ES

El Mercado mantiene el ritmo en Marbella y Benahavís

Tras haberse cumplido el primer trimestre de 2024 y con el retraso trimestral habitual, se han publicado los datos sobre las transacciones cerradas para el cuarto trimestre de 2023, y por lo tanto para todo el año. A partir de esta información, podemos extraer un par de conclusiones que se alinean con las tendencias observados recientemente:

1. 2023 demostró ser un año sólido para el mercado inmobiliario, aunque no superó los records históricos de 2022. A pesar de experimentar una notable disminución del -18,0% en Marbella y una caída más modesta del -5,1% en Benahavis en el número de transacciones cerradas en el año en comparación con 2022, es importante destacar que 2023 aún trajo resultados positivos para ambos municipios. Estas caídas porcentuales pueden parecer sustanciales, pero se comparan con 2022, un año que estableció récords históricos para las operaciones cerradas en toda la zona.

2. La proporción de ventas de vivienda nueva ha permanecido relativamente estable. A pesar de las fluctuaciones, como se ilustra en el gráfico, el número promedio de ventas de unidades

nuevas como porcentaje del total de ventas ha rondado el 7,3% para Marbella y el 13,3% para Benahavis en la última década.

Estas cifras son significativamente menores que los picos del 45% y el 65% vistos durante el auge previo a la crisis de 2008. De hecho, el exceso de oferta de nuevas construcciones jugó un papel importante en esa crisis, con aproximadamente cinco veces más actividad de construcción en comparación con ahora, pero solo aproximadamente el 50% de las unidades recién construidas se estaban vendiendo. Los números actuales indican la madurez del mercado, una actividad de promoción más controlada, una mayor experiencia de los promotores y una escasez de terrenos disponibles en comparación con la abundancia vista en 2001.

En resumen, el mercado inmobiliario en la zona de la Costa del Sol continúa demostrando resistencia y un rendimiento positivo, impulsado por condiciones macroeconómicas prometedoras e inversiones en curso. Sin embargo, debemos reconocer las incertidumbres geopolíticas que han surgido en el primer trimestre de 2024, presentando un riesgo potencial para la estabilidad.

Evolución de los precios en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en el final de 2023

El Ministerio de Fomento y el portal inmobiliario Idealista han publicado sus datos más recientes relativos a los precios de la vivienda del cuarto trimestre de 2023, revelando ciertos cambios de tendencia que ofrecen interesantes perspectivas:


1.- Los precios de salida de las propiedades siguen al alza. A pesar de una disminución del 23,7% en el número de viviendas vendidas en comparación con 2022, los precios de salida de las propiedades han mantenido su trayectoria ascendente incluso en el cuarto trimestre. En particular, el aumento trimestral de los precios de salida en Benahavís y Marbella promedió un porcentaje más discreto del 1,9% que, si bien, y desde mi punto de vista, sigue siendo relativamente alto, marca una disminución sobre la media del 2,9% observada en los últimos dos años. Este ajuste no indica un descenso, sino más bien una moderación en el ritmo de aumento de los precios, un cambio bienvenido en mi opinión.

Parece que algunos propietarios todavía piensan que el mercado sigue como en el año record 2022. Sin embargo, incluso en medio de este, digamos que, mercado optimista, las propiedades sobrevaloradas siguen teniendo dificultades para encontrar compradores.

En concreto, he observado casos en losque viviendas que llevaban entre dos y cuatro años en el mercadose vendieron en tres meses tras ajustar su precio a un nivelmás razonable. En cualquier caso, y a medida que nos adentramos en el nuevo año 2024, los

2.- Estabilización de los precios reales de venta. Aunque no es evidente a primera vista al observar las líneas de tendencia del gráfico, se aprecia un estancamiento en los últimos puntos de datos (en azul), lo que sugiere un posible cambio hacia una tendencia más estable en los próximos trimestres si se mantiene el ritmo actual.

En consecuencia, mientras que los precios de salida siguen subiendo, lo que indica optimismo entre los propietarios, los precios reales de venta muestran una creciente moderación, en respuesta a la importante disminución en el número de transacciones cerradas (-23% en comparación con el año anterior).

 

La diferencia entre los precios de salida y los precios reales de venta, que ya alcanza el 30%, implica que los propietarios con inmuebles en el mercado probablemente tendrán que estar dispuestos a negociar en mayor medida el precio para facilitar su venta.

 

3.- Los precios de las viviendas de obra nueva siguen subiendo, aunque a un ritmo más lento, mientras que los de las viviendas de segunda mano empiezan a bajar. En Marbella, los precios venta reales de las viviendas de obra nueva experimentaron un leve aumento del 0,1% en los dos últimos trimestres,

mientras que los precios de venta real de las viviendas de segunda mano disminuyeron un 3,5%. Se trata del primer semestre desde la pandemia en el que los precios muestran una tendencia a la baja. Del mismo modo y en Benahavís, la situación es similar a la de Marbella con un aumento del 4,2% en las viviendas de nueva construcción en los últimos seis meses, en contraste con una reducción del 0,6% en los precios de las viviendas de segunda mano. Habrá que ver en los próximos trimestres si esta tendencia persiste o si fue un mero reflejo del cuarto trimestre de 2023, en el que los indicadores económicos fueron menos favorables, con una subida de los tipos de interés de referencia y una inflación no del todo controlada.

