Vender en Marbella y Benahavís
EnglishPublicamos cada mes el análisis del mercado de la Costa del Sol con datos del Registro de la Propiedad. Aplicamos ese mismo método a tu propiedad antes de proponerte una sola cifra.
Gratis. Sin compromiso. Sin necesidad de visita para empezar.
Vendida en el plazo acordado y dentro del 5% del valor de mercado, o reducimos nuestros honorarios.*
Alfonso Lacruz Team | KW Marbella · 25 años en Marbella y Benahavís · Top 20 mundial, Keller Williams · Premio MREA 2022
Sección 01
Cinco minutos de lectura. Sin lenguaje comercial.
Cualquier propietario en Marbella ha escuchado tres cifras distintas de tres agentes distintos. Normalmente, la más alta viene del agente que más quiere el encargo.
Lo que ocurre después es siempre igual, y juega en tu contra por partida doble.
Una propiedad sobrevalorada no se vende despacio: deja de ser vista. Los compradores buscan por franja de presupuesto, así que una vivienda por encima de su franja desaparece de las búsquedas de las personas que sí la habrían comprado. Nunca llegan a verla. Y quienes sí la ven están buscando en una franja superior, comparan tu casa con lo que ese dinero compra en otro sitio, y siguen adelante.
Las primeras siete semanas son las únicas con audiencia real. Cada comprador registrado con un perfil compatible ve el anuncio una vez, en esas primeras semanas. Esa atención se gasta, el precio fuera correcto o no. Después, la propiedad se convierte en el argumento que los compradores usan para justificar la casa que acaban comprando.
Lo que queda es un anuncio que ha perdido su momento. El interés baja, los días se acumulan y empiezan las bajadas de precio. Cuando la cifra llega por fin al nivel del mercado, la propiedad ya no es nueva. Quien ve una casa que lleva ocho meses publicada no se pregunta cuánto vale, se pregunta qué le pasa.
El resultado es el contrario del que se buscaba: más tiempo en el mercado y un precio final por debajo del que habría conseguido un anuncio bien valorado desde el primer día.
Nuestros encargos se venden a una media del 3% por debajo del precio de salida, en 89 días.
La cifra de partida no es optimista. Está calculada.
El patrón
Sobrevalorar hace perder por los dos lados
Días en el mercado Precio final conseguido
Ilustrativo. La guía completa explica el patrón con datos del Registro de la Propiedad.
Antes de fijar tu precio
Una guía breve, con datos, sobre cómo un precio de salida por encima del mercado alarga tu tiempo de venta y reduce el precio final que consigues. Ve el patrón antes de decidir tu cifra.
Usamos tu correo para enviarte la guía y, de vez en cuando, el análisis de mercado. Puedes darte de baja cuando quieras.
Gracias. Tu guía está lista.
Descargar la guía ahoraPDF, se abre en una pestaña nueva. También te escribiremos con el análisis de mercado de tu zona.
No hemos podido enviarla. Escríbenos a alfonso@alacruzgroup.com o llama al +34 678 952 109 y te la mandamos al momento.
Benahavís · Marbella · Estepona
Resultados recientes
Los porcentajes y los días están tomados de las escrituras firmadas. Precio a consultar, por preferencia de los propietarios.
Villa Cornelia · Montemayor, Benahavís
El equipo de Alfonso Lacruz hizo un trabajo muy bueno y vendió mi casa en tres meses. Actitud profesional y buen seguimiento. En conjunto, muy satisfecho.
Nanning V. · Montemayor
Villa Teranga · Benahavís
Una experiencia excepcional trabajando con Alfonso Lacruz y su equipo en Keller Williams Marbella. Me impresionaron su profesionalidad, su dedicación y su profundo conocimiento del mercado inmobiliario.
Maria R. · Benahavís
Finca Pajaritos · Benahavís
Hace falta un equipo excelente para vender con éxito. Confié esta venta a Alfonso y no me decepcionó. Su conocimiento del mercado es asombroso.
Marlene B. · Benahavís
Sabíamos que Finca Pajaritos tardaría más, y lo dijimos antes de salir al mercado. Las fincas rústicas con terreno tienen menos compradores potenciales y un ciclo de absorción más largo. Los 119 días estaban previstos en el análisis, no explicados después, y aun así se cerró al 98% del precio de salida.
Ocho de cada diez clientes llegaron a nosotros por alguien que ya había trabajado con nosotros.
