La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025: Un nuevo marco para los alquileres turísticos

El auge de los alquileres turísticos ha generado un creciente debate dentro de las comunidades de propietarios debido a su impacto en la convivencia vecinal y en la disponibilidad de vivienda residencial. En respuesta a estas preocupaciones, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), otorgando a las comunidades de propietarios un mayor control sobre el uso de las viviendas privadas con fines turísticos dentro de edificios compartidos.

Principales novedades introducidas por la Ley Orgánica 1/2025

1. Autorización previa de la comunidad de propietarios
A partir del 3 de abril de 2025, cualquier propietario que desee destinar su vivienda a alquiler turístico deberá contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esta autorización requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen asimismo las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta medida busca equilibrar los intereses individuales con el bienestar colectivo de la comunidad.

2. Facultades del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad estará facultado para exigir el cese inmediato de la actividad de alquiler turístico si esta no cuenta con la autorización previa de la comunidad. Esta disposición otorga a los órganos de representación de la comunidad herramientas efectivas para actuar con rapidez ante infracciones que puedan alterar la vida común.

3. Posibilidad de incrementar las cuotas de gastos comunes
La comunidad podrá imponer un recargo de hasta el 20% en las cuotas de gastos comunes a aquellos propietarios que destinen sus viviendas a alquiler turístico. Este recargo pretende compensar el mayor uso de instalaciones compartidas y servicios del edificio, como ascensores, limpieza y seguridad.

4. Prohibición general del uso turístico
La reforma establece que, en principio, el uso turístico de viviendas en régimen de propiedad horizontal está prohibido, salvo que la comunidad acuerde lo contrario. Esta medida busca preservar el carácter residencial de los edificios y evitar la transformación de zonas residenciales en áreas exclusivamente turísticas.

5. Régimen transitorio para actividades preexistentes
Los propietarios que ya desarrollaban actividades de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la ley podrán continuar con dicha actividad sin necesidad de nueva autorización, siempre que cumplan con la normativa sectorial turística vigente. Sin embargo, si la vivienda pierde su licencia por cambio de titularidad u otra causa, será necesario obtener la autorización de la comunidad para reanudar la actividad.

Implicaciones para propietarios y comunidades de propietarios

Para los propietarios:
• Solicitud de autorización: deberán solicitar permiso a la comunidad antes de iniciar la actividad turística.
• Cumplimiento normativo: deberán ajustarse tanto a la normativa turística sectorial como a lo que establezca la comunidad.
• Responsabilidad económica: podrán estar sujetos a recargos en las cuotas comunes y sanciones en caso de incumplimiento.

Para las comunidades de propietarios:
• Evaluación de solicitudes: deberán valorar las solicitudes de autorización considerando el impacto en la convivencia y en los servicios comunes.
• Toma de decisiones: podrán aprobar, limitar, condicionar o prohibir los alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados con la mayoría cualificada.
• Acciones correctivas: podrán exigir el cese de actividades no autorizadas e iniciar acciones legales si es necesario.

Conclusión

La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal representa un paso importante hacia una regulación más equilibrada y adaptada a la realidad actual de los alquileres turísticos. Al otorgar mayor poder de decisión a las comunidades de propietarios, se pretende proteger la armonía vecinal y garantizar la función residencial de los edificios.
Es fundamental que tanto los propietarios como las comunidades estén informados y preparados para aplicar estas nuevas disposiciones de forma eficaz.

Artículo de la Abogada:

Emely Jelic

https://advokatemelyjelic.com/

The Reform of the Horizontal Property Law by Organic Law 1/2025: A New Framework for Tourist Rentals

The rise of tourist rentals has sparked growing debate within community of owners due to its impact on neighborhood coexistence and the availability of residential housing. In response to these concerns, Organic Law 1/2025, of January 2nd, has introduced substantial amendments to the Horizontal Property Law (LPH), granting community of owners greater control over the use of privately owned residences within shared buildings for tourist purposes.

