Malaga´s New Build Market 2024: Why demand is outrunning supply

The latest figures from the Ministry of Housing for 2024 confirm a trend I’ve been highlighting for the past two years: while demand for newly built homes remains strong across the province of Malaga, construction is still lagging behindintensifying pressure on supply and prices. Let’s look at what the data shows and why this matters for buyers, investors, and homeowners.

1. Stock of New Homes Remains Historically Low: The red line in the chart represents the stock of newly built homes available on the market. After peaking during the 2008 crisis, that stock has steadily decreased. In 2024, the stock remains well below pre-crisis levels, despite a moderate recovery in construction activity. This is a key difference compared to the 2004–2007 bubble years, when oversupply became a systemic risk.

2. Construction Has Not Returned to Boom Levels: The number of homes being completed (blue bars) and initiated (red bars) in 2024 is still a fraction of the peak seen in 2005. Back then, over 40,000 units were finished in one year, and even 83.000 in 2003. In contrast, 2024 barely reaches a quarter of that. Developers today are more cautious, and financing is stricter—good news for market stability, but a bottleneck for supply.

GRÁFICO 1 - OBRA NUEVA TERMINADA FRENTE A VENDIDA – MALAGA

“We are in a market deïfned by low inventory, contro-lled construction, and sustained demand."

3. Sales Continue to Outpace Deliveries: The green line in the chart—showing the % of new units sold vs. units finished—remains close to or above 100% in recent years. This means more homes are being sold than delivered, reducing available inventory. This dynamic fuels competition for high-quality properties, especially in prime areas like Marbella and Benahavís.

4. Price Pressure is Inevitable: With demand exceeding supply, prices for new builds continue to rise. As highlighted in my June 2024 newsletter, new developments in Marbella have seen average annual price increases of 17.9% over the past three years. This contrasts with second-hand properties, which have grown at 9.2% per year. Investors seeking capital appreciation and lifestyle buyers prioritizing quality are driving this upward trend.

In summary, we’re not witnessing a 2008-style bubble—far from it. Instead, we are in a market defined by low inventory, controlled construction, and sustained demand. For those considering a purchase or investment, especially in sought-after areas like Marbella and Bena-havis, understanding these trends is crucial. The best opportunities are being snapped up quickly and at increasingly higher prices.

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Alfonso Lacruz

El Mercado de la Obra Nueva en Málaga en 2024: La demanda supera la oferta

Las últimas cifras del Ministerio de Transportes para 2024 confirman una tendencia que vengo señalando en los últimos dos años: aunque la demanda de viviendas de obra nueva sigue siendo muy fuerte en la provincia de Málaga, la construcción sigue sin alcanzar el ritmo necesario, lo que aumenta la presión sobre la oferta y los precios. Veamos qué nos dicen los datos y por qué esto es relevante para compradores, inversores y propietarios.

1.  El stock de viviendas nuevas sigue en mínimos históricos: La línea roja del gráfico representa el stock de viviendas de obra nueva disponibles en el mercado. Tras el máximo alcanzado durante la crisis de 2008, ese stock ha disminuido de forma constante. En 2024, se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la crisis, a pesar de una recuperación moderada de la actividad constructora. Esta es una diferencia clave respecto a los años de burbuja 2004–2007, cuando el exceso de oferta se convirtió en un riesgo sistémico.

2. La construcción no ha vuelto a los niveles del boom: El número de viviendas terminadas (barras azules) e iniciadas (barras rojas) en 2024 sigue siendo solo una fracción del máximo alcanzado en 2005. Entonces, se terminaron más de 40.000 unidades en un solo año. En contraste, en 2024 apenas llegamos a una cuarta parte de esa cifra. Los promotores hoy son más prudentes y la financiación es más estricta, algo positivo para la estabilidad del mercado, pero un cuello de botella para la oferta.

GRÁFICO 1 - OBRA NUEVA TERMINADA FRENTE A VENDIDA – MALAGA

“Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida.”

3. Las ventas siguen superando a las entregas: La línea verde del gráfico, que muestra el % de viviendas nuevas vendidas frente a las terminadas, sigue cerca o por encima del 100% en los últimos años. Esto significa que se venden más viviendas de las que se entregan, reduciendo el inventario disponible. Esta dinámica genera competencia por las propiedades de calidad, especialmente en zonas prime como Marbella y Benahavís.

4. La presión sobre los precios es inevitable: Con una demanda que supera a la oferta, los precios de la obra nueva siguen en aumento. Como destacaba en mi newsletter de junio de 2024, las nuevas promociones en Marbella han registrado incrementos medios anuales del 17,9% en los últimos tres años. En comparación, las viviendas de segunda mano han subido un 9,2% anual. Los inversores que buscan plusvalía y los compradores que priorizan calidad están impul-sando esta tendencia al alza.

En resumen, no estamos ante una burbuja como la de 2008, ni mucho menos. Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida. Para quienes estén pensando en comprar o invertir, especialmente en zonas tan demandadas como Marbella y Benahavís, comprender estas tendencias es clave. Las mejores oportunidades se ven-den rápido… y cada vez a precios más altos.

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Alfonso Lacruz

Marbella & Benahavis Real Estate in 2025: Strong Foundations

With 25 years in the luxury real estate market of Marbella and Benahavis, I constantly analyze our dynamic land-scape based on the numbers of real estate. Latest data through early 2025 confïrms the market's resilience, showing Marbella's strong demand and Benahavis undergoing a healthy adjustment after peak growth. This continuous evolution highlights our region's enduring appeal and robust fundamentals. In delving into the specificscs, several relevant points emerge that paint a clearer picture of our current market.

1. Marbella's Enduring Strength: Marbella consistently performs above its long-term average. Despite some sales volume shifts in Q2 2024, Marbella has shown remarkable resilience. Q1 2025 started very strong, surpassing Q1 2024. This consistent performance, often exceeding prepandemic averages, indicates a stable and attractive market, a primary destination for buyers seeking high-quality lifestyles and solid investments.

2. Benahavis, Adjustment and Future Growth: After significant surges in 2021-2022, Benahavis is in an adjustment period. While 2023 and early 2024 saw reduced sales from peak highs, this is a healthy correction, not a downturn. 2024's total sales were above the 20-year aver-age, reflecting underlying strength. Benahavis offers exclu-sivity and larger plots, with this recalibration creating new opportunities. Q1 2025 shows renewed buyer interest, particularly for high-quality new builds.

"Marbella and Benahavis real estate markets conti-nue to demonstrate dynamism and resilience."

3. Navigating Market Nuances: Our market is balanced between supply and demand, with strong international buyer interest. While some segments saw reduced activity due to less inventory or higher pricing, the market as a whole progresses. Increased new-build availability offers more buyer options. Price stability, with increases in Marbella, reflects market health. Potential interest rate reductions could further stimulate demand, emphasizing the need for data-driven insights.

