RE/MAX Eralia team prepares a full Report on the Real Estate Market of the Costa del Sol

This is an interesting study prepared by all the members of the team of RE/MAX Eralia to know how the real estate market of the Costa del Sol is evolving. Lots of interesting figures can be found on it. It covers the whole 2012.

To take a look to it, the link on the right of this blog.

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Es un estudio muy interesante preparado por todo el equipo de RE/MAX Eralia para saber como esta evolucionando el mercado de la Costa del Sol. El informe cubre todo el año 2012 e incluye información que creo que va a resultar muy interesante para todo aquel que lo lea.

Para verlo solo hay que seguir el enlace en la parte derecha de esta página.







Great Success of today's Open House at Villa Anna

It has been a long day but it was worth the time dedicated to the event. It has been a complete success with a number of real estate agents, clients and friends coming to visit the house.

However, it has been not only that. With the help of my friend and colleague Rainer Kraft, we have managed to get the German NTV channel, a national news channel, to take the property for a report they are preparing on the real estate market of the Costa del Sol. They loved the house and said they will use it for their report. Therefore, we will have the house on the German TV with what it means on marketing exposure. Great effort again by my team that prepared a great event.
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A sido un día muy largo pero al final ha valido la pena. El Open House ha sido un éxito y hemos contado con la visita de un gran número de agentes inmobiliarios, clientes y amigos.

Y, no solo eso, gracias a la ayuda de mi colega y amigo Rainer Kraft, hemos conseguido que el canal de noticias alemán NTV, un canal de noticias a nivel nacional en Alemania, viniera a ver la propiedad para incluirla en un reportaje que están haciendo sobre la situación del mercado inmobiliario en la Costa del Sol. Les ha encantado la casa y han dicho que seguro que la utilizaban para el reportaje. La casa saldrá en una televisión nacional alemana con ello que supone de publicidad y exposición al mercado de la misma. Mi equipo ha hecho un gran esfuerzo para preparar un magnífico evento que se ha visto recompensado con la aparición el la televisión alemana.


Cameraman taking the entrance to the property


Villa Anna for the Open House -- A beautiful property

OPEN HOUSE IN PUERTO DEL ALMENDRO -- Villa Anna

I am pleased to invite everybody to an Open House to be celebrated on Thursday May 30 between 11:00 and 17:00 at Villa Anna (plot 21A), Puerto del Almendro (Ronda road), Benahavis, Marbella -- Costa del Sol.

Spaciousness is the feeling when entering this fantastic villa notable for the ample spaces and the brightness of all rooms. Specially lightly is the living and dinning room with large windows that give access to a generous plot offering fantastic views. The ample main bedroom incorporates an ensuite bathroom and dressing area. Three more bedrooms complete the lay out of the main house. But, not only that but also an enclosed independent apartment with living room, kitchenette, one bedroom and a bath make this house a real opportunity.

You can have a look to this outstanding property while enjoying a snack consisting of Exotic delicatessen with the company of friends and professionals of the real estate field.




FREE SEMINAR -- The Energy Efficiency Certificate -- Thursday, May 23


The Energy Efficiency Certificate

Do you know what it is?
Are you aware of the new law that makes it compulsory for all properties on the market?
Do you know how to get it?

Everybody interested is invited to this FREE SEMINAR that will be held in Elviria at the main offices of RE/MAX Eralia (Los Patios de Santa Maria Golf, local 13-14).





How to get to our office: 


SEMINARIO GRATIS -- El Certificado de Eficiencia Energética -- Jueves 23 de Mayo



El Certificado de Eficiencia Energética


¿Sabe que es?
¿Conoce el nuevo Real Decreto que entra en vigor el 1 de Junio sobre la obligatoriedad de dicho Certificado para todas las viviendas en venta?
¿Como se obtiene?

Todo el mundo esta invitado a asistir a este SEMINARIO GRATIS que se celebrará el Jueves 23 de Mayo las 17:00 hrs en nuestras oficinas de Elviria (Los Patios de Santa Maria Golf, local 13-14)




Como llegar:

2012 fue un buen año

Resulta increíble escuchar los comentarios de todo el mundo sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, pero son ciertos. 2012 ha sido el tercer mejor año en transacciones cerradas en Benahavis justo después de los años previos a la crisis de 2006 y 2007. Una conclusión sencilla: si usted tiene un precio competitivo y una exposición de un buen marketing, las propiedades se venden.

