El número de ventas sigue creciendo en Marbella y Benahavís

De nuevo buenas noticias, el número de transacciones cerradas en el primer trimestre de 2016 sigue al alza en Marbella y Benahavís. 2015 fue el mejor año desde el inicio de la crisis en 2008 y 2016 va por el mismo camino, especialmente en Marbella. En Benahavís, 2015 no fue tan bueno como el 2014 pero los números de transacciones cerradas de ambos años son mejores que los años anteriores a la crisis, 2006 y 2007.

Propiedades vendidas en Marbella primer trimestre 2016

Parece que la tendencia se esta estabilizando y que, a pesar de todos los desestabilizadores como la derogación del Plan de General de Marbella de 2010, el voto del Brexit y la inestabilidad política actual en España, esta para quedarse. Aunque este crecimiento aun no ha propiciado una subida de precios, si este crecimiento en transacciones es capaz de reducir el número de propiedades en venta en el mercado, es cuestión de tiempo que cambie también este índice de precios. Por tanto, y en general, estamos en una situación con un incremento en el número de transacciones, un número estable de propiedades en el mercado, después del importante incremento del inventario durante los dos últimos años, y precios estables con una ligera tendencia al alza. Este es un buen punto de partida hacia la recuperación de los precios y son muy buenas noticias para los que fueron duramente afectados por la crisis. En cualquier caso, espero que esta vez el crecimiento sea estable y no vivamos otra vez el periodo de especulación que vivimos de 2003 a 2007 que trajo las consecuencias que todos sabemos y hemos sufrido.

Propiedades vendidas en Benahavis primer trimestre 2016

The growth in sales numbers is stable for Marbella and Benahavis

Again good news, the number of transactions closed in the first quarter of 2016 in Marbella and Benahavis keeps its growing tendency. 2015 was the best year since the crash in 2008 and 2016 is starting in the same way, specially in Marbella. In Benahavis, 2015 was not as good as 2014 but the number of transactions closed both years are better than the ones of the pre-crisis years 2006 and 2007.

Number of properties sold Marbella 2016

Seems now that the tendency is stable and, despite all the destabilization issues like the derogation of the 2010 Urban Plan for Marbella, the Brexit vote and the instability in the Spanish political situation, is has come to stay. Although this growing tendency has not have yet a major effect on the increase of the prices, if this increasing number of transactions is able to reduce the number of properties for sale in the market, it will sooner or later impact the prices and we will start to see a positive change also in that index.  Therefore, and in general, we are in a situation with an increase in the number of transactions, a stable number of properties for sale in the market, after the important increase in the inventory in the last two years, and stable prices with a slight tendency up. This is a good starting point for the recovery of the prices and are really good news for those hardly hit by the crash. In any case, I hope that the growth this time stays stable and we do not live again the crazy and speculation period we lived from 2003 to 2007 that brought us the consequences we all know and suffered.

Number of properties sold Benahavis 2016

El aumento en los precios empieza a consolidarse

El Ministerio de Fomento acaba de publicar el índice de precios para el primer trimestre de 2016 con buenas noticias para todos nosotros salvo, quizás, para los compradores, ya que el aumento en los precios para Marbella y Estepona parece estar, poco a poco, consolidándose. Con base interanual y por primera vez desde 2008, se ven aumentos en el índice de precios de un 4% para Marbella y Estepona.

Variacion de precio por trimestre en Marbella y Benahavis 2016

He comentado en numerosas ocasiones sobre esta cuestión, y la última, el pasado enero, cuando todavía el crecimiento no estaba claro sobretodo viendo las sensaciones en la calle. Aunque el mercado sigue aún lento, parece que la tendencia al alza de los precios ya está aquí. Si se observa, el gráfico adjunto, se ve que en todas las localidades alrededor de Marbella, excepto por Fuengirola, los precios parecen haber empezado a subir. Para verlo aún mejor, he recopilado en el gráfico que se encuentra debajo, año por año, el incremento del índice de precio en las mismas localidades en los últimos tres años y podemos ver claramente la diferencia: en 2013 hubo un descenso medio aproximado del 10%, un mínimo descenso en 2014 como año de transición y aumentos en 2015. Todavía es un aumento moderado de un 4% pero lo importante es el cambio en la tendencia. Algunos analistas ya predijeron el mismo aumento para 2016 y parece ser cierto. Espero que la inestabilidad política en España y las elecciones no afectarán este renacer.

