LA BRECHA DE PRECIOS ESTÁ FRENANDO EL RITMO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LA COSTA DEL SOL

Aunque la solidez estructural del mercado en la Costa del Sol se mantiene, el escenario actual muestra que las expectativas de los vendedores se alejan cada vez más de la realidad del comprador. Los datos más recientes confirman que los compradores serios y bien informados siguen activos, pero son cada vez más selectivos. Esto ha ampliado la llamada "brecha de negociación", el espacio entre el precio que se pide por las viviendas y el precio final de cierre, que hoy es el principal factor que afecta a la liquidez y la velocidad de venta en el segmento de lujo.

1. Una brecha excesiva entre expectativa y valor real: la diferencia entre el precio de salida y el precio de cierre (del Registro de la Propiedad) se ha convertido en el mayor freno del mercado. Las cifras son contundentes: en Benahavís, la brecha alcanza ya el 36%, lo que supone 1.341 €/m² de diferencia. Marbella le sigue con un 31% (1.239 €/m²), y Estepona con un 28%. Este desfase refleja que muchas propiedades salen al mercado con precios que los compradores simplemente no están dispuestos a aceptar.

2. Fricción y un ritmo de ventas más lento: este aumento del desfase ha provocado una clara desaceleración. En el segundo trimestre de 2025. las compraventas en Marbella, Benahavís y Mijas cayeron alrededor de un 20% respecto al año anterior. Solo en Marbella, el número de operaciones bajó un 20.9% frente al segundo trimestre de 2024. Las viviendas sobrevaloradas permanecen más tiempo en el mercado, generan desconfianza y frenan el ritmo general.

3. La solución: coherencia en el precio para proteger el valor. Para revertir esta tendencia, los vendedores deben apostar por la realidad del mercado desde el inicio. Un precio coherente atrae compradores serios, acorta los plazos y evita reducciones posteriores. En resumen, la demanda sigue siendo sólida y las perspectivas a largo plazo continúan siendo positivas, pero el éxito hoy depende de una estrategia de precio realista у alineada con el mercado, саpaz de cerrar con éxito la creciente brecha de negociación.

VIVIR EN BENAHAVIS: EL VERDADERO COSTE DEL LUJO. IMPUESTOS, GASTOS Y ESTILO DE VIDA

Comprar una villa de lujo en Benahavís no es una decisión meramente inmobiliaria: es entrar de lleno en un estilo de vida definido por la privacidad, la seguridad y el confort. Sin embargo, el verdadero coste de la vivienda va mucho más allá del precio de compra.

1. Costes iniciales - En La compra, Además del preciode la propiedad, los compradores deben tener en cuenta los impuestos (Transmisiones Patrimoniales para reventas, o IVA y Actos Jurídicos Documentados

en obra nueva), los honorarios de notaría y registro, los gastos de abogados y las inspecciones técnicas.

En conjunto, suelen representar entre 10% y el 12% del precio de compra. Conviene recordar que los importes pueden variar entre según el municipio y el tipo de propiedad.

2. Costes anuaLes e impuestos, Una vez adquirida la vivienda, entran en juego gastos recurrentes como el

IBI. la tasa de basura, las cuotas de comunidad y el seguro de hogar. En el caso de no residentes, también

se aplican el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el patrimonio, especialmente si la propiedad

no se utiliza como residencia habitual.

3. Estilo de vida y entretenimiento: Las familias que se trasladan total o parcialmente a Benahavís deben

contemplar también gastos como colegios internacionales, seguros médicos privados, membresías en

clubes de golf o deportivos, y cenas o actividades de ocio. Estos costes elevan la calidad de vida, pero conviene presupuestarlos desde el principio.

Nota: Los importes indicados en la tabla son estimaciones orientativas. Las cifras pueden variar según el estilo de vida, la condición fiscal del propietario, el tipo de vivienda y los servicios disponibles en la comunidad, como seguridad o servicios. Los impuestos deben calcularse individualmente. Contacte con nuestro equipo y le ayudaremos a planificar e invertir con confianza.

Newsletter sobre el mercado inmobiliario en la Costa del Sol - Noviembre 2025

THE TRUTH ABOUT RESALE VALUE IN BENAHAVÍS: PRESTIGE VS. MARKET REALITY

Benahavís, the jewel in the hills of the Costa del Sol and part of the Golden Triangle with Marbella and Estepona, combines prestige with the highest income per capita in Andalusia. Yet behind its reputation lies a more nuanced reality regarding resale value and liquidity.

