Marbella, ¿Están los precios realmente subiendo?

En el último mes de diciembre el Ministerio de Fomento publicó el índice de precios para el tercer trimestre del 2015 mostrando en Marbella dos trimestres consecutivos de subida. Los incrementos son leves pero al menos es un cambio en la tendencia de los precios. Sin embargo, los precios siguen siendo más bajos que el año anterior.




Vimos la misma situación en 2014 y la tendencia nunca llego a materializarse pero este año se podría estar ante el punto de inflexión. Muchos analistas ya han previsto que 2016 va a ser el año de la consolidación, estabilización y normalización del Mercado inmobiliario en España con potenciales incrementos entre 4 y 6%, algunos van hasta 10% del aumento. La mejora de los números del paro, la reducción de los tipos de las hipotecas, la continua recuperación de la economía en general, que esperamos no quede afectada por la inestabilidad política, y los bajos precios son los propulsores del aumento de la demanda, especialmente de la demanda española, fuertemente mermada en los últimos años, y, como consecuencia, de los precios.




Si miramos el cuadro adjunto, CaixaBank esta ya anticipando la vuelta al optimismo en el Mercado que se vio en el 2005 y 2006, es decir, aumento en precios y ventas. 

Finalmente, un pequeño comentario de Estepona donde los precios siguen bajando. Marbella tiene más fama y renombre que Estepona por lo que la demanda es mas alta y ayuda a frenar la bajada de precios aunque creo que también vamos a ver en Estepona la estabilización comentada arriba.

Are the Prices in Marbella already going up?

In the last month of December, the price index for the third quarter of year 2015 was published by the Ministry of Housing showing, in Marbella, two consecutive quarters of increases. The increases are not great but at least it is a change in the tendency as shown in the tendency line of the prices. However, the prices are still a little bit lower than one year before. 




We saw the same scenario in 2014 and the tendency never materialized but this could be the year of the inflexion point. A number of analyst have already predicted that 2016 is going to be the year of the consolidation, stabilization and normalization of the real estate market in Spain with potential increases between 4 and 6% with some analysts going as high as 10% increases. The improvement on the unemployment numbers, the reduction on the mortgage rates, the continuous recovery of the economy in general, that we hope will not be affected by the political instability, and the reduced prices are the catalysts of the increase of the demand, specially the Spanish one, highly reduced in the last years, and, as a consequence, of the prices. 




If we take a look to the chart besides, CaixaBank is already predicting a return to the positive market of 2005 and 2006, i.e. increase in sales and increase in prices. 

Finally, a little comment on Estepona where the prices are still going down. Marbella has a better name than Estepona and the higher demand helped to stop the fall in prices. We should also see in Estepona the stabilization in prices commented above.

La sentencia del Tribunal Supremo anulando el PGOU de 2010 de Marbella. Las razones.

Tengo que decir que la noticia que apareció el día 7 de Noviembre sobre la anulación por parte del Tribunal Supremo el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de Marbella del año 2010 fueron una bomba para mi y, no solo para los que nos dedicamos al negocio inmobiliario, sino también para toda la población de Marbella. Las 16.500 propiedades que el Plan de 2010 había, de alguna forma, legalizado, estaban de nuevo fuera de ordenación.

Aunque no es sencillo, voy a intentar resumir las razones por las que el Tribunal Supremo ha anulado el Plan de 2010:

Legalización de las propiedades que estaban fuera de ordenación (ilegales)

El Tribunal Supremo establece que los redactores del Plan no tienen potestad para legalizar lo que fue ilegalmente cons-truido.

Suelo Urbano no Consolidado

En la misma línea del punto anterior, los técnicos redactores del Plan no pueden alterar o desfigurar el concepto de Suelo Urbano Consolidado.

El sistema de Compensación para la legalización de propiedades fuera de ordenación

El Tribunal Supremo vuelve a establecer que no resulta jurídicamente posible la exigencia de nuevas prestaciones o com-pensaciones con el objeto de alterar la ordenación y que además han sido establecidas por el propio planificador o redactor del Plan.