4.- Las valoraciones siguen un patrón similar al de los precios de venta real. Aunque los precios de las tasaciones publicados sólo están disponibles para Marbella (indicados en rojo en el gráfico) y no para Benahavís, podemos ver como dichos puntos rojos que muestran los precios de las valoraciones de propiedades en Marbella indican una desviación respecto de la línea de tendencia anterior, lo que sugiere una posible preocupación entre los tasadores respecto a las condiciones del mercado. El tiempo

revelará si esta desviación es coyuntural o una tendencia más amplia. En cualquier caso, muestra las incertidumbres a las que se enfrentaron los tasadores durante el cuarto trimestre.

En resumen, los precios de salida a la venta de la vivienda en Marbella y Benahavís siguen subiendo lo que lleva a una brecha cada vez mayor con los precios reales de venta, que han subido también pero de forma mucho más moderada, publicados por el Registro de la Propiedad lo que sugiere un exceso de optimismo entre los propietarios que intentan vender sus propiedades. Si bien los aumentos de precios son típicos en un mercado sano, los aumentos porcentuales de dos dígitos, como los que se han visto en los últimos años,

Abrazando el optimismo: Factores clave para un mercado inmobiliario positivo en Marbella y Benahavís

Al iniciar este nuevo año, hemos estado recibiendo muchas consultas sobre nuestras perspectivas para el 2024. Hemos estado analizando el mercado y nos complace compartir nuestra perspectiva positiva basada en varios factores clave:

1.- Un rendimiento resiliente en 2023 que muestra una perspectiva positiva a pesar de la disminución de transacciones. A pesar de una disminución del 23.7% en las transacciones cerradas anuales en comparación con 2022, el 2023 ha demostrado ser un año sólido para el mercado inmobiliario en Marbella. Esta disminución, aunque significativa, debe ser vista en contexto, ya que sitúa al 2023 por encima del promedio de las últimas dos décadas.2014 ha experimentado una aceleración más pronunciada desde 2022 en Marbella y un ascenso sostenido en Benahavís.

2.- Los precios en Marbella y Benahavís muestran signos de moderación. En nuestro boletín reciente, resaltamos que los precios de cierre de viviendas de segunda mano están experimentando un aumento más contenido, según los datos oficiales del tercer trimestre de 2023. La información actual del portal inmobiliario Idealista de enero de 2024 sobre los precios de oferta revela una tendencia a la baja en municipios más pequeños, mientras que las ubicaciones de primera categoría mantienen la estabilidad (consulte la información adjunta para Benahavís). Esta moderación en los precios es un desarrollo positivo que podría atraer a más compradores de vuelta al mercado.

 

3.- La disminución del Euríbor desbloquea la asequibilidad y señala una actitud positiva en el mercado. La tasa de índice hipotecario Euríbor está en una trayectoria descendente, situándose en un 3.686% en enero de 2024 en comparación con el pico del 4.16% en octubre de 2023. Esto no solo mejora la asequibilidad para los compradores, sino que también indica un cambio favorable en el índice, anticipando reducciones adicionales, según lo pronostican diversos analistas bancarios, a lo largo de 2024 y 2025, brindando una ventana de dos años con mayor capacidad de adquisición.

 

4.- Las reducciones anticipadas en las tasas de interés pueden impulsar el mercado inmobiliario en 2024. Los analistas prevén una disminución de la tasa de interés oficial del Banco Central Europeo en junio, marcando otra señal positiva para el mercado. La tasa de inflación más moderada del 2.8% en enero de 2024, en comparación con las cifras de dos dígitos a fines de 2022, respalda este pronóstico. Tasas de interés más bajas aliviarán los costos hipotecarios e impactarán positivamente en el mercado inmobiliario.

 

 

5.- Las métricas de asequibilidad están resistiendo desafíos en el panorama inmobiliario español. A pesar de un aumento del 2.25% en la tasa de asequibilidad en España en los últimos dos años, se mantiene en un 33%, aún un 1% por debajo del promedio de las últimas dos décadas. Aunque los aumentos de precios y tasas de interés han tenido cierto impacto, no se anticipa que afecten significativamente al mercado, especialmente al segmento de lujo en la Costa del Sol.

 

6.- El inventario constante mantiene el equilibrio en Marbella y Benahavís. El inventario permanece equilibrado y relativamente bajo. Aunque los aumentos de precios pueden alejar a algunos compradores, la oferta limitada de propiedades probablemente evitará declives significativos de precios, contribuyendo a un mercado estable.