1. Supply: Scarcity as a Safeguard. Limited new development continues to support prices. Strict planning rules and a shortage of available land - especially for apartments concentrated in Real de La Quinta - keep supply tight. In past cycles, new builds made up 70 % of sales; during the last five years they averaged 10 %, reaching a record low of only 2 % in 2025.

2. Cooling Signs: The Gap Between Asking and Achieved Prices. In Benahavís, price data often reflects asking rather than actual sale values, creating false expectations among sellers. Over the past twelve months, the average gap reached 31.4%, while transactions fell around 20% in Q2 compared with the same quarter of 2024 - usually the most active of the year. The figures reveal growing market caution, where achieving premium prices requires realistic valuation and top presentation standards.

3. Liquidity: Patience Required. Prime properties may achieve 7,000–9,000 €/m², yet finding the right buyer can take time. The luxury and ultra-luxury markets rely on a smaller, more selective pool. For mid-high-end homes, realistic pricing is essential to avoid long market exposure.

4. What Protects Resale Value

• Location: sea views, south orientation, or proximity to golf.

• Condition: renovated, modernized homes sell faster and closer to asking.

• Exclusivity: gated privacy remains a premium.

• Market Positioning: villas 1.5 – 4 M€ and 250 - 750 k€ apartments attract steady demand.

5. Takeaways for Buyers and Sellers

• Buyers: resale homes offer immediate availability; scarcity of new builds supports long-term security.

• Sellers: premium pricing applies only to properties in excellent condition— overpricing risks extended exposure and weaker negotiation power.

In summary, Benahavís remains one of the Costa del Sol’s most secure investment markets. Scarcity, global demand, and lifestyle appeal sustain values—but success depends on realistic price expectations and quality.

Article by

Alfonso Lacruz

LA VERDAD SOBRE EL VALOR DE REVENTA EN BENAHAVÍS: PRESTIGIO FRENTE A REALIDAD DEL MERCADO

Benahavís, la joya de la Costa del Sol y parte del Triángu-lo de Oro junto a Marbella y Estepona, combina presti-gio, exclusividad y la renta per cápita más alta de Andalucía. Su reputación como destino residencial de lujo está consoli-dada, pero conviene analizar la realidad del mercado en cuanto a valor de reventa y liquidez.

1. Oferta: la escasez es la defensa del valor. La falta de obra nueva sigue sosteniendo los precios. El urbanismo y la escasez de suelo - especialmente para apartamentos, don-de prácticamente solo queda suelo en Real de La Quinta - limitan la oferta. En el ciclo de 2008 la obra nueva represen-taba el 70 % de las ventas; en los últimos cinco años apenas el 10 %, alcanzando un mínimo del 2 % en 2025.

2. Señales de enfriamiento: la brecha entre precio de ofer-ta y cierre. Los datos publicados de precios reflejan a me-nudo expectativas, no valores reales, generando falsas es-peranzas entre los vendedores. En los últimos doce meses, la diferencia media entre precio de salida y cierre fue del 31,4%, mientras las ventas bajaron un 20% en el segundo trimestre respecto a 2024, tradicionalmente el más activo. El mercado exige mayor realismo: alcanzar precios premium requiere un valor ajustado y una presentación impecable.

3. Liquidez: paciencia y estrategia. Las propiedades de alta gama alcanzan entre 7.000 y 9.000 €/m², pero pueden tar-dar en venderse por el reducido grupo de compradores potenciales. En el rango medio-alto, ajustar el precio al mer-cado evita que una venta se alargue y pérdida de atractivo.

4. Factores que protegen el valor de reventa:

• Ubicación: vistas abiertas al mar, orientación sur o cerca-nía a campos de golf.

• Estado: viviendas renovadas o modernizadas se venden antes y más cerca del precio de salida.

• Exclusividad: la privacidad en comunidades cerradas si-gue siendo un valor premium.

• Posicionamiento: villas entre 1,5 y 4 M€ y apartamentos entre 250 y 750 k€ mantienen demanda constante.

5. Claves para compradores y vendedores:

• Compradores: la falta de obra nueva re-fuerza el valor a largo plazo de las reventas.