★★★★★ 5,0 sobre 228 reseñas
Sección 02
Los pasos uno y dos son trabajo nuestro. No te cuestan nada, y te quedas con lo que sale de ellos sigas o no con nosotros.
Sin propuesta y sin valoración. Escuchamos primero.
Una conversación sobre tus plazos, tus motivos y tus condiciones. No traemos nada y no pedimos nada.
Ventas cerradas reales, no precios de salida.
Cruzamos ventas cerradas del Registro de la Propiedad con la competencia activa y el ritmo de absorción de tu zona. Nuestro trabajo, hecho antes de volver a hablar contigo.
Tu precio, el plan para alcanzarlo y a qué nos comprometemos.
Una segunda reunión. El análisis comparativo, el rango recomendado, el plan de marketing y nuestras condiciones por escrito. Aquí decides tú. No antes.
Documentación, preparación y salida al mercado.
Nota simple, licencias, certificado energético, puesta a punto, fotografía de arquitectura y planos. Nada se publica a medias.
201 acciones, más de 2.100 agentes.
Fotografía, tour 3D y vídeo. Después, primero los compradores registrados, luego las agencias colaboradoras y por último los portales. Por orden, no todo a la vez.
Cada semana, sin excepción.
Visualizaciones, consultas, visitas, comentarios y qué hemos cambiado a raíz de ellos. Por teléfono o por escrito, como prefieras.
Negociación, notaría, impuestos y llaves.
Análisis de ofertas, verificación de la financiación del comprador, contrato privado de compraventa, la retención del 3% cuando procede y la firma en notaría.
Tu llamada semanal
Ni un centro de llamadas ni un nombre distinto cada semana. Aparece en tu mandato y está localizable por teléfono.
Susana HerreroListing Manager
Sección 03
Tres agentes, tres cifras. Eso no es una diferencia de opinión. Es una diferencia de método, o la ausencia de él.
Entrada 01
Lo que los compradores pagaron realmente por viviendas como la tuya, según los datos del Registro de la Propiedad. No lo que alguien esperaba conseguir, ni lo que un portal dice que pide una casa parecida. Es la única cifra de todo el ejercicio que es prueba y no intención.
Entrada 02
Las viviendas contra las que vas a competir el día que salgas. Tu precio no se fija contra el mercado en abstracto: se fija contra las seis o siete propiedades que un comprador verá la misma tarde que la tuya, y tiene que ganar esa comparación.
Entrada 03
Viviendas parecidas que están en el mercado y no se venden. Informan tanto como las que sí se vendieron, porque entre todas dibujan el rango en el que una propiedad no se mueve. Te enseñamos dónde está esa línea para que no la cruces. Casi nadie pone esto sobre la mesa.
Entrada 04
Son tres y tiran en direcciones distintas. Cuántas transacciones cierra tu zona y si esa cifra sube o baja. Hacia dónde se mueven los precios medios. Y cuánto inventario hay frente a esa demanda, porque una zona con más viviendas en venta de las que puede absorber se valora distinto que otra que va escasa.
El resultado es un rango, no una cifra única.
Dónde te sitúas dentro de ese rango es decisión tuya, y tiene consecuencias que te explicamos antes de que la tomes.
Sección 04
Se habla de vender como si fuera un solo trabajo. Son tres, y pertenecen a personas distintas. Cuando una venta se atasca, casi siempre es porque uno de los tres quedó desatendido.
El propietario
El estado de la casa lo controlas tú. Neutral, despejada, todo funcionando, nada pendiente. Los compradores se forman una opinión en los primeros noventa segundos, y cada visita puede ser la última que consigas. Nosotros asesoramos y pagamos las piezas de staging, pero la decisión de preparar la casa es tuya.
El comprador
El precio no lo fijas tú y no lo fijamos nosotros. Lo fija quien firma la oferta. Lo que pagaste, lo que costó la reforma, lo que consiguió tu vecino hace tres años y lo que la casa significa para ti no son datos que un comprador utilice. Nuestro trabajo es decirte cuáles sí usará, antes de que elijas tu cifra.
El agente · Nuestro
Poner tu casa delante de todos los compradores que podrían quererla, a nivel local, nacional e internacional, es responsabilidad enteramente nuestra. Aquí no hay culpa compartida. Si el comprador adecuado nunca la vio, es cosa nuestra.
The Signature Program es lo que hemos construido para que no ocurra: 201 acciones documentadas, distribución a más de 2.100 agentes colaboradores y los dos compromisos por escrito.