 

En resumen, nuestro optimismo para el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en 2024 se basa en estos indicadores positivos. A pesar de las incertidumbres geopolíticas, incluidos conflictos en Ucrania y Gaza y elecciones en Estados Unidos, creemos que el mercado, respaldado por los factores mencionados anteriormente, mostrará resistencia. Especialmente, nuestras actividades de enero han mostrado un compromiso moderado, desafiando la tranquilidad típica asociada con esta época del año.

 

Entendiendo la Tendencia de los precios en Marbella y Benahavís con los datos del Tercer Trimestre de 2023

En diciembre de 2023 se publicaron los datos oficiales del tercer trimestre de 2023 procedentes de los Colegios de Registradores de la Propiedad y del Notariado que revelan que los precios de la vivienda siguen con su trayectoria ascendente. En los Gráficos 1 y 2 se ha combinado esta información con la variación de los precios de salida del portal inmobiliario Idealista para extraer algunas conclusiones relevantes:

1.- Crecimiento sostenido de los precios: Cabe destacar que los precios de la vivienda siguen en trayectoria ascendente manteniendo un significativo crecimiento de dos dígitos y alcanzando una variación interanual de un 13%. Este crecimiento, como se muestra en los gráficos, se observa en los tres precios diferentes que se publican: precio de salida, precio de cierre y precio de tasación. Esta trayectoria ascendente que se mantiene desde 2014 ha experimentado una aceleración más pronunciada desde 2022 en Marbella y un ascenso sostenido en Benahavís.

2.- Tendencia continua: Aunque aún no se han publicado todavía los datos oficiales al cierre del año 2023 (previstos para marzo de 2024), los precios de salida publicados por el portal Idealista indican que se mantiene el ritmo de crecimiento de los precios en línea con los meses anteriores a pesar de que, aun sin tener datos, se palpó una desaceleración en el mercado durante el último trimestre de 2023.

3.- Persistencia de la Brecha entre Precios de Salida y Precios de Cierre: La discrepancia entre los precios de salida y los de cierre sigue siendo importante. En Marbella, esta brecha alcanzó máximos históricos en 2022, rondando el 20%, y persiste, indicando que el sobreprecio medio actual de las propiedades en el mercado se mantiene en ese nivel. En Benahavís, se observa un patrón similar, con una diferencia muy parecida a la de Marbella, alcanzando un máximo cercano al 24% en 2022 y situándose actualmente en un nivel más moderado pero aún notable, en el entorno del 17%.

4.- Preferencia por la Obra Nueva: La diferencia entre los precios de cierre de las unidades nuevas y las viviendas de segunda mano destaca la clara inclinación hacia las propiedades de nueva construcción. Tanto los precios de las viviendas de obra nueva como los de segunda mano han experimentado un aumento en Marbella y Benahavís, como se muestra en los gráficos 3 y 4 (siguiente página) aunque la tendencia varía entre ambas localidades. En Marbella, se observa un marcado aumento en los precios de obra nueva desde mediados de 2022, mientras que los precios de cierre de las viviendas de segunda mano muestran una tendencia hacia la estabilidad. A principios de 2022, la diferencia era de apenas 500 €/m2, aproximadamente un 15%, mientras que en la actualidad esta brecha se ha ampliado a 2.500 €/m2, lo que supone un notable incremento del 40%. Por otro lado, y en Benahavís, los compradores de obra nueva están pagando un 50% más por metro cuadrado que aquellos que adquieren viviendas de segunda mano. Este desequilibrio se puede atribuir a la preferencia general de los clientes por el producto nuevo, a pesar del sobreprecio que lleva asociado, y a la limitada disponibilidad de nuevas promociones en Benahavís que esta contribuyendo aún más a esta asimetría en el mercado.

 

 

Teniendo en cuenta el aumento sostenido de los precios, surge claramente una pregunta: ¿Puede mantenerse esta tendencia? Personalmente, creo que el mercado no puede soportar un crecimiento continuo de dos dígitos a lo largo del tiempo. Examinando el mercado inmobiliario estadounidense, que suele preceder al nuestro en aproximadamente un año, experimentó una profunda crisis en 2023, con caídas de precios del 17% en algunas localidades y del 11% de media, junto con un descenso del 40% en las ventas de viviendas de segunda mano. Este colapso se atribuyó principalmente a bajada de la capacidad de compra, ya que los elevados tipos hipotecarios y la escalada de precios expulsaron a muchos compradores del mercado, lo que provocó una reducción de las ventas y la consiguiente caída de los precios.
¿Podríamos llegar a una situación similar en los mercados de Marbella y Benahavís? En este caso, me inclino a creer que no. Los mercados de lujo, como el que nos ocupa, son menos susceptibles a las subidas de los tipos de interés hipotecarios, y el inventario sigue siendo bajo. Examinando el mercado inmobiliario de lujo en EE.UU. se observa un mercado más normalizado, con un número similar de viviendas vendidas y un aumento del 3% en los precios. Por lo tanto, se debería ir hacía un mercado más normal en términos de ventas de viviendas y aumentos de precios, ya que no hacerlo puede seguir disuadiendo a compradores potenciales. En resumen, aun reconociendo la normalización actual del mercado, soy de la opinión de que el continuo aumento de los precios puede no ser sostenible durante mucho más tiempo, ya que corre el riesgo de desestabilizar el mercado.

