The Market mantains the pace on Marbella & Benahavis

As we have gone through the first quarter of 2024 and observed activity on the market, the data on closed transactions for the fourth quarter of 2023, and thus for the entire year, has been released. From this information, we can draw a couple of conclusions that align with recent trends:

1. 2023 proved to be a solid year for the real estate market, although it didn't surpass the historic performance of 2022. Despite experiencing a notable -18.0% decrease in Marbella and a more modest -5.1% decline in Benahavis in the number of annual closed transactions compared to 2022, it's important to note that 2023 still brought positive outcomes for both municipalities. These percentage declines may seem substantial, but they are in comparison to 2022, a year that set historic records for closed transactions in the whole area.

2. The proportion of new unit sales has remained relatively stable. Despite fluctuations, as illustrated in the chart, the average number of new unit sales as a percentage of total sales has hovered around 7.3% for Marbella and 13.3% for Benahavis over the past decade.

These figures are significantly lower than the peaks of 45% and 65% seen during the pre-2008 crisis boom. In fact, the oversupply of new constructions played a role in that crisis, with about five times more construction activity compared to now, yet only approximately 50% of newly built units were being sold. The current numbers indicate the maturity of the market, more controlled development activity, increased developer experience, and a scarcity of available land compared to the abundance seen in 2001.

In summary, the real estate market in the Costa del Sol area continues to demonstrate resilience and positive performance, buoyed by promising macroeconomic conditions and ongoing investments. However, we have to acknowledge the geopolitical uncertainties that have arisen in the first quarter of 2024, presenting a potential risk to stability.

El Mercado mantiene el ritmo en Marbella y Benahavís

Tras haberse cumplido el primer trimestre de 2024 y con el retraso trimestral habitual, se han publicado los datos sobre las transacciones cerradas para el cuarto trimestre de 2023, y por lo tanto para todo el año. A partir de esta información, podemos extraer un par de conclusiones que se alinean con las tendencias observados recientemente:

1. 2023 demostró ser un año sólido para el mercado inmobiliario, aunque no superó los records históricos de 2022. A pesar de experimentar una notable disminución del -18,0% en Marbella y una caída más modesta del -5,1% en Benahavis en el número de transacciones cerradas en el año en comparación con 2022, es importante destacar que 2023 aún trajo resultados positivos para ambos municipios. Estas caídas porcentuales pueden parecer sustanciales, pero se comparan con 2022, un año que estableció récords históricos para las operaciones cerradas en toda la zona.

2. La proporción de ventas de vivienda nueva ha permanecido relativamente estable. A pesar de las fluctuaciones, como se ilustra en el gráfico, el número promedio de ventas de unidades

nuevas como porcentaje del total de ventas ha rondado el 7,3% para Marbella y el 13,3% para Benahavis en la última década.

Estas cifras son significativamente menores que los picos del 45% y el 65% vistos durante el auge previo a la crisis de 2008. De hecho, el exceso de oferta de nuevas construcciones jugó un papel importante en esa crisis, con aproximadamente cinco veces más actividad de construcción en comparación con ahora, pero solo aproximadamente el 50% de las unidades recién construidas se estaban vendiendo. Los números actuales indican la madurez del mercado, una actividad de promoción más controlada, una mayor experiencia de los promotores y una escasez de terrenos disponibles en comparación con la abundancia vista en 2001.

En resumen, el mercado inmobiliario en la zona de la Costa del Sol continúa demostrando resistencia y un rendimiento positivo, impulsado por condiciones macroeconómicas prometedoras e inversiones en curso. Sin embargo, debemos reconocer las incertidumbres geopolíticas que han surgido en el primer trimestre de 2024, presentando un riesgo potencial para la estabilidad.

Unveiling Real Estate Trends: Pricing shifts & Market Dynamics on Marbella & Benahavis

The Ministry of Housing / Fomento and the real estate portal Idealista have published the most recent data regarding prices from the fourth quarter of 2023, revealing subtle shifts in trends that offer interesting insights:


1. Continued Rise in Asking Prices. Despite a 23,7% decline in annual closed transactions compared to 2022, asking prices have persisted in their upward trajectory even into the fourth quarter. Notably, the quarterly increase in prices in Benahavis and Marbella averaged a modest 1,9%, which, while still relatively high from a personal standpoint, marks a decrease from the 2,9% average witnessed in the past two years. This adjustment signals not a decline, but rather a moderation in the pace of price increases, a welcomed shift in my view. It appears that some property owners may still perceive the market through the lens of the booming year of 2022. However, even amidst this positive market sentiment, overpriced properties continue to face challenges in finding buyers.


