Is the Real Estate market of Marbella & Benahavis facing a downturn?

The data of closed transactions for the first quarter of 2023 was published last week by the Ministry of Housing showing interesting numbers that will be analyzed in this article:

1. First of all, there have been numerous comments about the slowdown of the real estate market, and to some extent, they hold true. In Benahavis, we observed an 8,8% decrease in the number of sales compared to the same quarter of 2022. In Marbella, this reduction reached a significant figure of 17,4% when compared to the corresponding quarter of the previous year. It is important to note that 2022 marked the best year in the history of the real the estate market in the area. Despite these declines in number of closed transactions, the first quarter of 2023 still ranks among the top five years in the real estate market of Costa del Sol. Moreover, it surpasses the average number of transactions closed in the first quarter over the last ten years, with Benahavis leading at 47% above the ten-year average and Estepona trailing at 7% above.

2. When we focus specifically on the sale of second-hand properties, the situation becomes even more noteworthy. In Benahavis, there has been a remarkable 10,3% increase in the number of closings for second-hand homes. This growth is particularly remarkable given the reports on the real estate market slowdown and the exceptional year experienced in 2022. On the other hand, Marbella lived a 7,2% decrease in the number of closings for second-hand properties, yet it remains the second-best year in the city's real estate history.

3. However, when we turn our attention to the sale of new units, the numbers paint a discouraging picture. There have been significant reductions in the closing of newly constructed properties, with some cases experiencing a decline of nearly 90%. It is important to note that the Ministry's data, based on the records from the Land Registry, count a sale when units are completed, the buying deed is signed at the Notary, and the sale is registered at the Land Registry. This means that the recorded closings in this quarter represent sales that were signed months or even years in advance of the completion of the properties, mainly in 2022 but with construction initiated in 2019 or 2020, which was also affected by the pandemic-related delays. Looking ahead, we can expect an increase in the number of sold properties in the coming quarters, as new homes are delivered. These sales will account for the units sold during 2021 and 2022. In fact, as we mentioned in our previous newsletter, there is a shortage of new properties, as the inventory continues to decline due to high demand, while construction levels remain lower than those seen during the boom years from 2001 to 2007. You can refer to the attached chart for a visual representation.

 In summary, the real estate market remains fairly active, although it has slowed down compared to the record-breaking year of 2022. The limited availability of newly built properties may further promote the sales of second-hand homes.

 Fuente: Colegio de Registradores de España; Ministerio de Fomento.

¿Está el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en recesión?

 El Ministerio de Vivienda publicó la semana pasada los datos de las transacciones cerradas durante el primer trimestre de 2023, revelando cifras cuando menos interesantes que van a  analizarse en este artículo:

1. Se han estado escuchando muchos comentarios sobre la desaceleración del mercado inmobiliario y, de alguna manera, son ciertos. En Benahavís, se ha observado una disminución del 8,8% en el número de ventas en comparación con el mismo trimestre de 2022 mientras que en Marbella ese mismo porcentaje de reducción alcanzó la significativa cifra del 17,4%, siempre en comparación con el mismo trimestre de 2022. Cabe destacar aquí es que 2022 fue el mejor año en la historia del mercado inmobiliario en la zona por lo tanto, a pesar de estas reducciones en el número de transacciones cerradas, el primer trimestre de 2023 ha sido uno de los cinco mejores años en el sector inmobiliario de la Costa del Sol, muy por encima del promedio de las transacciones cerradas en el primer trimestre de los últimos 10 años, siendo Benahavís el mejor con un 47% por encima de ese promedio y Estepona el peor con un 7% por encima.

2. Si nos centramos en la venta de viviendas de segunda mano, la situación es aún más relevante. En Benahavís, ha habido un aumento del 10,3% en el número de transacciones de segunda mano, lo cual suena asombroso si tenemos en cuenta las noticias sobre la desaceleración del mercado inmobiliario y después de un histórico 2022. Por otro lado, hay una disminución del 7,2% en el número de cierres en Marbella, pero, de todas formas, sigue siendo el segundo mejor año en la historia del mercado inmobiliario de esa ciudad.

3. Sin embargo, si observamos la venta de unidades nuevas, los números son desalentadores. Hay reducciones cruciales en el número de transacciones de nueva construcción, llegando en muchos casos al 90%.  Cabe destacar aquí que los números del Ministerio, basados en los que proporciona el Registro de la Propiedad, cuentan una venta cuando las viviendas están terminadas, se firma la escritura de compra en el Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, no cuando se realiza la venta efectiva mediante la firma de un contrato privado de compraventa que, en muchos casos, se formaliza antes de que las propiedades estén terminadas. Por lo tanto, y en general, los cierres contabilizados en este trimestre son ventas firmadas meses o años antes de la finalización de las viviendas, principalmente en 2022 y, por lo tanto, iniciadas en 2019 o 2020, el año de la pandemia, cuando todo, incluida la construcción de nuevos complejos, se retrasó. En los próximos trimestres, veremos un aumento en los números de ventas, asociados con la entrega de las propiedades, de nuevas viviendas que representarán todas las ventas de estas unidades que tuvieron lugar durante 2021 y 2022.

De hecho, y recordando lo que se escribió en nuestro último newsletter, hay escasez de propiedades nuevas, ya que la mayoría de las nuevas propiedades se están vendiendo y los niveles de construcción siguen siendo mucho más bajos que los que se vieron durante los años de boom, entre 2001 y 2007, como se puede observar en el mismo gráfico que se adjuntó a ese mismo artículo.

En resumen, el mercado inmobiliario sigue siendo bastante activo, aunque un poco más lento en comparación con el año récord de 2022, y la escasez de viviendas de nueva construcción puede impulsar las ventas de viviendas de segunda mano.

 Fuente: Colegio de Registradores de España; Ministerio de Fomento.

The 3% retention to non-residents when selling in Spain

Are you aware that if you are a non-resident in Spain and you are selling a property, the buyer will have to retain 3% of the agreed price to deposit it at the Spanish Tax Office?

