¿QUÉ PASA CUANDO SE SOBREVALORA UNA PROPIEDAD? CÓMO PERDER VALOR AUNQUE EL MERCADO SUBA

Si la vivienda no genera ingresos por alquiler, esperar no es una decisión sin consecuencias. En la mayoría de los casos, juega en contra. Esto es especialmente relevante en mercados como Marbella y Benahavís, donde muchos propietarios asumen que la subida fu-tura de precios compensará un precio de salida dema-siado alto. La realidad es bien distinta.

¿Por qué sobrevalorar una propiedad puede hacerte perder dinero?

Cuando una propiedad sale al mercado por encima de su valor real, cinco factores actúan al mismo tiempo:

1. Subida del mercado. Sí, los precios suelen subir con el tiempo. Este suele ser el argumento para sobrevalo-rar pero es solo una variable, y no la más determinante.

2. Costes de mantenimiento. Tener una propiedad implica gastos constantes, se venda o no. Comunidad, seguros y pequeñas reparaciones continúan mes a mes. Una estimación podría estar en torno al 1,5% anual.

3. Inflación. Aunque se consiga un precio mayor en el futuro, el valor real de ese dinero puede ser menor. La inflación reduce el poder adquisitivo con el tiempo, pa-ra los cálculos se estima un 2% anual.

4. Envejecimiento de la propiedad. Las viviendas pier-den atractivo con el paso del tiempo. Cambian las ten-dencias, aparecen productos más nuevos y, aunque estén bien mantenidas, pueden quedar desactualizadas. Una referencia razonable es alre-dedor de un 1% anual.

Mientras el mercado puede subir, estos cuatro factores también afectan. El resultado es claro: sobrevalorar no pro-tege el valor, normalmente lo reduce. El precio correcto no es el más alto que se puede imaginar sino el que protege lo que realmente se lleva.

¿ESTABILIDAD? ¿POR QUÉ ESTEPONA SUBE MIENTRAS QUE EN MARBELLA, BENAHAVÍS Y MIJAS BAJAN LAS VENTAS?

Los últimos números de ventas de viviendas del cuarto trimestre de 2025 publicados reciente-mente confirman que el mercado inmobiliario de la Costa del Sol está cambiando de ritmo. El im-pulso de los últimos años está re-mitiendo, pero no debe confundir-se con debilidad. Lo que se esta viendo es un retorno gradual a un mercado más equilibrado, donde los compradores siguen activos pero se muestran mucho más selectivos.

1. Marbella y Benahavís se ralen-tizan, mientras Estepona avanza. Los cuatro municipios analizados ya no se mueven por igual. Marbe-lla registró una caída del 7,8% en viviendas vendidas respecto a 2024, mientras que Benahavís des-cendió un 11,0% y Mijas un 16,1%. Estepona, sin embargo, fue a la contra con un incremento del 9,7%. Esto demuestra que no exis-te un único mercado en la Costa del Sol; las dinámicas micro locales ahora dictan el rendimiento.

2. El precio solo cuenta la mitad de la historia: la clave es el producto. Si el precio fuera el único factor, los datos serían distintos. Mijas, la zona más accesible con una media de 360.043 €, sufrió la mayor caída. Estepona, con una media de 414.976 €, subió. ¿Por qué? Estepona se está viendo im-pulsada por una ola de entregas de obra nueva de ventas pasadas que ahora llegan a Notaría. Mijas, por el contrario, se comporta como un mercado de reventa tradicional que siente el enfriamiento natural. En mercados de gama alta como Marbella (734.425 €) y Benahavís (939.770 €), los compradores están dedicando más tiempo para para seleccionar el mejor producto en su rango de precio.

3. El mercado sigue fuerte en términos históricos. A pesar de la ralentización, los cuatro municipios se mantienen por encima de su media de ventas de los últimos 20 años. Los años de boom de 2021 -2024 elevaron el listón pero en la actualidad la actividad esta vol-viendo a un ritmo más saludable y sostenible.

En este entorno, la estrategia lo es todo. Para los vendedores en Mar-bella y Benahavís, el éxito depende hoy más que nunca de una valora-ción precisa y un posicionamiento profesional que marca la diferen-cia real entre tener una propiedad "en venta" o lograr que esté vendida.

Journal sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol - Marzo 2026

MARBELLA Y BENAHAVÍS ENTRE 500.000 € Y 2.000.000 €: ¿QUÉ TIPO DE VIDA PUEDES TENER AQUÍ?