Notably, I have observed instances where homes, after languishing on the market for two to four years, were sold within three months of being priced at a more reasonable level. As we step into the new year of 2024, asking prices persist in their upward trajectory.

2. Stabilization in Closing Prices. Although not immediately evident from the trend lines on the chart, there's a noticeable flattening in the latest data points (in blue), suggesting a potential shift towards a more stable trend in upcoming quarters if the current pace continues.

 

Consequently, while asking prices maintain their ascent, signaling optimism among property owners, closing prices are displaying a growing moderation, a typical response to a significant decrease in transactions (-23% compared to the previous year).

 

 

The increasing disparity between asking and closing prices, now reaching 30%, implies that property owners with listings on the market will likely need to offer more substantial reductions to facilitate sales.

 

3. Prices of newly built units continue to rise, albeit at a slower pace, while the prices of second-hand homes are starting to decline. In Marbella, prices of newly sold units saw a modest increase of 0,1% over the last two quarters, whereas closed prices of second-hand homes decreased by 3,5%. This marks the first semester since the pandemic where prices have shown a downward trend. Similarly, in Benahavis, the situation mirrors Marbella's, with a 4,2% increase in newly sold units over the last six months, contrasted with a 0,6% reduction in second-hand home prices. It remains to be seen in the upcoming quarters whether this trend will persist or if it was merely a reflection of the fourth quarter of 2023, when economic indicators were less favorable, with rising index rates and inflation not fully under control.

4. Valuations are following a similar pattern to closed prices. Although valuation prices reported are only available for Marbella (indicated in red on the chart) and not for Benahavis, in the fourth quarter, the red dots on the Marbella chart indicate a deviation from the previous trend line, suggesting potential concerns among valuators regarding market conditions. Time will reveal whether this deviation represents an isolated deviation or a broader trend. Nevertheless, it underscores the uncertainties faced by valuators during the fourth quarter .

In summary, asking prices in Marbella and Benahavis continue to rise, leading to a widening gap with real closing prices, also growing but on a more moderated way, reported by the Land Registry. This trend suggests an excess of optimism among property owners attempting to sell their properties. While price increases are typical in a healthy market, double-digit percentage increases, as seen in recent years, may not be sustainable in the long run.

 

Evolución de los precios en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en el final de 2023

El Ministerio de Fomento y el portal inmobiliario Idealista han publicado sus datos más recientes relativos a los precios de la vivienda del cuarto trimestre de 2023, revelando ciertos cambios de tendencia que ofrecen interesantes perspectivas:


1.- Los precios de salida de las propiedades siguen al alza. A pesar de una disminución del 23,7% en el número de viviendas vendidas en comparación con 2022, los precios de salida de las propiedades han mantenido su trayectoria ascendente incluso en el cuarto trimestre. En particular, el aumento trimestral de los precios de salida en Benahavís y Marbella promedió un porcentaje más discreto del 1,9% que, si bien, y desde mi punto de vista, sigue siendo relativamente alto, marca una disminución sobre la media del 2,9% observada en los últimos dos años. Este ajuste no indica un descenso, sino más bien una moderación en el ritmo de aumento de los precios, un cambio bienvenido en mi opinión.

Parece que algunos propietarios todavía piensan que el mercado sigue como en el año record 2022. Sin embargo, incluso en medio de este, digamos que, mercado optimista, las propiedades sobrevaloradas siguen teniendo dificultades para encontrar compradores.

En concreto, he observado casos en losque viviendas que llevaban entre dos y cuatro años en el mercadose vendieron en tres meses tras ajustar su precio a un nivelmás razonable. En cualquier caso, y a medida que nos adentramos en el nuevo año 2024, los

2.- Estabilización de los precios reales de venta. Aunque no es evidente a primera vista al observar las líneas de tendencia del gráfico, se aprecia un estancamiento en los últimos puntos de datos (en azul), lo que sugiere un posible cambio hacia una tendencia más estable en los próximos trimestres si se mantiene el ritmo actual.