1. Why is that? Every seller in Spain will have to pay taxes for the profit generated when selling a piece of real estate, i.e. a property. The taxes vary depending on your fiscal residency, that is if you are a tax resident in Spain or not, the profit obtained and should be calculated by your lawyer or tax advisor (check my previous article on that subject).

If you are tax resident in Spain, which shall be proved by a certificate of the Spanish Tax Office to be presented to the Notary that prepares the selling deed, you will pay the taxes on the profit generated in June of the year following the one when the profit was generated.

If you are not a tax resident in Spain, the Spanish Tax Office considers that it may be more difficult to clear the tax once the transaction is fully closed so it established the 3% retention that the buyers are obliged to deposit at the Tax Office in thirty days after the closing and derives the liability on depositing that amount to the buyer. That avoids non-paid taxes and future problems with non-residents that may have left already the country.

2. What if the amount deposited is higher than the profit tax to be paid? In this case, the seller has to present a tax declaration, in three months after the one month period the buyer has to deposit the 3% retained, informing the Tax Office about the profit generated or even if there is no profit. Once the Tax Office checks the Tax declaration and that there are no other non-paid taxes by that individual, it will refund the difference between the amount deposited and the actual tax. In our experience those refunds are taking between six months and one year.

3. What if the 3% retained is not enough to cover the profit tax generated? Is this case, the seller also has to present a profit tax declaration in the same period as before and pay the additional amount to cover the full tax amount.

* Since each particular case is different, it is highly recommendable that you check your own tax situation with your lawyer or tax advisor.

Are we close to another 2008´s, Real Estate bubble bursting?

We would say that we do not think so for five reasons: much less construction, what is being built is being sold, much less inventory, credits much more controlled, reasons for the growth are still there—lifestyle. We are going to base the reasoning on the information provided recently by the Ministry of Housing for 2022 on the number of homes being initiated and finished and the rate of sales of new units.

1. As it can be easily seen with Chart 1, in 2004 42.000 new properties were initiated in the Malaga province while in 2022 only 6.891 were started which represents only 16% of what was happening in 2004. Although the chart only covers from 2004 onwards, the peak of new construction was reached in the province of Malaga in 2003 with 83.274 units that means 12 times more than now. We have heard that there is a lot of construction now but it is nothing compared to what we had on the boom years.

2. Independently of the number of homes being built, the important number is how many of those are being sold. The green line on Chart 1 shows the number of new units sold versus the ones finished. In 2021 and 2022 the number is over 100% so more new units are sold than the ones being finished so the stock of new homes is being reduced. If we check that line in the boom years, between 2004 and 2007, only 40% of the new builts were being sold so, with the levels of construction mentioned on the above paragraph, the stock of unsold new homes was growing and growing crazily until the bubble burst in 2008.

3. As said, with lots of unsold inventory in 2008, what was the consequence? Massive reductions in price to be able to sell that collapsed the market and forced the bankruptcy of many  developers that had been attracted by the fast growth of the market and left leaving those properties to be repossessed by banks. The situation of the inventory is completely different now. That situation is shown by the red line on the chart.

4. These developers were extremely active because of the easy access to loans that the banks were promoting that was really the main cause of the problem. Nowadays, having learned the lesson of 2008, banks are much more restrictive with the credits to developers and they have created special departments for these operations.

5. We have seen in the last years that the Costa del Sol has become a destination not only for those looking to enjoy a deserved retirement after a long working life but also to people looking for the great lifestyle that Marbella & Benahavis are offering.

In summary, for the reasons we have exposed we don't think the situation is right now even closer to what happen in 2008. We are feeling a cooling down of the market caused by the macro economic situation and the increase in interest rates but we are facing a “normal” year after an extremely active and record year 2022.

Source: Colegio de Registradores de España

¿Estamos en otra burbuja inmobiliaria como la de 2008?

Nosotros diríamos que no lo creemos por cinco razones: mucha menos construcción, lo que se construye se vende, mucho menos inventario, créditos mucho más controlados, las razones del crecimiento siguen ahí-estilo de vida. Vamos a basar el razonamiento en la información facilitada recientemente por el Ministerio de Vivienda para 2022 sobre el número de viviendas iniciadas y terminadas y el ritmo de ventas de nuevas unidades.

1. Como se puede ver fácilmente con el Gráfico 1, en 2004 se iniciaron 42.000 nuevas viviendas en la provincia de Málaga mientras que en 2022 sólo se iniciarán 6.891 lo que representa sólo el 16% de lo que ocurría en 2004. Aunque el gráfico sólo cubre desde 2004 en adelante, el pico de nueva construcción se alcanzó en la provincia de Málaga en 2003 con 83.274 unidades que significa 12 veces más que ahora. Hemos oído que ahora hay mucha construcción pero no es nada comparado con lo que hubo en los años del boom.

2. Independientemente del número de viviendas que se construyan, la cifra importante es cuántas de ellas se venden. La línea verde del gráfico 1 muestra el número de unidades nuevas vendidas frente a las terminadas. En 2021 y 2022 la cifra es superior al 100%, por lo que se venden más unidades nuevas que las que se terminan, de modo que el stock de viviendas nuevas se está reduciendo. Si comprobamos esa línea en los años del boom, entre 2004 y 2007, sólo se vendían el 40% de las nuevas construidas por lo que, con los niveles de construcción mencionados en el párrafo anterior, el stock de viviendas nuevas sin vender crecía y crecía de forma alocada hasta el estallido de la burbuja en 2008.

3. Como se ha dicho, con mucho inventario sin vender en 2008, ¿cuál fue la consecuencia? Bajadas masivas de precio para poder vender que colapsaron el mercado y forzaron la quiebra de muchos promotores que se habían visto atraídos por el rápido crecimiento del mercado y se marcharon dejando esas viviendas para ser embargadas por los bancos. Ahora la situación del inventario es completamente diferente. Esa situación la muestra la línea roja del gráfico.

4. Estos promotores eran extremadamente activos debido al fácil acceso a los préstamos que los bancos estaban promoviendo que era realmente la causa principal del problema. Hoy en día, aprendida la lección de 2008, los bancos son mucho más restrictivos con los créditos a promotores y han creado departamentos especiales para estas operaciones.