• Vendedores: los precios premium solo se logran con propiedades en excelente estado; precios caros implican más tiempo en el mercado y menor capacidad de negociación.

En resumen, Benahavís sigue siendo uno de los mercados más sólidos y seguros de la Costa del Sol. La escasez, la demanda y su estilo de vida sostienen los valores, aunque el éxito depende cada vez más de la realidad del precio, la calidad y la estrategia de venta

Artículo de

Alfonso Lacruz

MERCADO INMOBILIARIO DE LA COSTA DEL SOL: BAJAN LAS VENTAS, LOS PRECIOS SE MANTIENEN ESTABLES

Los últimos datos del Registro de la Propiedad reflejan un mercado que sigue mostrando solidez, aunque

con un ritmo más lento. Los precios continúan al alza, pero el número de compraventas ha caído de forma notable respecto al mismo periodo del año anterior. Tras dos ejercicios de gran actividad, esta moderación parece más un ajuste natural que una corrección. Los compradores siguen activos, aunque cada vez son más selectivos y valoran la calidad, la ubicación y, sobre todo, un precio coherente con el mercado actual.

1. Las ventas caen con fuerza, pero los precios se mantienen firmes. Durante el segundo trimestre, las

operaciones cerradas descendieron alrededor de un 20% en Marbella, Benahavís y Mijas, mientras que Estepona fue la única zona en registrar un leve incremento (+3,6%). A pesar de ello, los precios medios siguen mostrando una evolución positiva en la mayoría de municipios, lo que evidencia que la demanda

para viviendas bien presentadas y situadas en buenas ubicaciones continúa siendo sólida y estable.

2. Evolución desigual según la zona. Marbella y Estepona registraron aumentos trimestrales del +2,8% y +5,9%, respectivamente, mientras que Mijas lideró el crecimiento anual con un notable +21,2%. Benahavís

fue la excepción, con un ligero descenso (–0,8%) que apunta más a una pausa técnica tras varios años de fuerte apreciación, sobretodo en el segmento de lujo, donde el comprador se muestra más analítico y paciente.

3. Aumenta la brecha entre precio de oferta y precio de cierre. Desde mediados de 2024, los precios de

salida han crecido más rápido que los precios finales de venta, reflejando una mayor cautela entre los compradores y una cierta rigidez entre los vendedores. Aun así, las viviendas correctamente valoradas siguen atrayendo interés real, confirmando que la confianza en la Costa del Sol se mantiene firme y con fundamentos sólidos a largo plazo

Para propietarios, significa: Las viviendas con un precio realista de mercado destacarán este otoño, cuando los compradores son más selectivos pero decididos, siendo un tiempo ideal para vender.

Artículo de

Alfonso Lacruz

STOCK DE VIVIENDA EN MARBELLA & BENAHAVIS: DOS TENDENCIAS OPUESTAS

Al comenzar el último trimestre del año, el mercado inmobiliario de Marbella refleja dos realidades opuestas: escasez en villas y mayor oferta en apartamentos. Benahavís presenta un comportamiento similar, aunque Marbella muestra la visión más clara del conjunto.

1. Villas: Escasez de Oferta.

El inventario de villas ha bajado un –7,4% interanual, confirmando la limitada disponibilidad. La mayor caída se da en el rango de 1,5–4M€, en descenso desde 2022.

Por encima de 4M€, la oferta se mantiene estable, mientras que las villas más baratas, por debajo de 1,5M€, han bajado debido a la fuerte demanda y la falta de nuevas construcciones.

2. Apartamentos: Aumento del Inventario.

En contraste, los apartamentos han aumentado un +14,5% respecto al año pasado. El mayor crecimiento corresponde al rango 250–750K, que sigue siendo el más activo para compradores nacionales e internacionales. También destaca la gama alta, a partir de 750K, impulsada por proyectos modernos y compras asociadas al estilo de vida. En el nivel bajo, por debajo de 250K, la oferta sigue a la baja, confirmando la falta de opciones asequibles.

3. Polarización. El mercado se polariza

Villas cada vez más limitadas frente a un parque de apartamentos en expansión. La demanda sigue firme,

adaptándose a la oferta disponible en cada segmento.

Para propietarios, significa:

Villas: se benefician de la menor competencia, sobre todo en el rango 1,5M€–4M€.

Apartamentos: más competencia, pero las viviendas bien presentadas y con precio correcto siguen atrayendo compradores.