Estudio Medioambiental

Esta razón es un poco más técnica y habla de que no se cumplió una normativa europea sobre evaluación medioambiental ya que el Plan no identifica ni contempla posibles alternativas a la solución que finalmente se adopto.

Informe de Sostenibilidad Económica

De nuevo, es una razón técnica, al no haberse incorporado al Plan el requerido Informe de Sostenibilidad Económica.

Como resumen, y dejando aparte las dos últimas razones técnicas, el Tribunal Supremo viene a decir que los redactores del Plan no tienen la potestad para legalizar lo que fue ilegalmente construido. Y, como comentario final, diré que he estado unas cuantas veces en la oficina de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella y me consta que están trabajando duro para buscar una salida a la situación que esta sentencia ha creado aunque no va a ser fácil por todas las implicaciones legales que conlleva.

La competencia en el mercado de las propiedades de lujo

Este mes voy a analizar la competencia en la venta de propiedades de lujo. Es difícil, por no decir imposible, aplicar los comentarios de este artículo a todo el mercado de lujo puesto que hay algunas propiedades ciertamente especiales o localizaciones, como estar en primera línea de playa en Marbella Club, a las cuales no se pueden aplicar estas generalidades.




Estoy escribiendo este articulo porque últimamente estoy hablando con propietarios de este tipo de producto que me han contacta-do para vender casas espectaculares y siempre comento que la complicación de vender estas propiedades es la competencia exis-tente en este segmento del mercado. Para poder entender lo que quiero decir, he incluido un cuadro en el cual se aprecia, según el precio de venta, el número estimado de propiedades en venta, el número de ventas y el porcentaje de propiedades que se venden. Aquí es donde podemos ver que en propiedades de más de un millón de euros, el porcentaje de propiedades vendidas frente a las que están en el mercado es del 1.86% al trimestre, lo cual es muy bajo. Solo se van a vender las que tienen la mejor relación calidad-precio. Si hay 150 propiedades en venta en un determinado rango, solo 11 se venderán en un año. Entre estas 150, habrá 10 o 12 propiedades en las que el precio se reduce debido a un divorcio o separación, a problemas financieros, a alguna defunción, o, sim-plemente, a que el propietario está cansado de esperar a que llegue un comprador. Estas propiedades son las que se venden de entre las 150 que están en el mercado. Es duro de asumir pero he visto recientemente muchas casas espectaculares que no se ven-den por esta razón o, dicho de otra forma, porque el precio es demasiado alto teniendo en cuenta el número de propiedades con las que tiene que competir. La cuestión es la siguiente: ¿vale la pena esperar a que el mercado se recupere, teniendo en cuenta que Standard & Poors ha anticipado subidas de precio del 2.5% en 2016 y del 4% en 2017, o, es mejor vender ahora, obtener un 5 o 6% invirtiendo ese capital en una cartera de riesgo moderado y a la vez quitarse los costes de mantenimiento de esa propiedad?

The Sentence of the Supreme Court of Spain annuling Marbella’s 2010 PGOU. The reasons.

I have to say that the news that appeared on November 7th regarding the annulling of the Marbella’s 2010 PGOU (General Plan-ning Permission) were a shock to me and to not only the people in the business of real estate but also to all inhabitants in Marbel-la. The 16.500 homes that the previous 2010 Plan had, in different ways, legalized are again out of plan.

Although it is not easy, I will try to summarize the reasons given by the Supreme Court of Spain at its sentence:

Legalization of the out of Plan properties

The Supreme Court ruled that the Architect and the Technicians that completed the PGOU do not have enough powers to decide about the out of Plan constructions and how to make them fully legal.

Unconsolidated Urban Land

It is again about the same concept as before. The Technicians can not change the concept of what is a Unconsolidated Ur-ban Land.

The Compensation system to legalize out of Plan properties

The compensation system established to alter the property law was rejected as can not depend on the provisions drawn by the planner. It is again going back to the same principle, the technicians that produced the Plan can not alter the status of illegally constructed properties.

Environmental Report

The Plan does not comply with European requirements on environmental evaluation as it does not evaluate alternatives to what the Plan actually proposes.