En el día a día hablamos mucho de estadísticas y precios, pero para la mayoría de nuestros clientes la pregunta de fondo es mucho más sencilla: “Con mi presupuesto, ¿qué tipo de vida puedo tener aquí?”

En estos rangos de precio, conociendo bien la zona y teniendo claro lo que se busca, la respuesta no es única: cambia según el presupuesto y en este artículo resumo de forma sencilla qué tipo de vida suele corresponder a cada tramo entre 500 k€ y 2 M€ en la Costa del Sol.

En la parte baja de este rango, entre 500 k€ y 800 k€, los compradores suelen buscar entre un buen piso o adosado bien situados o una villa más básica que quizá necesite alguna mejora. Se puede conseguir estar cerca de servicios, en una buena comunidad con piscina co-mún y, en algunos casos, algo de vistas al mar o al jardín. El día a día es cómodo: colegios, supermercados, y servicios están a pocos minutos en coche. Lo que nor-malmente se sacrifica es tamaño de parcela, privacidad o ese efecto “wow” en las vistas y acabados.

A medida que nos acercamos al entorno de 1 M€ y algo más arriba, la conversación cambia. En muchas zonas ya es posible encontrar una buena villa independiente con su propio jardín y piscina, a menudo con mejor orientación, más luz y vistas más despejadas. La diferencia no está solo en los metros, sino en cómo se siente la casa cuando llegas: más espacio, distribución más cómoda y espacio para que amigos y familia pue-dan disfrutar sin agobios. Para muchos compradores en este tramo es cuando la casa empieza a sentirse co-mo un hogar y no solo como una base de vacaciones.

Entre 1,5 M € y 2 M € la calidad y la micro-localización se notan aún más: mejor calle dentro de cada zona, con accesos más fáciles, entornos más tranquilos y consolidados. Puede que no se este en la ubicación más “top”, pero sí muy cerca en sensaciones, algún escalón por debajo en precio y con un nivel de tranquilidad similar.

Al final, con el mismo presupuesto se pueden vivir vidas muy distintas según dónde se ponga el foco: más cerca de la playa o en el golf, más metros o una mejor calle, algo listo para entrar a vivir o una casa con potencial. El primer paso no es simplemente elegir una casa más grande sobre el papel sino ser sinceros sobre cómo se quiere vivir el día a día. Cuando eso está claro, es mu-cho más fácil ver qué zonas y qué viviendas encajan de verdad con ese estilo de vida y no solo con el presu-puesto.

No todas las ubicaciones son para todo el mundo, pero en nuestra Costa del Sol hay muchas formas de vivirla y ese es, precisamente, su encanto.

¿DÓNDE VA EL MERCADO?: LA REALIDAD DEL INVENTARIO Y LA BRECHA DE PRECIOS EN COSTA DEL SOL

Para entender el mercado in-mobiliario actual en Marbella y Benahavís, no basta con mirar lo vendido sino en analizar el equili-brio entre el inventario disponible y las ventas reales. Hoy en día, el mercado se mueve a un ritmo muy específico, donde la velocidad de venta depende directamente del tipo de vivienda y de una estra-tegia planificada de salida.

1. La velocidad de venta de los apartamentos. Los datos confir-man que los apartamentos son el motor del sector. En Marbella, se vendió en un año un impresionante 106,9% del inventario disponible, mientras que en Benahavís la cifra alcanzó el 73,6%. Este ritmo triplica al de las villas, demostrando que los compradores buscan agilidad y espacios modernos listos para dis-frutar.

2. La "ilusión" de las villas. En las villas, existe una "ilusión de dispo-nibilidad". Aunque parece haber mucha oferta, las ventas reales son bajas: solo un 29,0% de las villas disponibles en Marbella y un 17,8%en Benahavís. Esto sucede porque muchas propiedades no son op-ciones reales para los comprado-res y se quedan estancadas por no ajustarse a la demanda real.

3. La trampa del sobreprecio. El mayor error hoy es el sobreprecio. Una propiedad bien valorada suele cerrarse cerca de su precio de sali-da, pero las viviendas sobrevaloradas ni siquiera llegan a la mesa de negociación y se vuelven invisibles. Sin una estrategia de precio profe-sional, una casa corre el riesgo de ser parte de esa mayoría que no logra venderse en doce meses.