¿Cuáles son los gastos inherentes a una propiedad en España?

Cuando hablamos sobre los gastos que tiene el propietario de una vivienda en España, es necesario separar los gastos de mantenimiento y los que no están estrictamente relacionados con el mismo.

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles — (I.B.I)

El I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto anual que afecta a todas las propiedades españolas. Es un impuesto local que abonan los propietarios de viviendas independientes residenciales y que se paga al Ayuntamiento. Está destinado al mantenimiento de las infraestructuras y servicios de la localidad, y se calcula aplicando un porcentaje (en Benahavís es el 0,4%) al valor catastral de la propiedad.

2. Basura

La Basura es un impuesto local que tienen que abonar al Ayuntamiento los titulares de propiedades consideradas residenciales. Con este impuesto se sufragan los gastos por el servicio de recogida de basuras del Ayuntamiento, estableciendo sus propias tasas que van desde una cantidad fija anual hasta un porcentaje del valor catastral de la propiedad.

3. Impuesto del Patrimonio

Este impuesto afecta a residentes y no-residentes como propietarios de una vivienda en España y tiene muchas particularidades, por lo que es recomendable que cada propietario contacte con un asesor fiscal para obtener información adicional.

 

4.  Impuesto de No-residentes

Este impuesto anual afecta solo a los no-residentes en España. Hay dos modalidades dependiendo de si la propiedad es alquilada o no.

· Alquilada: la base para el cálculo del impuesto es el ingreso anual recibido y declarado por el alquiler de la propiedad (cada propietario tiene la obligación legal de declarar sus ingresos) . Se calcula aplicando el 25% del total de los ingresos.

· No alquilada: En este caso la base se calcula aplicando el 2% sobre el valor catastral de la vivienda. Se calcula aplicando el 25% sobre ésta.

5. Gastos de comunidad

Cuando usted vive en una comunidad de propietarios, ya sea un edificio, una urbanización o una agrupación de villas independientes, y siempre que tenga elementos o servicios comunes, se generarán unos gastos de mantenimiento (piscina, jardín, iluminación, seguridad, etc.) que deberán ser compartidos por los propietarios de la misma. El administrador preparará un presupuesto anual calculándose las cuotas que corresponden a cada propietario en función de un porcentaje asociado a la propiedad.

 6. Seguro

Aunque no es obligatorio en España tener un seguro de hogar, es muy recomendable ya que no vale la pena el riesgo que supone no tenerlo.

 

Evolución en 2023 del Sector Inmobiliario de lujo de Marbella y Benahavís

En medio de la desaceleración general experimentada en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en 2023, marcada por una significativa disminución del 26% en el número total de viviendas vendidas, surge la pregunta de cómo esta desaceleración afecta al segmento de las propiedades de lujo, definidas aquí como aquellas valoradas en un millón de euros o más.

Los Gráficos 1 y 2 presentan el número de propiedades vendidas en varios tramos de precios y la proporción de ventas en el mercado de lujo en comparación con el número total de propiedades vendidas tanto en Marbella como en Benahavís. Estos datos revelan aspectos interesantes que merecen ser destacados:

 

1.- Ralentización paralela en el segmento de lujo: El mercado de lujo refleja la tendencia general, experimentando una caída significativa del 26% en Marbella y un descenso aún más pronunciado del 30% en Benahavís. A pesar de esto, se observa un atisbo de resistencia, especialmente en los niveles más altos del mercado y en Marbella, abarcando propiedades valoradas en cuatro millones de euros o más, que han experimentado un impresionante aumento del 18% en las ventas. Esto sugiere cierto grado de independencia de los desafíos del mercado en este segmento exclusivo.  

 

2.- Sólido crecimiento del mercado del lujo: Incluso en medio de la desaceleración general del mercado, el segmento de lujo ha demostrado un crecimiento notable. El gráfico de los seis primeros meses de 2023 revela cifras de ventas que superan las registradas en años enteros de 2017 a 2020. Esta trayectoria ascendente en los últimos tres años señala la fortaleza y viabilidad duraderas del mercado inmobiliario de lujo en la región.

 

3.- Porcentaje ascendente de ventas de lujo en Marbella: Marbella continúa consolidando su presencia en el mercado de lujo, con el porcentaje de ventas en constante aumento. Este año, la cifra aumentó un 1% adicional, alcanzando un impresionante 13,2% del mercado global. En seis años, el porcentaje se ha duplicado, subiendo desde el 6,6% en 2017, lo que demuestra el sólido crecimiento que este segmento sigue exhibiendo.