Report about the Economic Sustainability

A Report on the Economic Sustainability of the Plan has to be included in the Plan and was not prepared nor incorporated.

In summary, and leaving apart the two last technical reasons, what the Supreme Court sentenced is that the Planner is not em-powered to legalized what was illegally constructed. As a final comment, I would say that I have been a number of times in the last weeks at the Planning Office of the Townhall and they are working extremely hard to find a way out to the situation created although it is not going to be an easy one as there are many legal implications.

The competition on the market of the luxury properties

This month I am going to analyze the selling of luxury properties. It is difficult, not to say, impossible to apply the comments on this article to the generality of the luxury market since, there are some niches where the generalities can not be applied like special properties for any reason o really top locations like first line beach Marbella Club.




I am writing this article because I have been asked many times lately to sell spectacular villas and I have always commented that the complication of selling those properties is the competition on that segment of the market. To be able to understand what I mean, I have included a chart where, as a function of the selling price, it can been seen the estimated number of properties for sale, the number of sales and the percentage of sales per range. Here is where one can see that on properties on top of two million euros that percentage of sold properties versus the ones in the market is only 1,86 % a quarter that is extremely low. Only the ones with the best price vs quality relation will sell. If there are 150 properties for sale in a particular price range, only 11 will sell in one year. Among those 150 there will always be 10 to 12 properties that reduce its price affected by a divorce or separation, any kind of finan-cial problem, the deceased of someone, or, simply, that the owner is tired of having the property in the market for a number of years waiting for a buyer. Those are the ones that will sell among the 150 in the market. It is tough to assume but I have seen a number of spectacular houses recently that do not sell for this specific reason or simply put, the price is not too high considering the number of properties that specific house has to compete with. The question is the following: is it worth to wait for the market to recover, taking into account that Standard & Poors has anticipated increases of 2,5 % in 2016 and 4% in 2017, and reach the estab-lished asking price in a number of years or is it better to get your equity now and benefit from what that wealth can produce as an investment with a moderate risk portfolio, around 5 to 6 %, plus all the amounts saved on maintenance costs for that property?

¿Sabe las ventajas fiscales que puede tener a la hora de vender su vivienda habitual?

Cuando vende su vivienda habitual en España y usa ese dinero para reinvertir, bien para otra vivienda habitual o bien para reformar la que va a ser su vivienda habitual, la ganancia de capital esta exenta de pagar impuestos. Sin embargo, si no va a reinvertir el importe total, el capital obtenido y no usado para adquirir una nueva propiedad si tendrá que pagar impuestos. Empezaremos detallando cómo se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital y así saber lo que se puede ahorrar para a continuación detallar los requisitos para obtener la exención.

Impuesto sobre las ganancias de capital

El impuesto sobre las ganancias de capital grava el capital ganado cuando vende su propiedad. La ganancia de capital es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor por el que se transfiere la propiedad. El valor de adquisición es, en general, definido como el precio de compra más las inversiones y mejoras realizadas más los gastos de la compra. El valor de transferencia es el precio de venta menos los gastos de la venta. Todos los costes deducibles han de ser demostrados con facturas. 

Una vez se sepa la ganancia de capital, el impuesto se calcula utilizando los tipos de la siguiente tabla:

Este es el impuesto que se ahorra cuando reinvierte el capital ganado por la venta de su vivienda habitual.

Requisitos para la exención

  • La propiedad que se vende tiene que ser su vivienda habitual. Esto quiere decir, que dicha propiedad tiene que ser su residencia permanente por lo menos tres años antes de la venta. Si lo que se compra es una vivienda nueva para convertirla en su residencia habitual, tiene un plazo de doce meses después de la compra para mudarse a ella y residir en dicha propiedad al menos 3 años.
  • La compra o arreglo de lo que va a ser su nueva vivienda habitual tiene que tener lugar en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la que hasta ahora era la vivienda habitual. 

** En cualquier caso, si el vendedor es mayor de 65 años, la ganancia de capital que se genere cuando venda su vivienda habitual estará completamente exenta de este impuesto.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

El inventario de propiedades en venta sigue creciendo.