In summary, Marbella and Benahavis continue to demonstrate dynamism and resilience. While Benahavis adjusts post-peak, Marbella sustains its upward trajectory with strong demand and stable prices. The positive start to 2025, especially in Marbella, underscores our region's enduring appeal for luxury real estate. As an experienced agent and despite a personal feeling, as we do not have any data yet, that the market is cooling down in this sec-ond quarter of 2025, I remain confident in this vibrant market's long-term strength, driven by its unique lifestyle and sustained international buyer confidence.

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Alfonso Lacruz

El Mercado Inmobiliario en Marbella y Benahavís en el inicio de 2025: Solidez

Tras 25 años analizando la dinámica del sector inmobilia-rio de lujo de Marbella y Benahavís a través de sus datos, los últimos gráficos basados en los números de ventas cerradas en el primer trimestre de 2025 confirman la resiliencia de nuestro mercado: Marbella muestra una deman-da sólida y Benahavís atraviesa un ajuste, que se puede considerar saludable, tras un periodo de crecimiento excepcional. Esta evolución constante subraya el atractivo y la robustez de base de nuestra zona. Al adentrarnos en los detalles, emergen varios puntos clave que dan una visión más clara del panorama actual.

1. Marbella: Una Fortaleza Constante: Marbella mantiene un rendimiento consistentemente superior a su promedio histórico a largo plazo. A pesar de ciertas variaciones en el volumen de ventas durante el segundo trimestre de 2024, la capacidad de resiliencia de Marbella ha sido notable. El primer trimestre de 2025 ha arrancado de nuevo con fuerza, superando incluso las cifras del primer trimestre de 2024. Este comportamiento, a menudo por encima de los niveles prepandemia, consolida a Marbella como un mercado estable y sumamente atractivo, siendo un destino principal para compradores que buscan tanto calidad de vida como una inversión segura.

2. Benahavís: Ajuste y Nuevo Crecimiento: Tras los significativos repuntes de 2021-2022, Benahavís se encuentra en una fase de ajuste. Aunque 2023 y principios de 2024 mostraron una moderación en las ventas respecto a sus picos, es fundamental entenderlo como una corrección necesaria y saludable, no como un declive. De hecho, las ventas totales de 2024 estan por encima del promedio de los últimos 20 años, lo que refleja una fortaleza intrínseca. El primer trimestre de 2025 ya muestra un renovado interés de los compradores, especialmente por las propiedades de obra nueva de alta calidad.

“Tanto Marbella como Benahavís continúan demostrando un dinamismo y una resiliencia dignas de mención”

3. Claves para Navegar el Mercado: Nuestro mercado se caracteriza por un equilibrio entre la oferta y la demanda, con un fuerte interés por parte de inversores internacionales. Si bien algunos segmentos pudieron experimentar una menor actividad debido a la escasez de inventario o a precios demasiado elevados, el mercado en su conjunto sigue avanzando. La estabilidad de los precios, con incrementos en Marbella, es un claro indicador de la salud del mercado. Además, la posibilidad de futuras reducciones en los tipos de interés podría dinamizar aún más la demanda, subrayando la importancia de tomar decisiones basadas en datos sólidos.

En resumen, tanto Marbella como Benahavís continúan demostrando un dinamismo y una resiliencia dignas de mención. Mientras Benahavís consolida su posición tras un periodo de auge, Marbella mantiene su trayectoria ascendente con una demanda robusta y precios estables. El inicio positivo de 2025, especialmente en Marbella, ratifica el atractivo duradero de nuestra región para la inversión inmobiliaria de lujo. Con muchos años de experiencia en este mercado y a pesar de una sensación de enfriamiento en el segundo trimestre de 2025 del cual todavía no se disponen de datos, mi confianza en la solidez a largo plazo de este mercado es plena, impulsada por su singular estilo de vida y la constante confianza de los compradores internacionales.

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Alfonso Lacruz

¿Cómo se ha comportado el Mercado de Lujo durante 2024 en Marbella y Benahavís?

El mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís continúa su actividad en 2024, mostrando cambios evi-dentes en precios y comportamiento de los compradores. Entender estas variaciones es esencial para ser cap az de analizar el mercado en el panorama actual de alto nivel.

1. Marbella: Crecimiento Generalizado en Todos los Ni-veles de Precios. El mercado de Marbella ha registrado una fuerte actividad transaccional en todos los rangos de precio en 2024, superando en algunos casos los niveles récord de 2022. Las propiedades entre 1.5M€ y 4M€ si-guen siendo las más activas en unidades vendidas, de-mostrando una resiliencia constante. Destaca el aumento en las ventas por encima de 4M€, con volúmenes de ope-raciones cercanos a sus máximos históricos, como lo muestra el crecimiento de la barra amarilla "Más de 4M€". Esto refleja una creciente confianza entre compradores de ultra-lujo. Los precios también muestran un aumento con-sistente, especialmente en el rango de más de 4M€, su-perando los 8.000€/m2 en 2024.

2. Benahavís: Fortaleza en Alto Nivel, Moderación más Abajo. Benahavís presenta un panorama con más con-trastes. Las transacciones de propiedades por encima de 4M€ han aumentado respecto a años anteriores, atrayen-do un fuerte interés en el segmento alto como muestra la barra amarilla en el gráfico. Sin embargo, la actividad por debajo de 4M€ ha disminuido desde su pico de 2023, es-pecialmente para propiedades entre 1.5M€ y 4M€. El des-censo de las transacciones en los niveles inferiores tam-bién puede indicar una reducción del stock o un desajuste entre las expectativas de los vendedores y los presupues-tos de los compradores en ese segmento.

“Marbella atrae una demanda sólida con subidas de precios mientras que Benahavís, aunque fuerte en más alto nivel, tiene menos actividad en rangos medios.”

3. Evolución Variable de Precios. Las tendencias de pre-cios difieren entre ambas localidades. El segmento de Marbella de más de 4M€ muestra una aceleración notable en el crecimiento de precios, con una curva ascendente hasta 2024. En contraste, los precios en Benahavís para propiedades de más de 4M€ se mantienen más estables en 2024 tras un pico en 2023, y los precios entre 1.5M€ y 4M€ han suavizado su ascenso desde 2023. Estos patro-nes subrayan la importancia de una estrategia de precios precisa, basada en el tipo de propiedad, ubicación y ten-dencias de los compradores.

En resumen, Marbella sigue atrayendo una sólida deman-da de lujo, con una notable ascenso de precios. Benahavís, aunque fuerte en el rango más alto, muestra una actividad moderada en segmentos medios. El conocimiento preciso del mercado y el posicionamiento estratégico son, por tanto, vitales.

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Alfonso Lacruz

Marbella vs. Benahavis: Where is the Luxury Market headed in 2024?