 

Key amendments introduced by Organic Law 1/2025

1. Prior authorization from the community of owners

Starting April 3, 2025, any property owner wishing to use their property for tourist rental must obtain the express authorization of the community of owners. This authorization will require the favorable vote of three-fifths of the property owners, representing likewise three-fifths of the participation quotas. This measure seeks to balance individual interests with the collective well-being of the community.

2. Powers of the president of the community

The president of the community of owners will be empowered to demand the immediate cessation of tourist rental activity if it does not have prior community authorization. This provision grants the community’s representative bodies effective tools to act promptly in the face of violations that may disturb communal life.

3. Possibility of increasing common expense contributions

The community of owners may impose an increase of up to 20% on the common expense fees for those owners who use their properties for tourist rentals. This surcharge aims to compensate for the greater use of shared facilities and building services such as elevators, cleaning, and security.

4. General prohibition of tourist use

The reform establishes that, in principle, tourist use of dwellings within horizontal property regimes is prohibited, unless the community of owners agrees otherwise. This measure seeks to safeguard the residential nature of buildings and prevent the transformation of residential zones into exclusively tourist areas.

5. Transitional regime for pre-existing activities

Owners who were already engaged in tourist rental activities before the entry into force of the law may continue such activity without needing new authorization, provided they comply with the current sectoral tourism regulations. However, if the dwelling loses its license due to a change in ownership or other reasons, authorization from the community of owners will be required to resume the activity.

 

Implications for property owners and community of owners

For property owners:

  • Authorization request: They must submit a request to the community of owners and obtain the required authorization before initiating tourist rental activity.

  • Regulatory compliance: They must ensure compliance with applicable sectoral tourism regulations, in addition to the provisions set by the community.

  • Financial responsibility: They may be subject to increased common expense contributions and penalties in the event of non-compliance.

For community of owners:

  • Evaluation of requests: They must assess tourist rental authorization requests, considering the impact on community life and shared services.

  • Decision-making: They may approve, limit, condition, or prohibit tourist rentals through resolutions adopted by the qualified majority established by law.

  • Corrective actions: They have the authority to demand the cessation of unauthorized activities and to initiate legal action if necessary.

 

Conclusion

The reform introduced by Organic Law 1/2025 to the Horizontal Property Law marks an important step toward more balanced regulation, adapted to the current realities of tourist rentals. By granting community of owners greater control over the use of residential properties, the law aims to protect neighborhood harmony and uphold the residential function of buildings.

It is essential that both property owners and community of owners are well-informed and prepared to implement these new provisions effectively

 

Article by the Lawyer:

Emely Jelic

https://advokatemelyjelic.com/

¿Cómo se ha comportado el Mercado de Lujo durante 2024 en Marbella y Benahavís?

El mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís continúa su actividad en 2024, mostrando cambios evi-dentes en precios y comportamiento de los compradores. Entender estas variaciones es esencial para ser cap az de analizar el mercado en el panorama actual de alto nivel.

 

1. Marbella: Crecimiento Generalizado en Todos los Ni-veles de Precios. El mercado de Marbella ha registrado una fuerte actividad transaccional en todos los rangos de precio en 2024, superando en algunos casos los niveles récord de 2022. Las propiedades entre 1.5M€ y 4M€ si-guen siendo las más activas en unidades vendidas, de-mostrando una resiliencia constante. Destaca el aumento en las ventas por encima de 4M€, con volúmenes de ope-raciones cercanos a sus máximos históricos, como lo muestra el crecimiento de la barra amarilla "Más de 4M€". Esto refleja una creciente confianza entre compradores de ultra-lujo. Los precios también muestran un aumento con-sistente, especialmente en el rango de más de 4M€, su-perando los 8.000€/m2 en 2024.

2. Benahavís: Fortaleza en Alto Nivel, Moderación más Abajo. Benahavís presenta un panorama con más con-trastes. Las transacciones de propiedades por encima de 4M€ han aumentado respecto a años anteriores, atrayen-do un fuerte interés en el segmento alto como muestra la barra amarilla en el gráfico. Sin embargo, la actividad por debajo de 4M€ ha disminuido desde su pico de 2023, es-pecialmente para propiedades entre 1.5M€ y 4M€. El des-censo de las transacciones en los niveles inferiores tam-bién puede indicar una reducción del stock o un desajuste entre las expectativas de los vendedores y los presupues-tos de los compradores en ese segmento.