En resumen, el mercado ha entra-do en un "ritmo estable". Mientras los apartamentos se mueven con rapidez, el bajo porcentaje de ven-ta anual de las villas subraya la ne-cesidad crítica de un posiciona-miento profesional. Para un propietario, el objetivo final no debe ser simplemente salir al mercado y esperar a la venta sino establecer una estrategia de salida planifica-da y profesional y un precio razo-nable.

Journal sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol - Febrero 2026

Journal sobre el mercado inmobiliario de la Costa de Sol - Enero 2026

QUÉ DETERMINA REALMENTE EL VALOR DE UNA VILLA EN MARSELLA Y BENAHAVÍS ENTRE 5OOK€ Y 2.M€

En el rango de entre 500.000 € a 2.000.000 €, el va­lor de una villa no lo dictan solo los metros cuadrados. Dos viviendas similares pueden tener precios muy distintos porque el comprador compara no solo tama-ños sino también "cómo se vive en esa zona y casa" y "qué le puede costar después una casa con esas carac­terísticas". En cualquier caso y en la práctica, el precio de mercado se apoya en cuatro pilares, dos sobre la villa y dos sobre el mercado: ubicación, la propiedad, competencia y mercado.

• Ubicación (y micro-ubicación). "Ubicación, ubica­ción, ubicación" es cierto, pero aquí la micro-ubicación manda. No hay una sola Marbella ni un solo Benahavís. Incluso dentro de Nueva Andalucía, La Campana, Cen­tro Plaza, La Cerquilla o Aloha se valoran diferente. Pe­san el acceso, los servicios y la calidad del entorno. Tam­bién cuenta la "fricción": el ruido, las pendientes, calles estrechas o poco aparcamiento.

• La propiedad (calidad y habitabilidad). El estado y el mantenimiento cambian la percepción en segundos. Una cocina es una cocina, pero no es lo mismo una Gaggenau que un conjunto más básico de Bosch: real­mente no es el coste real, sino la percepción de valor del comprador. Lo mismo con ventanas, baños y demás calidades. Independientemente de la calidad están las sensaciones de habitabilidad: orientación y luz, distribución, tamaños de habitaciones, privacidad, las escaleras y la parcela utilizable. Las vistas suman, pero valen más si no se pueden per­der en el futuro.

• Competencia (tus rivales). Si hay muchas villas similares en venta, aumenta la presión de precio. Por eso analizamos dos compara­bles: i) Los "en venta" nos dicen contra quién compite hoy: qué opciones verá el compra­dor y qué debes superar en presentación, prestaciones y, si hace falta, precio. ii) Los "vendidos" son la referencia más sólida por­que reflejan el precio real tras la negociación.

• Mercado (oferta y demanda). Cuando la demanda es fuerte, los precios suben; cuan­do es débil, el precio se convierte en palanca. Esto enlaza con mi Journal de Noviembre sobre la brecha entre precio de salida y precio de cierre: los portales muestran la expectativa del vendedor, pero el mercado real lo definen los vendidos.

  En resumen: fijar un precio de mercado requiere anali­zar profesionalmente estos cuatro pilares con datos de ventas cerradas y no solo anuncios online.

¿DÓNDE VA EL MERCADO?: LA REALIDAD DEL INVENTARIO Y LA BRECHA DE PRECIOS EN COSTA DEL SOL

Al iniciar este 2026, los datos del último trimestre de 2025 con­firman un cambio definitivo.La actividad post-covid de años anteriores ha dado paso a un ritmo más sostenible. No estamos ante una caída, sino ante una estabilizaión saludable que ofrece un en­torno más predecible tanto para compradores como para vendedo­res. Basándonos en estos datos y en los que hemos publicado últi­mamente, estas son las tres ten­dencias que podrían definir este nuevo ciclo:

1.Velocidad y Equilibrio del Mercado. El cambio más evi­dente es la "Velocidad del Mer­cado": la rapidez con la que se venden las viviendas. Las ven­tas han pasado a un ritmo más normal porque el Ratio de Ab­sorción (el equilibrio entre oferta y demanda) ha entrado en una zona de "Mercado Equilibra­do". Ya no estamos en un mercado donde los vendedores tienen todo el control. Ahora los compradores se toman más tiempo para decidir y los vendedores deben prever plazos más largos para cerrar una venta.