The luxury real estate markets of Marbella and Benahavís continue their dynamic evolution into 2024, showing nota-ble shifts in pricing and buyer behavior. Understanding these market movements is essential for both buyers and sellers in today’s high-end landscape.

1. Marbella: Broad Growth Across Luxury Price Brackets. Marbella’s market has seen strong transactional activity across all luxury segments in 2024, in some cases exceed-ing 2022 levels. Properties from €1.5 million to €4 million remain most active, showing consistent appeal. Notably, sales above €4 million are at or near their highest volumes, with the "More than 4M€" segment showing significant growth. This reflects increasing confidence among ultra-luxury buyers. Prices are also rising robustly, particularly in the €4 million-plus range, surpassing €8,000/m2 by 2024.

2. Benahavís: Strength at the Top, Moderation Below. Benahavís presents a contrasting picture. Transactions above €4 million have increased compared to previous years, with top-tier homes attracting strong interest. The growing yellow bar confirms this "More than 4M€" activity. However, activity below €4 million has declined from its 2023 peak, especially for properties between €1.5 million and €4 million. The drop in lower-tier transactions may also signal reduced inventory or a mismatch between sell-er expectations and buyer budgets in that segment.

"Marbella attracts robust luxury demand with strong price appreciation while Benahavís, although strong at top, shows moderated activity in mid-luxury price."

3. Divergent Price Evolution. Price trends diverge be-tween the two areas. Marbella’s €4 million-plus segment shows accelerated price growth, driven by demand and limited supply, with a strong upward curve into 2024. In contrast, Benahavís prices for "More than 4M€" properties are more stable in 2024 after a 2023 peak, and €1.5 million to €4 million prices have softened slightly from their 2023 peak. These patterns highlight the need for precise pricing strategies based on property type, location, and buyer trends.

In summary, Marbella continues to attract robust top-tier luxury demand with strong price appreciation. Benahavís, while performing strongly at the very top, shows moderat-ed activity in mid-luxury price points. Accurate market knowledge and strategic positioning are thus vital for navi-gating these dynamic markets.

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Alfonso Lacruz

Calidad de vida, seguriudad y rentabilidad: Las claves del éxito inmobiliario en Marbella y Benahavís

Pensando en el porque inversores y las familias deberían considerar la compra de propiedades en Marbella y Be­nahavís y, basándome en algunos datos actuales del mer­cado - algunos de los cuales se incluyen en los gráficos adjuntos a este artículo - estas son, en mi opinión, las cin­co razones principales por las que considero que es muy interesante comprar una propiedad en la zona en 2025 :

1. Fuerte revalorización del capital. Los precios de la vi­vienda en Marbella y Benahavís han experimentado un crecimiento constante en los últimos veinte años. Desde 2003, los precios por metro cuadrado se han más que duplicado. Incluso después de la crisis de 2008, el merca­do repuntó con fuerza, superando en los últimos años la línea histórica de crecimiento anual del 4,5%. En 2024, los precios alcanzaron máximos históricos, lo que confirma el valor y la fiabilidad a largo plazo para inversores.

2. Tipos hipotecarios competitivos. Españaa ofrece actualmente algunos de los tipos hipotecarios más competi­tivos de Europa. Los tipos medios para hipotecas a 30 años están justo por encima de alrededor del 3% para españoles y justo por debajo del 4% para los compradores internacionales, lo que los hace muy atractivos en compa­ración con países como Estados Unidos, Reino Unido o Polonia, donde los tipos pueden superar el 5-7%.

"Invertir en Marbella y Benahavís en 2025 significa asegurarse crecimiento, estilo de vida, estabilidad y valor inmobiliario a largo plazo"

3. Precios más baratos que la competencia internacional de lujo. Aunque Marbella y Benahavís son conocidos por su estilo alto de vida, los precios de las propiedades si­guen siendo significativamente más bajos que los de otros destinos de lujo internacionales, como se ve en el Gráfico 1. Por ejemplo, Montecarlo, París y Londres tienen precios por metro cuadrado mucho más altos - a menudo el doble o incluso el triple que en Marbella -, llegando inclu­so, en el caso de Montecarlo, a superar los 50.000 €/m2. Esto significa que los compradores obtienen más valor por su inversión sin renunciar a la calidad ni al prestigio.

4. Calidad de vida, seguridad y clima. Marbella y Benahavís ofrecen una calidad de vida excepcional, con más de 320 dí­as de sol al año, buenas playas, campos de golf de nivel mundial y una gastronomí­a de renombre. La zona también es conocida por su seguridad y su acogedora comunidad internacional, lo que la hace ideal para fami­lias, jubilados o profesionales que trabajan en remoto.

5. Ubicación estratégica, conectividad e infraestructu­ras. Situadas a sólo 40 minutos del Aeropuerto de Málaga, Marbella y Benahavís están excepcionalmente bien conec­tadas con el resto de Europa. La región cuenta con una excelente atención sanitaria, colegios internacionales y modernas infraestructuras, que garantizan la comodidad y el confort de residentes y visitantes.

Artículo de:

Alfonso Lacruz

5 Powerful reasons to Invest in Marbella & Benahavís this year.

I have been thinking why investors and families should consider buying real estate in Marbella and Benahavis and, after reviewing the latest data-sorne of which is included in the charts attached to this article-these are, in my view, the flve most compelling reasons why purchasing property in this area is a smart move in 2025 :

1. Strong Capital Appreciation. Property prices in Marbel­la and Benahavis have shown consistent growth over the last two decades. Since 2003, average prices per square meter have more than doubled. Even after the 2008 crisis, the market rebounded strongly, with recent years outper­forming the historical 4.5% annual growth line. In 2024, prices hit record highs, conflrming long-term value and reliability for investors .

2. Competitive Mortgage Rates. Spain currently offers sorne of the most competitive mortgage rates in Europe. Average rates for 30-year mortgages are just above around 3% for locals and just under 4% for international buyers which make them attractively low compared to countries like the US, UK, or Poland, where rates can ex­ceed 5-7%.

"lnvesting in Marbella and Benahavis in 2025 means securing growth, lifestyle, stability, and long-term pro­perty value."

3. Cheaper Prices Than lnternational Luxury Competi­tion. While Marbella and Benahavis are renowned for its luxury lifestyle, its property prices remain signiflcantly low­er than those in other international luxury destinations as it can be seen on Chart 1. For example, Monte Cario, Paris, and London all command much higher prices per square meter-often double or even triple those in Marbella- and, even, in the case of Monte Cario reaching the 50.000 €/m2 mark. This means buyers get more value for their invest­ment without compromising on quality or prestige.

4. Quality of Life, Safety, and Climate. Marbella and Benahavis offer an exceptional quality of life, with over 320 days of sunshine per year, beautiful beaches, world­class golf courses, and renowned gastronomy. The region is also known for its safety and welcoming international community, making it ideal for families, retirees, and re­mote workers alike.