 

4.- Tendencias dinámicas en Benahavís: Mientras que Benahavís muestra un patrón más fluctuante en los cambios porcentuales, hay una trayectoria ascendente general, con un notable aumento del 60% en los últimos seis años. La duplicación del porcentaje en la franja de precios más alta refleja la misma tendencia observada en Marbella.

 

5.- Atractivo distintivo de Benahavís: Cabe destacar la disparidad sustancial en el porcentaje de ventas de lujo en Benahavís en comparación con Marbella, especialmente por encima del umbral de los cuatro millones de euros. Benahavís supera sistemáticamente a Marbella en este segmento, consolidando su posición como destino codiciado por personas de alto poder adquisitivo. Esta tendencia ha contribuido a que Benahavís se haya ganado la distinción de ser el municipio más rico per cápita de Andalucía.

 

 
 

En resumen, el mercado inmobiliario del lujo en Marbella y Benahavís, aunque no es inmune a los retos del mercado en general, muestra una resistencia y un impulso cultivados en los últimos años. El atractivo de estas propiedades exclusivas persiste, prometiendo una trayectoria continua de éxito frente a la evolución de la dinámica del mercado.

Elección del sistema de calefacción adecuado para su hogar

Cuando se trata de mantener su hogar cálido y acogedor, la elección del sistema de calefacción adecuado es crucial. Con diversas opciones disponibles, comprender los diferentes tipos de sistemas de calefacción puede ayudarle a tomar decisiones informadas. Aquí presentamos algunas opciones populares de calefacción para su hogar:

Calefacción por Aire Forzado: Este sistema común utiliza un horno para calentar el aire, que luego se distribuye por toda la casa a través de conductos y rejillas. Es eficiente y también puede incorporar aire acondicionado. 

Calefacción Radiante: Este sistema calienta los objetos y superficies de una habitación, proporcionando calor constante. Puede lograrse mediante calefacción radiante en el suelo, paneles de pared o paneles en el techo.

Bombas de Calor: Estos sistemas transfieren calor de un lugar a otro, ya sea calentando o enfriando su hogar. Son eficientes en términos energéticos y pueden ser una opción rentable en climas moderados.

Calefacción Eléctrica: Los radiadores eléctricos y los hornos eléctricos son ejemplos de este tipo de calefacción. Aunque son fáciles de instalar, pueden resultar más caros de operar en comparación con otras opciones.

Calefacción Geotérmica: Utilizando la temperatura constante del subsuelo, las bombas de calor geotérmicas proporcionan calefacción y refrigeración eficientes. Aunque los costos de instalación son altos, pueden reducir significativamente las facturas de energía a largo plazo.

Estufas de Leña: Ideales para crear un ambiente rústico, estas estufas queman madera para generar calor. Pueden ser rentables, pero requieren un suministro constante de leña.

Considere el tamaño de su espacio, su presupuesto y el clima de su área al seleccionar un sistema de calefacción. Consulte con un profesional para determinar la mejor opción para su hogar, asegurando un ambiente cálido y confortable durante los meses más fríos.

Tendencias Inmobiliarias en Marbella y Benahavís 2023: Análisis de las ventas en el segundo trimestre

Según los últimos datos proporcionados por el Ministerio de Fomento, las cifras de ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2023 revelan un notable descenso del 26% en las transacciones cerradas tanto en Marbella como en Benahavís. Naturalmente, esto puede plantear algunas dudas sobre el estado del mercado en estos municipios por lo que se van a desglosar algunos puntos clave:

1.- Interpretar los números: Un descenso del 26% en la venta de viviendas puede parecer sustancial pero todo depende del contexto en el que se analice dicho número. Lo primero es entender que se están comparando estas cifras con las del año 2022 en el que se batieron récords históricos de ventas cerradas y en el que se produjo un aumento espectacular en las ventas al dispararse en un +53% en Marbella y en un increíble +91% en Benahavís respecto a la media anual de transacciones cerradas en dichas poblaciones. Si bien las caídas porcentuales del 26% son significativas, es importante señalar que, aun así, el primer semestre de 2023 se sitúa como el segundo o tercer mejor primer semestre en la historia inmobiliaria de Marbella y Benahavís. Esto sugiere que, si bien 2023 podría no igualar los resultados de 2022, el mercado inmobiliario en estos municipios sigue activo.

 

2.- De cara al futuro: De entrada se plantea una cuestión crucial: ¿Continuará esta tendencia? Aunque es cierto que actualmente se está experimentando un enfriamiento en la demanda de propiedades posiblemente debido a las incertidumbres geopolíticas y al aumento de los tipos de interés, es importante recordar que Marbella, Benahavís y toda la Costa del Sol siguen siendo destinos muy solicitados en Europa, gracias a su excepcional oferta residencial y de ocio siempre acompañada por un clima inigualable. Así que, a pesar de una caída temporal en la demanda inmobiliaria, se prevé un resurgimiento de la demanda una vez que la situación mundial se estabilice y mejore.