Compradores: las oportunidades en rangos bajos desaparecen, mientras aumenta la oferta en segmentos medios y altos.

Articulo de

Alfonso Lacruz

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Octubre 2025

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Septiembre 2025

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Agosto 2025

Jardines Sostenibles

Diseñamos jardines sostenibles desde la observación del entorno y el uso de plantas autóctonas y resilientes. Aplicamos Soluciones basadas en la Naturaleza (SbN), que imitan los procesos naturales para responder a los desafí­os socioambientales actuales.

ESPACIOS RESILIENTES AL CAMBIO CLIMÁTICO

Frente a plantas de temporada, apostamos por especies adaptadas al clima local, como Lavandula stoechas o Westringia fruticosa, que florecen en distintas épocas, atraen polinizadores y estimulan los sentidos. Evitamos especies con efectos negativos como alergias o daños estructurales. Aplicamos biocontrol de plagas y fomentamos un mantenimiento mínimo, sin podas innecesarias. Para reducir la contaminación lumínica, usamos luminarias ámbar inferiores a 2700 K.

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ADAPTACIÓN ANTE LA SEQUÍA

Sustituimos el césped por tapizantes como Lippia nodiflora, de bajo consumo hídrico. Usamos riego por goteo enterrado y acolchado vegetal o mineral para conservar la humedad. Incorporamos superficies permeables y SUDs para gestionar mejor sequías y escorrentías. Seleccionamos comunidades vegetales de bajo consumo y adaptadas al sustrato existente.

INVERTIR EN NATURALEZA, INVERTIR EN SALUD

Al favorecer especies que atraen polinizadores, generamos espacios saludables y ricos en servicios ecosistémicos: reducción de CO₂, ruido y estrés, mejora del bienestar social, desarrollo mental y conexión con la naturaleza.

ROSA CEÑO

PAISAJISTA

Máster en Jardines Históricos y Servicios Ecosistémicos (UPM). Autora de proyectos como El Jardín de los Sentidos (Marbella). Premios: OJA AMJA y Design Week Marbella 2021.

El Mercado de la Obra Nueva en Málaga en 2024: La demanda supera la oferta

Las últimas cifras del Ministerio de Transportes para 2024 confirman una tendencia que vengo señalando en los últimos dos años: aunque la demanda de viviendas de obra nueva sigue siendo muy fuerte en la provincia de Málaga, la construcción sigue sin alcanzar el ritmo necesario, lo que aumenta la presión sobre la oferta y los precios. Veamos qué nos dicen los datos y por qué esto es relevante para compradores, inversores y propietarios.

1.  El stock de viviendas nuevas sigue en mínimos históricos: La línea roja del gráfico representa el stock de viviendas de obra nueva disponibles en el mercado. Tras el máximo alcanzado durante la crisis de 2008, ese stock ha disminuido de forma constante. En 2024, se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la crisis, a pesar de una recuperación moderada de la actividad constructora. Esta es una diferencia clave respecto a los años de burbuja 2004–2007, cuando el exceso de oferta se convirtió en un riesgo sistémico.

2. La construcción no ha vuelto a los niveles del boom: El número de viviendas terminadas (barras azules) e iniciadas (barras rojas) en 2024 sigue siendo solo una fracción del máximo alcanzado en 2005. Entonces, se terminaron más de 40.000 unidades en un solo año. En contraste, en 2024 apenas llegamos a una cuarta parte de esa cifra. Los promotores hoy son más prudentes y la financiación es más estricta, algo positivo para la estabilidad del mercado, pero un cuello de botella para la oferta.

GRÁFICO 1 - OBRA NUEVA TERMINADA FRENTE A VENDIDA – MALAGA

“Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida.”

3. Las ventas siguen superando a las entregas: La línea verde del gráfico, que muestra el % de viviendas nuevas vendidas frente a las terminadas, sigue cerca o por encima del 100% en los últimos años. Esto significa que se venden más viviendas de las que se entregan, reduciendo el inventario disponible. Esta dinámica genera competencia por las propiedades de calidad, especialmente en zonas prime como Marbella y Benahavís.