5. Hemos visto en los últimos años que la Costa del Sol se ha convertido en un destino no sólo para aquellos que buscan disfrutar de una merecida jubilación después de una larga vida laboral, sino también para personas que buscan el gran estilo de vida que Marbella y Benahavís ofrecen.

En resumen, por las razones que hemos expuesto no creemos que la situación sea ahora mismo ni siquiera parecida a lo que ocurrió en 2008. Estamos sintiendo un enfriamiento del mercado causado por la situación macroeconómica y la subida de los tipos de interés pero estamos ante un año "normal" después de un año 2022 extremadamente activo y de récord.

Fuente: Colegio de Registradores de España

4 reasons why you should hire a professional real estate agent

Hiring a professional real estate agent can be one of the best decisions you make in the process of buying or selling a property. There are many reasons why a real estate agent can help you get the best results, and in this article we will explore some of them.

1. A professional real estate agent has a thorough understanding of the real estate market. They know what the current market trends are, how prices are moving and which areas are in high demand. This experience and knowledge allows them to guide you in making informed decisions as to the right price and timing to buy or sell a property.

2. Realtors have an established network of contacts that can be invaluable during the process of buying or selling a property. They have access to other real estate agents, as well as lawyers, accountants and other industry professionals who can assist you at all stages of the process. This network of contacts can also be useful if you are looking for financing or need help finding contractors or movers.

3. Another advantage of working with a professional real estate agent is that they can handle all the documentation and paperwork that comes with buying or selling a property. This includes negotiating and drafting contracts, preparing closing documents, and making sure all deadlines are met. By working with an agent, you can rest assured that the entire process will be handled professionally and efficiently.

4. Finally, working with a professional real estate agent can save you time and effort. Searching for properties, arranging viewings and coordinating logistics can be a complicated and stressful process. A real estate agent can handle this entire process for you, allowing you to focus on other important things in your life.

In short, if you are looking to buy or sell a property, hiring a professional real estate agent can be an excellent decision. With their knowledge and experience, an established network of contacts, the ability to handle all the documentation and paperwork, and the ability to negotiate on your behalf, a real estate agent can make the entire process much easier and hassle-free.

¿Quién compra en Benahavís y Marbella?

El Colegio de Registradores ha publicado recientemente su informe anual para 2022 que ofrece, entre otros, información ampliada sobre las nacionalidades de los compradores extranjeros en España, más en detalle para cada una de las regiones y algunas provincias del territorio nacional. Hay algunos datos interesantes que serán comentados en este artículo.

Comprobando el gráfico 1 que muestra el número de ventas a extranjeros en la provincia de Málaga, se puede observar no solo que el año anterior fue el año con más ventas a extranjeros en Málaga, lo cual es comprensible ya que 2022 fue un año histórico en venta de viviendas en la mayoría de los municipios de la provincia, sino también que el porcentaje de venta a extranjeros aumentó del 27% al 33% lo que supone un notable + 6% recuperándose los porcentajes alcanzados de 2013 a 2016 y tras 5 años de descensos. Esto demuestra que un tercio de las viviendas cerradas en la Costa del Sol se venden a no nacionales confirmando el creciente interés por la zona que manifiestan los clientes procedentes del extranjero.

Por otro lado y en el gráfico 2, se pueden ver las nacionalidades de los compradores en Andalucía. Aunque los datos son para toda la comunidad andaluza, la mayoría de las ventas a extranjeros en la región se cierran en la Costa del Sol por lo que consideraremos estos datos relevantes para nuestra zona. El gráfico muestra que los británicos siguen siendo la nacionalidad que más operaciones inmobiliarias cierran pero con un cambio de tendencia extremadamente relevante. Por primera vez tras el Brexit, el número de compradores procedentes de Reino Unido ha aumentado un notable 27% en el porcentaje de ventas. Esperamos que este cambio se estabilice ya que los británicos siempre han sido los principales compradores en Marbella y, especialmente, en Benahavís.

En cuanto al número de ventas, las nacionalidades con más ventas cerradas son los británicos, suecos y holandeses que arrebataron el puesto a los belgas lo que supone un cambio respecto a los diez años anteriores, siendo esta última ha sido la tercera en el ranking. En general, la mayoría de las nacionalidades han aumentado sus porcentajes siendo holandeses y alemanes los que más han aumentado.

En resumen, las cifras están mostrando lo que hemos notado en los últimos dos años,  que es que cada vez más extranjeros deciden disfrutar del estilo de vida que ofrece la Costa del Sol.

Fuente: Colegio de Registradores.

Who is buying in Benahavis & Marbella?

The Land Registry Association has recently published his yearly report for 2022 that gives, among others, extended information on the nationalities of foreign buyers in Spain, more in detail for each of the regions of Spain and some provinces of Spain. There are some interesting data that will be commented in this article.

Checking Chart 1 that shows the number of sales to foreigners in the province of Malaga, it can be seen not only that 2022 was the year with more sales to foreigners in Malaga, which is understandable as 2022 was an historic record year in home sales in most of the municipalities of the province, but also that the percentage of sale to foreigners increased from 27% to 33% which is a remarkable +6% to recover the percentages achieved from 2013 to 2016 and after 5 years of declines.

This shows that one third of the properties closed in the Costa del Sol are sold to foreigners confirming the increasing interest in the area that clients from abroad are manifesting.

On the other hand and in Chart 2, it can be seen the nationalities of the foreigners buying in Andalucia. Although the data is for the whole Andalusian community, most of the sales to foreigners in the region are closed in the Costa del Sol so we will consider this data relevant for our area. The chart shows that British are still the nationality that closes more real estate transactions but with a extremely relevant change in the tendency. For the first year after the Brexit, the number of British buying have increased a remarkable almost 27% in the percentage of sales. We hope for the stabilization of this change as British have been always the main buyers in Marbella and, specially, Benahavis.

In terms of number of sales, the nationalities with more closed sales are British, as commented, Swedish and Dutch that took the place from Belgiums which is a change compared to the previous ten years where this latest has been the third in the ranking. In general, most of the nationalities have increased their percentages being Dutch and Germans the ones with the highest increase in percentage.