A pesar del incremento del número de transacciones que se sigue registrando trimestre a trimestre en Marbella y Benahavis, el inventario de propiedades a la venta sigue creciendo. Pensando en ello, lo podría atribuir a dos razones principales: los bancos, o fondos de inversión que adquirieron las propiedades de esos bancos, están empezando a comercializar muchas propiedades que los primeros no pudieron, o no quisieron, sacar al mercado durante la crisis y, hay muchos propietarios que están poniendo ahora sus propiedades en el mercado, después de esperar unos cuantos años, porque hay un sentimiento general de que el mercado esta mejor. 




Sin embargo, como se ve en el siguiente gráfico, la situación no es aún favorable a los vendedores. El gráfico muestra el número de meses que hacen falta para vender el stock total de propiedades en venta. 




De acuerdo a las estadísticas, si el número de meses necesarios para vender el total del inventario es menor que 7, estaríamos en un mercado de vendedores. Si es más de 7, estaríamos en un mercado de compradores. Como muestra el gráfico, nuestro índice esta cerca del 15 y más en Marbella, por lo que estamos en un mercado de compradores. Esto podría explicar, mis últimos comentarios sobre la sensación que tenemos trabajando con compradores y es que no tienen urgencia en comprar. No existe el miedo a perder la propiedad.

Are you aware of the tax advantages you may have when selling your primary residence?

When you sell your primary residence in Spain and you use that amount, reinvesting, to buy your new primary residence or to refurbish what is going to be your new primary residence, the capital gained in the sale is exempted of paying taxes. However, if you do not reinvest the whole amount obtained, the capital not used to buy a new residence will pay taxes. We will first detailed how he capital gain tax is calculated to know how much you can save and then we will state the requirements for that saving.

Capital Gain Tax

The capital gain tax levies the capital gained when selling your home. The capital gained is the difference between the acquisition value and the transfer value. The acquisition value is, in general, defined as the buying price plus the investments and upgrades on the property plus the purchase costs. The transfer value is the selling price minus the selling costs. All the deductible costs have to be backed with proper invoices. 

Once you have the capital gained, the tax is calculated using the rates of the following table:

That is the tax you may save when you invest the capital gained when selling your primary residence.

Requirements for the exemption

  • The property sold has to be your primary residence. That means that the property has to be your permanent residence for at least three years prior to the sale. If it is a new property bought to be your primary residence, you have to move in within the twelve months after the purchase and stay in that property for at least three years.
  • The buying or refurbishing of the new primary residence has to be performed two years before or after the selling of the previous primary residence.

** In any case, if the seller is older than sixty five years, the capital gained when selling his/her primary residence is exempted of paying taxes.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

The Stock of Properties for sale keeps on going up.

Despite the increasing number of transactions that are being reported quarter by quarter in Marbella & Benahavis, the inventory of properties for sale keeps on going up. Trying to look for an explanation for that, I will attribute it to two main reasons: the banks, or investment funds that bought properties from those banks, are putting complete developments that were stocked during the crisis into the market after preparing them for the sale and, since there is a general positive sense in the market due to the increase number of transactions, more owners are putting their properties in the market after, waiting for a number of years, thinking that the crisis is over. 




However, as it can be seen on the following chart, the situation is still not in favor of the sellers. That chart shows the number of months required to sell the complete inventory. 




According to the statistics, if the number of months required to sell the complete housing inventory is less than 7, it is a seller’s market. If it is higher than 7, it is a buyer’s market. As it can be seen on the graphic, our index is around 15 and increasing for Marbella so it is still now a buyer’s market. That may explain, again, my latest comments about the impression we receive when working with buyers, they do not have any sense of urgency when buying. There is no fear of loosing a property.

La situación en Marbella no cambia. Más ventas y precios planos.

Aunque hay un rumor, y es cierto, que las cosas van a mejor, creo que todavía queda para que el Mercado vuelva a la normalidad. La situación general es la misma sobre la que ya escribí el año pasado: más transacciones, precios planos e incremento del inventario de propiedades a la venta. De hecho, aunque el Índice de Precios mostró un cambio de tendencia a finales de 2014, desciende otra vez un 5% en los últimos 6 meses, llegando a su valor más bajo en los últimos 10 años. 


