Marbella y Benahavís
EnglishGastos e impuestos al comprar, vender y mantener una propiedad
Tipos vigentes, métodos de cálculo y los coeficientes locales que se aplican en Marbella y Benahavís, con las fuentes oficiales al final.
Esta información ha sido preparada por nuestro equipo con la mejor de nuestras intenciones y con los datos disponibles en ese momento. El contenido de las guías es meramente informativo y puede contener errores, omisiones o quedar desactualizado. Recomendamos encarecidamente contrastar cada detalle con tu abogado o asesor fiscal.
Tipos y métodos de cálculo revisados contra fuentes de la AEAT en agosto de 2026.
Sección 01
Gastos al comprar una propiedad en Marbella y Benahavís
Impuestos al comprar obra nueva
En las propiedades nuevas adquiridas directamente a promotores o constructores se aplica un 10% de IVA sobre el precio de venta y un 1,2% de Actos Jurídicos Documentados. Los locales comerciales, los garajes independientes y la compra de suelo a promotor tributan a un IVA superior del 21%, más el mismo 1,2% de AJD. Estos impuestos se pagan junto con el precio de compra en el momento de la firma en notaría.
Impuestos al comprar segunda mano
Las viviendas de segunda mano tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 7%, calculado sobre el valor de referencia de la propiedad. A diferencia del IVA, este impuesto se ingresa directamente en la Agencia Tributaria dentro de los 30 días siguientes a la firma.
| Supuesto | Tipo |
|---|---|
| Compra de vivienda habitual con un precio inferior a 150.000 € | 6% |
| Compra de vivienda habitual con un precio inferior a 150.000 € cuando el comprador es menor de 35 años, víctima de violencia doméstica, víctima del terrorismo, o la vivienda está en un municipio en riesgo de despoblación | 3,5% |
| Compra con un precio inferior a 250.000 € por un comprador con discapacidad reconocida del 33% o superior, o miembro de familia numerosa | 3,5% |
| Empresas o profesionales inmobiliarios que compran y venden en un plazo de 5 años | 2% |
| Operaciones entre personas jurídicas con renuncia a la exención del IVA, con inversión del sujeto pasivo | 0% IVA 1,2% AJD |
Otros gastos al comprar
- 01
Honorarios de abogado
En torno al 1% del precio de compra. Es aconsejable contar con asesoramiento jurídico completo.
- 02
Notaría y Registro de la Propiedad
Los aranceles dependen de la complejidad de la escritura y pueden estimarse en un 0,25% del precio de compra.
- 03
Inspección técnica
No es obligatoria al comprar en España y no es habitual, aunque sí aconsejable según la propiedad y su precio. El coste de estos informes varía por los mismos factores y puede ir desde unos cientos de euros hasta 3.000 €.
- 04
Gastos de hipoteca
Incluyen los gastos de estudio del banco y el coste de la tasación que la entidad exige. Los gastos de estudio y apertura los suele asumir el banco, y la tasación puede variar entre 300 € y 2.000 € según la propiedad.
* Los tipos, los umbrales y las exenciones cambian, y cada caso es distinto. Las cifras de esta página son una orientación general, no un asesoramiento sobre tu situación. Contrasta los detalles de tu caso con tu abogado o asesor fiscal antes de comprometerte a nada.
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Nuestro equipo de compradores sigue el mismo proceso, desde la primera lista de necesidades hasta la firma en notaría.
Sección 02
Gastos al vender una propiedad en Marbella y Benahavís
Al vender una propiedad en España hay dos impuestos principales: el impuesto sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.
Impuesto sobre la ganancia patrimonial
Esta es la regla general para personas físicas, ya que existen muchos casos particulares que quedan fuera del alcance de esta guía.
1 · Cómo se calcula la ganancia sujeta a tributación
Valor de transmisión
Es el precio por el que se vende la propiedad, menos los gastos e impuestos asociados a la operación de venta que se detallan a continuación:
Los honorarios de la agencia inmobiliaria, si la operación se realiza a través de una, con su IVA correspondiente. Conviene recordar que para deducir un gasto hay que disponer del justificante, recibo de pago de un tributo o factura, así que es clave conservarlos cuando se realiza la operación.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
Los gastos de cancelación de la hipoteca, si la propiedad tenía una.
Valor de adquisición
Es el valor que se pagó por la propiedad más las posibles inversiones realizadas en ella y las reformas, para las que hay que tener facturas para poder sumarlas, más los gastos e impuestos asociados a la compra que se detallan a continuación:
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, según corresponda, dependiendo de si era una vivienda de segunda mano o de obra nueva.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Los costes de reforma destinados a la ampliación o a una mejora sustancial de la vivienda. Para sumarlos al valor de adquisición es necesario disponer de las facturas que acrediten esos gastos.
2 · Cuándo se paga
En junio del año siguiente a aquel en el que se produce la operación, dentro de la declaración del IRPF.