Variacion interanual de precios en Marbella y Benahavis entre 2013 y 2016

The increase in the housing prices starts to consolidate

The Ministry of Housing just released the data of the housing price index for the first quarter of 2016 with good news for all of us, except maybe for the buyers, as the increase in the housing prices for Marbella and Estepona seems to be, yet slow, consolidated. On a yearly basis, and for the first year since the 2008 crash, we are seeing increases in the index price of about 4% for both Marbella and Estepona.

price-index-marbella-benahavis-winter-2016

I have been talking about this issue and, even, when I wrote in January about the price index I still had some concerns about the recovery because I was still feeling, at street level, that the market was still slow, but seems that we are definitively getting out. Taking a close look to the chart we will see that in all the municipalities around Marbella, except maybe for Fuengirola, the prices seemed to have reached the bottom and are starting to increase. 

price-variation-marbella-benahavis-winter-2016

To get a closer view, I produced a chart with the year-to-year increases in the price index in the same municipalities in the last three years and we can see clearly the difference: in 2013 an average of 10% decreases, minimum decreases in 2014 as the transition year and increases in 2015. We are talking about a still moderate 4% increase but the important fact is the change in the tendency. Some analysts already predicted the same increases for 2016 and seems to be right. I hope that the political instability in Spain and the brexit vote will not affect this recovery. 

What is being sold in Malaga Province

I have always considered that it is important for us to know exactly what is being sold in the area we work at. In this line, the data of the percentage of units sold per price has always attracted my attention because most of the sales in the province of Malaga are properties under 150.000 €, 60% of the total units closed, and in the area I work at, Marbella and Benahavís, that is a product that hardly exists.

transaction-per-price-range-marbella-benahavis-costa-del-sol

On the chart attached, it can be seen the percentage of units sold on different price ranges and how it changes with time. There are two important conclusions we can extract from this chart: the first is that 60% of the units were sold under 150.000 € and that between 85% and 90% of the units were sold below 300.000 € and , the second , is that the tendency shows that in 2015 there were more properties being sold on the higher ranges, on properties on top of 750.000 €, where the percentage doubled in the last three years. Why is that important to Marbella and Benahavís, because, as it can be seen on the charts below, only 3,7 % of the properties below 150.000 € in the province of Malaga are in Marbella and Benahavís and, on the other side, 64,7% of the properties of top of 750.000 € are here. Therefore, and as conclusion, this change of tendency in the market for higher end properties will affect more positively to Marbella and Benahavís than to the rest of the municipalities of the province of Malaga as we are seeing on the positive evolution of the transactions of these two councils.

properties-for-sale-malaga-province-percentage-150000
properties-for-sale-malaga-province-percentage-300000
properties-for-sale-malaga-province-percentage-1000000

¿Qué se está vendiendo en la provincia de Málaga?

Siempre he considerado importante saber exactamente que se vende en la zona que trabajamos. Así, los datos porcentuales de las unidades vendidas por precio siempre han llamado mi atención ya que la mayoría de las ventas en la provincia de Málaga son propiedades inferiores a 150.000 euros, 60% del total de las unidades vendidas, y donde trabajo, Marbella y Benahavís, es un producto que raramente existe.

Malaga, Marbella and Benahavis - porcentaje de ventas por precio

En el gráfico adjunto, podemos ver el porcentaje de las unidades vendidas según los diferentes rangos de precios y cómo va cambiando según el tiempo. Hay dos importantes conclusiones que podemos apreciar: la primera es que el 60% de las unidades vendidas son por debajo de 150.000 € y entre el 85% y 90% de las unidades vendidas por debajo de 300.000 € y, la segunda, la tendencia muestra que en 2015 había más propiedades vendidas en los rangos superiores, en propiedades de 750.000 €, donde el porcentaje se dobla en los últimos tres años. Es importante para Marbella y Benahavís porque, como podemos ver en el gráfico, solo el 3.7% de las propiedades por debajo de 150.000 € en la provincia de Málaga están en Marbella y Benahavís, y, por otro lado, el 64.7% de las propiedades de más de 750.000 € están aquí. Por lo tanto, y como conclusión, este cambio de tendencia en el Mercado para las propiedades de más nivel afectará  más positivamente a Marbella y Benahavís que a los demás municipios de la provincia de Málaga como estamos viendo en la positiva evolución de las transacciones de estos dos ayuntamientos.

Malaga, Marbella and Benahavis - porcentaje de propiedades vendidas 150.000
Malaga, Marbella and Benahavis - porcentaje de propiedades vendidas 450.000
 
Malaga, Marbella and Benahavis - porcentaje de propiedades vendidas 750.000
 

El Mercado mantiene su tendencia positiva

Los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento para Marbella han confirmado la tendencia general del 2015, el número de operaciones por año ha recuperado los niveles pre-crisis. Como se ve en el gráfico, la tendencia al alza de los últimos años continuó en 2015 con nuevas subidas en el numero de unidades vendidas. 