3.- Tendencias diferenciadas: Se observa un matiz interesante en las ventas de propiedades nuevas frente a las de segunda mano. En Marbella, la principal caída en las transacciones ha afectado a la venta de obra nueva, que representa el 8% de los cierres, y que experimenta un notable descenso del 73%. Por el contrario, Benahavís ha experimentado un aumento del 40% en las ventas de unidades de obra nueva, mientras que las ventas de propiedades de segunda mano han disminuido un significativo 32,7%.

En resumen, aunque se registra un descenso del 26% en el número de viviendas vendidas, las perspectivas del mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, a pesar de los retos actuales, siguen siendo positivas.

 

 
 

Consejos de bienestar pra el otoño y una vida saludable

A medida que las hojas comienzan a pintar el paisaje con increíbles tonalidades, el otoño llega con su encanto único y oportunidades para el bienestar. Esta temporada de transición puede ser un momento maravilloso para enfocarse en el autocuidado y el bienestar. Aquí hay algunos consejos de bienestar para el otoño que te ayudarán a aprovechar al máximo esta hermosa época del año:

1. Abraza las actividades al aire libre:  Aprovecha el aire fresco y nítido y sal a dar un paseo por la naturaleza o haz senderismo. El cambio de paisaje y el aire fresco pueden hacer maravillas por tu estado de ánimo y bienestar general.

2. Nutre tu cuerpo con alimentos de temporada:  El otoño ofrece una gran cantidad de deliciosos productos de temporada como calabazas, manzanas y calabacines. Incorpora estos alimentos en tus comidas para obtener nutrientes y sabores adicionales.

3. Mantén tu rutina de ejercicio:  Continúa con tu rutina regular de ejercicio o prueba nuevos entrenamientos en interiores para mantenerte activo. La actividad física constante puede ayudar a combatir la tentación de hibernar.

4. Refuerza tu sistema inmunológico:  Concéntrate en fortalecer tu sistema inmunológico con una dieta equilibrada rica en vitaminas y minerales. Considera agregar suplementos como vitamina D si es necesario.

5. Practica la atención plena:  Con las festividades acercándose, es esencial manejar el estrés. Prueba la meditación de atención plena o el yoga para mantenerte centrado y reducir la ansiedad.

6. Abrígate y descansa:  Las noches más largas son la excusa perfecta para recogerte. Invierte en mantas suaves, date baños calientes y prioriza una buena noche de sueño.

7. Conéctate con tus seres queridos:  El otoño a menudo trae reuniones y celebraciones. Aprovecha este momento para fortalecer tus lazos con la familia y amigos, lo cual puede ser una fuente importante de bienestar emocional.

8. Establece metas y reflexiona:  A medida que el año llega a su fin, aprovecha la oportunidad para establecer metas e intenciones para los próximos meses. Reflexiona sobre tus logros y crecimiento a lo largo del año.

9. Practica la gratitud:  Cultiva una actitud de gratitud llevando un diario y anotando las cosas por las que estás agradecido cada día. Esta práctica puede mejorar tu perspectiva general de la vida.

10. Transición de armario: Cambia tu armario de manera consciente. Dona la ropa que ya no necesitas e invierte en prendas de calidad que te mantendrán abrigado y con estilo durante la temporada. 

 "El otoño es un tiempo de transformación, y puedes hacer de esta temporada un momento de crecimiento personal, rejuvenecimiento y gratitud. Recuerda escuchar a tu cuerpo, cuidar tu salud mental y disfrutar de la belleza que te rodea mientras la naturaleza se prepara para su letargo invernal."

Análisis de las ventas en el segundo trimestre en Marbella y Benahavís

Según los últimos datos proporcionados por el Ministerio de Fomento, las cifras de ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2023 revelan un notable descenso del 26% en las transacciones cerradas tanto en Marbella como en Benahavís. Naturalmente, esto puede plantear algunas dudas sobre el estado del mercado en estos municipios por lo que se van a desglosar algunos puntos clave:

1.- Interpretar los números: Un descenso del 26% en la venta de viviendas puede parecer sustancial pero todo depende del contexto en el que se analice dicho número. Lo primero es entender que se están comparando estas cifras con las del año 2022 en el que se batieron récords históricos de ventas cerradas y en el que se produjo un aumento espectacular en las ventas al dispararse en un +53% en Marbella y en un increíble +91% en Benahavís respecto a la media anual de transacciones cerradas en dichas poblaciones. Si bien las caídas porcentuales del 26% son significativas, es importante señalar que, aun así, el primer semestre de 2023 se sitúa como el segundo o tercer mejor primer semestre en la historia inmobiliaria de Marbella y Benahavís. Esto sugiere que, si bien 2023 podría no igualar los resultados de 2022, el mercado inmobiliario en estos municipios sigue activo.