5. Strategic Location, Connectivity, and lnfrastructure. Located just 40 minutes from Malaga lnternational Airport, Marbella and Benahavis are exceptionally well-connected to the rest of Europe. The region boasts excellent healthcare, international schools, and modern infrastruc­ture, ensuring convenience and comfort for residents and visitors.

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Alfonso Lacruz

2024 Real Estate review: Marbella’s strength vs. Benahavís’s slowdown

The real estate market in Marbella and Benahavis continues to show resilience and unique dynamics, as reected in the latest transaction data for 2024 published recently by the Ministry of Housing. Based on the data presented in the charts, three key trends based on the market performance highlight the strengths and challenges of these two sought-after locations:

1. Q2: The Strongest Quarter for Sales. Both Marbella and Benahavis experienced their highest transaction vol-umes during Q2 in 2024. This period consistently outperformed other quarters across the years, reecting a seasonal peak in buyer activity. In Marbella, Q2 alone account-ed for a signicant portion of the nearly 5,000 units sold in 2024, while Benahavis saw similar patterns with Q2 leading its sales gures. This trend underscores the importance of timing for sellers aiming to capitalize on heightened market demand.

2. Marbella: Sustained Sales Growth Despite Market Fluctuations. Marbella´s real estate market maintained its robust trajectory, achieving nearly 5,000 units sold in 2024—well above its historical annual average of approximately 3,500 units. The market has demonstrated con-sistent growth since recovering from the global finantial crisis of 2008-2012, with strong performance across all quarters. Marbella remains a prime destination for both domestic and international buyers, driven by its reputation as a luxury hotspot and its ability to attract steady demand year after year. Looking ahead, 2025 is expected to sustain steady sales, aligning with long-term trends rather than short-term spikes.

3. Downward Trend in Benahavis. In contrast to Marbel-la’s resilience, Benahavis experienced a slight decline in sales over the past two years. After reaching record highs in 2022 with nearly 1,000 units sold, transaction volumes dipped in both 2023 and 2024, falling closer to its historical annual average of around 600 units. While Q2 remained the strongest quarter for Benahavis in 2024, the overall downward trend suggests a cooling off period after several years of rapid growth. This could indicate a shift in buyer preferences or maybe just buyers being more cautious about paying ambitious listing prices.

In summary, the real estate markets of Marbella and Benahavis showcased distinct trends in 2024. While Marbella continued its upward trajectory with strong sales concen-trated in Q2, Benahavis faced a slight decline after peaking in 2022. Both markets exhibit clear seasonal patterns, with Q2 emerging as the most active period for transactions. For buyers and investors, Marbella remains a stable and growing market, while Benahavis presents opportunities for those seeking value amidst its recent slowdown. Understanding these trends is key to making informed deci-sions in these prestigious real estate destinations.

Tendencias inmobiliarias 2024: Marbella crece, Benahavís desciende ligeramente

El mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís sigue mostrando resiliencia y dinámicas únicas, como reejan los últimos datos de transacciones para 2024 publicados recientemente por el Ministerio de Fomento. A partir de los datos que se muestran en los grácos, se pueden desta-car tres tendencias clave que ponen de relieve los puntos fuertes y los retos de estos mercados inmobiliarios:

1. Segundo Trimestre: El Período Más Fuerte para las Ventas. Tanto Marbella como Benahavís registraron sus mayores números de transacciones durante el segundo trimestre de 2024. Las ventas en este período superan consistentemente a las de los demás trimestres a lo largo de los años, reejando un pico estacional en la actividad de los compradores. En Marbella, el segundo trimestre representó casi un tercio de las casi 5,000 unidades vendi-das en 2024, mientras que Benahavis mostró patrones similares, con el segundo trimestre liderando sus cifras de ventas. Esta tendencia subraya la importancia del momen-to adecuado para los vendedores que buscan aprovechar la alta demanda del mercado.

2. Marbella: Crecimiento Sostenido a Pesar de las Fluctuaciones del Mercado. El mercado inmobiliario de Marbella mantuvo su trayectoria sólida, alcanzando casi 5,000 unidades vendidas en 2024, muy por encima de su promedio anual histórico de aproximadamente 3,500 unidades. Desde su recuperación tras la crisis nanciera global de 2008-2012, Marbella ha demostrado un crecimiento constante, con consistencia de ventas en todos los trimestres del año. La ciudad sigue siendo un destino principal tanto para compradores nacionales como internacionales, im-pulsada por su reputación como un punto clave del lujo y su capacidad para atraer una demanda constante año tras año. De cara a 2025, se espera que las ventas se mantengan estables más en línea con la tendencia a largo plazo que con picos puntuales.

3. Tendencia a la Baja en Benahavis. En contraste con la resiliencia de Marbella, Benahavis experimentó un ligero descenso en las ventas durante los últimos dos años. Después de alcanzar máximos históricos en 2022 con cerca de 1,000 unidades vendidas, el número de transacciones disminuyó tanto en 2023 como en 2024. Aunque el segundo trimestre siguió siendo el más fuerte para Benahavis en 2024, la tendencia general a la baja sugiere un período de enfriamiento después de varios años de rápido crecimiento. Esto podría indicar un cambio en las prefe-rencias de los compradores o quizás una mayor cautela de los mismos frente a precios de venta demasiado ambi-ciosos .

En resumen, los mercados inmobiliarios de Marbella y Benahavís mostraron tendencias distintas en 2024. Mientras que Marbella continuó con su trayectoria ascendente gracias a un número de ventas por encima de la media anual, Benahavís mostró un ligero descenso tras alcanzar su punto máximo en 2022. En cualquier caso, tanto Marbella como Benahavís siguen mostrándose como unos mercados estables y en crecimiento como se muestra en los datos de ventas que, a pesar de los picos, siguen mostrando consistencia.

Marbella y Benahavís: Suben los precios, pero ¿Están los vendedores sobrevalorando el mercado?

De acuerdo los últimos datos publicados, el mercado in-mobiliario de Marbella y Benahavís sigue mostrando un comportamiento sólido con una tendencia de los precios de subida continua que muestra que la Costa del Sol sigue siendo un destino muy atractivo tanto para compradores como para inversores. Sin embargo, hay que mantener en observación la creciente diferencia entre los precios de salida y los precios reales de cierre, que se traduce en el rápido ritmo de venta de las propiedades a precio de mer-cado. Basados en estas cifras podemos sacar algunas conclusiones importantes:

1. Crecimiento constante de los precios a lo largo de los años. Los precios de las propiedades tanto en Marbella como en Benahavís han experimentado un aumento cons-tante durante la última década. Los gráficos ilustran una clara apreciación del precio por metro cuadrado, reflejo de una demanda sostenida y de la confianza del mercado. Sin embargo, y siempre estando los precios de salida (datos de Idealista) por encima de los precios de venta reales (datos del Registro de la Propiedad), la diferencia entre ambos ha aumentado. Esto sugiere que los vende-dores están fijando precios cada vez más ambiciosos, lo que obliga a los compradores a ir a por propiedades que están a precio real de mercado y que suelen venderse más rápido o a negociar de forma más agresiva para lle-gar a acuerdos finales de venta.