4. La presión sobre los precios es inevitable: Con una demanda que supera a la oferta, los precios de la obra nueva siguen en aumento. Como destacaba en mi newsletter de junio de 2024, las nuevas promociones en Marbella han registrado incrementos medios anuales del 17,9% en los últimos tres años. En comparación, las viviendas de segunda mano han subido un 9,2% anual. Los inversores que buscan plusvalía y los compradores que priorizan calidad están impul-sando esta tendencia al alza.

En resumen, no estamos ante una burbuja como la de 2008, ni mucho menos. Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida. Para quienes estén pensando en comprar o invertir, especialmente en zonas tan demandadas como Marbella y Benahavís, comprender estas tendencias es clave. Las mejores oportunidades se ven-den rápido… y cada vez a precios más altos.

Artículo de:

Alfonso Lacruz

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Julio 2025

La Importancia de la Fotografía Profesional en la Venta de Propiedades

En el competitivo mercado inmobiliario actual, la primera impresión es crucial. Cuando un posible comprador visualiza una propiedad, lo primero que observa es el anuncio, y en la mayoría de los casos, este estará acompañado de imágenes. Ya sea en un portal web, en una revista o en un folleto, las fotografías son cruciales para captar la atención, despertar el interés y, en última instancia, influir en la decisión de compra. Una presentación adecuada de la propiedad es esencial, y la mejor manera de lograrlo es a través de fotografía profesional de alta calidad.

¿Por qué la Fotografía Profesional es Clave en la Inmobiliaria de Alta Gama?

Los estudios demuestran que los anuncios con imágenes de alta calidad reciben un 61% más de vistas que aquellos sin fotos. Las propiedades con imágenes profesionales se venden, en promedio, un 32% más rápido que aquellas con fotos de baja calidad. Los compradores forman su primera impresión en base a las imágenes que ven, por lo que si las fotos no destacan lo mejor de la propiedad, podría ser que nunca lleguen a considerarla. En un mercado con atención fugaz, una buena foto puede hacer la diferencia.

En Charly Simon Photo, entendemos que capturar la esencia de una propiedad no se reduce a tomar fotos al azar. Creemos en contar una historia visual que invite a los compradores potenciales a imaginarse viviendo en ese espacio. Gracias a nuestra experiencia en la fotografía de arquitectura, sabemos qué es lo que realmente atrae a los compradores.

Cómo la Fotografía Profesional Mejora el Proceso de Venta

Una presentación adecuada es clave para acelerar la venta de una propiedad. Los fotógrafos profesionales aportan su experiencia técnica y artística para garantizar que la propiedad luzca impecable. Dominar la luz, los ángulos y la composición es fundamental para que la propiedad se vea espaciosa, acogedora y única. Ya sea un apartamento modesto o una villa de lujo, un fotógrafo con experiencia sabe resaltar las características clave, minimizando áreas que puedan restar atractivo a la vivienda.

Además, el uso de drones es esencial para ofrecer una visión completa de la propiedad. Las tomas aéreas no solo permiten mostrar la vivienda desde diferentes perspectivas, sino también resaltar su ubicación y alrededores, algo imprescindible para los compradores interesados en la zona.

 

El Proceso: Desde la Planificación hasta la Entrega

En Charly Simon Photo, no solo nos enfocamos en la calidad de las fotos, sino también en la experiencia completa. Trabajamos de cerca con nuestros clientes para entender sus expectativas y objetivos. Este enfoque es especialmente relevante en propiedades de alta gama o con diseños arquitectónicos excepcionales. Adaptamos cada sesión para resaltar las cualidades únicas de cada propiedad, asegurándonos de que la imagen final haga justicia a su verdadero valor.

Una vez realizada la sesión, pasamos a la fase de postproducción, donde ajustamos cuidadosamente la iluminación, los colores y los detalles, para garantizar que cada foto mantenga la esencia de la propiedad sin perder realismo.

Conclusión: La Inversión en Fotografía Profesional

Invertir en fotografía profesional para la venta de propiedades es una decisión estratégica que no debe subestimarse. Las imágenes de alta calidad no solo aceleran la venta, sino que también aseguran que la propiedad reciba la atención que merece. En un mercado altamente competitivo, destacar es esencial, y la fotografía profesional puede ser la herramienta decisiva.

En Charly Simon Photo, nos enorgullece nuestra atención al detalle y nuestro compromiso con la experiencia que entregamos a nuestros cliente. Ya sea que se trate de una villa de alta gama o de un apartamento moderno, nuestro objetivo es ayudar a que tu propiedad brille y cause una impresión duradera en los compradores, maximizando su potencial y aumentando las posibilidades de una venta exitosa.