2.- De cara al futuro: De entrada se plantea una cuestión crucial: ¿Continuará esta tendencia? Aunque es cierto que actualmente se está experimentando un enfriamiento en la demanda de propiedades posiblemente debido a las incertidumbres geopolíticas y al aumento de los tipos de interés, es importante recordar que Marbella, Benahavís y toda la Costa del Sol siguen siendo destinos muy solicitados en Europa, gracias a su excepcional oferta residencial y de ocio siempre acompañada por un clima inigualable. Así que, a pesar de una caída temporal en la demanda inmobiliaria, se prevé un resurgimiento de la demanda una vez que la situación mundial se estabilice y mejore.

3.- Tendencias diferenciadas: Se observa un matiz interesante en las ventas de propiedades nuevas frente a las de segunda mano. En Marbella, la principal caída en las transacciones ha afectado a la venta de obra nueva, que representa el 8% de los cierres, y que experimenta un notable descenso del 73%. Por el contrario, Benahavís ha experimentado un aumento del 40% en las ventas de unidades de obra nueva, mientras que las ventas de propiedades de segunda mano han disminuido un significativo 32,7%.

 
 

En resumen, aunque se registra un descenso del 26% en el número de viviendas vendidas, las perspectivas del mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, a pesar de los retos actuales, siguen siendo positivas.

¿Vale la pena invertir en bienes raíces en Marbella?

Diría que depende de varios factores, incluido el tipo de activo, la propiedad específica y el momento de la inversión. El objetivo principal de este artículo no es profundizar en un análisis exhaustivo de cada categoría de activos inmobiliarios, ya que los rendimientos pueden variar para las diferentes opciones como la compra para vender, el desarrollo de terrenos, las propiedades en dificultades, etc. Por ejemplo, las inversiones en terrenos a menudo requieren más tiempo, mientras que las propiedades en dificultades pueden generar mayores ganancias, especialmente desde una perspectiva a corto plazo donde el momento es crucial. Los inversores que se aventuraron en el mercado inmobiliario de Marbella en 2001 o 2013 probablemente obtuvieron ganancias sustanciales, mientras que los que ingresaron en 2007 enfrentaron pérdidas en lugar de ganancias. La idea central es abordar las inversiones inmobiliarias desde una perspectiva a largo plazo que sea menos susceptible a la volatilidad del mercado. Inicialmente, existen dos fuentes principales de ganancias relacionadas con el sector inmobiliario: Los ingresos derivados de alquileres, ya sea para vacaciones o arrendamientos a largo plazo, y la apreciación de los valores inmobiliarios, es decir, el aumento de los precios. La rentabilidad surge de la combinación de estos dos elementos. Al examinar el Gráfico 1, que ilustra la rentabilidad de las viviendas en España (en rojo) junto con la Rentabilidad Bruta de Alquiler (en azul) y las fluctuaciones de los precios del mercado inmobiliario (en verde), se puede discernir que las dos últimas décadas han tenido períodos de pérdidas, como en 2012, así como períodos de retornos sustanciales, especialmente de 2001 a 2005, con un promedio de alrededor del 17% anual.

El primer componente, la Rentabilidad Bruta de Alquiler, muestra menos volatilidad que los precios de las viviendas y ha permanecido relativamente estable en la última década, rondando aproximadamente el 4%. Entre 2001 y 2013, experimentó más fluctuaciones pero aún mantuvo un promedio del 3.8%. Tomando una perspectiva de 20 años, el promedio general es del 3.9%. Sin embargo, estos porcentajes se refieren a la Rentabilidad Bruta de Alquiler. ¿Pero qué hay de los Ingresos Netos por Alquiler?. Para obtener la cifra neta, se deben restar los costos operativos y de mantenimiento, estimados en un promedio del 1.9% del beneficio bruto. En consecuencia, el promedio anual de los Ingresos Netos por Alquiler es aproximadamente del 2%.  El segundo componente, el aumento en los precios de las viviendas en Marbella, se resume en el Gráfico 2.

GRÁFICO 1 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN MARBELLA

 

GRÁFICO 2 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN BENAHAVIS

Aquí, se puede observar que el aumento anual promedio en las últimas dos décadas es del 3.5%. Hubo años marcados por incrementos sustanciales de precios, como el período de 2001 a 2007, así como años con declives de precios, ocurridos entre 2009 y 2013.