3 · Qué tipo se aplica
El tipo se divide en tramos y depende de la ganancia patrimonial obtenida:
| Ganancia patrimonial | Tipo aplicado |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Los tramos son acumulativos: cada porción de la ganancia tributa a su propio tipo. Fuente: AEAT, Manual práctico de Renta, art. 66.2 de la Ley del IRPF.
| Vendedor | Tipo fijo |
|---|---|
| Cualquier no residente, con independencia de su país de residencia | 19% |
Un error muy extendido que conviene corregir. Muchas webs afirman que un no residente de fuera de la Unión Europea paga un 24% por la ganancia de la venta. Ese 24% pertenece a otra tabla: la de rendimientos de alquiler e imputación de rentas. Para la ganancia por transmisión, la AEAT es explícita: "otras ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, el 19 por 100", sin distinguir país de residencia. Un vendedor británico, estadounidense o suizo paga el mismo 19% que uno alemán. Fuente: AEAT, tipos de gravamen en el IRNR sin establecimiento permanente.
La retención del 3% para no residentes
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra en la notaría. Ese importe se ingresa en la Agencia Tributaria y funciona como pago a cuenta de los impuestos que el vendedor debe pagar.
El 3% no es el impuesto. Es un pago a cuenta. El impuesto real es el 19% de la ganancia efectiva, y las dos cifras rara vez coinciden. Si el impuesto resulta inferior a lo retenido, el vendedor reclama la diferencia. Si resulta superior, la abona.
| Modelo | Quién lo presenta | Plazo y finalidad |
|---|---|---|
| 211 | El comprador | Un mes desde la venta. Ingresa la retención del 3% en la Agencia Tributaria y entrega al vendedor una copia con su código de referencia. |
| 210 | El vendedor | Tres meses una vez transcurrido el plazo del comprador, es decir, unos cuatro meses desde la venta. Declara la ganancia real y reclama el exceso o abona la diferencia. |
Exenciones que conviene comprobar antes de firmar
Vendedores de 65 años o más
La ganancia por la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta para vendedores de 65 años o más, sin necesidad de reinvertir. La vivienda debe haber tenido la condición de habitual.
Reinversión en vivienda habitual
La ganancia queda exenta si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional.
Compradas antes de 1995
Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden acogerse a los coeficientes de abatimiento sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006, con un límite conjunto por contribuyente.
Los vendedores no residentes que residan en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo también pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Cada una de estas exenciones depende de circunstancias personales y debe confirmarse con tu asesor fiscal antes de la firma.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre suelo urbano que recaudan los ayuntamientos españoles en las transmisiones de inmuebles (viviendas, locales, parcelas, etc.) de cualquier tipo (venta, herencia, donación, etc.), basado en el incremento del valor del terreno urbano. Por ley corresponde pagarlo al vendedor, aunque en algunos casos, y por acuerdo entre las partes, puede asumirlo el comprador.
La plusvalía requiere un acuerdo del Pleno del Ayuntamiento correspondiente, donde se fijan los coeficientes aplicables, los tipos, las reducciones y las exenciones dentro de los márgenes que establece la Ley Reguladora de Haciendas Locales. En herencias y donaciones el obligado al pago es el beneficiario, mientras que en las compraventas lo es el vendedor. Si el vendedor no es residente en España, es recomendable que el comprador retenga el importe de la plusvalía, que le será exigido a él si el vendedor no la paga.
En noviembre de 2021 entró en vigor una nueva normativa que exime del pago de la plusvalía cuando hay pérdida patrimonial. La obligación de presentar la declaración se mantiene incluso cuando la propiedad ha perdido valor, y la nueva ley estableció dos formas distintas de calcular el impuesto: la estimación directa y el sistema objetivo original.
Estimación directa, el método real
En este caso, la base del impuesto se calcula considerando los precios de compra y de venta, el tiempo de tenencia y un coeficiente reductor. Cada ayuntamiento puede aplicar un coeficiente reductor con un límite máximo del 15%. Con este método, si hay pérdida y el precio de venta es inferior al de compra, el cálculo resulta negativo y el impuesto es cero.
Sistema objetivo
La plusvalía se calcula en función del valor catastral del suelo y del número de años de tenencia, hasta un máximo de 20 años. Cuanto mayores sean el valor catastral y los años de tenencia, mayor será el impuesto.
El multiplicador es un coeficiente fijado por ley según los años de tenencia, actualizado periódicamente por el Estado. Cada ayuntamiento puede aplicar ese coeficiente o uno inferior.
Puedes aplicar el método de los dos que te resulte más favorable, y el impuesto no se paga cuando no ha habido incremento del valor del suelo. Acreditarlo es cuestión de poner la escritura de compra junto a la de venta. Pide la comparación: el ayuntamiento aplica el método más favorable, pero es el contribuyente quien tiene que solicitarlo y aportar la documentación.
El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento. A nivel local:
| Ayuntamiento | Tipo impositivo |
|---|---|
| Marbella | 30% |
| Benahavís | 20% |
Quién la paga de verdad cuando el vendedor no es residente
En una compraventa, la plusvalía corresponde normalmente al vendedor. Hay una excepción que pesa mucho en esta costa: cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sujeto pasivo sustituto y queda obligado al pago del impuesto.