Artículo de:

Charly Simon

https://charlysimonphoto

El Mercado Inmobiliario en Marbella y Benahavís en el inicio de 2025: Solidez

Tras 25 años analizando la dinámica del sector inmobilia-rio de lujo de Marbella y Benahavís a través de sus datos, los últimos gráficos basados en los números de ventas cerradas en el primer trimestre de 2025 confirman la resiliencia de nuestro mercado: Marbella muestra una deman-da sólida y Benahavís atraviesa un ajuste, que se puede considerar saludable, tras un periodo de crecimiento excepcional. Esta evolución constante subraya el atractivo y la robustez de base de nuestra zona. Al adentrarnos en los detalles, emergen varios puntos clave que dan una visión más clara del panorama actual.

1. Marbella: Una Fortaleza Constante: Marbella mantiene un rendimiento consistentemente superior a su promedio histórico a largo plazo. A pesar de ciertas variaciones en el volumen de ventas durante el segundo trimestre de 2024, la capacidad de resiliencia de Marbella ha sido notable. El primer trimestre de 2025 ha arrancado de nuevo con fuerza, superando incluso las cifras del primer trimestre de 2024. Este comportamiento, a menudo por encima de los niveles prepandemia, consolida a Marbella como un mercado estable y sumamente atractivo, siendo un destino principal para compradores que buscan tanto calidad de vida como una inversión segura.

2. Benahavís: Ajuste y Nuevo Crecimiento: Tras los significativos repuntes de 2021-2022, Benahavís se encuentra en una fase de ajuste. Aunque 2023 y principios de 2024 mostraron una moderación en las ventas respecto a sus picos, es fundamental entenderlo como una corrección necesaria y saludable, no como un declive. De hecho, las ventas totales de 2024 estan por encima del promedio de los últimos 20 años, lo que refleja una fortaleza intrínseca. El primer trimestre de 2025 ya muestra un renovado interés de los compradores, especialmente por las propiedades de obra nueva de alta calidad.

“Tanto Marbella como Benahavís continúan demostrando un dinamismo y una resiliencia dignas de mención”

3. Claves para Navegar el Mercado: Nuestro mercado se caracteriza por un equilibrio entre la oferta y la demanda, con un fuerte interés por parte de inversores internacionales. Si bien algunos segmentos pudieron experimentar una menor actividad debido a la escasez de inventario o a precios demasiado elevados, el mercado en su conjunto sigue avanzando. La estabilidad de los precios, con incrementos en Marbella, es un claro indicador de la salud del mercado. Además, la posibilidad de futuras reducciones en los tipos de interés podría dinamizar aún más la demanda, subrayando la importancia de tomar decisiones basadas en datos sólidos.

En resumen, tanto Marbella como Benahavís continúan demostrando un dinamismo y una resiliencia dignas de mención. Mientras Benahavís consolida su posición tras un periodo de auge, Marbella mantiene su trayectoria ascendente con una demanda robusta y precios estables. El inicio positivo de 2025, especialmente en Marbella, ratifica el atractivo duradero de nuestra región para la inversión inmobiliaria de lujo. Con muchos años de experiencia en este mercado y a pesar de una sensación de enfriamiento en el segundo trimestre de 2025 del cual todavía no se disponen de datos, mi confianza en la solidez a largo plazo de este mercado es plena, impulsada por su singular estilo de vida y la constante confianza de los compradores internacionales.

Article by:

Alfonso Lacruz

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Junio 2025

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025: Un nuevo marco para los alquileres turísticos

El auge de los alquileres turísticos ha generado un creciente debate dentro de las comunidades de propietarios debido a su impacto en la convivencia vecinal y en la disponibilidad de vivienda residencial. En respuesta a estas preocupaciones, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), otorgando a las comunidades de propietarios un mayor control sobre el uso de las viviendas privadas con fines turísticos dentro de edificios compartidos.

Principales novedades introducidas por la Ley Orgánica 1/2025

1. Autorización previa de la comunidad de propietarios
A partir del 3 de abril de 2025, cualquier propietario que desee destinar su vivienda a alquiler turístico deberá contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esta autorización requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen asimismo las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta medida busca equilibrar los intereses individuales con el bienestar colectivo de la comunidad.