Entonces surge la pregunta: ¿se puede considerar esto como una inversión sólida? Una vez más, la respuesta depende de la medida utilizada para la comparación. Examinemos diversas opciones de inversión para determinar dónde se encuentra el mercado inmobiliario en Marbella, como se muestra en el Gráfico 4, que ilustra las tendencias promedio de 20 años. El Gráfico 4 ofrece una visión completa de siete activos de inversión distintos, mostrando sus rendimientos promedio anuales de 20 años. Destaca especialmente el mercado de valores, en particular el mercado de valores de Estados Unidos, como el mejor en términos de rendimiento a largo plazo, seguido de cerca por el oro. Por otro lado, bonos, efectivo y materias primas ofrecen rendimientos por debajo del 3% anual a largo plazo. Es importante señalar que existen inversiones alternativas, como las criptomonedas, que pueden generar rendimientos más altos, pero vienen acompañadas de una considerable volatilidad y riesgos asociados. Como dice el refrán, mayores riesgos pueden llevar a mayores ganancias, pero este no es el tipo de inversión que estábamos buscando comparar. En resumen, la inversión a largo plazo en bienes raíces en Marbella está posicionada para ofrecer un rendimiento promedio anual del 5.5%, una tasa que resulta bastante atractiva para un inversor a largo plazo con un perfil moderado. También es atractiva para las personas que ven la adquisición de propiedades principalmente como una forma de disfrutar de la alta calidad de vida que Marbella ofrece, pero son conscientes de que, a largo plazo, también puede ser una inversión sólida.

 

GRÁFICO 3 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 4 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN BENAHAVIS

¿Cómo empezó 2023 el mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís?

Realmente parece que el mercado inmobiliario en Marbella y Benahavís está entrando en una fase de normalización según la percepción de nuestro propio equipo y lo que se ha comentado con algunos profesionales inmobiliarios como abogados o agentes inmobiliarios.

Durante el pasado año, 2022, el mercado alcanzó un récord histórico en términos de transacciones cerradas con un ritmo de actividad bastante rápido, con propiedades que encontraron comprador en menos de una semana y precios finales que incluso superaron los precios iniciales de venta dando lugar a incrementos de precios de incluso dos dígitos.

Como destacamos en nuestros recientes newsletters, el comienzo de 2023 ha traído buenas noticias para el sector inmobiliario local a pesar de la preponderancia de noticias económicas desfavorables. Aunque el número de ventas ha experimentado una ligera disminución en comparación con el año anterior, este año sigue siendo sólido en términos de transacciones, y los precios se están empezando a estabilizar. Esta tendencia es realmente beneficiosa para mantener la demanda sin generar alarmas.

GRÁFICO 1 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN MARBELLA

 

GRÁFICO 2 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN BENAHAVIS

En términos generales, el mercado de alto nivel muestra asimismo un comportamiento alentador, como lo demuestran los gráficos adjuntos que detallaremos a continuación:

1. En Marbella, se ha producido un ligero aumento en la proporción de viviendas de lujo vendidas de la gama más alta (por encima de 1,5 millones de euros) en comparación con el total de viviendas vendidas. Por el contrario, hay un descenso del 0,6% en las ventas de propiedades con precios entre 1 y 1,5 millones de euros. Este segmento en particular está experimentando un impacto significativo debido a la escasez de propiedades disponibles, de ahí la disminución de las ventas. En consecuencia, el crecimiento de las transacciones de propiedades de lujo, que se había duplicado en los últimos cinco años, se ha moderado. Aun así, se mantiene en niveles similares a los del año pico, 2022.

 2. En Benahavís se aprecia un patrón similar, aunque con ritmos distintos. Las ventas de propiedades que superan los 4 millones de euros y las que tienen un precio entre 1,5 y 4 millones de euros continúan en aumento. Mientras tanto, las transacciones de propiedades entre 1 y 1,5 millones de euros han experimentado un descenso. Este declive puede atribuirse de nuevo a la escasez de oferta en ese rango de precios. Cabe destacar que se ha producido un aumento sustancial en el volumen de ventas de propiedades con un precio entre 1,5 y 4 millones de euros, triplicándose la proporción en los últimos cinco años y con un incremento adicional del 2% a comienzos de 2023.

3. En lo que respecta a los precios en Marbella, se observa un alza continua en todos los niveles de propiedades. De hecho, se puede apreciar en el gráfico 3 que las propiedades por encima de los 4 millones de euros son las que experimentan el mayor incremento, lo que evidencia la robustez de este segmento de mercado de alta gama. Esto ha llevado a que la media de precios alcance, por primera vez, los 10.000 euros/m².

4. En Benahavís las formas de las curvas del gráfico 4 son similares a las de Marbella pero aún en niveles de precio más bajo. Los precios en los niveles más altos son los que suben con más fuerza y llegan a los 8.000 euros/m², pero todavía 2.000 euros/m² por debajo de Marbella.

En resumen, a pesar de todas las noticias económicas negativas que nos bombardean día a día, el mercado inmobiliario de alta gama mantiene una trayectoria positiva observándose un mayor porcentaje de operaciones cerradas en estos niveles y unos precios que continúan en ascenso en este inicio de un año, que en principio, se prevé incierto.

GRÁFICO 3 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 4 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN BENAHAVIS

Your new home awaits.