmueble en el que existe una vivienda dedicada a este tipo de alquiler. El propio hecho de la normal cortedad del plazo de alquiler ya puede generar inconvenientes como ruidos constantes (traslado de maletas), falta de seguridad (muchas personas externas disponen en muy poco tiempo de llaves y claves de acceso a las zonas comunes), control por extraños de viviendas vacías, suciedad, etc. Así mismo en general el arrendatario en dichos alquileres suelen ser personas que se encuentran disfrutando de vacaciones por lo que sus horarios y comportamientos pueden ser completamente diferentes de los “normales” (horas de entrada muy tarde por la noche, música a altos volúmenes, conversaciones en voz alta en horas de descanso, etc).

 

Hasta hace poco los vecinos se encontraban indefensos ante esta nueva figura de arrendamiento. Sin embargo las distintas administraciones – locales, autonómicas e incluso el Gobierno Central- han tomado conciencia de este grave problema y aunque tímidamente al principio, se ha producido una inicial legislación que pretende controlar tanto el arrendamiento turístico como el número de unidades que pueden llegar a poder ser destinado para estos fines en cada finca.

 

· En primer lugar, las Comunidades Autónomas han establecido normativas para autorizar que una vivienda pueda desarrollar este tipo de actividad de arrendamiento turístico. En el caso de Andalucía la regulación viene establecida básicamente por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. En él se establecen las condiciones y requisitos básicos que debe tener una vivienda para poder solicitar su inclusión en el Registro de Viviendas de Alquiler Vacacional de la Junta de Andalucía.

· Pero quizás el paso más importante en la regulación y control de dichas viviendas ha sido establecido en el año 2019, concretamente en el  Real Decreto Ley 7/ 2019, de 1 de marzo de 2019. En dicho decreto se establece que a partir del día 6 de marzo de 2019, las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios. (Con algunas excepciones). El propio Decreto establece que esta medida no tiene carácter retroactivo por lo que las viviendas que ya dispongan del Número de Registro Vacacional, no podrán ser prohibidas ni limitadas.

· Así mismo, a partir de dicha fecha, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Una vez aprobada en Junta de Vecinos dicha limitación, sería conveniente inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para conocimiento de terceros y en caso de que ya haya en el inmueble algún apartamento dedicado al alquiler turístico, hay que comunicar dicho acuerdo al propietario del mismo.

 

El alquiler vacacional, con sus pros y sus contras, ha llegado para quedarse por lo que siempre será buena su regulación y la mencionada anteriormente puede proteger tanto los legítimos intereses de tranquilidad de quien tiene su residencia en un inmueble en el que se llevan a cabo alquileres como a quien pretende poner su vivienda en alquiler al dotarle de  un marco jurídico estable en el que actuar.

 

Jaime Franco

 

 

Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei

www.francoabogados.com

 

 

 

 

El mercado inmobiliario: la oferta subiendo y la demanda bajando.

El Ministro de Vivienda publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol entre ellos Marbella y Benahavís, a esta información se ha unido también los datos de los Registradores de España y una estimación del inventario de propiedades en venta obtenida a partir de algunos portales inmobiliarios para poder obtener las tendencias que con flechas se muestran más abajo. Se podría decir que es como un resumen de como esta evolucionando el mercado inmobiliario.