2. La Nueva Cara del Inventario. La oferta de casas no está crecien­do por igual: hoy es más fácil en­contrar un apartamento, pero las oportunidades por debajo de los 250.000 € han desaparecido casi por completo. En las villas, vemos una reducción en la oferta, pero casi totalmente en el rango inferior a 1,5 M€. Mientras tanto, el stock de villas de lujo de más de 4 M€ se mantiene muy estable. La escasez ahora depende del precio, no del tipo de propiedad.

3. El Exito Requiere un Plan Inteligente. En este entorno, no basta con publicar una vivienda. Al haber más opciones y menos urgencia, para po­der vender, hay que fijar un precio correcto desde el primer día y presentar la vivienda de forma imÂpecable. El home staging profesional y el análisis de precios basado en datos reales son hoy las únicas formas de destacar de verdad. Para el 2026, el éxito reside en in­terpretar correctamente estos cambios, centrarse en la dinámica específica de cada rango de pre­cios y adoptar un enfoque profe­sional en la venta.

Journal sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol - Diciembre 2025

VIVIR EN SIERRA BLANCA VS. LA ZAGALETA: LUJO URBANO O REFUGIO PRIVADO

Cuando se habla del máximo nivel en complejos de lujo en Marbella y Benahavís, siempre surgen dos nombres: Sierra Blanca y La Zagaleta. La pregunta no es cuál es "mejor", sino cuál se adapta mejor a su día a día. Son dos experiencias distintas: una urbana y conectada, la otra pri­vada y aislada.

Sierra Blanca: La opción urbana. Situada sobre la Milla de Oro, su gran ventaja es la cercanía. Aquí se vive a pocos minutos de los colegios internacionales, Puerto Banús y el centro de la ciudad. Se siente como un barrio residencial tranquilo y prestigioso, con buenas vistas al mar, pero to­talmente integrado en el ritmo diario de Marbella.

La realidad del mercado: Es una zona muy dinámica, con 44 casas vendidas entre 2023 y 2025 (frente a las 29 de La Zagaleta). Las parcelas, en general, más pequeñas, con viviendas algo más compactas con una media de 677 m2 construidos.

La Zagaleta: El refugio. Situada en Benahavís, La Zagaleta funciona como un club de campo privado. Es un destino en sí mismo: hay que subir por la carretera de Ronda (unos 20 minutos hasta la costa), pero a cambio se gana seguridad total, silencio y espacio. Con sus propios campos de golf y parcelas enormes, muchas veces ni siquiera se ve la casa del vecino.

La realidad del mercado: Aquí se encuentran mayores par­celas con un tamaño medio vendido es de 731 m2• Esa ex­clusividad se paga: el precio real de venta ronda los 6.469 €/m2, un poco por encima de los 6.205 €/m2 de Sierra Blanca.

¿Qué decidir siendo similares pero diferentes?

Aunque los precios de salida en ambas zonas suelen su­perar los 7.000 €/m2, la elección depende de cómo se ima­gine viviendo aquí:

• La elección será Sierra Blanca si quiere ir y venir fácil­mente entre casa, el colegio y la vida social de Marbella.

• La elección será La Zagaleta si prefiere desconectar en una gran propiedad privada y no le importa coger el coche para todo.

Para la mayoría, la duda se despeja al hacer una visita. La sensación que le transmite cada lugar le dirá claramente cuál es el suyo.

LA BRECHA DE PRECIOS ESTÁ FRENANDO EL RITMO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LA COSTA DEL SOL

El panorama inmobiliario de la Costa del Sol está cambiando de marcha. Los últimos datos del tercer trimestre de 2025 responden con clari­dad a la pregunta que ronda la mente de todo in­versor: ¿Se está hundiendo el mercado? La res­puesta es un rotundo no. Lo que estamos presen­ciando es un ajuste necesario y saludable. El núme­ro de ventas en Marbella, Estepona y Benahavís está encontrando su equilibrio natural, marcando una transición de la urgencia a la sostenibilidad.

1. Retorno a la Media de los últimos 20 Años. Co­mo ilustra el gráfico anual de Benahavís, las ventas de viviendas en 2025 están alcanzando casi exacta­mente la media de los últimos 20 años mostrando que el pico que se vio en 2022 fue un evento excep­cional impulsado por la demanda pos-pandemia, no una nueva referencia permanente. La actividad de este año es similar al periodo de crecimiento estable de 2014-2019. Este "retorno a la media" confirma que el mercado mantiene una buena salud, y una base sólida de demanda real.