A pesar de estos datos negativos, observando el gráfico podemos decir que el Índice de Precios ha estado casi plano en los últimos 3 años. Esa misma tendencia también se ve en el Índice de Precios preparado por el portal inmobiliario Fotocasa.


El aumento del inventario de las propiedades en venta y nuestra sensación de que los compradores no sienten ninguna urgencia de compra son los dos factores que están frenando el aumento en el precio de las propiedades. De acuerdo con Standard & Poor’s el cambio en la tendencia vendrá en 2015 con un incremento del 2.5%, seguido de otro 2.5% en 2016 y un aumento en 2017 del 4%. Sin embargo, al menos que la tendencia cambie a finales de año, estos incrementos no se han visto aún.


Marbella’s picture does not change. More closings and flat prices.

Although there is a general rumor, that is true, that things are getting better, I think we still have some time to go for the market to normalize. The general picture is the same I have been writing about in the last year: more transactions, flat prices and increasing stock of properties for sale. In fact, although the price index shown a change of tendency at the end of 2014, it is going down again with a 5% decrease in the last six months to reach its lowest value in the last ten years.


In spite of this negative number, by observing the chart, it can be said that the price index has been almost flat in the last three years. That same tendency is also seen in the price index prepared by the real estate portal Fotocasa.


The increase in the stock of properties for sale and our feeling with potential buyers so that there is no sense of urgency when buying are the two factors that are preventing the increase in the price of the properties. According to Standard & Poor’s the change of tendency will come in 2015 with an increase of 2,5%, followed by an equal 2,5% in 2016 and a further increase in 2017 of 4%. However, and unless the tendency changes at the end of this year, those increases have not been seen yet.

¿Conoces las responsabilidades y garantías asociadas a las nuevas construcciones?

En 1.999 el Gobierno Español promulgo una nueva ley, la Ley de Ordenación de la Edificación, para regular las responsabilidades y las garantías asociadas a las nuevas construcciones. La industria de la construcción es una de las principales en España y había la necesidad de regular la misma para proteger a los consumidores. Esa Ley identificaba a los agentes intervinientes en el proceso constructivo y establecía sus responsabilidades.

Responsabilidades:

La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres responsabilidades distintas dependiendo de la seriedad de los daños. La fecha en la que se inicia la responsabilidad es el día en que el promotor recepciona del constructor la obra completamente acabada y de acuerdo al proyecto aprobado y a las normas reguladoras de la industria.

  • Responsabilidad decenal: se refiere a aquellos casos en los que los daños pueden afectar total o parcialmente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio o vivienda y su habilidad para ser habitada.
  • Responsabilidad por tres años: se refiere a aquellos defectos o vicios ocultos que pueden afectar a los sistemas o instalaciones del edificio o vivienda que pueden afectar la habitabilidad de los mismos (grietas, humedales, etc.).
  • Responsabilidad por un año: se refiere a aquellos defectos que son aparentes al ojo humano y principalmente de acabados. Son los que aparecerían en las listas de chequeo de las promotoras.

Dichas responsabilidades recaen en el agente responsable de los trabajos aunque el promotor siempre será responsable subsidiar-io. La Ley asimismo establece un periodo de dos años para poder reclamar desde que los daños se hicieran evidentes. Aunque, si los daños son causados por fuerza mayor, terceras partes o el propietario, dichas responsabilidades desaparecerían.

Garantías:

  • La responsabilidad decenal se cubre con el conocido "Seguro Decenal". El Registro de la Propiedad, con algunas excepciones, no registrara la vivienda sin ese seguro.
  • La responsabilidad de tres años la cubre también un seguro específicamente diseñado para ello.
  • La responsabilidad de un año: generalmente la cubre un seguro del constructor y sustituye a la retención del 5% de la facturación del mismo que se practicaba con anterioridad.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Aunque hay más operaciones, los precios siguen sin subir.