Un simple análisis muestra que el número de propiedades en venta esta subiendo, en general en exceso, y que el número de transacciones inmobiliarias cerradas esta bajando cuando se comparan los datos de este año con los mismos periodos del año anterior. Simplificando aun más, la oferta esta subiendo y la demanda bajando. En el dato de la demanda habría que especificar que el dato oficial se refiere a ventas escrituradas y no a aquellas propiedades, por ejemplo de promociones nuevas, que están vendidas en contratos privados pero no escrituradas que podría cambiar un poco el análisis. Si la referencia es a propiedades de segunda mano, el número de ventas esta claramente bajando. De hecho, ya se han publicado recientemente noticias (Diario El Mundo) en esta misma línea anunciando que han bajado el número de ventas en el conjunto de España. Cuando la oferta sube y la demanda baja, en general, el mercado entra en problemas al desestabilizarse el mismo. La primera consecuencia seria un ajuste de los precios pero este efecto todavía no parece que se este mostrando claramente. El dato del último trimestre así lo muestra pero hasta ahora ha sido un solo trimestre y no se podría decir que ha cambiado la tendencia. Lo que si es cierto es que se ha notado en los últimos meses una ralentización del mercado que podría ser consecuencia de los números que aquí se muestran. Los inversores están más cautelosos y en cierta medida han sido también los que han movido el mercado de Marbella y Benahavís en los últimos años.

 

 

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The Real Estate Market: offer going up and demand down

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions of the different municipalities of the Costa del Sol including Marbella and Benahavis. Additionally, the information coming from Land Registrars of Spain and an estimation of the number of properties for sale acquired from different real estate web portals has also been incorporated to this newsletter to obtain the market trends that are shown below with arrows. It can be said that it is like a summary of how the real estate market is evolving.

A simple analysis shows that the number of properties for sale is going up, in general too much, and the number of closed transactions is going down when compared to the same periods of the previous year. Simplifying even more, increasing supply and decreasing demand. On the information about the closed sales, it has to be specified that the official number refers to signed closing deeds and does not account for those sales of new developments closed on private purchase contracts pending to be signed at Notary after the completion of the works so that can change the analysis slightly. If we refer to second hand properties, the number of closed sales is clearly going down. In fact, we are already seeing articles on national newspapers announcing that same reduction in sales through the whole of Spain (Diario El Mundo). When the offer increases and the demand decreases, in general, the market destabilizes and gets into trouble. The first consequence would be an adjustment on the prices but that effect has not been seen yet clearly. The price index of the last quarter already shows a negative correction but it has been only on the last quarter and it can not yet be called a tendency. What is true is that we have felt a slowing down in the activity in the market in the last months that can be the consequence of the numbers shown here. The investors are more cautious and are the ones that have been moving, in some way, the market of Marbella and Benahavis in the last years.

 

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Cambios en las leyes que rigen las propiedades

Tan solo un breve comentario en esta Newsletter para informar de tres leyes que rigen las propiedades que han sido modificadas recientemente en España. Aunque estoy a la espera de recibir artículos de expertos en la materia con sus comentarios sobre estas para próximos Newsletters, al menos quería hacer mención a ellas de forma que si alguien pudiese verse afectado, pudiera consultar su situación particular con su abogado o asesor fiscal.

 

1.– La Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a los alquileres de corta temporada, de modo que las comunidades puedan poner veto a este tipo de alquileres si una mayoría cualificada así lo decidiese.

 

2.– Ley de Alquileres. Hay cambios en la ley que regula el alquiler de propiedades en España. Vale la pena echarles un ojo a dichos cambios.

 

3.– Ley de Hipotecas. También hay cambios en la ley que regula las hipotecas. 

 

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El Mercado Inmobiliario se contrajo a finales de 2018

El Ministerio de Fomento publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol. Se ha trasladado dicha información, incluyendo el tercer y el cuarto trimestre de 2018, a la tabla que sigue donde también se ha hecho una comparación con los datos del mismo periodo de 2017. Adicionalmente, se ha resaltado en azul el porcentaje de propiedades de nueva construcción que se han vendido. Resumiendo, podemos decir que los precios han aumentado, el inventario está creciendo demasiado y las transacciones están bajando. En Marbella, la venta de propiedades de segunda mano ha bajado en el 4º trimestre en un 21,2 % y en Benahavís un 11,9 % respecto al mismo trimestre de 2017. Si tomamos solo los datos de Marbella, esa cifra fue también negativa al comparar los terceros trimestres de 2017 y 2018. Se puede ver esa misma tendencia en la mayoría de los municipios al observar los números del cuarto trimestre de 2018 frente a los de 2017.  No pinta bien cuando se analizan estas cifras aunque la sensación en el primer trimestre de 2019 fue relativamente buena. Lo que está claro es que, con todo este inventario, que continúa creciendo con todas las nuevas promociones y los precios subiendo, tan solo las propiedades con precios realmente competitivos van a venderse y esto es exactamente lo que estamos viendo en este mercado y, precisamente, lo que estamos vendiendo.