En consecuencia, mientras que los precios de salida siguen subiendo, lo que indica optimismo entre los propietarios, los precios reales de venta muestran una creciente moderación, en respuesta a la importante disminución en el número de transacciones cerradas (-23% en comparación con el año anterior).

 

La diferencia entre los precios de salida y los precios reales de venta, que ya alcanza el 30%, implica que los propietarios con inmuebles en el mercado probablemente tendrán que estar dispuestos a negociar en mayor medida el precio para facilitar su venta.

 

3.- Los precios de las viviendas de obra nueva siguen subiendo, aunque a un ritmo más lento, mientras que los de las viviendas de segunda mano empiezan a bajar. En Marbella, los precios venta reales de las viviendas de obra nueva experimentaron un leve aumento del 0,1% en los dos últimos trimestres,

mientras que los precios de venta real de las viviendas de segunda mano disminuyeron un 3,5%. Se trata del primer semestre desde la pandemia en el que los precios muestran una tendencia a la baja. Del mismo modo y en Benahavís, la situación es similar a la de Marbella con un aumento del 4,2% en las viviendas de nueva construcción en los últimos seis meses, en contraste con una reducción del 0,6% en los precios de las viviendas de segunda mano. Habrá que ver en los próximos trimestres si esta tendencia persiste o si fue un mero reflejo del cuarto trimestre de 2023, en el que los indicadores económicos fueron menos favorables, con una subida de los tipos de interés de referencia y una inflación no del todo controlada.

4.- Las valoraciones siguen un patrón similar al de los precios de venta real. Aunque los precios de las tasaciones publicados sólo están disponibles para Marbella (indicados en rojo en el gráfico) y no para Benahavís, podemos ver como dichos puntos rojos que muestran los precios de las valoraciones de propiedades en Marbella indican una desviación respecto de la línea de tendencia anterior, lo que sugiere una posible preocupación entre los tasadores respecto a las condiciones del mercado. El tiempo

revelará si esta desviación es coyuntural o una tendencia más amplia. En cualquier caso, muestra las incertidumbres a las que se enfrentaron los tasadores durante el cuarto trimestre.

En resumen, los precios de salida a la venta de la vivienda en Marbella y Benahavís siguen subiendo lo que lleva a una brecha cada vez mayor con los precios reales de venta, que han subido también pero de forma mucho más moderada, publicados por el Registro de la Propiedad lo que sugiere un exceso de optimismo entre los propietarios que intentan vender sus propiedades. Si bien los aumentos de precios son típicos en un mercado sano, los aumentos porcentuales de dos dígitos, como los que se han visto en los últimos años,

Abrazando el optimismo: Factores clave para un mercado inmobiliario positivo en Marbella y Benahavís

Al iniciar este nuevo año, hemos estado recibiendo muchas consultas sobre nuestras perspectivas para el 2024. Hemos estado analizando el mercado y nos complace compartir nuestra perspectiva positiva basada en varios factores clave:

1.- Un rendimiento resiliente en 2023 que muestra una perspectiva positiva a pesar de la disminución de transacciones. A pesar de una disminución del 23.7% en las transacciones cerradas anuales en comparación con 2022, el 2023 ha demostrado ser un año sólido para el mercado inmobiliario en Marbella. Esta disminución, aunque significativa, debe ser vista en contexto, ya que sitúa al 2023 por encima del promedio de las últimas dos décadas.2014 ha experimentado una aceleración más pronunciada desde 2022 en Marbella y un ascenso sostenido en Benahavís.

2.- Los precios en Marbella y Benahavís muestran signos de moderación. En nuestro boletín reciente, resaltamos que los precios de cierre de viviendas de segunda mano están experimentando un aumento más contenido, según los datos oficiales del tercer trimestre de 2023. La información actual del portal inmobiliario Idealista de enero de 2024 sobre los precios de oferta revela una tendencia a la baja en municipios más pequeños, mientras que las ubicaciones de primera categoría mantienen la estabilidad (consulte la información adjunta para Benahavís). Esta moderación en los precios es un desarrollo positivo que podría atraer a más compradores de vuelta al mercado.