Pide a cualquier agente que te explique por escrito cómo va a resolver el tercero.
Es el único factor del que se le puede responsabilizar, y el único por el que merece la pena elegir a un agente.
The Signature Program · Limitado a 25 propiedades
Sección 05
Un programa privado de comercialización para Marbella y Benahavís, limitado a 25 propiedades a la vez. Tres capas que se suman en una sola promesa: una cartera contenida, dedicación exclusiva y garantías por escrito.
Precio basado en ventas cerradas
Vendida en el plazo acordado
Una sola persona al frente
Capa 1 · Cuatro pilares
Pilar 01
Un máximo de 25 propiedades a la vez, nunca las 400 a 950 que lleva una oficina grande de esta costa. La contención protege el servicio.
Pilar 02
Cada propiedad con su propia responsable, con informe semanal, análisis y ajustes de precio.
Pilar 03
Más distribución a más de 2.100 agentes de la Costa del Sol. Más exposición y visitas más cualificadas.
Pilar 04
Un precio construido sobre ventas cerradas reales y respaldado por un análisis comparativo completo, no sobre lo que pide el vecino.
Capa 2 · Servicios incluidos, sin coste adicional*
Tres niveles, según tu propiedad
Residencial prime. Plazo estándar.
Segmento alto. Absorción más larga.
Ultra prime. Hasta 12 meses.
Capa 3 · Las garantías, por escrito*
Informe semanal y actitud proactiva: revisamos resultados y te traemos soluciones, y cada acción se ejecuta. Si fallamos y no lo corregimos, puedes cancelar sin penalización. Una salida fácil.
Vendida en el plazo acordado y dentro del 5% del valor de mercado, o reducimos nuestros honorarios profesionales en 0,5 puntos.
* Las dos garantías y los servicios incluidos están sujetos a las condiciones del programa, que forman parte del contrato de encargo y se te entregan por escrito antes de firmar nada.
Una trayectoria que puedes verificar
Seleccionado por Gary Keller entre más de 10.000 agentes de Keller Williams.
Equipo de Keller Williams España, de 2015 a 2018.
Reseñas de cinco estrellas en Google, media de 5,0.
Años en Marbella y Benahavís.
Millionaire Real Estate Agent, el mayor reconocimiento de KW, 2022.
Designación especial KW Luxury.
Conoce a Alfonso · Marbella · Benahavís
Ingeniero Naval y Oceánico, con dos másteres por el MIT. Alfonso dirigió la ingeniería de grandes proyectos internacionales de infraestructura antes de trasladar ese mismo método sistemático y basado en datos al mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Con más de 25 años en Marbella y Benahavís, y los mayores reconocimientos de Keller Williams, trata cada encargo como un problema de ingeniería: medido, documentado y gestionado hacia un resultado concreto.
Publica cada mes un análisis de los mercados de Marbella, Benahavís, Mijas y Estepona con datos del Registro de la Propiedad. No es el agente que te dirá la cifra que quieres oír. Es el que te enseñará de dónde sale esa cifra.
Alfonso Lacruz · Alfonso Lacruz Team | KW Marbella
Sección 06
Si la tuya no está, pregúntala en la conversación. No cuesta nada.
Nuestra media en todos los encargos es de 89 días desde la salida hasta la venta acordada. Varía según el tipo de propiedad y la zona: los apartamentos en urbanizaciones consolidadas se mueven más rápido que las fincas con terreno, que tienen menos compradores potenciales. Te damos un rango previsto en La Propuesta, antes de que te comprometas a nada.
Primero los impuestos, porque para la mayoría de propietarios son la parte más grande. El principal es el IRPF sobre la ganancia patrimonial, es decir, sobre la diferencia entre lo que pagaste y lo que vendes. Después la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento del valor del terreno. Si no eres residente fiscal en España, el comprador retiene además un 3% del precio de venta y lo ingresa directamente en Hacienda a cuenta de esa ganancia.
Después de los impuestos vienen los honorarios: tu abogado, el certificado energético y nuestros honorarios profesionales. El desglose completo, con los tipos vigentes, está en nuestra guía de gastos e impuestos.
Tres cosas: la retención del 3% que el comprador practica en la firma, un tratamiento distinto de la ganancia patrimonial, y la necesidad de tener NIE. Ninguna es un obstáculo, pero cambian los plazos y la cifra neta que recibes. Las incorporamos al análisis desde el principio.