 

Tabla de Transacciones Cerradas Costa del Sol 3T y 4T 2018 v2 ES.JPG

 

 

 

Changes in property laws

Just a brief comment on this Newsletter to inform about three property laws that have been recently modified in Spain so, although I will have coming articles from experts on these issues commenting on them, I wanted to at least mentioned them. If someone may be affected, he may check his particular situation with a lawyer or tax advisor.

 

1.– Horizontal property law in short term rentals so the communities can put a veto on short term rental if a qualified majority decides so.

 

2.– Rentals law. There are changes on the law that regulates the rental of properties in Spain. It is worth taking a look to those changes.

 

3.– Mortgage law. There are also changes on the law that regulates the mortgages.

 

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If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

 

 

 

The Real Estate Market went down at the end of 2018

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions by council at the Costa del Sol. I have transcribed that information, including the third and fourth quarter of 2018, in the following table where I also compared the data with the same quarters of 2017. Additionally, I have highlighted in blue the percentage of newly built properties sold.

Tabla de Transacciones Cerradas Costa del Sol 3T y 4T 2018 v2 ES.JPG

If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

 

 

 

Real Estate Prices in Marbella and Benahavis keep on going up

The Ministry of Housing recently published the information on the index price where we can see more increases in prices along the coast from Estepona to Malaga. I have double checked these numbers with the price index of one of the best real estate webs in Spain, Fotocasa, and the tendency is also upwards. The price per square meter is different because the prices on the real estate webs are “for sale” prices and, therefore, higher than the actual “sold” prices. In general, that difference is 17% higher on the web portals than the official price index.

 

Variacion de precio Marbella & Benahavis 01-19.JPG

In Marbella and Benahavis we are in a situation with increasing prices, a slight reduction in the number of transactions and an increasing number of properties for sale on the market. Therefore, the market is still in good conditions but we have to keep an eye on the inventory and the number of transactions. Specially on this last number that will come out at the beginning of March that is the one that shows how strong the market is. The first indications show that it went down about 10% in the province of Malaga versus the previous quarter but we will have to review it in detail to understand where and to which level compared to the same period of the previous year. In general, it is the same situation we’ve seen last year with a strong competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

 

 

 

Los precios de la vivienda en Marbella y Benahavis siguen subiendo.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

 

Variacion de precio Marbella & Benahavis 01-19.JPG

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información sobre el índice de precios, donde podemos ver más aumentos en los precios a lo largo de la costa desde Estepona a Málaga. Tras verificar dos veces estos números con los de una de las mejores páginas inmobiliarias de España, Fotocasa, la tendencia también es ascendente. El precio por metro cuadrado es diferente porque los precios de las páginas inmobiliarias son de propiedades "en venta" y, por lo tanto, más altos que los precios realmente "vendidos". En general, esa diferencia es un 17% mayor en las páginas web que el índice de precios oficial. Estamos en una situación en Marbella y Benahavis con precios al alza, una ligera reducción en el número de transacciones y un número creciente de propiedades en venta en el mercado. Por lo tanto, el mercado todavía está en buena forma, pero debemos vigilar el inventario y la cantidad de transacciones. Especialmente en este último número que saldrá a principios de marzo, es el que muestra cuán fuerte es el mercado. Los primeros indicios muestran que disminuyó alrededor del 10% en la provincia de Málaga si lo comparamos con el trimestre anterior, pero tendremos que revisarlo en detalle para comprender dónde y con qué nivel en comparación con el mismo período del año 2018. En general, es la misma situación en la que vivimos el año pasado con una fuerte competencia para poder vender, lo que hace que los precios competitivos sean aún más críticos ahora y que aparezcan nuevas propiedades que aumentarán aún más el inventario.