En la práctica, el importe debe retenerse o descontarse del precio en el momento de la firma, para que el comprador no quede expuesto a una deuda que económicamente corresponde al vendedor. Si compras a un no residente, plantéaselo a tu abogado antes de firmar.
* Los tipos, los umbrales y las exenciones cambian, y cada caso es distinto. Las cifras de esta página son una orientación general, no un asesoramiento sobre tu situación. Contrasta los detalles de tu caso con tu abogado o asesor fiscal antes de comprometerte a nada.
¿Estás pensando en vender? Empieza por la cifra.
Los gastos de esta página son solo la mitad del cálculo. La otra mitad es el precio que tu propiedad puede alcanzar, y ese se calcula sobre ventas cerradas del Registro de la Propiedad, no sobre una opinión.
Sección 03
Gastos de mantener una propiedad en España
Al analizar los costes ligados a la propiedad de un inmueble en España conviene distinguir entre los gastos de mantenimiento y los que no están directamente relacionados con la conservación. En esta sección nos centramos en los segundos.
01 · Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI es un impuesto anual que grava todas las propiedades en España. Se trata de un tributo local que se paga al ayuntamiento con independencia de la situación de residencia, y que contribuye al mantenimiento de las infraestructuras y los servicios municipales. Se calcula como un porcentaje del valor catastral. Benahavís, por ejemplo, aplica un 0,4%.
02 · Tasa de basura
La tasa de recogida de residuos es otro tributo local que pagan los propietarios al ayuntamiento, con independencia de su situación de residencia. Financia el servicio municipal de recogida. Cada ayuntamiento fija sus propias tarifas, que van desde una cuota fija anual hasta un porcentaje del valor catastral.
03 · Impuesto sobre el Patrimonio
Se aplica tanto a residentes como a no residentes que poseen inmuebles en España. Es un aspecto con muchos matices y requiere asesoramiento experto para valorarlo con claridad.
04 · Impuesto sobre la Renta de no Residentes
Exclusivo para no residentes en España, este impuesto anual tiene dos modalidades según la propiedad esté alquilada o no. El tipo es del 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, y del 24% para el resto.
En las propiedades alquiladas el impuesto grava los ingresos. Los residentes en la UE o el EEE pueden deducir gastos y tributan sobre el neto; el resto tributa sobre el bruto. En las propiedades no alquiladas, la base es un porcentaje del valor catastral, generalmente el 2% o el 1,1% según cuándo se revisó por última vez ese valor.
05 · Gastos de comunidad
En comunidades de propietarios, ya sean edificios, conjuntos de adosados o urbanizaciones de villas independientes, los gastos de mantenimiento de los elementos comunes (piscina, jardín, viales, iluminación, seguridad, etc.) se reparten entre los propietarios. Se elabora un presupuesto anual y las cuotas se calculan según el coeficiente de participación de cada propiedad.
06 · Seguro
Aunque no es obligatorio en España, tener un seguro de hogar es muy recomendable. Los riesgos potenciales superan con creces el coste de proteger tu propiedad.
* Los tipos, los umbrales y las exenciones cambian, y cada caso es distinto. Las cifras de esta página son una orientación general, no un asesoramiento sobre tu situación. Contrasta los detalles de tu caso con tu abogado o asesor fiscal antes de comprometerte a nada.
Cada caso es distinto
Si estás valorando una venta, una compra o simplemente cuánto te cuesta tu propiedad cada año, una conversación no cuesta nada y no te compromete a nada.
* Aviso importante
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Ha sido preparada por nuestro equipo con la mejor de nuestras intenciones, a partir de las fuentes oficiales que se enumeran más abajo, y revisada en agosto de 2026.
La normativa fiscal cambia, y cambia a menudo. Los tipos, los tramos, los umbrales, las exenciones, los coeficientes municipales y los plazos de presentación se modifican por leyes estatales, autonómicas y locales, a veces con efectos retroactivos. Cualquier cifra de esta página puede haber quedado superada después de la fecha de revisión. También puede contener errores u omisiones.
Y cada caso es distinto. El impuesto que realmente se paga depende de tu situación de residencia, del tiempo que hayas tenido la propiedad, de lo que pagaste por ella, de lo que hayas invertido, de tu edad, de si es tu vivienda habitual, del convenio de doble imposición de tu país y de circunstancias que ninguna guía general puede anticipar. Dos vecinos que venden en la misma calle la misma semana pueden acabar con facturas muy distintas.
Antes de tomar cualquier decisión, firmar cualquier documento o comprometerte con un precio, haz revisar los detalles de tu caso por tu abogado o tu asesor fiscal. Alfonso Lacruz Team no asume responsabilidad alguna por decisiones tomadas únicamente sobre la base de esta página.
Si todavía no cuentas con un asesor fiscal en España, podemos presentarte a profesionales independientes con los que trabajamos. No recibimos comisión alguna por esa presentación.
Fuentes
Cada cifra de esta página procede de una fuente oficial
Impuesto de no residentes y ganancia patrimonial
Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados
Plusvalía municipal
Plusvalía municipal
Valor catastral