La situación no es tan buena para Marbella, a pesar de que está mejorando. Los números no son los mismos que los de los años de expansión, pero hay un aumento del 12,8% en comparación con 2011. Mi experiencia en el año 2012 y el comienzo de este 2013 me dice que todavía es muy difícil mantener operaciones de cierre pero un buen conocimiento del mercado y un enfoque de marketing extenso lo hacen posible.






2012 was a good year

Incredible if you hear the comments of everybody about the real estate market of the Costa del Sol, but true. 2012 has been the third best year in closed transactions for Benahavis just after the pre-crisis years 2006 and 2007. An easy conclusion: if you have a competitive price and a good marketing exposure, the properties sell.

The situation is not that good for Marbella although it is improving. The numbers are not the same as those of the boom years but there is a 12,8 % increase when compared to 2011. My experience in 2012 and the beginning of this 2013 tells me that it is still quite hard to keep on closing transactions but a good knowledge of the market and an extensive marketing approach makes it possible.






The Certificate of Energy Performance for properties is here.

The Spanish Government, after a period of uncertainties, has finally approved the need of a Certificate of Energy Performance for properties being offered for sale and rental (in this case only if the rental period is longer than four months). This Certificate will be compulsory from June 1st and has to be shown upon request to all potential buyers or renters. The Certificate has to show the energy efficiency rating, information on the energetic characteristics of the constructions and recommendations for the improvement of the rating so potential clients can value and compare the energetic efficiency of each property.



SOLD! Now a plot on the Ronda road.

We keep on going with a great pace and 2013 may be a good year for us. We are improving our marketing skills and, therefore, increasing the expousure of our properties so they are sold is less time with a lesser percenatge of negotiation for the benefit of our clients.

It is an amazing plot that we had already sold some time ago but that, for market circumstances, felt. Gated complex and extraordinary views was more than enough to atrack clients.





How is sale of second hand properties vs new properties evolving


I thought this was an interesting exercise so I have devoted my monthly newsletter article to it. The results for Benahavis can be seen on the attached chart.

 
In summary, in Benahavis the evolution is quite clear. During the pre-crisis years, developers were putting a lot of new properties in the market and they were being sold. Buyers preferred to purchase new properties, there were plenty of options and the price was not the main concern because prices were going up and no one ever imagined what was coming. At the same time, developers kept introducing lots of properties into the market so the conclusion is that most of the properties sold were new.

However, since 2009, the situation has changed radically. Most of the new developments were finished by that year and developers were reluctant to adjust prices to the market. Due to the strong falling of prices, it is easy for an individual second hand seller to adjust its price to the market than for a development company that has, in theory, to produce benefits and, in most of the cases, was financed by a bank that was not ready to accept a loss in its loans. At the end, the developers had to do it to be able to sell and the stock of new properties is going down since then because only a couple of developers, and mainly Taylor Wimpey in Los Arqueros, are bringing new properties to the market. The conclusion is that, right now, most of the properties sold are second hand.


 
On the other hand, the situation in Marbella is a little bit different. After the construction boom between 2000 and 2004 and specially once the crisis hit the area, there were not many developments incorporating product to the market so the stock of new properties has been declining since then. The evolution is quite clear: from 44% of new properties sold in 2004 to 11% in 2012.


Venta de segunda mano frente a nuevo: como ha sido la evolución


He creído que sería interesante ver dicha evolución para saber donde estamos. Los resultados para Benahavís se pueden ver en la tabla adjunta.






En resumen, la evolución es clara. Durante los años pre-crisis, los promotores ponían muchas propiedades en el mercado que se vendían. Los compradores siempre prefieren comprar propiedades nuevas, en aquella época había mucho donde elegir y el precio no era el problema principal porque los precios seguían subiendo y nadie podía imaginar lo que se venía encima. La conclusión es que la mayoría de lo que se vendía era nuevo. Sin embargo, desde 2009, la situación ha cambiado radicalmente. La mayoría de las nuevas promociones ya estaban terminadas en ese año y los promotores eran todavía reacios a bajar los precios para ajustarse al nuevo mercado a la baja. Debido a la importante bajada de los precios, es más fácil para un propietario particular ajustar su precio al mercado que para una promotora inmobiliaria que, en teoría, tiene que producir beneficios y que, en la mayoría de los casos, tiene financiación de un banco que no esta dispuesto a aceptar fácilmente una quita en sus créditos. Al final, los promotores han tenido que bajar para ser capaces de vender y desde entonces el stock de nuevas propiedades cada vez es menor porque solo unos pocos promotores, y principalmente Taylor Wimpey en Los Arqueros, esta poniendo nuevas propiedades en el mercado. La conclusión es que, ahora, la mayoría de las propiedades que se venden son de segunda mano.