2. Ajustes del T3: Menos Ventas, Más Realidad. La com­parativa del tercer trimestre de 2025 con 2024 revela una reducción en las ventas en el Triángulo de Oro: -14,6% en Marbella, -13,5% en Estepona y un -25,6% en Benahavís. Lejos de ser alarmante, esta corrección de doble dígito refleja un enfriamiento necesario del mercado. Los com­pradores siguen activos pero selectivos; menos urgencia, analizan el valor y exigen calidad antes de comprometerse.

3. El Imperativo Estratégico para Vendedores. En un mercado con inventario estable y una velocidad de venta más normal, la precisión lo es todo. Los días de "probar el mercado" con precios demasiado altos han terminado. Las propiedades valoradas correctamente desde el día uno se venden mientras que las viviendas sobrevaloradas corren el riesgo de estancarse, sumando "días en mercado" debili­tando la posición negociadora del vendedor. El éxito hoy exige una presentación impecable y una estrategia de pre­cios basada estrictamente en datos.

LA BRECHA DE PRECIOS ESTÁ FRENANDO EL RITMO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LA COSTA DEL SOL

Aunque la solidez estructural del mercado en la Costa del Sol se mantiene, el escenario actual muestra que las expectativas de los vendedores se alejan cada vez más de la realidad del comprador. Los datos más recientes confirman que los compradores serios y bien informados siguen activos, pero son cada vez más selectivos. Esto ha ampliado la llamada "brecha de negociación", el espacio entre el precio que se pide por las viviendas y el precio final de cierre, que hoy es el principal factor que afecta a la liquidez y la velocidad de venta en el segmento de lujo.

1. Una brecha excesiva entre expectativa y valor real: la diferencia entre el precio de salida y el precio de cierre (del Registro de la Propiedad) se ha convertido en el mayor freno del mercado. Las cifras son contundentes: en Benahavís, la brecha alcanza ya el 36%, lo que supone 1.341 €/m² de diferencia. Marbella le sigue con un 31% (1.239 €/m²), y Estepona con un 28%. Este desfase refleja que muchas propiedades salen al mercado con precios que los compradores simplemente no están dispuestos a aceptar.

2. Fricción y un ritmo de ventas más lento: este aumento del desfase ha provocado una clara desaceleración. En el segundo trimestre de 2025. las compraventas en Marbella, Benahavís y Mijas cayeron alrededor de un 20% respecto al año anterior. Solo en Marbella, el número de operaciones bajó un 20.9% frente al segundo trimestre de 2024. Las viviendas sobrevaloradas permanecen más tiempo en el mercado, generan desconfianza y frenan el ritmo general.

3. La solución: coherencia en el precio para proteger el valor. Para revertir esta tendencia, los vendedores deben apostar por la realidad del mercado desde el inicio. Un precio coherente atrae compradores serios, acorta los plazos y evita reducciones posteriores. En resumen, la demanda sigue siendo sólida y las perspectivas a largo plazo continúan siendo positivas, pero el éxito hoy depende de una estrategia de precio realista у alineada con el mercado, саpaz de cerrar con éxito la creciente brecha de negociación.

VIVIR EN BENAHAVIS: EL VERDADERO COSTE DEL LUJO. IMPUESTOS, GASTOS Y ESTILO DE VIDA

Comprar una villa de lujo en Benahavís no es una decisión meramente inmobiliaria: es entrar de lleno en un estilo de vida definido por la privacidad, la seguridad y el confort. Sin embargo, el verdadero coste de la vivienda va mucho más allá del precio de compra.

1. Costes iniciales - En La compra. Además del precio de la propiedad, los compradores deben tener en cuenta los impuestos (Transmisiones Patrimoniales para reventas, o IVA y Actos Jurídicos Documentados en obra nueva), los honorarios de Notaría y Registro, los gastos de abogados y las inspecciones técnicas.

En conjunto, suelen representar entre 10% y el 12% del precio de compra. Conviene recordar que los importes pueden variar entre según el municipio y el tipo de propiedad.

2. Costes anuales e impuestos. Una vez adquirida la vivienda, entran en juego gastos recurrentes como el IBI. la tasa de basura, las cuotas de comunidad y el seguro de hogar. En el caso de no residentes, también se aplican el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el patrimonio, especialmente si la propiedad no se utiliza como residencia habitual.