2. Facultades del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad estará facultado para exigir el cese inmediato de la actividad de alquiler turístico si esta no cuenta con la autorización previa de la comunidad. Esta disposición otorga a los órganos de representación de la comunidad herramientas efectivas para actuar con rapidez ante infracciones que puedan alterar la vida común.

3. Posibilidad de incrementar las cuotas de gastos comunes
La comunidad podrá imponer un recargo de hasta el 20% en las cuotas de gastos comunes a aquellos propietarios que destinen sus viviendas a alquiler turístico. Este recargo pretende compensar el mayor uso de instalaciones compartidas y servicios del edificio, como ascensores, limpieza y seguridad.

4. Prohibición general del uso turístico
La reforma establece que, en principio, el uso turístico de viviendas en régimen de propiedad horizontal está prohibido, salvo que la comunidad acuerde lo contrario. Esta medida busca preservar el carácter residencial de los edificios y evitar la transformación de zonas residenciales en áreas exclusivamente turísticas.

5. Régimen transitorio para actividades preexistentes
Los propietarios que ya desarrollaban actividades de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la ley podrán continuar con dicha actividad sin necesidad de nueva autorización, siempre que cumplan con la normativa sectorial turística vigente. Sin embargo, si la vivienda pierde su licencia por cambio de titularidad u otra causa, será necesario obtener la autorización de la comunidad para reanudar la actividad.

Implicaciones para propietarios y comunidades de propietarios

Para los propietarios:
• Solicitud de autorización: deberán solicitar permiso a la comunidad antes de iniciar la actividad turística.
• Cumplimiento normativo: deberán ajustarse tanto a la normativa turística sectorial como a lo que establezca la comunidad.
• Responsabilidad económica: podrán estar sujetos a recargos en las cuotas comunes y sanciones en caso de incumplimiento.

Para las comunidades de propietarios:
• Evaluación de solicitudes: deberán valorar las solicitudes de autorización considerando el impacto en la convivencia y en los servicios comunes.
• Toma de decisiones: podrán aprobar, limitar, condicionar o prohibir los alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados con la mayoría cualificada.
• Acciones correctivas: podrán exigir el cese de actividades no autorizadas e iniciar acciones legales si es necesario.

Conclusión

La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal representa un paso importante hacia una regulación más equilibrada y adaptada a la realidad actual de los alquileres turísticos. Al otorgar mayor poder de decisión a las comunidades de propietarios, se pretende proteger la armonía vecinal y garantizar la función residencial de los edificios.
Es fundamental que tanto los propietarios como las comunidades estén informados y preparados para aplicar estas nuevas disposiciones de forma eficaz.

Artículo de la Abogada:

Emely Jelic

https://advokatemelyjelic.com/

¿Cómo se ha comportado el Mercado de Lujo durante 2024 en Marbella y Benahavís?

El mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís continúa su actividad en 2024, mostrando cambios evi-dentes en precios y comportamiento de los compradores. Entender estas variaciones es esencial para ser cap az de analizar el mercado en el panorama actual de alto nivel.

1. Marbella: Crecimiento Generalizado en Todos los Ni-veles de Precios. El mercado de Marbella ha registrado una fuerte actividad transaccional en todos los rangos de precio en 2024, superando en algunos casos los niveles récord de 2022. Las propiedades entre 1.5M€ y 4M€ si-guen siendo las más activas en unidades vendidas, de-mostrando una resiliencia constante. Destaca el aumento en las ventas por encima de 4M€, con volúmenes de ope-raciones cercanos a sus máximos históricos, como lo muestra el crecimiento de la barra amarilla "Más de 4M€". Esto refleja una creciente confianza entre compradores de ultra-lujo. Los precios también muestran un aumento con-sistente, especialmente en el rango de más de 4M€, su-perando los 8.000€/m2 en 2024.

2. Benahavís: Fortaleza en Alto Nivel, Moderación más Abajo. Benahavís presenta un panorama con más con-trastes. Las transacciones de propiedades por encima de 4M€ han aumentado respecto a años anteriores, atrayen-do un fuerte interés en el segmento alto como muestra la barra amarilla en el gráfico. Sin embargo, la actividad por debajo de 4M€ ha disminuido desde su pico de 2023, es-pecialmente para propiedades entre 1.5M€ y 4M€. El des-censo de las transacciones en los niveles inferiores tam-bién puede indicar una reducción del stock o un desajuste entre las expectativas de los vendedores y los presupues-tos de los compradores en ese segmento.