2. Marbella: Un mercado sólido y en expansión con opti-mismo en los vendedores. Marbella sigue mostrando un sólido crecimiento de los precios, con un aumento signifi-cativo tanto de los precios de venta como de las transac-ciones cerradas. Los datos indican un fuerte aumento, en particular desde 2020, después de la pandemia del interés por Marbella como destino de lujo que se mantiene ahí a pesar de la complicada situación geopolítica, pero es posi-ble que las expectativas de precios deban ajustarse para que se mantenga el ritmo de las transacciones.

3. Benahavís: tendencia similar en los precios. Benahavís mantiene su posición como mercado premium, caracterizado por la exclusividad y el lujo. Aunque su volu-men de transacciones es inferior al de Marbella, el precio por metro cuadrado sigue siendo alto, lo que refleja el atractivo de la zona entre los compradores de alto nivel. Sin embargo, la creciente diferencia entre los precios de salida y de cierre sugiere que, incluso en este mercado de lujo, los compradores están siendo más moderados en sus decisiones de compra. La oferta limitada de propieda-des de alto nivel en la zona contribuye a la estabilidad de los precios, pero es posible que los vendedores tengan que ajustar sus expectativas a la realidad del mercado para mantener el ritmo de transacciones.

Los últimos datos inmobiliarios confirman que tanto Mar-bella como Benahavís siguen siendo mercados muy atrac-tivos, con un crecimiento sostenido de los precios y un gran interés por parte de los compradores. Sin embargo, la creciente divergencia entre los precios de salida y los precios de cierre muestra un proceso de negociación más complejo, que requiere que tanto vendedores como com-pradores ajusten sus expectativas. A medida que los pre-cios sigan subiendo, establecer estratégicamente el precio de salida y unas expectativas realistas serán la clave para mantener un ritmo de transacciones.

Marbella & Benahavis Real Estate: Rising prices, but are sellers overestimating the market?

According to the latest data published, the real estate mar­kets in Marbella and Benahavis continue to show strong performance, with property prices experiencing a steady upward trend. The data confirms the resilience of these sought-after destinations, making them attractive for both buyers and investors. However, an important trend to note is the increasing gap between asking prices and actual closing prices, which reflects the fast selling pace of mar­ket priced properties. Here's an overview of the key trends based on the most recent figures:

1. Consistent Price Growth Over the Years, but a Widen­ing Gap. Property prices in both Marbella and Benahavis have been on a steady rise over the past decade. The charts illustrate a clear appreciation in price per square meter, reflecting sustained demand and market conf1-dence. However, while asking prices (Idealista data) have consistently remained above actual closed sale prices (Land Registry data), the gap between them has widened. This suggests that sellers are setting increasingly ambi­tious prices, requiring buyers to go for market priced prop­erties which are selling fast or to negotiate more aggres­sively to reach final sale agreements.

2. Marbella: A Strong and Expanding Market with Seller Optimism. Marbella continues to demonstrate robust price growth, with both asking and closed transaction pric­es rising significantly over time. The latest figures indicate a sharp increase, particularly since 2020, as demand surged post-pandemic. However, the increasing difference between listing and closing prices suggests that while sellers remain confident in the market's strength, buyers are exercising more caution, leading to extended negotia­tion periods. The interest for Marbella's properties as a preferred luxury destination is still there despite the com­plicated geopolitical situation but pricing expectations may need to adjust to maintain transaction momentum.

«As prices continue to rise, strategic pricing and rea­listic expectations will be key to maintaining a healthy transaction flowª

3. Benahavis: Exclusive and Resilient, but Facing Pricing Challenges. Benahavis maintains its position as a premi­um market, characterized by exclusivity and luxury. While it has a lower transaction volume compared to Marbella, the price per square meter remains high, reflecting the area's appeal among affiuent buyers. However, the grow­ing gap between asking and closing prices suggests that even in this high-end market, buyers are more cautious in their purchasing decisions. The area's limited supply of high-end properties contributes to price stability, but sellers may need to realign their expectations to market realities to keep transactions fluid.

The latest real estate data confirms that both Marbella and Benahavis remain highly attractive markets, with sus­tained price growth and strong buyer interest. However, the increasing divergence between asking and closing prices shows a more complex negotiation process, requir­ing both sellers and buyers to adjust their expectations. As prices continue to rise, strategic pricing and realistic ex­pectations will be key to maintaining a healthy transaction flow in these sought-after destinations.

Marbella & Benahavís: 2024 Shows strenth and stability on the Real Estate Market of Marbella and Benahavis

Marbella and Benahavis real estate markets have always attracted buyers from around the world, offering a unique blend of luxury living and stunning natural surroundings. Analyzing the latest market data helps us understand key trends and opportunities for both buyers and sellers. Below, we break down the performance of these two sought-after areas in the first three quarters of 2024 and beyond.

1. 2024: A Strong Year for the Market. The year 2024 is proving to be a robust one for real estate in Marbella and Benahavis. By the end of the third quarter, both markets have already reached their average yearly sales, showcasing the sustained strength and appeal of these locations. This milestone underlines the consistent demand for properties, driven mainly by international buyers seeking high-quality investments. With the fourth quarter still ahead, these figures suggest that the market is on track to surpass previous records, reaffirming its position as a global hotspot for luxury real estate.

2. Contrasting Performance Between Marbella and Benahavis. While both markets are performing well, there are notable differences. Benahavis, despite showing solid results, is currently 23.3% below its sales figures from 2023.

This decline, while significant, doesn’t overshadow the area’s appeal to high-end buyers seeking exclusivity and tranquility. In contrast, Marbella has seen a 7.5% increase compared to 2023, which was already a strong year. This growth highlights Marbella’s ability to attract a diverse range of buyers, thanks to its vibrant lifestyle, infrastructure, and reputation as a cosmopolitan hub. These dynamics underline the differences in buyer profiles and investment opportunities between the two areas .

3. Market Stability and Long-Term Opportunities. Despite global economic challenges, both markets showcase stability, with annual sales averages holding steady over the past decade. Marbella, in particular, exhibits a higher volume of transactions, reflecting its broader appeal and infrastructure. The area continues to attract investors and homeowners alike, drawn to its combination of modern amenities and cultural richness. Benahavis, while smaller in transaction volume, maintains its exclusivity, catering to a niche clientele that prioritizes privacy and luxury. This duality ensures that both areas remain resilient to market fluctuations, offering security and long-term growth potential for buyers and sellers alike.