“Marbella atrae una demanda sólida con subidas de precios mientras que Benahavís, aunque fuerte en más alto nivel, tiene menos actividad en rangos medios.”



3. Evolución Variable de Precios. Las tendencias de pre-cios difieren entre ambas localidades. El segmento de Marbella de más de 4M€ muestra una aceleración notable en el crecimiento de precios, con una curva ascendente hasta 2024. En contraste, los precios en Benahavís para propiedades de más de 4M€ se mantienen más estables en 2024 tras un pico en 2023, y los precios entre 1.5M€ y 4M€ han suavizado su ascenso desde 2023. Estos patro-nes subrayan la importancia de una estrategia de precios precisa, basada en el tipo de propiedad, ubicación y ten-dencias de los compradores.

En resumen, Marbella sigue atrayendo una sólida deman-da de lujo, con una notable ascenso de precios. Benahavís, aunque fuerte en el rango más alto, muestra una actividad moderada en segmentos medios. El conocimiento preciso del mercado y el posicionamiento estratégico son, por tanto, vitales.

Artículo de:

Alfonso Lacruz

Marbella vs. Benahavis: Where is the Luxury Market headed in 2024?

The luxury real estate markets of Marbella and Benahavís continue their dynamic evolution into 2024, showing nota-ble shifts in pricing and buyer behavior. Understanding these market movements is essential for both buyers and sellers in today’s high-end landscape.

 

1. Marbella: Broad Growth Across Luxury Price Brackets. Marbella’s market has seen strong transactional activity across all luxury segments in 2024, in some cases exceed-ing 2022 levels. Properties from €1.5 million to €4 million remain most active, showing consistent appeal. Notably, sales above €4 million are at or near their highest volumes, with the "More than 4M€" segment showing significant growth. This reflects increasing confidence among ultra-luxury buyers. Prices are also rising robustly, particularly in the €4 million-plus range, surpassing €8,000/m2 by 2024.

2. Benahavís: Strength at the Top, Moderation Below. Benahavís presents a contrasting picture. Transactions above €4 million have increased compared to previous years, with top-tier homes attracting strong interest. The growing yellow bar confirms this "More than 4M€" activity. However, activity below €4 million has declined from its 2023 peak, especially for properties between €1.5 million and €4 million. The drop in lower-tier transactions may also signal reduced inventory or a mismatch between sell-er expectations and buyer budgets in that segment.


"Marbella attracts robust luxury demand with strong price appreciation while Benahavís, although strong at top, shows moderated activity in mid-luxury price."



3. Divergent Price Evolution. Price trends diverge be-tween the two areas. Marbella’s €4 million-plus segment shows accelerated price growth, driven by demand and limited supply, with a strong upward curve into 2024. In contrast, Benahavís prices for "More than 4M€" properties are more stable in 2024 after a 2023 peak, and €1.5 million to €4 million prices have softened slightly from their 2023 peak. These patterns highlight the need for precise pricing strategies based on property type, location, and buyer trends.

In summary, Marbella continues to attract robust top-tier luxury demand with strong price appreciation. Benahavís, while performing strongly at the very top, shows moderat-ed activity in mid-luxury price points. Accurate market knowledge and strategic positioning are thus vital for navi-gating these dynamic markets.



Article by:

Alfonso Lacruz

Calidad de vida, seguriudad y rentabilidad: Las claves del éxito inmobiliario en Marbella y Benahavís

Pensando en el porque inversores y las familias deberían considerar la compra de propiedades en Marbella y Be­nahavís y, basándome en algunos datos actuales del mer­cado - algunos de los cuales se incluyen en los gráficos adjuntos a este artículo - estas son, en mi opinión, las cin­co razones principales por las que considero que es muy interesante comprar una propiedad en la zona en 2025 :

 

1. Fuerte revalorización del capital. Los precios de la vi­vienda en Marbella y Benahavís han experimentado un crecimiento constante en los últimos veinte años. Desde 2003, los precios por metro cuadrado se han más que duplicado. Incluso después de la crisis de 2008, el merca­do repuntó con fuerza, superando en los últimos años la línea histórica de crecimiento anual del 4,5%. En 2024, los precios alcanzaron máximos históricos, lo que confirma el valor y la fiabilidad a largo plazo para inversores.