Por otra parte, en Marbella la situación es un poco distinta. Después del boom de la construcción entre los años 2000 y 2004 y especialmente una vez que el mercado entro en crisis, no hubo muchas nuevas promociones que incorporaran producto al mercado por lo que el stock de viviendas nuevas no ha parado de bajar desde entonces. La evolución se ve muy clara is es progresiva: el 44% de las propiedades vendidas en 2004 eran nuevas mientras que ese porcentaje se reduce al 11% en 2012.







¿Es consciente de la obligatoriedad de declarar ingresos y bienes en el extranjero? ¿Quien se considera residente en España?

Siguiendo con el tema que ya inicie el mes pasado sobre la obligación de declarar los ingresos y bienes en el extranjero por parte de los residentes en España, y tal como comente en el artículo del mes pasado, este mes voy a intentar aclarar la normativa en la que se define a quien se considera residente fiscal en España. Este artículo esta basado en un trabajo preparado por D. Francisco Velázquez Cueto de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.


La consideración de la residencia es muy importante porque el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas determina que el sujeto se grave en su Estado de residencia por la totalidad de la renta mundial sin perjuicio de la aplicación de mecanismos de atenuación o eliminación de dicho gravamen por los convenios de doble imposición internacional entre Estados. Lo que parece claro es que cuando el sujeto pasivo de un impuesto se considera residente en un Estado, la cuestión queda regulada por la legislación interna de ese Estado ( en este punto se vuelve a la obligatoriedad de declarar explicada en el artículo del mes pasado).

De acuerdo a la Ley 35/2006, un apersona física es residente habitual en territorio español cuando se de cualquiera de las siguientes circunstancias:

a) Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español. Para determinar este periodo de permanencia en territorio español se computaran las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.

b) Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o interese económicos, de forma directa o indirecta.

A estos dos criterios, la Ley añade que se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo a los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.

* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.


Se puede encontrar la base de la información siguiendo estos enlaces:

- http://www.ief.es/documentos/recursos/publicaciones/revistas/cuadernos_formacion/2012_15_17.pdf

- http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales_y_profesionales/Folletos/IRNR_enero_2011_es_ES.pdf

Are you aware of the obligation to declare worldwide assets and income by Spanish residents? Who is considered Spanish resident? (2)

Following with the same matter I discussed last month on the obligation to declare world wide assets by Spanish residents and as I mentioned on last month’s article, this newsletter is going to discuss who is considered a tax resident in Spain. The article is based on a presentation prepared by Mr. Francisco Velazquez Cueto from the Spanish Tax Office.


The matter of the residency in fundamental because the Income Tax Regulations establish that taxpayers have to pay in his country of residence for the total world wide income independently of the international agreements of double taxation that may reduce or eliminate that taxation. What it is clear is that when a taxpayer is considered resident a in a country, his taxes are regulated by the legislation of the residency country (here I refer to the article of last month on the obligation to declare world wide assets and income by Spanish residents).

In accordance with the Spanish Law 35/2006, individuals are deemed to be tax residents in Spain if they meet any of the following conditions:

a) They spend more than 183 days per calendar year in Spain. Occasional absences shall be taken into account to calculate the period of residence, except when said individuals prove they have their tax residence in another country. In the case of countries or territories classified as tax havens, the Spanish tax authorities may request proof of residence in the tax haven for 183 days per calendar year.

b) Their main or central place of business is directly or indirectly located in Spain.

Unless there is evidence to the contrary, an individual shall be deemed to be a resident of Spain if, in accordance with the aforementioned criteria, his or her legally non-separated spouse and dependent minor children have their principal residence in Spain.

* Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer or tax advisor.

More information can be found following these links:

- http://www.ief.es/documentos/recursos/publicaciones/revistas/cuadernos_formacion/2012_15_17.pdf

- http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales_y_profesionales/Folletos/IRNR_enero_2011_es_ES.pdf

SEMINARIO GRATIS -- Jueves 21 de Marzo de 2013


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Todo el mundo esta invitado a asistir a este SEMINARIO GRATIS que se celebrará el Jueves 21 de Marzo a las 17:00 hrs en nuestras oficinas de Elviria (Los Patios de Santa Maria Golf, local 13-14)




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