Las últimas cifras del Ministerio de Transportes para 2024 confirman una tendencia que vengo señalando en los últimos dos años: aunque la demanda de viviendas de obra nueva sigue siendo muy fuerte en la provincia de Málaga, la construcción sigue sin alcanzar el ritmo necesario, lo que aumenta la presión sobre la oferta y los precios. Veamos qué nos dicen los datos y por qué esto es relevante para compradores, inversores y propietarios.
1. El stock de viviendas nuevas sigue en mínimos históricos: La línea roja del gráfico representa el stock de viviendas de obra nueva disponibles en el mercado. Tras el máximo alcanzado durante la crisis de 2008, ese stock ha disminuido de forma constante. En 2024, se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la crisis, a pesar de una recuperación moderada de la actividad constructora. Esta es una diferencia clave respecto a los años de burbuja 2004–2007, cuando el exceso de oferta se convirtió en un riesgo sistémico.
2. La construcción no ha vuelto a los niveles del boom: El número de viviendas terminadas (barras azules) e iniciadas (barras rojas) en 2024 sigue siendo solo una fracción del máximo alcanzado en 2005. Entonces, se terminaron más de 40.000 unidades en un solo año. En contraste, en 2024 apenas llegamos a una cuarta parte de esa cifra. Los promotores hoy son más prudentes y la financiación es más estricta, algo positivo para la estabilidad del mercado, pero un cuello de botella para la oferta.
GRÁFICO 1 - OBRA NUEVA TERMINADA FRENTE A VENDIDA – MALAGA
“Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida.”
3. Las ventas siguen superando a las entregas: La línea verde del gráfico, que muestra el % de viviendas nuevas vendidas frente a las terminadas, sigue cerca o por encima del 100% en los últimos años. Esto significa que se venden más viviendas de las que se entregan, reduciendo el inventario disponible. Esta dinámica genera competencia por las propiedades de calidad, especialmente en zonas prime como Marbella y Benahavís.
4. La presión sobre los precios es inevitable: Con una demanda que supera a la oferta, los precios de la obra nueva siguen en aumento. Como destacaba en mi newsletter de junio de 2024, las nuevas promociones en Marbella han registrado incrementos medios anuales del 17,9% en los últimos tres años. En comparación, las viviendas de segunda mano han subido un 9,2% anual. Los inversores que buscan plusvalía y los compradores que priorizan calidad están impul-sando esta tendencia al alza.
En resumen, no estamos ante una burbuja como la de 2008, ni mucho menos. Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida. Para quienes estén pensando en comprar o invertir, especialmente en zonas tan demandadas como Marbella y Benahavís, comprender estas tendencias es clave. Las mejores oportunidades se ven-den rápido… y cada vez a precios más altos.
Artículo de:
Alfonso Lacruz