 

3.- La disminución del Euríbor desbloquea la asequibilidad y señala una actitud positiva en el mercado. La tasa de índice hipotecario Euríbor está en una trayectoria descendente, situándose en un 3.686% en enero de 2024 en comparación con el pico del 4.16% en octubre de 2023. Esto no solo mejora la asequibilidad para los compradores, sino que también indica un cambio favorable en el índice, anticipando reducciones adicionales, según lo pronostican diversos analistas bancarios, a lo largo de 2024 y 2025, brindando una ventana de dos años con mayor capacidad de adquisición.

 

4.- Las reducciones anticipadas en las tasas de interés pueden impulsar el mercado inmobiliario en 2024. Los analistas prevén una disminución de la tasa de interés oficial del Banco Central Europeo en junio, marcando otra señal positiva para el mercado. La tasa de inflación más moderada del 2.8% en enero de 2024, en comparación con las cifras de dos dígitos a fines de 2022, respalda este pronóstico. Tasas de interés más bajas aliviarán los costos hipotecarios e impactarán positivamente en el mercado inmobiliario.

 

 

5.- Las métricas de asequibilidad están resistiendo desafíos en el panorama inmobiliario español. A pesar de un aumento del 2.25% en la tasa de asequibilidad en España en los últimos dos años, se mantiene en un 33%, aún un 1% por debajo del promedio de las últimas dos décadas. Aunque los aumentos de precios y tasas de interés han tenido cierto impacto, no se anticipa que afecten significativamente al mercado, especialmente al segmento de lujo en la Costa del Sol.

 

6.- El inventario constante mantiene el equilibrio en Marbella y Benahavís. El inventario permanece equilibrado y relativamente bajo. Aunque los aumentos de precios pueden alejar a algunos compradores, la oferta limitada de propiedades probablemente evitará declives significativos de precios, contribuyendo a un mercado estable.

 

En resumen, nuestro optimismo para el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en 2024 se basa en estos indicadores positivos. A pesar de las incertidumbres geopolíticas, incluidos conflictos en Ucrania y Gaza y elecciones en Estados Unidos, creemos que el mercado, respaldado por los factores mencionados anteriormente, mostrará resistencia. Especialmente, nuestras actividades de enero han mostrado un compromiso moderado, desafiando la tranquilidad típica asociada con esta época del año.

 

Embracing Optimism: Key factors for a positive 2024 Real Estate Market in Marbella & Benahavis

As we initiate this the new year, we have been receiving many inquiries about our outlook for 2024. We have been analyzing the market and are pleased to share our positive perspective based on several key factors:

1. Resilient performance in 2023 showing a positive outlook despite transaction decline. Despite a 23.7% decrease in annual closed transactions compared to 2022, 2023 has proven to be a solid year for the real estate market in Marbella. This decline, though significant, should be viewed in context, as it positions 2023 above the average for the past two decades.

 

2. Prices in Marbella and Benahavis show signs of moderation.  In our recent newsletter, we highlighted that second-hand home closing prices are exhibiting a more restrained increase, as indicated by official third-quarter data from 2023. Current information from the real estate portal Idealista from January 2024 asking prices reveals a downward trend in smaller municipalities, while prime locations maintain stability (see info attached for Benahavis).

 This moderation in prices is a positive development, potentially enticing more buyers back into the market.

 

3. Euribor decline unlocks affordability and signals market positivity. The Euribor mortgage index rate is on a downward trajectory, standing at 3.686% in January 2024 compared to the peak of 4.16% in October 2023. This not only enhances afforda-bility for buyers but also signals a favorable shift in the index, anticipating additional reductions, as predicted by different bank analysts, throughout 2024 and 2025, providing a two-year window with increased acquisition capacity.

 

4. Anticipated Interest Rate reductions can be a boost for real estate in 2024. Analysts anticipate a reduction in the European Central Bank's official interest rate in June, marking another positive signal for the market. The more moderate inflation rate of 2.8% in January 2024, compared to the double-digit figures at the end of 2022, supports this forecast. Lower interest rates will alleviate mortgage costs and positively impact the real estate market.