The Signature Program es un encargo en exclusiva. Es lo que hace posibles las garantías: no podemos comprometernos a un resultado sobre una propiedad que otras cinco agencias están publicando a precios distintos en los mismos portales. Las condiciones, incluida la duración, se te entregan por escrito antes de firmar.
A partir de cuatro entradas: las ventas cerradas registradas en el Registro de la Propiedad, los comparables activos contra los que vas a competir, los comparables sobrevalorados que marcan dónde una propiedad no se mueve, y los números de mercado de tu zona. El resultado es un rango. Dónde te sitúas dentro de él es decisión tuya.
Depende de las condiciones de ese contrato. Si es en exclusiva, habrá que esperar a que venza o acordar una salida anticipada. Si no lo es, podemos hablar ahora. En cualquier caso, la primera conversación no cuesta nada y no te compromete a nada.
Con la garantía de resultado de The Signature Program, si la propiedad no se vende en el plazo acordado y dentro del 5% del valor de mercado establecido en el análisis, reducimos nuestros honorarios profesionales en 0,5 puntos. Las condiciones forman parte del contrato de encargo.
Trabajamos en todo el rango. Hemos vendido desde apartamentos hasta villas por encima de ocho millones de euros, y no nos definimos por una franja de precio.
El 81% de nuestro negocio llega por recomendación, lo que significa que vamos donde nos manda nuestros clientes: Benahavís, Nueva Andalucía, La Quinta, Marbella centro, la Milla de Oro, Elviria, Estepona y la Nueva Milla de Oro. Si alguien que ha trabajado con nosotros nos recomienda a un vecino, vamos.
El método no cambia con el precio. El análisis de un apartamento de 400.000 euros y el de una villa de ocho millones usan las mismas entradas. Solo cambian los comparables.
Sí. La valoración online te da una cifra de partida en aproximadamente un minuto, sin visita y sin llamada. La mayoría de los propietarios empieza ahí.
Ese es el momento más útil para tener la conversación. Saber cuánto vale tu propiedad y cuánto tarda tu zona en absorber una venta es información que necesitas antes de decidir, no después.
Sección 07
Nuestros honorarios profesionales dependen de la propiedad, del plazo y del nivel del programa. Te damos la cifra exacta en La Propuesta, por escrito, junto al análisis de precio y al plan de marketing, antes de que firmes nada.
Lo que cubren: las 201 acciones de marketing completas, fotografía profesional, tour 3D y vídeo, distribución a más de 2.100 agentes colaboradores, una listing manager dedicada, informe semanal, las dos garantías y los servicios de The Signature Program. Nada de eso se te factura aparte.
Lo que pagas antes de la firma: nada. Nuestros honorarios se devengan solo cuando la venta se cierra.
Nuestros honorarios están en la parte alta de lo que se cobra en esta costa. Si te importa más pagar menos que el rango que calculamos y el resultado al que nos comprometemos, otra agencia encajará mejor, y te lo diremos en la segunda reunión y no tres meses después de firmar.
Una comisión es un porcentaje sobre la operación de otro. Un honorario profesional es el precio de un servicio prestado. Nosotros cobramos lo segundo.
Sección 08
Puerta uno
Una cifra de partida para tu propiedad en aproximadamente un minuto, con el método detrás. Sin visita y sin llamada. La mayoría empieza aquí.
Empezar la valoraciónPuerta dos
Una conversación en tu propiedad o por teléfono, sobre tus plazos y tus motivos. Dos preguntas ahora, tus datos después. No traemos ninguna propuesta.
Ocho de cada diez de nuestros clientes llegaron así. Envíale esta página, o mándanos solo su nombre de pila. No contactamos con nadie que no nos lo haya pedido.
Dos preguntas ahora, tus datos después. Sin propuesta y sin valoración en esta fase.
Selecciona una zona y un plazo.
Te contactaremos para concertar la conversación, a la hora que mejor te venga.
Completa tu nombre, un correo válido y acepta la política de privacidad.
Mándanos solo un nombre de pila. No contactaremos con nadie que no nos lo haya pedido: hablamos primero contigo y tú decides cómo presentarnos.
Completa tu nombre, un correo válido y su nombre de pila.
Hemos recibido tu solicitud. El equipo de Alfonso te contactará para concertar una consulta privada.
Tenemos tu recomendación. Hablaremos contigo antes de contactar con nadie. Ocho de cada diez de nuestros clientes llegaron así, de modo que gracias.
Algo ha fallado por nuestra parte, y no queremos perder tu mensaje.