Mercado · Oferta 2025
Stock de vivienda en Marbella y Benahavís: dos tendencias opuestas
Al comenzar el último trimestre de 2025, el mercado de Marbella muestra dos realidades opuestas: pocas villas y cada vez más apartamentos.
RESPUESTA CORTA
Al comenzar el cuarto trimestre de 2025, el inventario de villas en Marbella era un 7,4 % menor que un año antes, mientras que el de apartamentos era un 14,5 % mayor. Benahavís sigue una pauta similar (villas -10,0 %, apartamentos +15,3 %). Escasez en villas, más oferta en apartamentos: el mercado se polariza.
EN ESTE ARTÍCULO
Marbella ofrece la visión más clara del conjunto, y Benahavís presenta un comportamiento similar.
Las cifras: el stock a la venta
| Stock a la venta · variación interanual | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Villas | -7,4 % | -10,0 % |
| Apartamentos | +14,5 % | +15,3 % |
Variación interanual del número de viviendas a la venta. Datos del segundo trimestre de 2025. Elaboración propia.
1. Villas: ¿hay escasez de oferta?
El inventario de villas ha bajado un 7,4 % interanual en Marbella, lo que confirma la limitada disponibilidad. La mayor caída se da en el rango de 1,5 a 4 millones de euros, en descenso desde 2022. Por encima de 4 millones, la oferta se mantiene estable, mientras que las villas más baratas, por debajo de 1,5 millones, han bajado por la fuerte demanda y la falta de nuevas construcciones.
2. Apartamentos: ¿por qué aumenta el inventario?
En contraste, los apartamentos han aumentado un 14,5 % respecto al año pasado. El mayor crecimiento corresponde al rango de 250.000 a 750.000 €, que sigue siendo el más activo para compradores nacionales e internacionales. También destaca la gama alta, a partir de 750.000 €, impulsada por proyectos modernos y compras asociadas al estilo de vida. En el nivel bajo, por debajo de 250.000 €, la oferta sigue a la baja, lo que confirma la falta de opciones asequibles.
| Segmento (Marbella) | Tendencia de la oferta |
|---|---|
| Villas de menos de 1,5 M€ | A la baja |
| Villas de 1,5 a 4 M€ | La mayor caída |
| Villas de más de 4 M€ | Estable |
| Apartamentos de menos de 250.000 € | A la baja |
| Apartamentos de 250.000 a 750.000 € | El mayor crecimiento |
| Apartamentos de más de 750.000 € | En aumento |
Tendencia del inventario a la venta en Marbella por rango de precio, 2T 2025. Elaboración propia.
3. ¿Se polariza el mercado?
Sí. Las villas son cada vez más limitadas frente a un parque de apartamentos en expansión. La demanda sigue firme y se adapta a la oferta disponible en cada segmento.
La demanda sigue firme, adaptándose a la oferta disponible en cada segmento.
Alfonso Lacruz, octubre de 2025
Qué significa según tu caso
Villas
Se benefician de la menor competencia, sobre todo en el rango de 1,5 a 4 millones de euros.
Apartamentos
Hay más competencia, pero las viviendas bien presentadas y con el precio correcto siguen atrayendo compradores.
Compradores
Las oportunidades en los rangos bajos desaparecen, mientras aumenta la oferta en los segmentos medios y altos.
Son datos de 2025. Para ver el segmento alto por separado, lee el mercado de lujo en Marbella y Benahavís.
Preguntas frecuentes
¿Hay pocas villas a la venta en Marbella?
Sí. El inventario de villas bajó un 7,4 % interanual, con la mayor caída en el rango de 1,5 a 4 millones de euros, en descenso desde 2022.
¿Aumenta la oferta de apartamentos en Marbella?
Sí, un 14,5 % respecto al año pasado. El mayor crecimiento está en el rango de 250.000 a 750.000 €.
¿Qué significa para quien vende una villa?
Se beneficia de la menor competencia, sobre todo en el rango de 1,5 a 4 millones de euros.
¿Y para quien compra?
Las oportunidades en los rangos bajos desaparecen, mientras aumenta la oferta en los segmentos medios y altos.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Elaboración propia (stock de viviendas a la venta en Marbella y Benahavís, 2T 2025). Última actualización: 30 de octubre de 2025.
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