 

 

 

El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

 

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Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas  nuevas promociones  saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.

 

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Increasing stock of properties for sale in Benahavis does not help.

The numbers on the market seem to be stable and growing except by one, the stock of properties for sale. Every quarter I do an estimation, since data is not officially available, that does not give an exact number but, at least, provides the tendency.

 

 

Inventory Benahavis 3T 2018 EN.JPG

Looking closely to the data of Benahavis, it can be observed the same tendency that I have been commenting in my latest newsletters, that is a continuous increase in the number of properties for sale. That increase is observable not only for villas that has had that same tendency in the last five years but also, and that has changed last year, in the number of apartments. We all have seen new developments of apartments coming out to the market on a market that is not able to absorb the existing inventory. Therefore, the slight increase in the number of sales is not able to absorb the increasing inventory and that affects directly the prices. More competition means that only properties priced competitively will be sold. On the other hand, and if we look to Marbella, it can be noticed a decrease in the number of apartments below 250.000 € and a stable inventory for more expensive apartments and villas. The situation is good for those selling properties below the 250.000 € range but still complicated for those selling properties on top of that value. In this case, the increase in sales is maintaining the inventory stable but with an oversupply of properties that still situates us on a buyer’s market.  Maybe not on prime locations but in general.

 

Inventory Marbella 3T 2018 EN.JPG

How was the first semester in the Real Estate Market?

I have gathered the information on sales, not only second hand but also newly built, recently published by the Ministry of Housing, to try to analyze how the real estate market is doing in Marbella and Benahavis. In general I have to say that the market is getting better with some concerns.

 

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Starting with Marbella, the number of transactions keeps on going up and 2018 has had the best first semester in sales of the last five years. I thought we were going to see more transactions of new properties but they are still at a low 3%. During the “good” years that percentage was higher but, right now, most of the new complexes are being developed in municipalities close to Marbella.

On the other hand in Benahavis, the situation is better than last year when we saw a slow first semester but the market is still below the first semester of 2014 and 2016, just before the Brexit vote. I thought the year was going to be better due to the strong start in the first quarter (the best in the last five years) but later on in the second quarter the market slowed down strangely. Something we felt and has now been confirmed by the numbers. On new properties, the percentage of sales in Benahavis is higher than in Marbella reaching a 15% of the transactions probably due to the finishing of the developments started two years ago that are been registered this year.

 

 

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¿Cómo fue el primer semestre en el Mercado Inmobiliario?

He recopilado información sobre  las ventas, no solo de segunda mano sino también de nueva construcción, publicada por el Ministerio de Vivienda, para tratar de analizar el desarrollo del mercado inmobiliario en Marbella y Benahavis. En general, debo decir que el mercado está mejorando con algunas salvedades.

 

New vs Second Hand sales 2T 18 Benahavis ES.JPG

Empezando por Marbella, el número de transacciones sigue aumentando y 2018 ha tenido el mejor primer semestre en ventas de los últimos cinco años. Pensé que íbamos a ver más transacciones de  propiedades nuevas, pero aún están al 3%. Durante los años "buenos", ese porcentaje fue mayor, pero en este momento, la mayoría de los nuevos complejos se están desarrollando en municipios cercanos a Marbella.

Por otro lado, en Benahavis, la situación es mejor que la del año pasado cuando vimos un lento primer semestre, pero el mercado aún está por debajo del primer semestre de 2014 y 2016, justo antes de la votación del Brexit. El año prometia que iba a ser mejor debido al fuerte comienzo en el primer trimestre (el mejor en los últimos cinco años), pero más tarde en el segundo trimestre el mercado se desaceleró de manera extraña. En propiedades nuevas, el porcentaje de ventas en Benahavis es más alto que en Marbella, alcanzando un 15% de las transacciones, probablemente debido a la finalización de los desarrollos iniciados hace dos años que se han registrado este año.