Aunque no estamos todavía en un mercado de compradores, si los números siguen subiendo de esta forma, podríamos ver el cambio en este 2016 o en 2017. 

Por contra, en Benahavís, aunque los resultados del año también fueron bastante buenos, los datos han confirmado lo que yo ya sentí en la calle, en el cuarto trimestre no se notaba tanta actividad. De hecho, ha sido el peor cuarto trimestre desde 2011. No tengo una explicación clara para esto salvo las subidas y bajadas normales del mercado o las incertidumbres en la economía europea pero ya veremos con los datos del primer trimestre si fue solo un dato coyuntural o si tenemos que preocuparnos de nuevo porque el mercado no acaba de consolidarse. 

Esta información del primer trimestre que se publicará a principios de Junio nos dará una idea sobre si los problemas con el Plan General de Marbella, la inestabilidad política del país o los últimos atentados terroristas están afectando al mercado. El tiempo lo dirá pero los comentarios que estoy recibiendo de mis clientes norte europeos son neutros en el sentido que no les están preocupando especialmente las negatividades que acabo de mencionar.

The Market keeps on with its positive tendency

The data recently released by the Ministry of Housing for Marbella confirmed the general tendency of 2015, the number of operations per year has recovered its pre-crisis values. As can be seen on the chart, the upward tendency observed in the last years has continued in 2015 with new increases in the number of units sold. 


Although we are not yet in a buyers market, if the numbers keep on going up this way, we may see the change in 2016 or 2017. 

On the other hand, in Benahavis, although the results for the year 2015 were quite good, the numbers confirmed what I had already perceived at street level, the fourth quarter was not that thrilling. In fact, it has been the worst fourth quarter since 2011. I do not have a clear reason for that except for the usual up and downs of the market or the uncertainties of the European economy but we will see on the first quarter of 2016 if it is just a temporary situation or if we have to worry again because the market will take some more time to be consolidated. 


Furthermore, I think that that information for the first quarter of 2016 to be released at the beginning of June will give us a clear insight about how the problems we are having with the planning permission of Marbella, the political instability in Spain or the recent terrorist attacks in Europe may affect the market. Time will tell but the comments I am receiving from my north European clients are, in a way, neutral in the sense that they are not perceiving the negativities I just mentioned.

Marbella, ¿Están los precios realmente subiendo?

En el último mes de diciembre el Ministerio de Fomento publicó el índice de precios para el tercer trimestre del 2015 mostrando en Marbella dos trimestres consecutivos de subida. Los incrementos son leves pero al menos es un cambio en la tendencia de los precios. Sin embargo, los precios siguen siendo más bajos que el año anterior.




Vimos la misma situación en 2014 y la tendencia nunca llego a materializarse pero este año se podría estar ante el punto de inflexión. Muchos analistas ya han previsto que 2016 va a ser el año de la consolidación, estabilización y normalización del Mercado inmobiliario en España con potenciales incrementos entre 4 y 6%, algunos van hasta 10% del aumento. La mejora de los números del paro, la reducción de los tipos de las hipotecas, la continua recuperación de la economía en general, que esperamos no quede afectada por la inestabilidad política, y los bajos precios son los propulsores del aumento de la demanda, especialmente de la demanda española, fuertemente mermada en los últimos años, y, como consecuencia, de los precios.




Si miramos el cuadro adjunto, CaixaBank esta ya anticipando la vuelta al optimismo en el Mercado que se vio en el 2005 y 2006, es decir, aumento en precios y ventas. 

Finalmente, un pequeño comentario de Estepona donde los precios siguen bajando. Marbella tiene más fama y renombre que Estepona por lo que la demanda es mas alta y ayuda a frenar la bajada de precios aunque creo que también vamos a ver en Estepona la estabilización comentada arriba.

Are the Prices in Marbella already going up?

In the last month of December, the price index for the third quarter of year 2015 was published by the Ministry of Housing showing, in Marbella, two consecutive quarters of increases. The increases are not great but at least it is a change in the tendency as shown in the tendency line of the prices. However, the prices are still a little bit lower than one year before. 




We saw the same scenario in 2014 and the tendency never materialized but this could be the year of the inflexion point. A number of analyst have already predicted that 2016 is going to be the year of the consolidation, stabilization and normalization of the real estate market in Spain with potential increases between 4 and 6% with some analysts going as high as 10% increases. The improvement on the unemployment numbers, the reduction on the mortgage rates, the continuous recovery of the economy in general, that we hope will not be affected by the political instability, and the reduced prices are the catalysts of the increase of the demand, specially the Spanish one, highly reduced in the last years, and, as a consequence, of the prices. 