3. Estilo de vida y entretenimiento. Las familias que se trasladan total o parcialmente a Benahavís deben contemplar también gastos como colegios internacionales, seguros médicos privados, membresías en clubes de golf o deportivos, y cenas o actividades de ocio. Estos costes elevan la calidad de vida, pero conviene presupuestarlos desde el principio.

Nota: Los importes indicados en la tabla son estimaciones orientativas. Las cifras pueden variar según el estilo de vida, la condición fiscal del propietario, el tipo de vivienda y los servicios disponibles en la comunidad, como seguridad o servicios. Los impuestos deben calcularse individualmente.

Contacte con nuestro equipo y le ayudaremos a planificar e invertir con confianza.

Newsletter sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol - Noviembre 2025

THE TRUTH ABOUT RESALE VALUE IN BENAHAVÍS: PRESTIGE VS. MARKET REALITY

Benahavís, the jewel in the hills of the Costa del Sol and part of the Golden Triangle with Marbella and Estepona, combines prestige with the highest income per capita in Andalusia. Yet behind its reputation lies a more nuanced reality regarding resale value and liquidity.

1. Supply: Scarcity as a Safeguard. Limited new development continues to support prices. Strict planning rules and a shortage of available land - especially for apartments concentrated in Real de La Quinta - keep supply tight. In past cycles, new builds made up 70 % of sales; during the last five years they averaged 10 %, reaching a record low of only 2 % in 2025.

2. Cooling Signs: The Gap Between Asking and Achieved Prices. In Benahavís, price data often reflects asking rather than actual sale values, creating false expectations among sellers. Over the past twelve months, the average gap reached 31.4%, while transactions fell around 20% in Q2 compared with the same quarter of 2024 - usually the most active of the year. The figures reveal growing market caution, where achieving premium prices requires realistic valuation and top presentation standards.

3. Liquidity: Patience Required. Prime properties may achieve 7,000–9,000 €/m², yet finding the right buyer can take time. The luxury and ultra-luxury markets rely on a smaller, more selective pool. For mid-high-end homes, realistic pricing is essential to avoid long market exposure.

4. What Protects Resale Value

• Location: sea views, south orientation, or proximity to golf.

• Condition: renovated, modernized homes sell faster and closer to asking.

• Exclusivity: gated privacy remains a premium.

• Market Positioning: villas 1.5 – 4 M€ and 250 - 750 k€ apartments attract steady demand.

5. Takeaways for Buyers and Sellers

• Buyers: resale homes offer immediate availability; scarcity of new builds supports long-term security.

• Sellers: premium pricing applies only to properties in excellent condition— overpricing risks extended exposure and weaker negotiation power.

In summary, Benahavís remains one of the Costa del Sol’s most secure investment markets. Scarcity, global demand, and lifestyle appeal sustain values—but success depends on realistic price expectations and quality.

Article by

Alfonso Lacruz

LA VERDAD SOBRE EL VALOR DE REVENTA EN BENAHAVÍS: PRESTIGIO FRENTE A REALIDAD DEL MERCADO

Benahavís, la joya de la Costa del Sol y parte del Triángu-lo de Oro junto a Marbella y Estepona, combina presti-gio, exclusividad y la renta per cápita más alta de Andalucía. Su reputación como destino residencial de lujo está consoli-dada, pero conviene analizar la realidad del mercado en cuanto a valor de reventa y liquidez.

1. Oferta: la escasez es la defensa del valor. La falta de obra nueva sigue sosteniendo los precios. El urbanismo y la escasez de suelo - especialmente para apartamentos, don-de prácticamente solo queda suelo en Real de La Quinta - limitan la oferta. En el ciclo de 2008 la obra nueva represen-taba el 70 % de las ventas; en los últimos cinco años apenas el 10 %, alcanzando un mínimo del 2 % en 2025.

2. Señales de enfriamiento: la brecha entre precio de ofer-ta y cierre. Los datos publicados de precios reflejan a me-nudo expectativas, no valores reales, generando falsas es-peranzas entre los vendedores. En los últimos doce meses, la diferencia media entre precio de salida y cierre fue del 31,4%, mientras las ventas bajaron un 20% en el segundo trimestre respecto a 2024, tradicionalmente el más activo. El mercado exige mayor realismo: alcanzar precios premium requiere un valor ajustado y una presentación impecable.

3. Liquidez: paciencia y estrategia. Las propiedades de alta gama alcanzan entre 7.000 y 9.000 €/m², pero pueden tar-dar en venderse por el reducido grupo de compradores potenciales. En el rango medio-alto, ajustar el precio al mer-cado evita que una venta se alargue y pérdida de atractivo.