2. Tipos hipotecarios competitivos. Españaa ofrece actualmente algunos de los tipos hipotecarios más competi­tivos de Europa. Los tipos medios para hipotecas a 30 años están justo por encima de alrededor del 3% para españoles y justo por debajo del 4% para los compradores internacionales, lo que los hace muy atractivos en compa­ración con países como Estados Unidos, Reino Unido o Polonia, donde los tipos pueden superar el 5-7%.

"Invertir en Marbella y Benahavís en 2025 significa asegurarse crecimiento, estilo de vida, estabilidad y valor inmobiliario a largo plazo"

3. Precios más baratos que la competencia internacional de lujo. Aunque Marbella y Benahavís son conocidos por su estilo alto de vida, los precios de las propiedades si­guen siendo significativamente más bajos que los de otros destinos de lujo internacionales, como se ve en el Gráfico 1. Por ejemplo, Montecarlo, París y Londres tienen precios por metro cuadrado mucho más altos - a menudo el doble o incluso el triple que en Marbella -, llegando inclu­so, en el caso de Montecarlo, a superar los 50.000 €/m2. Esto significa que los compradores obtienen más valor por su inversión sin renunciar a la calidad ni al prestigio.

4. Calidad de vida, seguridad y clima. Marbella y Benahavís ofrecen una calidad de vida excepcional, con más de 320 dí­as de sol al año, buenas playas, campos de golf de nivel mundial y una gastronomí­a de renombre. La zona también es conocida por su seguridad y su acogedora comunidad internacional, lo que la hace ideal para fami­lias, jubilados o profesionales que trabajan en remoto.

5. Ubicación estratégica, conectividad e infraestructu­ras. Situadas a sólo 40 minutos del Aeropuerto de Málaga, Marbella y Benahavís están excepcionalmente bien conec­tadas con el resto de Europa. La región cuenta con una excelente atención sanitaria, colegios internacionales y modernas infraestructuras, que garantizan la comodidad y el confort de residentes y visitantes.





Artículo de:

Alfonso Lacruz

5 Powerful reasons to Invest in Marbella & Benahavís this year.

I have been thinking why investors and families should consider buying real estate in Marbella and Benahavis and, after reviewing the latest data-sorne of which is included in the charts attached to this article-these are, in my view, the flve most compelling reasons why purchasing property in this area is a smart move in 2025 :

 

1. Strong Capital Appreciation. Property prices in Marbel­la and Benahavis have shown consistent growth over the last two decades. Since 2003, average prices per square meter have more than doubled. Even after the 2008 crisis, the market rebounded strongly, with recent years outper­forming the historical 4.5% annual growth line. In 2024, prices hit record highs, conflrming long-term value and reliability for investors .


2. Competitive Mortgage Rates. Spain currently offers sorne of the most competitive mortgage rates in Europe. Average rates for 30-year mortgages are just above around 3% for locals and just under 4% for international buyers which make them attractively low compared to countries like the US, UK, or Poland, where rates can ex­ceed 5-7%.


"lnvesting in Marbella and Benahavis in 2025 means securing growth, lifestyle, stability, and long-term pro­perty value."

3. Cheaper Prices Than lnternational Luxury Competi­tion. While Marbella and Benahavis are renowned for its luxury lifestyle, its property prices remain signiflcantly low­er than those in other international luxury destinations as it can be seen on Chart 1. For example, Monte Cario, Paris, and London all command much higher prices per square meter-often double or even triple those in Marbella- and, even, in the case of Monte Cario reaching the 50.000 €/m2 mark. This means buyers get more value for their invest­ment without compromising on quality or prestige.