Acabamos de recibir los datos de los precios de la vivienda en Marbella y Estepona para comprobar que, de nuevo y tal y como se ve en el gráfico adjunto, siguen sin subir. En Marbella se mantiene la misma tendencia a la estabilidad observada en los últimos dos años y en Estepona se observa una pequeña subida aunque habrá que esperar a los datos del primer trimestre de 2015 para saber si es real o simplemente coyuntural como en otras ocasiones.





Lo cierto es que se siguen manteniendo las tendencias: el número de transacciones sigue subiendo de manera estable y los precios se mantienen excepto en algunas zonas exclusivas donde la escasez de oferta hace que los precios tiendan al alza. La sensación de que el mercado está mejor ya está en la calle y esta trayendo un doble efecto: primero que esta aumentando el inventario de propiedades en venta y segundo que los propietarios están subiendo los precios de venta.





Aunque este segundo efecto no se nota todavía en los datos del Ministerio si se observa en la tendencia de los precios que ya refleja el índice de Fotocasa con subidas desde septiembre de 2014. El mercado está mejorando pero todavía estamos en un mercado de compradores donde el stock de propiedades sube y sigue costando mucho cerrar cada transacción. Los vendedores están ya pensando en subir los preci-os mientras que los compradores todavía no están preparados para ello.

Are you aware of the Liabilities and Guarantees on new constructions?

In 1.999 the Spanish Government issued a new law, Ley de Ordenacion de la Edificacion, to regulate the liabilities and guarantees associated with new constructed homes. The building industry is one of the leading ones in Spain and was in need of some regu-lations to protect consumers. That new law identified the agents involved in the construction process and established their liabilities.

Liabilities:

The Ley de Ordenacion de la Edificacion establishes three different liabilities depending on the seriousness of the damages. The initial date of each liability period is the day the developer formally accepts the building from the builder as fully finished and in compliance with the approved project and construction regulations.

  • Ten year liability: it refers to those cases where there are serious damages affecting structural elements of the construction that may affect partially or totally the mechanical resistance or the stability of it and the viability of the property to be dwelled.
  • Three year liability: it refers to those hidden flaws or defects of the construction or its systems and installations that may affect the habitability of the building like cracks, damp, etc.
  • One year liability: it refers to those defects apparent to the naked eye and affecting the finishing aspect of the works. Those are the ones that will appear in a snagging list on new developments.

The liability rests on the agent responsible for the works although the developer will be always held jointly liable. The period to exercise the right to claim is two years from the time the damages become apparent. However, damages caused by force majeure, third parties or the owner of the property are excluded from those liabilities.

Guarantees:

  • Ten years liability: this is to be cover by a ten years liability insurance (what is commonly called “seguro decenal”). The Land Registry, with some exceptions, will not registry the property without that insurance.
  • Three years liability: it is cover by an insurance specifically designed for the damages to be covered.
  • One year liability: to be cover by an insurance, usually from the builder, on the minor defects detected during that first year. It substitutes the one year retention of the 5% of the total cost of building on the final payment to the builder.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

Although there are more transactions, the house prices are still flat.

We have just received the latest data from the Ministry of Housing on the home pric-es for Marbella and Estepona that shows that, as can be seen on the attached chart, the prices are not going up for Marbella, that is they keep the same tendency ob-served in the last two years, and recovered a little bit in Estepona where we will see if that is a change of tendency or just, as previously shown, a temporary situation.





What is true is that the number of transactions is going up steadily but the prices are not except, maybe, for prime locations where the good opportunities have left al-ready the market. The sense of a better market is already general and is bringing two effects: the first one is that, as I have already commented in some of my previous newsletters, the stock of for sale properties keeps on growing and, the second one, that owners are increasing their asking prices.





That second effect can be observed in the index of prices provided by the real estate web portal Fotocasa, one of the best in Spain, and shown on the chart attached that shows that increase from September 2014. The market is improving but it is still a buyer’s market with an increasing in-ventory where closing transactions is not an easy task. Sellers are already thinking on increasing the prices while buyers are still not prepared for that increase.

Your new home awaits.