If we take a look to the chart besides, CaixaBank is already predicting a return to the positive market of 2005 and 2006, i.e. increase in sales and increase in prices. 

Finally, a little comment on Estepona where the prices are still going down. Marbella has a better name than Estepona and the higher demand helped to stop the fall in prices. We should also see in Estepona the stabilization in prices commented above.

La sentencia del Tribunal Supremo anulando el PGOU de 2010 de Marbella. Las razones.

Tengo que decir que la noticia que apareció el día 7 de Noviembre sobre la anulación por parte del Tribunal Supremo el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de Marbella del año 2010 fueron una bomba para mi y, no solo para los que nos dedicamos al negocio inmobiliario, sino también para toda la población de Marbella. Las 16.500 propiedades que el Plan de 2010 había, de alguna forma, legalizado, estaban de nuevo fuera de ordenación.

Aunque no es sencillo, voy a intentar resumir las razones por las que el Tribunal Supremo ha anulado el Plan de 2010:

Legalización de las propiedades que estaban fuera de ordenación (ilegales)

El Tribunal Supremo establece que los redactores del Plan no tienen potestad para legalizar lo que fue ilegalmente cons-truido.

Suelo Urbano no Consolidado

En la misma línea del punto anterior, los técnicos redactores del Plan no pueden alterar o desfigurar el concepto de Suelo Urbano Consolidado.

El sistema de Compensación para la legalización de propiedades fuera de ordenación

El Tribunal Supremo vuelve a establecer que no resulta jurídicamente posible la exigencia de nuevas prestaciones o com-pensaciones con el objeto de alterar la ordenación y que además han sido establecidas por el propio planificador o redactor del Plan.

Estudio Medioambiental

Esta razón es un poco más técnica y habla de que no se cumplió una normativa europea sobre evaluación medioambiental ya que el Plan no identifica ni contempla posibles alternativas a la solución que finalmente se adopto.

Informe de Sostenibilidad Económica

De nuevo, es una razón técnica, al no haberse incorporado al Plan el requerido Informe de Sostenibilidad Económica.

Como resumen, y dejando aparte las dos últimas razones técnicas, el Tribunal Supremo viene a decir que los redactores del Plan no tienen la potestad para legalizar lo que fue ilegalmente construido. Y, como comentario final, diré que he estado unas cuantas veces en la oficina de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella y me consta que están trabajando duro para buscar una salida a la situación que esta sentencia ha creado aunque no va a ser fácil por todas las implicaciones legales que conlleva.

La competencia en el mercado de las propiedades de lujo

Este mes voy a analizar la competencia en la venta de propiedades de lujo. Es difícil, por no decir imposible, aplicar los comentarios de este artículo a todo el mercado de lujo puesto que hay algunas propiedades ciertamente especiales o localizaciones, como estar en primera línea de playa en Marbella Club, a las cuales no se pueden aplicar estas generalidades.




Estoy escribiendo este articulo porque últimamente estoy hablando con propietarios de este tipo de producto que me han contacta-do para vender casas espectaculares y siempre comento que la complicación de vender estas propiedades es la competencia exis-tente en este segmento del mercado. Para poder entender lo que quiero decir, he incluido un cuadro en el cual se aprecia, según el precio de venta, el número estimado de propiedades en venta, el número de ventas y el porcentaje de propiedades que se venden. Aquí es donde podemos ver que en propiedades de más de un millón de euros, el porcentaje de propiedades vendidas frente a las que están en el mercado es del 1.86% al trimestre, lo cual es muy bajo. Solo se van a vender las que tienen la mejor relación calidad-precio. Si hay 150 propiedades en venta en un determinado rango, solo 11 se venderán en un año. Entre estas 150, habrá 10 o 12 propiedades en las que el precio se reduce debido a un divorcio o separación, a problemas financieros, a alguna defunción, o, sim-plemente, a que el propietario está cansado de esperar a que llegue un comprador. Estas propiedades son las que se venden de entre las 150 que están en el mercado. Es duro de asumir pero he visto recientemente muchas casas espectaculares que no se ven-den por esta razón o, dicho de otra forma, porque el precio es demasiado alto teniendo en cuenta el número de propiedades con las que tiene que competir. La cuestión es la siguiente: ¿vale la pena esperar a que el mercado se recupere, teniendo en cuenta que Standard & Poors ha anticipado subidas de precio del 2.5% en 2016 y del 4% en 2017, o, es mejor vender ahora, obtener un 5 o 6% invirtiendo ese capital en una cartera de riesgo moderado y a la vez quitarse los costes de mantenimiento de esa propiedad?

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