 

 

5. Affordability metrics are weathering challenges in the Spanish real estate landscape. Despite a 2.25% increase in the affordability rate in Spain over the past two years, it remains at 33%, still 1% below the average of the last two decades. While rising prices and interest rates have had some impact, it is not anticipated to significantly affect the market, particularly the high-end segment on the Costa del Sol.

 

6. Steady inventory maintains equilibrium in Marbella & Benahavis. The inventory remains balanced and relatively low. Although price increases may push off some buyers, the limited supply of properties will likely prevent significant price declines, contributing to a stable market.

 

In summary, our optimism for the Marbella & Benahavis real estate market in 2024 is grounded in these positive indicators. Despite geopolitical uncertainties, including conflicts in Ukraine and Gaza and U.S. elections, we believe that the market, supported by the factors mentioned above, will exhibit resilience. Notably, our January activities have shown moderate engagement, defying the typical quietness associated with this time of year.

 

Entendiendo la Tendencia de los precios en Marbella y Benahavís con los datos del Tercer Trimestre de 2023

En diciembre de 2023 se publicaron los datos oficiales del tercer trimestre de 2023 procedentes de los Colegios de Registradores de la Propiedad y del Notariado que revelan que los precios de la vivienda siguen con su trayectoria ascendente. En los Gráficos 1 y 2 se ha combinado esta información con la variación de los precios de salida del portal inmobiliario Idealista para extraer algunas conclusiones relevantes:

1.- Crecimiento sostenido de los precios: Cabe destacar que los precios de la vivienda siguen en trayectoria ascendente manteniendo un significativo crecimiento de dos dígitos y alcanzando una variación interanual de un 13%. Este crecimiento, como se muestra en los gráficos, se observa en los tres precios diferentes que se publican: precio de salida, precio de cierre y precio de tasación. Esta trayectoria ascendente que se mantiene desde 2014 ha experimentado una aceleración más pronunciada desde 2022 en Marbella y un ascenso sostenido en Benahavís.

2.- Tendencia continua: Aunque aún no se han publicado todavía los datos oficiales al cierre del año 2023 (previstos para marzo de 2024), los precios de salida publicados por el portal Idealista indican que se mantiene el ritmo de crecimiento de los precios en línea con los meses anteriores a pesar de que, aun sin tener datos, se palpó una desaceleración en el mercado durante el último trimestre de 2023.

3.- Persistencia de la Brecha entre Precios de Salida y Precios de Cierre: La discrepancia entre los precios de salida y los de cierre sigue siendo importante. En Marbella, esta brecha alcanzó máximos históricos en 2022, rondando el 20%, y persiste, indicando que el sobreprecio medio actual de las propiedades en el mercado se mantiene en ese nivel. En Benahavís, se observa un patrón similar, con una diferencia muy parecida a la de Marbella, alcanzando un máximo cercano al 24% en 2022 y situándose actualmente en un nivel más moderado pero aún notable, en el entorno del 17%.

4.- Preferencia por la Obra Nueva: La diferencia entre los precios de cierre de las unidades nuevas y las viviendas de segunda mano destaca la clara inclinación hacia las propiedades de nueva construcción. Tanto los precios de las viviendas de obra nueva como los de segunda mano han experimentado un aumento en Marbella y Benahavís, como se muestra en los gráficos 3 y 4 (siguiente página) aunque la tendencia varía entre ambas localidades. En Marbella, se observa un marcado aumento en los precios de obra nueva desde mediados de 2022, mientras que los precios de cierre de las viviendas de segunda mano muestran una tendencia hacia la estabilidad. A principios de 2022, la diferencia era de apenas 500 €/m2, aproximadamente un 15%, mientras que en la actualidad esta brecha se ha ampliado a 2.500 €/m2, lo que supone un notable incremento del 40%. Por otro lado, y en Benahavís, los compradores de obra nueva están pagando un 50% más por metro cuadrado que aquellos que adquieren viviendas de segunda mano. Este desequilibrio se puede atribuir a la preferencia general de los clientes por el producto nuevo, a pesar del sobreprecio que lleva asociado, y a la limitada disponibilidad de nuevas promociones en Benahavís que esta contribuyendo aún más a esta asimetría en el mercado.