In summary, the numbers are showing what we have noticed in the last two years that is more foreigners deciding to enjoy the life style that the Costa del Sol offers.

Source: The Land Registry Association

9 Points to keep in mind when selling multimillion-dollar properties

The sale of a commercial property worth tens of millions of euros to an investor is, in general, similar to the sale of any other property, although it is not within the reach of many real estate agents. This level of transactions requires preparation, experience and mastery of a number of aspects that will be summarized in this article:

1. The parties involved in the transaction, buyer and seller, are individuals, entities, investors, high net worth individuals accustomed to corporate transactions and advised by specialists in each of   the  fields  that require  the  same, so the real estate agent has to be extremely professional in their participation, including treatment, appearance, professional language and knowledge.
2.  In transactions with investors, the emotions associated with the purchase and sale of a property do not come into play. In this case, we are talking about numbers, business, profitability, and, in order to close them, we must master them.
3.  In-depth technical, financial and legal knowledge are indispensable to be able to participate at the same level as the parties involved and their advisors in the meetings that are necessary to define and finalize all the details. Without this knowledge, the credibility of the parties in our work and in the numbers on which we support the sale is lost.
4. Based on that technical knowledge we have to carry out our own due diligence (technical and legal audit) to be sure, even before offering the product, that it is really saleable. We can completely lose the credibility and trust of a customer buyer at this level if we offer products that finally cannot be bought because we have not done our previous research work.
5.  Although it may seem obvious, it is essential to study and know each of the parties and, in great depth, the product we are selling. You must be excellently prepared before any call or meeting with the intervening parties or with any of their advisors. Things cannot be left to chance or improvisation, since not having the situation under control or saying something inopportune can cause the loss of an operation that takes a lot of time and effort to put together.
6. We have to be problem solvers. During the operations multiple and diverse problems will arise and we must attack them in a proactive way and not wait for them to solve themselves or for them to be solved for us.
7.  Mentality is very important when talking about this level of transactions. We have to show tranquility and confidence in what we are doing. We have to control the timing of the transaction in a professional manner and we cannot become desperate to close. The profession is carried inside because it is inevitable to think about the fees that can be generated, but we must control the anxiety so that it does not become visible at any time. The parties, in general, will not accept the pressure to close and each one will try to set its own time. Our work in this sense has a psychological and a diplomatic part.
8.  We are talking about numbers, costs and profitability and the operation will not go ahead if the two parties do not reach a mutual agreement in which both are winners (except in certain special cases), so we must enter the negotiating table knowing the numbers of each party and where the common objective that satisfies each one is. And, as mentioned before, always remain calm, which is necessary in any negotiation, but imperative in closings at this level.
9.  Discretion is fundamental, understanding it in a double sense, the first one in which we are talking about high level people or entities that, in general, prefer the anonymity of the operations and; the second one, in which an indiscretion can make that the operation reaches the knowledge of third parties that, with opposed interests, can anticipate or ruin the same one.
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After this enumeration it may seem obvious that any real estate agent can close a high level transaction and the only thing needed is to prepare for it, which is not difficult but it is hard and requires a lot of work and dedication, however, and in reality, there are not so many agents who are really trained. The numbers involved sound very attractive and this makes many agents try, waste a lot of time and end up getting frustrated because, as in everything, you can't try to run a marathon without having run a mile first.

The luxury market is skyrocketing in Benahavis and Marbella

Although the final 2022 luxury property sales data is not yet available, with last month's data still to be published, it shows that the luxury market has continued to rise in terms of units sold not only in Marbella but even more so in Benahavis. Considering luxury market those properties that are sold above one million euros, the sales numbers have been even higher than in 2021, already a record year continued its growth in the past 2022.

Taking into account first on the number of homes sold in Marbella, graph 1 shows that, for all the price ranges in which the data have been distributed, in 2022, and with some data still missing, have been more than a  50% increase in sales when compared to the whole year 2021, which was already a year in which were sold, practically, twice as many luxury properties than the average of the previous eight years. In the same way it can be seen that the percentage of high-end operations continues to rise having gone from 6.5% to practically 11% in just five years which, taking into account that, in 2022, 5.600 transactions in the municipality of Marbella means that about 250 more transactions were closed in this market than last year. If the number of home sales has increased in 2022 by 38% over the average sales from 2016 to 2019 and 21% over 2021, the number of sales in the high-end range, the increase has been 138% over the average sales from 2016 to 2019 and 27% (still lacking the sales of the last month of 2022) over 2021. The boom in the luxury real estate market is more than evident in Marbella.
In Benahavis, as can be seen in graph 2, the situation is similar but not exactly the same and variations change depending on the price range.

In the two lower ranges, from one million to four million euros, more operations are going to be closed than in 2021 although the percentage increase in the number of sales is not as large as in Marbella reaching a 13% increase, in the absence of some data, of the sales that were closed last year. What does change in Benahavis is the percentage of high level sales in the market, which goes from approximately 16% to 14%, showing that in the record year of sales in Benahavis the number of sales below one million euros increased more than those above that value, except for sales above four million euros. In the latter, and higherst price range, twice as many properties have been sold  than in the whole year 2021, so that in 2022 we will see a new sales record in this super luxury sector. Making the same comparison as in Marbella, the number of sales of luxury homes has risen by 270% in 2022 compared to the average sales of the years 2016 to 2019 and 19% compared to 2021.
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In short, the luxury housing market has soared in these last two years and I think it is going to be even more reinforced in the coming years if we take into account what is attracting clients in this segment to Marbella and Benahavis: the weather we enjoy, the quality of the product that is being offered and the infrastructure that has been put in place to facilitate working from here in companies located abroad, in general, a better quality of life not only for retirement but also for a lifestyle in accordance with the times in which we live.

El mercado del lujo está disparado en Benahavís y Marbella

Aunque todavía no se tiene acceso a los datos finales de ventas de propiedades de lujo en 2022, con los datos del último mes pendientes de publicarse, se muestra que el mercado de lujo ha seguido subiendo en términos de unidades vendidas no solo en Marbella sino incluso más en Benahavís. Considerando mercado de lujo aquellas propiedades que se venden por encima de un millón de euros, los números de ventas han sido superiores a los del año 2021 donde ya se vio el incremento en este segmento de alto nivel y que ha seguido su crecimiento en el pasado 2022.