4. Quality of Life, Safety, and Climate. Marbella and Benahavis offer an exceptional quality of life, with over 320 days of sunshine per year, beautiful beaches, world­class golf courses, and renowned gastronomy. The region is also known for its safety and welcoming international community, making it ideal for families, retirees, and re­mote workers alike.

5. Strategic Location, Connectivity, and lnfrastructure. Located just 40 minutes from Malaga lnternational Airport, Marbella and Benahavis are exceptionally well-connected to the rest of Europe. The region boasts excellent healthcare, international schools, and modern infrastruc­ture, ensuring convenience and comfort for residents and visitors.





Article by:

Alfonso Lacruz

Razones por las que trabajar con una agencia inmobiliaria en exclusiva es la mejor opción

Te enumeramos las ventajas por las que trabajar con una agencia inmobiliaria en exclusiva resulta más eciente:

Estrategia de marketing personalizada

Tu propiedad recibe un plan de marketing a medida, que incluye fotografía profesional, tours virtuales y publicidad dirigida.

Mayor precio de venta

Las propiedades en exclusiva suelen alcanzar mejores precios, ya que la agencia se enfoca en maximizar su valor en lugar de buscar una venta rápida.

Mayor poder de negociación

Al gestionar todas las consultas y negociaciones, se evitan agentes compitiendo entre sí, lo que puede derivar en ofertas más bajas.

Mejor calificación de compradores

La agencia ltra a los potenciales compradores, asegurando que solo personas serias y nancieramente cualicadas visiten la propiedad.

Servicio personalizado y compromiso

Un agente exclusivo se dedica completamente a vender tu propiedad, brindando atención personalizada, actualizaciones periódicas y asesoramiento estratégico.

Venta más rápida y elciente

Un proceso claro y organizado evita confusiones y duplicaciones, lo que facilita una transacción ágil y sin problemas.

Condencialidad y seguridad

Trabajar con una única agencia de conanza reduce la exposición innecesaria, minimiza riesgos y protege tu privacidad.

¡Elegir una agencia inmobiliaria en exclusiva signica con-tar con profesionales comprometidos en conseguir el mejor resultado para ti!

Key reasons why working with a real estate agency on an exclusive basis is the best choice

Here are some key reasons why working with a real estate agency on an exclusive basis is the best choice:

Dedicated Marketing Strategy

Your property receives a customized, high-quality market-ing plan, including professional photography, virtual tours, and targeted advertising.

Higher Selling Price

Exclusive listings often achieve better prices because the agency focuses on maximizing your property's value ra-ther than rushing for a quick sale.

Stronger Negotiation Power

With one agency handling all inquiries and negotiations, you avoid multiple agents undercutting each other, which can lead to lower offers.

Better Buyer Qualification

The agency carefully screens potential buyers, ensuring that only serious and nancially qualied individuals view your property.

Personalized Service & Commitment

An exclusive agent is fully dedicated to selling your home, offering personalized attention, regular updates, and strategic advice.

Faster & More Efficient Sale

A clear, streamlined process avoids confusion and duplication, leading to a quicker and smoother transaction.

Condentiality & Security

Working with a single trusted agency minimizes unneces-sary exposure, reducing security risks and protecting your privacy.

Choosing an exclusive real estate agency means working with professionals who are fully committed to achieving the best outcome for you!

2024 Real Estate review: Marbella’s strength vs. Benahavís’s slowdown

The real estate market in Marbella and Benahavis continues to show resilience and unique dynamics, as reected in the latest transaction data for 2024 published recently by the Ministry of Housing. Based on the data presented in the charts, three key trends based on the market performance highlight the strengths and challenges of these two sought-after locations:

1. Q2: The Strongest Quarter for Sales. Both Marbella and Benahavis experienced their highest transaction vol-umes during Q2 in 2024. This period consistently outperformed other quarters across the years, reecting a seasonal peak in buyer activity. In Marbella, Q2 alone account-ed for a signicant portion of the nearly 5,000 units sold in 2024, while Benahavis saw similar patterns with Q2 leading its sales gures. This trend underscores the importance of timing for sellers aiming to capitalize on heightened market demand.