“Marbella atrae una demanda sólida con subidas de precios mientras que Benahavís, aunque fuerte en más alto nivel, tiene menos actividad en rangos medios.”

3. Evolución Variable de Precios. Las tendencias de pre-cios difieren entre ambas localidades. El segmento de Marbella de más de 4M€ muestra una aceleración notable en el crecimiento de precios, con una curva ascendente hasta 2024. En contraste, los precios en Benahavís para propiedades de más de 4M€ se mantienen más estables en 2024 tras un pico en 2023, y los precios entre 1.5M€ y 4M€ han suavizado su ascenso desde 2023. Estos patro-nes subrayan la importancia de una estrategia de precios precisa, basada en el tipo de propiedad, ubicación y ten-dencias de los compradores.

En resumen, Marbella sigue atrayendo una sólida deman-da de lujo, con una notable ascenso de precios. Benahavís, aunque fuerte en el rango más alto, muestra una actividad moderada en segmentos medios. El conocimiento preciso del mercado y el posicionamiento estratégico son, por tanto, vitales.

Artículo de:

Alfonso Lacruz

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Mayo 2025

Calidad de vida, seguriudad y rentabilidad: Las claves del éxito inmobiliario en Marbella y Benahavís

Pensando en el porque inversores y las familias deberían considerar la compra de propiedades en Marbella y Be­nahavís y, basándome en algunos datos actuales del mer­cado - algunos de los cuales se incluyen en los gráficos adjuntos a este artículo - estas son, en mi opinión, las cin­co razones principales por las que considero que es muy interesante comprar una propiedad en la zona en 2025 :

1. Fuerte revalorización del capital. Los precios de la vi­vienda en Marbella y Benahavís han experimentado un crecimiento constante en los últimos veinte años. Desde 2003, los precios por metro cuadrado se han más que duplicado. Incluso después de la crisis de 2008, el merca­do repuntó con fuerza, superando en los últimos años la línea histórica de crecimiento anual del 4,5%. En 2024, los precios alcanzaron máximos históricos, lo que confirma el valor y la fiabilidad a largo plazo para inversores.

2. Tipos hipotecarios competitivos. Españaa ofrece actualmente algunos de los tipos hipotecarios más competi­tivos de Europa. Los tipos medios para hipotecas a 30 años están justo por encima de alrededor del 3% para españoles y justo por debajo del 4% para los compradores internacionales, lo que los hace muy atractivos en compa­ración con países como Estados Unidos, Reino Unido o Polonia, donde los tipos pueden superar el 5-7%.

"Invertir en Marbella y Benahavís en 2025 significa asegurarse crecimiento, estilo de vida, estabilidad y valor inmobiliario a largo plazo"

3. Precios más baratos que la competencia internacional de lujo. Aunque Marbella y Benahavís son conocidos por su estilo alto de vida, los precios de las propiedades si­guen siendo significativamente más bajos que los de otros destinos de lujo internacionales, como se ve en el Gráfico 1. Por ejemplo, Montecarlo, París y Londres tienen precios por metro cuadrado mucho más altos - a menudo el doble o incluso el triple que en Marbella -, llegando inclu­so, en el caso de Montecarlo, a superar los 50.000 €/m2. Esto significa que los compradores obtienen más valor por su inversión sin renunciar a la calidad ni al prestigio.

4. Calidad de vida, seguridad y clima. Marbella y Benahavís ofrecen una calidad de vida excepcional, con más de 320 dí­as de sol al año, buenas playas, campos de golf de nivel mundial y una gastronomí­a de renombre. La zona también es conocida por su seguridad y su acogedora comunidad internacional, lo que la hace ideal para fami­lias, jubilados o profesionales que trabajan en remoto.

5. Ubicación estratégica, conectividad e infraestructu­ras. Situadas a sólo 40 minutos del Aeropuerto de Málaga, Marbella y Benahavís están excepcionalmente bien conec­tadas con el resto de Europa. La región cuenta con una excelente atención sanitaria, colegios internacionales y modernas infraestructuras, que garantizan la comodidad y el confort de residentes y visitantes.

Artículo de:

Alfonso Lacruz