 

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The issue of the stock of properties for sale in Benahavís

Although this information is not official as the Ministry does not publish it, I do  consider it as extremely important because it complements the data on the number of transactions and the index price. 

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To estimate the inventory, I used different por-tals and multiple listing tools that would not give me the exact number of properties for sale but at least the tendency. Going first to the chart of Benahavís, it is easy to see that the inventory, especially the one of villas, keeps going up, which does not help sellers trying to sell their properties. For apartments, the inventory re-mained stable until 2016 but has started to go up again since then. For villas, it keeps going up and has doubled the number of properties for sale since 2013. On the other hand in Marbella, we are starting to see decreases in the inventory and that, with time, will push prices up and drive the change from a buyer’s market to a seller’s market. That reduction in the stock of apartments for sale is mainly on properties below 250.000 €, while the number of properties for sale on top of that 250.000 € has remained equal for the last year. The increasing inventory is not a positive signal of a good market and we can see two different scenarios for Marbella and Benahavis. 

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El problema del inventario de propiedades en venta en Benahavís

Aunque esta información no es oficial, ya que el Ministerio de Vivienda no la publi-ca, creo que es extremadamente importante porque complementa los datos del nú-mero de transacciones y el índice de precios. 

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Para calcular el stock, me he basado en diferentes portales y múltiples herramientas que no me van a dar un número exacto de propiedades en venta pero al menos sí una tendencia. En el gráfico de Benahavís está claro que el stock, especialmente el de las villas, sigue subiendo, lo que no ayuda a aquellos propietarios queriendo vender. En los apartamentos, el stock se mantuvo hasta 2016 pero empezó a subir de nuevo desde entonces. El número de villas en venta sigue subiendo y se ha duplicado el número desde 2013. Por otro lado, estamos empezando a ver una reducción de stock en Marbella y esto debería incrementar los pre-cios y producir un cambio de un mercado de compradores a un mercado de vendedores. Esta bajada en el stock afecta principalmente a aparta-mentos por debajo de los 250.000 €, mientras que el número de propiedades en venta a partir de 250.000 € no ha variado durante el año pasado. El stock creciente no es una señal positiva de un buen mercado y podemos ver dos escenarios muy diferentes en Marbella y Benahavís.  

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El Número de Ventas esta aumentando en Benahavis y Marbella.

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información del número de transacciones por población para el primer trimestre de 2018 con buenas noticias para Marbella y Benahavis. En ambos municipios, el número de ventas aumentó en comparación con el mismo trimestre de 2017 . Estos números, como se comentó recientemente, incluyen solo las transacciones  registradas, pero no incluyen las ventas sobre plano aún no están registradas, por lo que deberían ser algo mejores. Yendo a cada municipio, podemos decir que en Benahavis las cosas están mejorando un poco. Si miramos los últimos 12 meses, seguimos viendo una reducción del 14% en el numero de transacciones, pero ese número ahora se está recuperando.

Transacciones Benahavis 1T 2018 ES.JPG

Por otra parte, en Marbella, las transacciones suben de manera más consistente con un aumento del 9.1% en los últimos 12 meses. De hecho, podemos apreciar que este incremento en el número de ventas  está atrayendo de nuevo nuevos proyectos alrededor de Marbella y Benahavis., y aún más en Estepona. Pienso que eso es bueno  porque reactiva la economía local, pero espero que esta vez  lo hagamos de una manera más controlada para evitar los errores que vimos en el periodo de auge anterior hace  ya unos quince años

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The Number of Sales is recovering in Benahavis and Marbella

The Ministry of Housing published recently the information of the number of transactions per council for the first quarter of 2018 with good news for Marbella and Benahavis. In both municipalities the number of sales increased when compared with the same quarter of 2017. These numbers, as commented lately, include only registered transactions but do not include the off-plan sales still not registered so they should be somewhat better. Going to each council, we may say that in Benahavis things are getting slightly better. If we look at the last 12 months, we are still seeing a reduction of 14% in the number of transactions but that number is now recovering. On the other side in Marbella, transactions are going up on a more consistent basis with an increase of 9,1% in the last 12 months.