2. Marbella: Sustained Sales Growth Despite Market Fluctuations. Marbella´s real estate market maintained its robust trajectory, achieving nearly 5,000 units sold in 2024—well above its historical annual average of approximately 3,500 units. The market has demonstrated con-sistent growth since recovering from the global finantial crisis of 2008-2012, with strong performance across all quarters. Marbella remains a prime destination for both domestic and international buyers, driven by its reputation as a luxury hotspot and its ability to attract steady demand year after year. Looking ahead, 2025 is expected to sustain steady sales, aligning with long-term trends rather than short-term spikes.

3. Downward Trend in Benahavis. In contrast to Marbel-la’s resilience, Benahavis experienced a slight decline in sales over the past two years. After reaching record highs in 2022 with nearly 1,000 units sold, transaction volumes dipped in both 2023 and 2024, falling closer to its historical annual average of around 600 units. While Q2 remained the strongest quarter for Benahavis in 2024, the overall downward trend suggests a cooling off period after several years of rapid growth. This could indicate a shift in buyer preferences or maybe just buyers being more cautious about paying ambitious listing prices.

In summary, the real estate markets of Marbella and Benahavis showcased distinct trends in 2024. While Marbella continued its upward trajectory with strong sales concen-trated in Q2, Benahavis faced a slight decline after peaking in 2022. Both markets exhibit clear seasonal patterns, with Q2 emerging as the most active period for transactions. For buyers and investors, Marbella remains a stable and growing market, while Benahavis presents opportunities for those seeking value amidst its recent slowdown. Understanding these trends is key to making informed deci-sions in these prestigious real estate destinations.

  

Tendencias inmobiliarias 2024: Marbella crece, Benahavís desciende ligeramente

El mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís sigue mostrando resiliencia y dinámicas únicas, como reejan los últimos datos de transacciones para 2024 publicados recientemente por el Ministerio de Fomento. A partir de los datos que se muestran en los grácos, se pueden desta-car tres tendencias clave que ponen de relieve los puntos fuertes y los retos de estos mercados inmobiliarios:

1. Segundo Trimestre: El Período Más Fuerte para las Ventas. Tanto Marbella como Benahavís registraron sus mayores números de transacciones durante el segundo trimestre de 2024. Las ventas en este período superan consistentemente a las de los demás trimestres a lo largo de los años, reejando un pico estacional en la actividad de los compradores. En Marbella, el segundo trimestre representó casi un tercio de las casi 5,000 unidades vendi-das en 2024, mientras que Benahavis mostró patrones similares, con el segundo trimestre liderando sus cifras de ventas. Esta tendencia subraya la importancia del momen-to adecuado para los vendedores que buscan aprovechar la alta demanda del mercado.

2. Marbella: Crecimiento Sostenido a Pesar de las Fluctuaciones del Mercado. El mercado inmobiliario de Marbella mantuvo su trayectoria sólida, alcanzando casi 5,000 unidades vendidas en 2024, muy por encima de su promedio anual histórico de aproximadamente 3,500 unidades. Desde su recuperación tras la crisis nanciera global de 2008-2012, Marbella ha demostrado un crecimiento constante, con consistencia de ventas en todos los trimestres del año. La ciudad sigue siendo un destino principal tanto para compradores nacionales como internacionales, im-pulsada por su reputación como un punto clave del lujo y su capacidad para atraer una demanda constante año tras año. De cara a 2025, se espera que las ventas se mantengan estables más en línea con la tendencia a largo plazo que con picos puntuales.


3. Tendencia a la Baja en Benahavis. En contraste con la resiliencia de Marbella, Benahavis experimentó un ligero descenso en las ventas durante los últimos dos años. Después de alcanzar máximos históricos en 2022 con cerca de 1,000 unidades vendidas, el número de transacciones disminuyó tanto en 2023 como en 2024. Aunque el segundo trimestre siguió siendo el más fuerte para Benahavis en 2024, la tendencia general a la baja sugiere un período de enfriamiento después de varios años de rápido crecimiento. Esto podría indicar un cambio en las prefe-rencias de los compradores o quizás una mayor cautela de los mismos frente a precios de venta demasiado ambi-ciosos .