Teniendo en cuenta primero sobre el número de viviendas vendidas en Marbella, el gráfico 1 muestra que, para todos los rangos de precios en los que se han distribuido los datos, en el año 2022, y a falta de algunos datos todavía, se han vendido por encima del 50% de las propiedades que se vendieron en todo el año 2021, que ya fue un año en el que se vendieron, prácticamente, el doble de las propiedades de lujo que la media de los ocho años anteriores. De la misma forma se puede ver que el porcentaje de operaciones de alto nivel sigue subiendo habiendo pasado de un 6,5% a prácticamente un 11% en solo cinco años que teniendo en cuenta que en 2022 se han alcanzado las 5.600 transacciones en el municipio de Marbella supone que se estarían cerrando unas 250 transacciones más en este mercado que hace cinco años. Si el número de ventas de viviendas ha aumentado en 2022 un 38% respecto al promedio de ventas de 2016 a 2019 y un 21% respecto a 2021, el número de ventas en el rango de alto nivel, el aumento ha sido de un 138% respecto al promedio de ventas de 2016 a 2019 y un 27% (todavía a falta de las ventas del último mes de 2022) respecto a 2021. El auge del mercado inmobiliario de lujo es más que evidente en Marbella.

En Benahavís, como se puede ver en el gráfico 2, la situación es similar pero no exactamente la misma y las variaciones cambian dependiendo del rango de precio. En los dos rangos inferiores, de un millón a cuatro millones de euros se van a cerrar más operaciones que en 2021 aunque el porcentaje de incremento en el número de ventas no es tan grande como en Marbella alcanzando un 13% de incremento, a falta de algunos datos, de las ventas que se cerraron el año pasado. Lo que si cambia en Benahavís, es el porcentaje de ventas de alto nivel en el mercado que pasa de aproximadamente un 16% a un 14% mostrando que en el año record de ventas en Benahavís aumento más el número de ventas por debajo de un millón de euros que las de por encima de ese valor salvo por las ventas por encima de cuatro millones de euros. En este último, y más elevado rango de precios, se han vendido el doble de viviendas por encima de cuatro millones de euros que en todo el año 2021 con lo que en 2022 volveremos a ver un nuevo récord de ventas en este sector de superlujo. Haciendo la misma comparativa que en Marbella, el número de ventas de viviendas de lujo ha subido en 2022 un 270% respecto a la media de ventas de los años 2016 a 2019 y un 19% respecto a 2021.

En resumen, el mercado de vivienda de lujo se ha disparado en estos dos últimos años y creo que se va a ver incluso más reforzado en los años venideros si tenemos en cuenta lo que está atrayendo a los clientes de este segmento a Marbella y Benahavís: la climatología de la que disfruta-mos, la calidad del producto que se esta ofreciendo y la infraestructura que se ha puesto en marcha para facilitar el trabajar desde aquí en empre-sas situados en Europa, en general, una mejor calidad de vida no solo para retirarse sino también para un estilo de vida acorde a los tiempos en los que vivimos.

The impact of the new law of digital nomads in the real estate market

We are excited to share with you the latest news regarding the new law of digital nomads in Spain, which has the potential to greatly impact the real estate market.

As you may know, in 2013 Spain approved a law aimed at attracting digital  nomads to the  country. But that law was not enough. And now in 2023,    Spain  integrated  the "Ley de Start-ups",  A  law  much  more adapted to current market needs which offers visas to remote workers that allow them to live and work in Spain for an extended period of time. A digital nomad visa acts as a residence permit that allows non-European citizens to live and work remotely in Spain for up to 5 years. This permit will also allow you to include your spouse and children in the same application; thus being able to move with your family to Spain.

This visa is oriented to non-EU citizens, as Europeans can work remotely for up to 6 months in the country (and if they wish to extend their stay, they only have to obtain their NIE as a resident).

Under this new law, digital nomads will be able to apply for a special visa that will allow them to live and work in Spain without the need for a work permit. These are great news for remote workers who are looking for a change of scenery, as Spain offers a great quality of life, rich culture, and diverse landscapes.

This law has the potential to greatly impact the real estate market in Spain, as digital nomads will need to find accommodation during their stay. Real estate agents and property owners can take advantage of this opportunity by offering rental properties that cater specifically to digital nomads, such as fully-furnished apartments with high-speed internet and flexible leasing options.

Additionally, the law may also drive up demand for co-living spaces and shared workspaces, as digital nomads often prefer to work in a collaborative environment with like-minded individuals.

After the record year in 2022, how does the inventory continue?

Although there is no real or official data on the number of properties for sale in the market in Marbella and Benahavís, for some years we have been making an estimate following the same criteria which, although it does not give us the exact number, it does give us a trend of how the inventory is evolving. The results of this estimation for the end of 2022 are shown in graphs 1 and 2 for Marbella and Benahavís. Analyzing these curves, the following conclusions can be drawn:

1. Referring to graph 1 for Marbella, it can be seen that thenumber of apartments for sale continues to fall following the trend that started in 2021 although looking at the estimated number it can be guessed that the drop in the inventory of apartments has moderated in the last six months of 2022 but still reaching a drop of almost 30% over the maximum of 2020. This moderation, which also coincides with the sales records of 2022, may mean that more and more owners put their properties on the market to take advantage of an extremely favorable situation for sellers, which is known as a seller's market, i.e., little product for sale, which drives up prices, as is happening now.

2. On the other hand, if you look at the number of villas for sale in Marbella, although the inventory was on a downward trend from 2021, in 2022 it changed slightly to start to rise again in a gentle way indicating that, although sales increased, the number of properties coming to the market was greater than those being sold. Even so, the decline in inventory is 9% from the 2020 peak.