 

 

Teniendo en cuenta el aumento sostenido de los precios, surge claramente una pregunta: ¿Puede mantenerse esta tendencia? Personalmente, creo que el mercado no puede soportar un crecimiento continuo de dos dígitos a lo largo del tiempo. Examinando el mercado inmobiliario estadounidense, que suele preceder al nuestro en aproximadamente un año, experimentó una profunda crisis en 2023, con caídas de precios del 17% en algunas localidades y del 11% de media, junto con un descenso del 40% en las ventas de viviendas de segunda mano. Este colapso se atribuyó principalmente a bajada de la capacidad de compra, ya que los elevados tipos hipotecarios y la escalada de precios expulsaron a muchos compradores del mercado, lo que provocó una reducción de las ventas y la consiguiente caída de los precios.
¿Podríamos llegar a una situación similar en los mercados de Marbella y Benahavís? En este caso, me inclino a creer que no. Los mercados de lujo, como el que nos ocupa, son menos susceptibles a las subidas de los tipos de interés hipotecarios, y el inventario sigue siendo bajo. Examinando el mercado inmobiliario de lujo en EE.UU. se observa un mercado más normalizado, con un número similar de viviendas vendidas y un aumento del 3% en los precios. Por lo tanto, se debería ir hacía un mercado más normal en términos de ventas de viviendas y aumentos de precios, ya que no hacerlo puede seguir disuadiendo a compradores potenciales. En resumen, aun reconociendo la normalización actual del mercado, soy de la opinión de que el continuo aumento de los precios puede no ser sostenible durante mucho más tiempo, ya que corre el riesgo de desestabilizar el mercado.

Understanding Price Trends in Marbella & Benahavis with insights from 2023´s third quarter.

In December 2023, the official data for the third quarter of 2023, sourced from the Associations of Land Registries and Notaries, was released, revealing a continued upward trajectory in property prices. In Charts 1 and 2, we have worked out this information with the variation in asking prices from the real estate portal Idealista to draw some compelling conclusions:

1.- Sustained Price Growth: Notably, property prices persist in their upward journey, maintaining a consistent pace with double-digit growth, approaching a 13% annual variation. This growth, as shown in the charts, can be observed in the three different prices being recorded: asking, closing and valuations pricing.
Property prices have been on a consistent upward trajectory since 2014, experiencing a more pronounced acceleration from 2022 onwards in Marbella and a sustained, continuous ascent in Benahavis.

2.- Continued Trend: Although official year-end data for 2023 is yet to be released (scheduled for March 2024), the asking prices published by the Idealista portal indicate an ongoing growth rate, remaining consistent with previous months. Despite an unmanifested slowdown in the data, the market experienced a palpable deceleration in the last quarter of 2023.

 3.- Persistent Gap in Asking and Closed Prices:
The disparity between asking and closed prices remains significant. In Marbella, this gap reached historical highs in 2022, approaching 20%, and persists, indicating that the current average overpricing of properties in the market remains at that level. In Benahavis, a similar pattern is observed, with the gap closely mirroring Marbella's, reaching a peak near 24% in 2022 and currently standing at a more moderate but still notable 17%.

 

 4.- Preference for New Builds: The contrast between the closing prices of new units and second-hand homes underscores a distinct preference for newly constructed properties. Both new build and second-hand unit prices have experienced an upward trajectory in Marbella and Benahavis, as illustrated in Charts 3 and 4 (back page). However, the trends diverge between the two locations. In Marbella, a significant surge in new build prices has been observed since mid-2022, while closing prices for second-hand homes present a more stabilized situation with a tendency toward stability. At the start of 2022, the difference stood at a mere 500 €/m2, approximately 15%. Currently, this gap has expanded to 2,500 €/m2, marking a notable 40% increase. Conversely, in Benahavis, purchasers of new builds are paying a remarkable 50% more per square meter than those acquiring second-hand properties. This imbalance can be attributed to the general preference among customers for new products, despite the premium associated with being new. Additionally, the limited availability of new developments in Benahavis further contributes to this market asymmetry.

 

 

Considering the sustained increases in prices, a pertinent question arises: Can this trend be sustained? Personally, I believe the market cannot support continuous double-digit growth over time. Examining the American real estate market, which typically precedes ours by about a year, it experienced a profound crisis in 2023, with some locations witnessing 17% price drops and an average of 11%, along with a 40% decline in closed sales of second-hand homes. This collapse was primarily attributed to affordability rates, with high mortgage rates and escalating prices pushing many buyers out of the market, resulting in reduced closings and a subsequent drop in prices.