The Marbella and Benahavis real estate markets continue to thrive, showcasing stability and resilience. By the end of Q3 2024, sales in both areas have already reached average annual levels, highlighting strong demand. Marbella has outperformed with a 7.5% growth compared to 2023, reflecting its broader market appeal, while Benahavis, although 23.3% below last year, remains a prime choice for luxury seekers. With unique advantages—Marbella standing out for its volume and infrastructure, and Benahavis for its exclusivity—both areas offer exceptional opportunities for sellers and investors in one of Europe’s most desirable regions .

Marbella y Benahavís: 2024 Muestra solidez y estabilidad en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís

El mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís siempre ha atraído a compradores de todo el mundo, ofreciendo una combinación única de vida de lujo, cultura y entornos naturales. Analizar los datos más recientes del mercado nos ayuda a comprender las tendencias clave y las oportunidades tanto para compradores como para vendedores y para ello desglosamos el rendimiento de estas dos localidades en los tres primeros trimestres de 2024 y lo que está por venir.

1. 2024: Un Año Sólido para el Mercado. El año 2024 está demostrando ser excepcionalmente sólido para el mercado inmobiliario en Marbella y Benahavís. Al final del tercer trimestre, ambos mercados ya habían alcanzado el promedio anual de ventas, lo que destaca la fuerza y el atractivo sostenidos de estas ubicaciones. Este hito subraya la demanda constante de propiedades, impulsada principalmente por compradores internacionales que buscan inversiones de alta calidad. Con el cuarto trimestre aún por delante, estas cifras sugieren que el mercado está cerca de superar récords anteriores, reafirmando su posición como un punto de referencia global para el lujo inmobiliario.

2. Diferente Rendimiento entre Marbella y Benahavís. Aunque ambos mercados están mostrando buenos resultados, existen diferencias notables. Benahavís, a pesar de presentar unos números de ventas sólidos, se encuentra actualmente un 23,3% por debajo de sus ventas de 2023. Esta caída, aunque significativa, no disminuye el atractivo de la localidad para compradores de alto nivel que buscan exclusividad y tranquilidad. 

En contraste, Marbella ha registrado un aumento del 7,5% en comparación con 2023, que ya fue un año a destacar. Este crecimiento resalta la capacidad de Marbella para atraer a una gama diversa de compradores, gracias a su estilo de vida vibrante, infraestructura y reputación como un centro cosmopolita. Estas dinámicas reflejan las diferencias en los perfiles de compradores y las oportunidades de inversión entre ambas municipios.

3. Estabilidad del Mercado y Oportunidades a Largo Plazo. A pesar de los desafíos económicos globales, ambos mercados muestran estabilidad, con promedios anuales de ventas que se han mantenido constantes durante las últimas dos décadas. Marbella, en particular, presenta un mayor volumen de transacciones, reflejando su atractivo más amplio e infraestructura consolidada. La zona sigue atrayendo tanto a inversores como a propietarios, gracias a su combinación de comodidades modernas y riqueza cultural. Benahavís, aunque menor en volumen de transacciones, mantiene su exclusividad, atendiendo a una clientela selecta que prioriza la privacidad y el lujo. Esta dualidad asegura que ambas áreas permanezcan resilientes a las fluctuaciones del mercado, ofreciendo seguridad y un potencial de crecimiento a largo plazo para compradores y vendedores.

El mercado de Marbella y Benahavís continúa fuerte, destacando por su estabilidad y resiliencia. Al final del tercer trimestre de 2024, las ventas ya habían alcanzado los niveles promedio anuales, subrayando la fuerte demanda. Con ventajas únicas - Marbella sobresale por su volumen e infraestructura, y Benahavís por su exclusividad - ambos mercados ofrecen oportunidades excepcionales en una de las zonas más deseadas de Europa.

Marbella & Benahavis: The Evolution of the 1 Million Euros Plus Property Market

Marbella and Benahavis have long been hotspots for luxu­ry real estate on Spain's Costa del Sol. Recent data on property sales and prices in the Golden Triangle areas re­veal interesting trends that reflect growing demand, price resilience, and the evolving preferences of high-end buy­ers. What the latest figures tell us about the current state and future outlook for these markets is outlined below:

1. Strong Growth in High-Value Sales. The flrst chart tracks the number of property transactions in different price segments across recent years in Benahavis. Sales in the €1.5 million to €4 million range (gray bars) and proper­ties over €4 million (yellow bars) have shown significant growth from 2020 onwards, peaking in 2022. This spike reflects a post-pandemic demand surge, as affiuent buy­ers looked for spacious, high-quality homes in scenic are­as with access to nature and privacy qualities that Bena­havis is known for. lnterestingly, while sales in the €1 million to €1.5 million range (red bars) remained steady, the demand for ultra­luxury homes priced over €4 million saw a notable in­crease. This trend underscores a shift in buyer de­mographics and preferences, with more high-net-worth individuals willing to invest in exclusive properties offering high privacy, premium amenities, and unique locations.

2. 2. Market Share Shifts Toward Higher Price Ranges. Looking at the lines representing the percentage of total transactions in each price range, we can see that the share of sales in the €1.5 million to €4 million and over €4 million segments has grown over time. The percentage of transactions in the €1 million to €1.5 million range has gradually decreased as higher-value properties gain a larg­er portian of the market.

By 2023, properties in the €1.5 million to €4 million range accounted for around 12% of the total sales volume, while those over €4 million made up approximately 6% to 8%.

These trends indicate that the Benahavis market is matur­ing towards a more exclusive tier, with demand increasing­ly concentrated in the luxury and ultra-luxury segments.

3. Consistent Price Appreciation in Both Markets. The second set of charts (next page) illustrates the price evolu­tion per square meter for properties in different price cate­gories in both Marbella and Benahavís from 2014 to 2024. Properties over €4 million in Benahavís (yellow line) show a price peak in 2022, reaching approximately €7,000 per square meter. Prices in the €1.5 to €4 million range (gray line) have also climbed steadily, with recent values around€5,500 per square meter.

In Marbella, the pricing trajectory shows a similar pattern, with prices per square meter in the top-tier segment now approaching €7,500. The data reveal Marbella's position as a highly desirable luxury destination, with prices for properties over €4 million consistently staying above other price ranges. Both markets have shown resilience and steady appreciation, demonstrating their appeal and sta­bility, even in uncertain economic climates.

 

4. Key Takeaways for Buyers and lnvestors. These in­sights suggest that both Marbella and Benahavís are be­coming increasingly attractive to luxury buyers, with prop­erty prices in top segments continuing to rise. Far buyers, this indicates an opportunity far long-term value apprecia­tion in the ultra-luxury sector, particularly as demand out­paces supply in these exclusive markets.

lnvestors can also interpret this data as a sign of strong market fundamentals. The consistent price growth per square meter across all categories indicates a stable in­vestment climate, with properties in the higher price ranges offering potential far salid returns.