3. In Benahavís, the trends are similar with the difference that the stock of villas for sale is higher than that of apartments. Unlike Marbella, the moderation of the trend is shown in both types of product, villas and apartments, albeit after a 21% drop in the number of apartments for sale and only 1% in the number of villas for sale. In Benahavís, the number of properties sold reached an all-time high in 2022, so it is understood, as in Marbella, that the rise in inventory is associated with the opportunity for sellers to take advantage of the circumstances of a market that is extremely favorable to them.

Although the official number of properties sold in the last quarter of 2022 is not yet known, the forecasts, and the market sentiment, were very good and it is expected that last year's transaction records will be confirmed, reaffirming that this is still a seller's market. Although  we continue with very high numbers of properties sold, the stabilization of the drop in inventory could lead to a moderation in price increases, which I believe cannot continue at this same level for long (in Benahavís 19.5% in 2021 and, for the moment, 11.9% in 2022) and could cause the market to enter into more moderated increased in pices.

Tras el año récord de 2022, ¿cómo continúa el inventario?

Aunque no existen datos reales ni oficiales sobre el número de viviendas en venta en el mercado de Marbella y Benahavís, desde hace unos años venimos realizando una estimación siguiendo el mismo criterio que, aunque no nos da el número exacto, sí nos da una tendencia de cómo está evolucionando el inventario. Analizando estas curvas en las gráficas a continuación se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1. Refiriéndonos al gráfico 1 para Marbella, se puede observar que el número de apartamentos en venta sigue cayendo siguiendo la tendencia iniciada en 2021, aunque viendo el número estimado se puede adivinar que la caída en el inventario de apartamentos se ha moderado en los últimos seis meses de 2022 pero aún alcanzando una caída de casi el 30% sobre el máximo de 2020. Esta moderación que coincide, además, con los récords de ventas de 2022, puede significar que cada vez más propietarios ponen sus inmuebles en el mercado para aprovechar una situación extremadamente favorable para los vendedores, lo que se conoce como mercado vendedor, es decir, poco producto a la venta, lo que hace subir los precios, como está ocurriendo ahora.

2. Por otro lado, si nos fijamos en el número de villas en venta en Marbella, aunque el inventario seguía una tendencia a la baja desde 2021, en 2022 cambió ligeramente para empezar a subir de nuevo de forma suave indicando que, aunque aumentaron las ventas, el número de propiedades que salían al mercado era mayor que las que se vendían. Aun así, el descenso del inventario es del 9% desde el máximo de 2020.

3. En Benahavís, las tendencias son similares con la diferencia de que el stock de villas en venta es superior al de apartamentos. A diferencia de Marbella, la moderación de la tendencia se muestra en ambos tipos de producto, villas y apartamentos, aunque tras una caída del 21% en el número de apartamentos en venta y sólo del 1% en el número de villas ofertadas. En Benahavís, el número de viviendas vendidas alcanzó su máximo histórico en 2022, por lo que se entiende, al igual que en Marbella, que el aumento del inventario está asociado a la oportunidad de los vendedores de aprovechar las circunstancias de un mercado que les es extremadamente favorable.

Aunque todavía no se conoce el número oficial de propiedades vendidas en el último trimestre de 2022, las previsiones, y el sentimiento del mercado, eran muy buenos y se espera que se confirmen los records de transacciones del año pasado, reafirmando que este sigue siendo un mercado de vendedores. Aunque seguimos con cifras muy altas de viviendas vendidas, la estabilización de la caída del inventario podría llevar a una moderación en el incremento de los precios, que creo que no puede continuar en este mismo nivel por mucho tiempo (en Benahavís 19,5% en 2021 y, de momento, 11,9% en 2022) y podría hacer que el mercado entrara en incrementos de precios más moderados.

El mercado de lujo en el año, récord de Benahavís y Marbella

Siguiendo con los records históricos de este año en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, este newsletter mensual se va a centrar en las compraventas de propiedades de alto nivel, de lujo, considerándose para este artículo aquellas que se venden por encima de un millón de euros, que como en el resto de segmentos de mercado parece que también los números apuntan a un año incluso mejor que 2021, que ya fue un año record en este mercado de lujo.

Comentando primero sobre el número de operaciones y en Marbella, el gráfico 1 muestra que, para todos los rangos de precios en los que se han distribuido los datos, en el primer semestre de 2022 se han vendido por encima del 75% de las propiedades que se vendieron en todo el año 2021, que ya fue un año con muchas más ventas en el mercado de lujo que los anteriores. De la misma forma se puede ver que el porcentaje de operaciones de alto nivel sigue subiendo habiendo pasado de un 6,5% a prácticamente un 12,5% en solo cinco años que teniendo en cuenta que en 2022 se pueden alcanzar las 5.000 transacciones en el municipio de Marbella supone que se estarían cerrando unas 250 transacciones más en este mercado que hace cinco años. El auge del mercado inmobiliario en Marbella ha sido incluso superior en el rango de alto nivel.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

En Benahavís, como se puede ver en el gráfico 2, la situación es similar pero no exactamente la misma y las variaciones son mayores dependiendo del rango de precio. En los dos rangos inferiores, de un millón a cuatro millones de euros probablemente se cierren más operaciones que en 2021 aunque el porcentaje de incremento en el número de ventas no es tan grande como en Marbella habiéndose alcanzado en el primer semestre un 65% de las ventas que se cerraron el año pasado. Lo que si cambia en Benahavís, es el porcentaje de ventas de alto nivel en el mercado que pasa de aproximadamente un 16% a un 14% mostrando que en el año record de ventas en Benahavís aumento más el número de ventas por debajo de un millón de euros que las de por encima de ese valor salvo por las ventas por encima de cuatro millones de euros. En este último, y más elevado rango de precios, en solo seis meses ya se han vendido más viviendas por encima de cuatro millones de euros que en todo el año 2021 con lo que en 2022 volveremos a ver un nuevo record de ventas en este sector de superlujo. Esto muestra que Benahavís se esta dirigiendo con fuerza hacia el mercado del más alto nivel.

Respecto a los precios a los que las propiedades se cierran que se muestran en los gráficos 3 y 4 para Marbella y Benahavís, también se muestran subidas en los primeros seis meses de 2022. En Marbella, descontando altibajos en los distintos años y rangos de precios, el precio de venta real lleva una subida de un 10% en los últimos 5 años lo cual es muy razonable y sano para el mercado.