Could we witness a similar situation in the markets of Marbella and Benahavis? In this instance, I am inclined to believe otherwise. Luxury markets, such as the one we have here, are less susceptible to increases in mortgage interest rates, and the inventory remains low. Examining the luxury real estate market in the US reveals a more normalized market with a similar number of homes sold and a 3% increase in prices. Therefore, our focus should be on maintaining a more normalized market in terms of homes sold and price increases, as failure to do so may continue to deter potential buyers.

In summary, while acknowledging the current normalized market, I am of the opinion that the ongoing increase in prices may not be sustainable for much longer, as it runs the risk of destabilizing the market.

What are the expenses related to the ownership of a property in Spain?

When delving into the financial considerations tied to property ownership in Spain, it becomes imperative to distinguish between maintenance costs and expenses not directly related to property upkeep. In this article, we will specifically focus on the latter.

1. Council Ownership Tax (Impuesto sobre Bienes Inmuebles I.B.I.)

The I.B.I., an abbreviation for Impuesto de Bienes Inmuebles, stands as an annual tax applicable to all Spanish properties. This local tax, irrespective of residential status, is paid to the Council and contributes to maintaining the infrastructures and services provided by the Town Hall. Calculated as a percentage (Benahavis, for instance, applies a 0.4%) of the catastral value or tax value, the I.B.I. is a crucial aspect of property ownership.

2. Rubbish Collection Tax (Basura)

The Rubbish Collection Tax, another local tax, is paid to the Council by property owners, regardless of residential status. This tax funds the rubbish collection services provided by the Town Hall. Each Council sets its own tax rates, ranging from a fixed lump sum per year to a percentage of the catastral value.

 

3. Annual Wealth Tax (Impuesto de Patrimonio)

Applicable to both residents and non-residents owning property in Spain, the Annual Wealth Tax is a nuanced aspect that requires expert advice for clarity.

4. Personal Income Tax

Exclusive to non-residents in Spain, this yearly tax has distinct modalities based on whether the property is rented out or not. For rented properties, the tax is 25% of the declared income, while for non-rented properties, it is 25% of 2% of the catastral value.

5. Community Fees

In condominiums, whether comprising buildings, townhouse complexes, or communities of independent villas, shared maintenance costs for common elements (pool, garden, roads, lights, security, etc.) are distributed among property owners. A yearly budget is prepared, and fees are calculated as a percentage associated with the property.

 6. Insurance

Though not compulsory in Spain, having household insurance is strongly recommended. The potential risks far outweigh the cost of ensuring your property's protection.

 

¿Cuáles son los gastos inherentes a una propiedad en España?

Cuando hablamos sobre los gastos que tiene el propietario de una vivienda en España, es necesario separar los gastos de mantenimiento y los que no están estrictamente relacionados con el mismo.

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles — (I.B.I)

El I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto anual que afecta a todas las propiedades españolas. Es un impuesto local que abonan los propietarios de viviendas independientes residenciales y que se paga al Ayuntamiento. Está destinado al mantenimiento de las infraestructuras y servicios de la localidad, y se calcula aplicando un porcentaje (en Benahavís es el 0,4%) al valor catastral de la propiedad.

2. Basura

La Basura es un impuesto local que tienen que abonar al Ayuntamiento los titulares de propiedades consideradas residenciales. Con este impuesto se sufragan los gastos por el servicio de recogida de basuras del Ayuntamiento, estableciendo sus propias tasas que van desde una cantidad fija anual hasta un porcentaje del valor catastral de la propiedad.

3. Impuesto del Patrimonio

Este impuesto afecta a residentes y no-residentes como propietarios de una vivienda en España y tiene muchas particularidades, por lo que es recomendable que cada propietario contacte con un asesor fiscal para obtener información adicional.

 

4.  Impuesto de No-residentes

Este impuesto anual afecta solo a los no-residentes en España. Hay dos modalidades dependiendo de si la propiedad es alquilada o no.