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In fact, we can appreciate that this improvements on the number of sales are bringing again a number of developers that are starting new projects all around Marbella and Benahavis and even more in Estepona. I think that is always good because it should reactivate the local economy, but I hope that this time we do it in a more controlled way, to avoid the mistakes we saw during the previous boom period already fifteen  years ago.

 

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¿Qué precio tienen las propiedades que se están vendiendo?

Jugando con las cifras podemos tener una perspectiva de lo que se está vendiendo en nuestro Mercado local. Aunque el Ministerio no publica la distribución de ventas en función del precio en Marbella o Benahavís, podemos hacernos una idea basándonos en la clasificación que nos muestra este gráfico para toda la provincia de Málaga, donde vemos que el precio de la mayoría de las propiedades vendidas, más del 60%, está por debajo de 150.000 €, mientras solo el 1,8% tienen un precio por encima de un millón. La parte negativa es que existen en Marbella y Benahavís ya casi no quedan propiedades por debajo de 150.000 €, como se muestra en el gráfico más abajo.

 

Captura Distribucion según precio de venta ES.JPG

La otra cara de la moneda es que, aunque sólo el 1,8% de las ventas son de propiedades de más de 1.000.000 €, más de la mitad de esas propiedades están en Marbella y Benahavís. La buena noticia, especialmente para los titulares de propiedades que están por encima del millón, es que el porcentaje de ventas en este rango duplica el que se había registrado hace cinco años. Todo esto junto con el incremento en el número de transacciones realizadas nos indica que se están vendiendo más propiedades en ese rango. La contrapartida es, de Nuevo, el stock de propiedades en venta. Con estas cifras, de acuerdo con el Ministerio, estimamos que se han vendido unas 110 de las más de 2.000 propiedades que hay en venta en Marbella por encima de un millón. Esto significa que sólo se está vendiendo el 5% de esas propiedades. Incluso si duplicamos la cifra para incluir las ventas de las propiedades sobre plano, no incluidas por los Registros, sigue siendo baja, 10%. Adicionalmente, hay unas 310 villas en construcción que aumentan aún más ese stock excesivo.

Captura graficos ES.png

What is the price of the properties being sold?

Let me play with the numbers to give an insight of what is being sold in our local market. Although the Ministry does not publish the distribution of sales as a function of the price for Marbella or Benahavis, we can get an idea by looking at that distribution for the whole province of Malaga that is what it is represented on the graph. We can see that most of the properties sold, on top of 60%, are priced below 150.000 € while only 1,8% of the sales are on prices over 1.000.000 €. The contra of this data is that the product below 150.000 € hardlyexists in Marbella and Benahavis as shown on the pie chart below.

Distribucion según precio de venta EN.JPG

On the other side of the coin, although only 1,8% of the sales are on properties on top of 1.000.000 €, more than half of those properties are in Marbella and Benahavis. The good news, especially for the owners of properties on top of one million is that the percentage of sales in this range is the double of the one we had five years ago. That combined with the increased number of transactions tells us that more properties are being sold on that range. The contra is again the stock of properties for sale. Using these numbers, we can estimate that, according to the Ministry, the number of sales on top of one million in the area of Marbella is about 110 units on a market with more than 2.000 units for sale on that same range. That means that only 5% of the properties on that range are selling. Even if we double the number to include the sales of off plan properties, not counted yet by the Land Registries, the number is still low, 10%. Additionally, I counted 310 new villas being built to add more stock to the current oversupply.

 

Captura graficos EN.JPG