En Benahavís, de nuevo, la evolución de los precios es diferente a la de Marbella y varia más en los distintos rangos de precio. Si, como se comentaba antes, en el rango de mayor precio se estaban disparando las ventas en este municipio, en cuestión de precios, el rango de mayor precio es el que ha experimentado las mayores subidas alcanzando, por primera vez, precios de venta similares a los de Marbella y en entorno de los 7.000 €/m2. En los otros dos rangos de precios de venta más bajos e independientemente de las tendencias de la curva, también ha habido subidas en los últimos cinco años de un 12% en el rango entre millón y millón y medio de euros y de un 15% en el rango entre millón y medio y cuatro millones de euros. En estos dos últimos rangos los precios se mueven en el entorno de los 4.000 €/m2 que son algo menores que los de Marbella que se mueven en el entorno de 5.000 €/m2 para esos mismos rangos de precios.

Como resumen se puede decir que el mercado inmobiliario de lujo sigue muy sano, con records en el número de ventas y con subidas de precios, y que no habiendo cambiado las condiciones que lo han llevado hasta ahí seguirá, aunque pueda tener altibajos coyunturales, fuerte.

Home prices in the record year for Benahavis & Marbella

Continuing with this year's historical records in the real estate market in Marbella and Benahavis, this monthly newsletter is going to focus on the sales and purchases of high-end, luxury properties, considering for this article those sold above one million euros, which, as in the rest of the market segments, it seems that also the numbers point to an even better year than 2021, which was already a record year in this luxury market.

Commenting first on the number of transactions and in Marbella, graph 1 shows that, for all price ranges in which the data has been distributed, in the first half of 2022 have been sold over 75% of the properties that were sold in the whole year 2021, which was already a year with many more sales in the luxury market than the previous ones. In the same way it can be seen that the percentage of high-end operations continues to rise having gone from 6.5% to practically 12.5% in just five years which taking into account that in 2022 may reach 5,000 transactions in the municipality of Marbella means that about 250 more transactions would be closing in this market than five years ago. The boom in the real estate market in Marbella has been even higher in the high-end range. 

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

In Benahavis, as can be seen in graph 2, the situation is similar but not exactly the same and the variations are greater depending on the price range. In the two lower ranges, from one million to four million euros probably more transactions will be closed than in 2021 although the percentage increase in the number of sales is not as large as in Marbella having reached in the first half of the year 65% of the sales that were closed last year. What does change in Benahavis is the percentage of high-end sales in the market, which goes from approximately 16% to 14%, showing that in the record year for sales in Benahavis the number of sales below one million euros increased more than those above that value, except for sales above four million euros. In the latter, and higher price range, in just six months more homes above four million euros have already been sold than in the whole of 2021, which means that in 2022 we will see a new sales record in this super luxury sector. This shows that Benahavis is heading strongly towards the top end of the market.

Regarding the prices at which properties are closing shown in graphs 3 and 4 for Marbella and Benahavis, they also show rises in the first six months of 2022. In Marbella, discounting ups and downs in the different years and price ranges, the real selling price has been rising by 10% in the last 5 years which is very reasonable and healthy for the market.

In Benahavís, again, the evolution of prices is different from Marbella and varies more in the different price ranges. If, as mentioned before, in the higher price range, sales were skyrocketing in this municipality, in terms of prices, highest price range is the one that has experienced the largest increases reaching, for the first time, sales prices similar to those of Marbella and around 7,000 €/m2. In the other two lower sales price ranges and independently of the trends of the curve, there have also been increases in the last five years of 12% in the range between one million and one and a half million euros and 15% in the range between one and a half million and four million euros. In these last two ranges, prices are around 4,000 €/m2, which are somewhat lower than those of Marbella, which are around 5,000 €/m2 for the same price ranges.

In summary, it can be said that the luxury real estate market is still very healthy, with records in the number of sales and with price increases, and that the conditions that have brought it to this point have not changed, and it will continue to be strong, although it may have temporary ups and downs.

El precio de la vivienda en el año récord de Benahavís y Marbella

Teniendo en cuenta que en el primer trimestre de 2022 se han batido todos los records en cuanto al número de transacciones de compraventa de viviendas, es interesante comprobar como se comportaron los precios de la vivienda en ese primer semestre del año, los últimos publicados por los organismos oficiales, y, asimismo, compararlos con los precios que se piden por las propiedades obtenidos del portal inmobiliario Idealista.

En Marbella y como se ve en el gráfico 1, se puede decir que todos los precios de la vivienda analizados siguen al alza, en torno al 5,5% trimestral, que es un valor muy alto para un solo trimestre. Esta subida se aprecia tanto en los precios que se piden por las propiedades que proporciona el portal Idealista, como en los reales de venta provenientes del Registro de la Propiedad y en los publicados por el Ministerio de Fomento procedentes de las tasaciones oficiales que se realizan.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Por otra parte y en Benahavís, se marca un cambio en la tendencia de la subida de precios que se mantenía desde 2014. El precio que se pide por las propiedades, que siguió al alza durante el segundo trimestre, sí ha empezado a mostrar ese cambio desde agosto de este año, observable en la tabla inferior, cuando hemos empezado a notar una cierta ralentización en el mercado. Normalmente este precio, el que se pide por las propiedades, es el último en mostrar signos de cambio puesto que el mercado siempre lleva un retardo a la hora de asumir una nueva situación.

Lo que si se ve en el gráfico 2 para Benahavís es que en el segundo trimestre, con record de operaciones cerradas, ya se cerraba con un precio medio más bajo, algo más del 10%, que en los trimestres anteriores. Si se entra en más en detalle, como recoge el gráfico 3, se puede ver que la bajada es tanto en las unidades de obra nueva como en las viviendas de segunda mano aunque afecta en mayor medida a las de segunda mano.