· Alquilada: la base para el cálculo del impuesto es el ingreso anual recibido y declarado por el alquiler de la propiedad (cada propietario tiene la obligación legal de declarar sus ingresos) . Se calcula aplicando el 25% del total de los ingresos.

· No alquilada: En este caso la base se calcula aplicando el 2% sobre el valor catastral de la vivienda. Se calcula aplicando el 25% sobre ésta.

5. Gastos de comunidad

Cuando usted vive en una comunidad de propietarios, ya sea un edificio, una urbanización o una agrupación de villas independientes, y siempre que tenga elementos o servicios comunes, se generarán unos gastos de mantenimiento (piscina, jardín, iluminación, seguridad, etc.) que deberán ser compartidos por los propietarios de la misma. El administrador preparará un presupuesto anual calculándose las cuotas que corresponden a cada propietario en función de un porcentaje asociado a la propiedad.

 6. Seguro

Aunque no es obligatorio en España tener un seguro de hogar, es muy recomendable ya que no vale la pena el riesgo que supone no tenerlo.

 

Evolución en 2023 del Sector Inmobiliario de lujo de Marbella y Benahavís

En medio de la desaceleración general experimentada en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en 2023, marcada por una significativa disminución del 26% en el número total de viviendas vendidas, surge la pregunta de cómo esta desaceleración afecta al segmento de las propiedades de lujo, definidas aquí como aquellas valoradas en un millón de euros o más.

Los Gráficos 1 y 2 presentan el número de propiedades vendidas en varios tramos de precios y la proporción de ventas en el mercado de lujo en comparación con el número total de propiedades vendidas tanto en Marbella como en Benahavís. Estos datos revelan aspectos interesantes que merecen ser destacados:

 

1.- Ralentización paralela en el segmento de lujo: El mercado de lujo refleja la tendencia general, experimentando una caída significativa del 26% en Marbella y un descenso aún más pronunciado del 30% en Benahavís. A pesar de esto, se observa un atisbo de resistencia, especialmente en los niveles más altos del mercado y en Marbella, abarcando propiedades valoradas en cuatro millones de euros o más, que han experimentado un impresionante aumento del 18% en las ventas. Esto sugiere cierto grado de independencia de los desafíos del mercado en este segmento exclusivo.  

 

2.- Sólido crecimiento del mercado del lujo: Incluso en medio de la desaceleración general del mercado, el segmento de lujo ha demostrado un crecimiento notable. El gráfico de los seis primeros meses de 2023 revela cifras de ventas que superan las registradas en años enteros de 2017 a 2020. Esta trayectoria ascendente en los últimos tres años señala la fortaleza y viabilidad duraderas del mercado inmobiliario de lujo en la región.

 

3.- Porcentaje ascendente de ventas de lujo en Marbella: Marbella continúa consolidando su presencia en el mercado de lujo, con el porcentaje de ventas en constante aumento. Este año, la cifra aumentó un 1% adicional, alcanzando un impresionante 13,2% del mercado global. En seis años, el porcentaje se ha duplicado, subiendo desde el 6,6% en 2017, lo que demuestra el sólido crecimiento que este segmento sigue exhibiendo.

 

4.- Tendencias dinámicas en Benahavís: Mientras que Benahavís muestra un patrón más fluctuante en los cambios porcentuales, hay una trayectoria ascendente general, con un notable aumento del 60% en los últimos seis años. La duplicación del porcentaje en la franja de precios más alta refleja la misma tendencia observada en Marbella.

 

5.- Atractivo distintivo de Benahavís: Cabe destacar la disparidad sustancial en el porcentaje de ventas de lujo en Benahavís en comparación con Marbella, especialmente por encima del umbral de los cuatro millones de euros. Benahavís supera sistemáticamente a Marbella en este segmento, consolidando su posición como destino codiciado por personas de alto poder adquisitivo. Esta tendencia ha contribuido a que Benahavís se haya ganado la distinción de ser el municipio más rico per cápita de Andalucía.

 

 
 

En resumen, el mercado inmobiliario del lujo en Marbella y Benahavís, aunque no es inmune a los retos del mercado en general, muestra una resistencia y un impulso cultivados en los últimos años. El atractivo de estas propiedades exclusivas persiste, prometiendo una trayectoria continua de éxito frente a la evolución de la dinámica del mercado.

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