En resumen, los mercados inmobiliarios de Marbella y Benahavís mostraron tendencias distintas en 2024. Mientras que Marbella continuó con su trayectoria ascendente gracias a un número de ventas por encima de la media anual, Benahavís mostró un ligero descenso tras alcanzar su punto máximo en 2022. En cualquier caso, tanto Marbella como Benahavís siguen mostrándose como unos mercados estables y en crecimiento como se muestra en los datos de ventas que, a pesar de los picos, siguen mostrando consistencia.

El Gobierno Español anuncia un impuesto para los compradores de fuera de la UE: Análisis

El pasado 13 de enero, el presidente del Gobierno, Pedro Sán-chez, anunció durante un foro económico en Madrid una propuesta para aumentar el impuesto a la compra de viviendas por parte de compradores no comunitarios que no residan en España.

La información facilitada por el Gobierno durante la comparecen-cia fue tan escasa y confusa que ha desatado el pánico en mu-chos sectores y en el extranjero, ya que el presidente del Gobierno dijo literalmente «Vamos a limitar la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios no residentes aumentando la carga fiscal que tendrán que pagar en caso de compra hasta el 100% del valor de la vivienda, algo inédito en España pero que se aplica en otros países como Dinamarca o Canadá.» Ni siquiera el objetivo está claro y hemos de suponer que se refiere a la nacionalidad, por lo que los extracomunitarios que residan o vayan a residir en España en el momento de la compra quedarán fuera del ámbito de aplicación de la medida.

Sin conocer exactamente las medidas propuestas ni su alcance ni lo que pretendía decir el Presidente del Gobierno, hemos sabido que el Gobierno está explorando dos opciones: a) Modificar el actual Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y b) Crear un nuevo impuesto especial dirigido específicamente a estas compras. El impuesto de transmisiones se traslada a los gobiernos regionales, gobernados en su mayoría por el Partido Popular, por lo que el efecto real de esta medida es dudoso. Sobre la creación de un nuevo impuesto, en teoría no es posible si ya existe un impuesto para el mismo concepto o hecho imponible. Sin embargo, tenemos el precedente del Impuesto de Solidaridad, un impuesto complementario a nivel estatal del Impuesto sobre el Patrimonio (a nivel autonómico) que ha sido admitido por el Tribunal Constitucional.

Por último, la Constitución Española establece que el sistema tributario no debe tener un alcance confiscatorio, es decir, no debe agotar el patrimonio del contribuyente. Aunque se ha propuesto un impuesto del 100% para la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios, se trata de una medida excepcional y específica. La fiscalidad confiscatoria se refiere a un impuesto que elimina la fuente de riqueza del contribuyente. En general, un impuesto del 100% sobre la base imponible se consideraría con-fiscatorio y, por tanto, inconstitucional en la mayoría de los casos.

De las 12 medidas anunciadas por el presidente del Gobierno, al menos cuatro deben pasar por el Congreso de los Diputados, y el endurecimiento de la normativa para la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios es una de ellas. Por tanto, hay que tener en cuenta que se trata sólo de una propuesta anunciada durante un foro, que hay que esperar a que se haga pública la propuesta formal, y que el Gobierno no puede desarrollar esta medida para los compradores extracomunitarios sin la aproba-ción del Congreso.

En el caso de que finalmente se apruebe esta medida y se promulgue la ley, es probable que se cuestione su constitucionalidad. Como se ha comentado, si las medidas dependen de los gobiernos autonómicos, será contrarrestada. Y, una vez publicada, habrá que estudiar qué alternativas son aplicables (por ejemplo, constituir una sociedad española).

Tengan la seguridad de que esta propuesta está aún en sus pri-meras fases y será sometida a un profundo examen y debate antes de su aplicación. El Gobierno se compromete a garantizar que cualquier nueva medida sea justa y constitucional. Le mantendremos informado de cualquier novedad y le orientaremos sobre cómo afrontar cualquier cambio.

Santiago Lapausa Gonzalez- Partner/Economist

JC&A Abogados

 

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