As summary and looking at the charts, the trends dis­played reflect the growing exclusivity of Marbella and Benahavís. Far both areas, the premium placed on luxury properties over €1.5 million - especially those in the €4 million and above bracket - continues to intensify. Whether you are a buyer, investor, or seller, the data suggest that the demand far top-tier properties in Marbella and Bena­havís will remain strong, driven by both local appeal and international interest in the Costa del Sol's luxury real es­tate market.

Marbella y Benahavís: La Evolución del Mercado de Propiedades de Más de 1 Millón de Euros

Marbella y Benahavís son destinos exclusivos que atraen a compradores de lujo de todo el mundo. Los datos re­cientes sobre ventas y precios de propiedades en el Trian­gulo de Oro nos ofrecen una visión clara de las tendencias actuales en el mercado inmobiliario de alta gama, eviden­ciando un crecimiento en la demanda, una resistencia en los precios y una evolución en las preferencias de los compradores. A continuación se analiza lo que estos da­tos nos dicen sobre la situación actual y el futuro de estos mercados.

1. Crecimiento Fuerte en las Ventas de Alto Valor. El pri­mer gráfico muestra la cantidad de ventas en diferentes rangos de precios en Benahavís a lo largo de los últimos años. Las ventas en el rango de €1.5 a €4 millones (en gris) y de más de €4 millones (en dorado) experimentaron un crecimiento notable desde 2020, alcanzando su punto máximo en 2022. Este pico refleja un aumento en la de­manda post-pandemia, ya que los compradores de alto poder adquisitivo buscaron propiedades amplias en entor­nos naturales, con privacidad y alta calidad de vida, carac­terísticas que definen perfectamente a Benahavís.

Curiosamente, aunque las ventas en el rango de €1 a €1.5 millones (en rojo) se mantuvieron estables, la demanda por propiedades de ultra-lujo de más de €4 millones mos­tró un incremento significativo. Esta tendencia sugiere un cambio en la demografía y preferencias de los comprado­res, quienes están dispuestos a invertir en propiedades exclusivas que ofrecen privacidad, servicios de primer ni­vel y ubicaciones únicas.

2. El Mercado se Desplaza Hacia Rangos de Precios Más Altos. Si observamos las líneas que representan el por­centaje de transacciones totales en cada rango de precio, podemos ver que la participación de ventas en los seg­mentos de €1.5 a €4 millones y de más de €4 millones ha aumentado con el tiempo. Por otro lado, el porcentaje de transacciones en el rango de €1 a €1.5 millones ha dismnuido gradualmente a medida que las propiedades de ma­yor valor adquieren una mayor participación de mercado. Para 2023, las propiedades en el rango de €1.5 a €4 millo­nes representaban aproximadamente el 12% del volumen total de ventas, mientras que las de más de €4 millones constituían entre un 6% y un 8%. Estas tendencias indican que el mercado de Benahavís se está orientando hacia un segmento más exclusivo, con una demanda cada vez más concentrada en los rangos de lujo y ultra-lujo.

3. Apreciación de Precios Constante en Ambos Merca­dos. El segundo conjunto de gráficos muestra la evolución del precio por metro cuadrado en diferentes categorías de precios en Marbella y Benahavís desde 2014 hasta 2024. Las propiedades de más de €4 millones en Benahavís (en dorado) alcanzaron un pico de alrededor de 7,000 €/m2 en 2022. Los precios en el rango de €1.5 a €4 millones (en gris) también han subido de manera constante, llegando a aproximadamente 5,500 €/m2 En Marbella, la trayectoria de precios muestra un patrón similar, con valores en el segmento alto acercándose a los 7,500 €/m2 Estos datos reafirman la posición de Marbella como un destino de lujo muy deseado, con precios en el segmento de más de 4 millones consistentemente superiores a los de otros ran­gos. Ambos mercados han demostrado resistencia y apreciación constante, evidenciando su atractivo y estabilidad, incluso en tiempos de incertidumbre económica.

4. Implicaciones para Compradores e Inversores. Estos datos sugieren que tanto Marbella como Benahavís están ganando atractivo entre los compradores de lujo, con pre­cios en los segmentos altos que continúan al alza. Para los compradores, esto representa una oportunidad de re­valorización a largo plazo en el sector de ultra-lujo, particu­larmente porque la demanda supera la oferta en estos mercados exclusivos.

Los inversores también pueden interpretar estos datos como una señal de estabilidad en el mercado. El creci­miento constante en el precio por metro cuadrado en to­das las categorías indica un clima de inversión seguro, con propiedades en los rangos de precios más altos ofreciendo un potencial de retorno sólido.

En resumen y mirando hacia el futuro, las tendencias mos­tradas en estos gráficos reflejan la creciente exclusividad de Marbella y Benahavís. Para ambas poblaciones, la de­manda de propiedades de lujo, especialmente en el seg­mento de más de €1.5 millones y, en particular, por enci­ma de €4 millones, sigue intensificándose. Ya sea que seas comprador, inversor o vendedor, los datos sugieren que la demanda de propiedades de alto nivel en Marbella y Benahavís continuará siendo fuerte, impulsada tanto por el atractivo local como por el interés internacional en el mercado inmobiliario de lujo de la Costa del Sol.

Mercado Inmobiliario 2024: Marbella crece mientras Benahavís ajusta su ritmo de ventas.

El Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible ha publicado recientemente las cifras de compraventa de viviendas por municipio correspondientes al segundo trimestre de 2024, confirmando que el mercado inmobiliario se mantiene activo. Tras analizar los datos de Marbella y Benahavís, hemos llegado a dos conclusiones principales:

1. Diferentes tendencias en Marbella y Benahavís. Ambo smunicipios presentaron variaciones en las tendenciasde ventas de viviendas. En Marbella, la primera mitad de2024 registró un aumento del 10,2% en comparación con el mismo periodo de 2023 y aunque las ventas han crecido interanualmente, el mercado sigue un 16,8% por debajode los niveles récord alcanzados en 2022. En contraste, Benahavís experimentó una disminución más significativa,con una caída del 19,9% respecto a al primer semestre de2023, y una reducción aún mayor del 37,5% en comparacióncon el máximo alcanzado en 2022. Esta diferencia enel comportamiento refleja las condiciones locales del mercadoy posiblemente las distintas tendencias de demanda entre estos municipios vecinos.

2. Es muy probable que las ventas superen las medias históricas en ambos municipios. Aunque aún estamos a mitad de año y faltan aún los datos completos del año, es muy probable que tanto Marbella como Benahavís cierren 2024 con un número de ventas de viviendas por encima del promedio de los últimos 20 años. En el caso de Marbella, se espera que las ventas también superen la media registrada en los últimos tres años post-pandemia. Sin embargo, Benahavís podría no alcanzar este nivel debido a la desaceleración más marcada que ha mostrado su mercado, como se mencionó anteriormente. Esto podría indicar una fase de ajuste, especialmente en términos de precios y las preferencias de los compradores en esta área.