Si el efecto es coyuntural o si hemos alcanzado el punto de inflexión de los precios lo vamos a ver en estos próximos meses aunque teniendo en cuenta que en ese mismo segundo trimestre se alcanzó el record histórico de transacciones puede querer mostrar que los precios, como he comentado últimamente, han alcanzado su máximo y que estaban subiendo en exceso, hasta casi un 20% de subida anual, que no creo que fuera, a la larga, muy sano.

Home prices in the record year for Benahavis & Marbella

Taking into account that in the first quarter of 2022 all records have been broken in terms of the number of home sales, it is interesting to check how housing prices behaved in that first half of the year, the latest published by official agencies, and also compare them with the asking prices obtained from the real estate portal Idealista.

In Marbella and as can be seen in chart 1, it can be said that all the housing prices analyzed continue to rise by around 5.5% per quarter, which is a very high value for a single quarter. This increase can be seen in asking prices provided by the portal Idealista, as well as in the actual closed prices from the Land Registry and in those published by the Housing Ministry from the official valuations that are carried out.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

On the other hand and in Benahavis, there is a change in the trend of the prices that had been rising since 2014. The asking price, which continued to rise during the second quarter, has started to show this change since August of this year, observable in the table below, when we have begun to notice a certain slowdown in the market. Normally this price, the asking price for properties, is the last one to show signs of change since the market always has a delay in assuming a new situation. What can be seen in chart 2 for Benahavis is that in the second quarter, with a record number of closed transactions, the average closing price was already lower, just over 10%, than in previous quarters.

If we go into more detail, as shown in chart 3, we can see that the drop is both in new built units and in second hand homes, although it affects second hand homes to a greater extent. Whether the effect is temporary or whether we have reached the inflection point in prices will be seen in the coming months, although taking into account that in the second quarter the historical record of transactions was reached, it may show that prices, as I have been saying lately, have reached their maximum and that they were rising excessively, up to an annual increase of almost 20%, which I do not think was very healthy in the long run.

Historic record in property sales for Benahavis & Marbella

Although last year, 2021, new sales records were established, this year 2022 will be beaten again. Data from the Ministry of Housing on the number of homes sold have just been published showing that in Benahavis and Marbella, and in most of the Costa del Sol, it has been the first half of the year with the highest number of units sold in history.

Focusing on Marbella, sales in the first six months of this year have exceeded those of 2004, the best year to date, by 22%. It can be seeing from the graph that more properties have been sold in this first half of the year than in the years from 2008 to 2013 and, due to the pandemic, more than in 2020. I have to say that these numbers, although surprising, do not catch anyone by surprise since it could already be sensed by the activity that was felt in those months in the market and it was already commented months ago.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Benahavis, the data are, if possible, even more impressive. The sales of homes in this first half of the year are 82% higher than the previous historical record which was in 2019 and even in these first six months of the year have exceeded the sales of most of the "full" years except those of the years 2014, 2015 and 2021 to such an extent that the sales of these six months have exceeded by 24% the average annual sales in Benahavis.

What can be extracted from these data is, in principle, that the beginning of the war in Ukraine and the general price increases of the first half of the year, which worried us so much, did not slow down the real estate market which has been extremely active until the end of the summer. On the contrary, and again this is an assessment based on contacts with other real estate agents, lawyers, notaries and other professionals related to the real estate market, there seems to be a general opinion that in the last month the real estate activity has slowed down although it has not stopped completely. There are many negative comments in the press about a possible recession in Europe that may affect the local market with drops in prices due to a drop down in the demand based on the economic uncertainties causing buyers to abandon the idea of purchasing or delaying their purchase decision waiting for potential opportunities at lower prices.

In any case, I am positive and with what Benahavis and Marbella has to offer and the local market conditions, we will navigate nicely around this situation.

Récord histórico en ventas de viviendas para Benahavís y Marbella

Aunque ya el año pasado, 2021, se marcaron records de ventas, este año 2022 se van a batir de nuevo. Se acaban de publicar los datos del Ministerio de Fomento del número de viviendas vendidas mostrando que en los dos municipios, Benahavís y Marbella, y en la mayoría de la Costa del Sol, ha sido el primer semestre del año con mayor número de unidades vendidas de la historia.

Centrando la atención en Marbella, las ventas en los primeros seis meses de este año han superado las de 2004, el mejor año hasta la fecha, en un 22%. Incluso se puede ver en el gráfico que en este primer semestre se han vendido más propiedades que en los años de 2008 a 2013 y, debido a la pandemia, más que en 2020. Tengo que decir que estos números, aun siendo sorprendentes, no pillan por sorpresa a nadie puesto que ya se podía intuir por la actividad que se sintió en esos meses en el mercado y ya se comento hace meses.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Respecto a Benahavís, los datos son, incluso si cabe, aun más impresionantes. Las ventas de viviendas en este primer semestre del año son un 82% superiores a las del anterior record histórico que fue en el año 2019 e incluso en estos seis primeros del año se han superado las ventas de la mayoría de los años “completos” excepto las de los años 2014, 2015 y 2021 hasta tal punto que las ventas de estos seis meses han superado en un 24% la media de las ventas anuales en Benahavís.

Lo que se puede extraer de estos datos es, en principio, que el inicio de la guerra de Ucrania y las subidas generales de precios del primer semestre, que tanto nos preocuparon, no frenaron el mercado inmobiliario que ha estado extremadamente activo hasta casi el final del verano. Por el contrario, y de nuevo es una apreciación basada en los contactos con otros agentes inmobiliarios, abogados, notarias y otros profesionales relacionados con el mercado inmobiliario, parece que hay una opinión generalizada de que en el último mes se ha ralentizado la actividad inmobiliaria aunque no se ha detenido del todo. Hay muchos comentarios negativos en la prensa sobre una posible recesión en Europa que puede afectar al mercado local con caídas en los precios debido a un descenso en la demanda causado por las incertidumbres económicas que hacen que los compradores abandonen la idea de comprar o retrasen su decisión de compra a la espera de posibles oportunidades a precios más bajos.

En cualquier caso, soy positivo y con lo que Benahavís y Marbella ofrecen y las condiciones del mercado local, vamos a ser capaces de capear esta situación sin que nos afecte en exceso.