En resumen, aunque el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís sigue activo, está empezando a mostrar signos de normalización tras el efecto de la pandemia, especialmente en cuanto al volumen de ventas. Esta moderación podría contribuir a estabilizar los precios de las propiedades, lo que, en general, resulta muy positivo para la salud a largo plazo del mercado. Aunque no se prevén indicadores negativos significativos que puedan afectar al mercado, algunos factores — como el aumento en los precios de venta y la persistente inestabilidad geopolítica internacional — podrían representar desafíos para el mismo. Por otra parte, el mercado también podría beneficiarse de posibles reducciones en las tasas de interés y de la escasez de propiedades realmente atractivas para los compradores, lo que podría seguir impulsando la demanda y apoyando el mantenimiento de los precios en el futuro.

Marbella Surges, Benahavis slows: Key insights from second quarter 2024 home sales.

The Spanish Ministry for Housing has just published the home sales figures per municipality for the second quarter of 2024, revealing that the real estate market remains active. We’ve analyzed the data for Marbella and Benahavis, leading to two key observations:

1. Different trends in Marbella and Benahavis. Both municipalities showed slightly different home sale trends. In Marbella, the first half of 2024 saw a 10.2% increase in home sales compared to the same period in 2023. However, it’s important to note that while sales are up year-overyear, the market is still 16.8% behind the record levels seen in 2022. On the other hand, Benahavis experienced a sharper decline, with home sales down 19.9% compared to the first semester of 2023, and an even steeper drop of 37.5% when compared to the peak year of 2022. This divergence in performance reflects local market conditions and possibly differing demand trends between these neighboring municipalities.

2. Sales likely to exceed historical averages. Although  we’re only halfway through the year and the complete data is still forthcoming, it’s highly probable that both Marbella and Benahavis will finish 2024 with home sales above the average of the last 20 years. In Marbella, sales are also expected to exceed the post-pandemic average of the last three years. Benahavis, however, may not reach this benchmark due to the more pronounced slowdown observed in its market, as highlighted earlier. This could point to an adjustment phase, particularly in terms of pricing and buyer preferences in this area.

In conclusion, while the real estate markets in Marbella and Benahavis remain active, they are showing signs of normalization after the effect of the pandemic, especially in terms of volume. This moderation

could have a stabilizing effect on property prices, which is generally positive for long-term market health. Although no major negative indicators are anticipated, some factors - such as rising asking prices and continued international geopolitical uncertainty - may present challenges.

Conversely, the market may benefit from potential interest rate reductions and a shortage of desirable properties, which could continue to drive demand and support prices moving forward.

Are asking prices exceeding the reality of the market? Latest data for Marbella and Benahavís.

Based on the price data for the first quarter of 2024 — as the figures for the second quarter have not yet been re-leased by the Land Registries — we have compiled two charts to analyze trends: one for Marbella and another for Benahavis. These charts show the trends in asking prices, closing prices, and valuations by appraisers. A shift in the-se trends is beginning to emerge, offering some interest-ing insights:

1. Asking prices continue to rise. Property owners are still setting higher asking prices, with a double-digit growth pattern that has persisted for the past three years. In the last twelve months, asking prices increased by 11% in Marbella and 13% in Benahavis. As previously mentioned, a healthy market cannot sustain such prolonged double-digit growth.

2. Closing prices are flattening. The prices at which prop-erties are actually sold, as reported by the Land Registry, have shown a slight decline — down 1% since the first quarter of 2023 in Marbella, with consecutive decreases in the last two quarters. Benahavis reflects a similar trend with a 1% decline and three quarters of consecutive decreases. This marks the first significant change in the trend since the pandemic year of 2020.

3. The gap between asking and closing prices is widening. In Marbella, this gap has reached a historic high of almost 30%, while in Benahavis, it is closer to 20%. If property owners continue to set higher asking prices, the disparity between what sellers want and what buyers are willing to pay will grow, potentially impacting the number of sales in the market.

4. Valuators are also increasing prices, but at a slower rate. The red line on the chart represents the valuations given by appraisers, which also show an upward trend of 6.3% over the past year. However, this increase is about half of what is being reflected in asking prices.

In summary, while asking prices keep climbing, actual closing prices have re-mained flat. This divergence is causing the gap between what owners are asking and what buyers are willing to pay to wid-en. The data on closed transactions for the second quarter of 2024 is expected to be released in early October, which will provide further insights into whether this growing gap is impacting the number of sales in the market.

¿Superan los precios de salida la realidad del mercado? Últimos datos para Marbella y Benahavís.

Con base en los datos de precios del primer trimestre de 2024, ya que aún no se han publicado las cifras del segun-do trimestre por los Registros de la Propiedad- hemos creado dos gráficos para analizar las tendencias del mer-cado en Marbella y Benahavís. Estos gráficos reflejan las tendencias en precios de salida, precios de cierre y valora-ciones de los tasadores. Se pueden deducir algunas con-clusiones interesantes de estos gráficos que vale la pena destacar:

1. Aumento continuo en los precios de salida. Los pro-pietarios siguen elevando los precios de salida, mante-niendo un crecimiento de dos dígitos durante los últimos tres años. En los últimos doce meses, los precios de venta subieron un 11% en Marbella y un 13% en Benahavís. Co-mo se ha mencionado, un mercado sano no puede soste-ner un crecimiento tan elevado durante un período tan prolongado.

2. Estabilización de los precios de cierre. Los precios reales de venta de las propiedades, publicados por el Re-gistro de la Propiedad, han mostrado un ligero descenso del 1% desde el primer trimestre de 2023 en Marbella, con caídas consecutivas en los dos últimos trimestres. En Be-nahavís se observa una tendencia similar, con un descen-so asimismo del 1% y tres trimestres consecutivos de re-ducción. Este es el primer cambio significativo en la tendencia desde 2020.

3. Ampliación de la brecha entre precios de salida y precios de cierre. En Marbella, esta di-ferencia ha alcanzado un récord histórico de casi el 30%, mientras que en Benahavís se acer-ca al 20%. Si los propietarios continúan elevando los precios de venta, esta disparidad entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores podría seguir crecien-do, lo que impactaría en el número de transac-ciones en el mercado.

4. Valoraciones de tasadores en alza, pero a menor ritmo. Las valoraciones de los tasadores también muestran una tendencia al alza, con una subida del 6,3% en el último año. Sin embar-go, este crecimiento es aproximadamente la mitad del aumento observado en los precios de salida y el doble de los de cierre.

En resumen, mientras los precios de salida si-guen aumentando, los precios de cierre se man-tienen estables. Esta divergencia aumenta la diferencia entre lo que piden los propietarios y lo que los compradores están dispuestos a pagar. Los datos del segundo trimestre de 2024 se pu-blicarán a principios de octubre, lo que ofrecerá mayor claridad sobre si esta brecha creciente está afectando al volumen de ventas en el mer-cado.