4. Factores que protegen el valor de reventa:

• Ubicación: vistas abiertas al mar, orientación sur o cerca-nía a campos de golf.

• Estado: viviendas renovadas o modernizadas se venden antes y más cerca del precio de salida.

• Exclusividad: la privacidad en comunidades cerradas si-gue siendo un valor premium.

• Posicionamiento: villas entre 1,5 y 4 M€ y apartamentos entre 250 y 750 k€ mantienen demanda constante.

5. Claves para compradores y vendedores:

• Compradores: la falta de obra nueva re-fuerza el valor a largo plazo de las reventas.

• Vendedores: los precios premium solo se logran con propiedades en excelente estado; precios caros implican más tiempo en el mercado y menor capacidad de negociación.

En resumen, Benahavís sigue siendo uno de los mercados más sólidos y seguros de la Costa del Sol. La escasez, la demanda y su estilo de vida sostienen los valores, aunque el éxito depende cada vez más de la realidad del precio, la calidad y la estrategia de venta

Artículo de

Alfonso Lacruz

MERCADO INMOBILIARIO DE LA COSTA DEL SOL: BAJAN LAS VENTAS, LOS PRECIOS SE MANTIENEN ESTABLES

Los últimos datos del Registro de la Propiedad reflejan un mercado que sigue mostrando solidez, aunque

con un ritmo más lento. Los precios continúan al alza, pero el número de compraventas ha caído de forma notable respecto al mismo periodo del año anterior. Tras dos ejercicios de gran actividad, esta moderación parece más un ajuste natural que una corrección. Los compradores siguen activos, aunque cada vez son más selectivos y valoran la calidad, la ubicación y, sobre todo, un precio coherente con el mercado actual.

1. Las ventas caen con fuerza, pero los precios se mantienen firmes. Durante el segundo trimestre, las

operaciones cerradas descendieron alrededor de un 20% en Marbella, Benahavís y Mijas, mientras que Estepona fue la única zona en registrar un leve incremento (+3,6%). A pesar de ello, los precios medios siguen mostrando una evolución positiva en la mayoría de municipios, lo que evidencia que la demanda

para viviendas bien presentadas y situadas en buenas ubicaciones continúa siendo sólida y estable.

2. Evolución desigual según la zona. Marbella y Estepona registraron aumentos trimestrales del +2,8% y +5,9%, respectivamente, mientras que Mijas lideró el crecimiento anual con un notable +21,2%. Benahavís

fue la excepción, con un ligero descenso (–0,8%) que apunta más a una pausa técnica tras varios años de fuerte apreciación, sobretodo en el segmento de lujo, donde el comprador se muestra más analítico y paciente.

3. Aumenta la brecha entre precio de oferta y precio de cierre. Desde mediados de 2024, los precios de

salida han crecido más rápido que los precios finales de venta, reflejando una mayor cautela entre los compradores y una cierta rigidez entre los vendedores. Aun así, las viviendas correctamente valoradas siguen atrayendo interés real, confirmando que la confianza en la Costa del Sol se mantiene firme y con fundamentos sólidos a largo plazo

Para propietarios, significa: Las viviendas con un precio realista de mercado destacarán este otoño, cuando los compradores son más selectivos pero decididos, siendo un tiempo ideal para vender.

Artículo de

Alfonso Lacruz

STOCK DE VIVIENDA EN MARBELLA & BENAHAVIS: DOS TENDENCIAS OPUESTAS

Al comenzar el último trimestre del año, el mercado inmobiliario de Marbella refleja dos realidades opuestas: escasez en villas y mayor oferta en apartamentos. Benahavís presenta un comportamiento similar, aunque Marbella muestra la visión más clara del conjunto.

1. Villas: Escasez de Oferta.

El inventario de villas ha bajado un –7,4% interanual, confirmando la limitada disponibilidad. La mayor caída se da en el rango de 1,5–4M€, en descenso desde 2022.

Por encima de 4M€, la oferta se mantiene estable, mientras que las villas más baratas, por debajo de 1,5M€, han bajado debido a la fuerte demanda y la falta de nuevas construcciones.

2. Apartamentos: Aumento del Inventario.

En contraste, los apartamentos han aumentado un +14,5% respecto al año pasado. El mayor crecimiento corresponde al rango 250–750K, que sigue siendo el más activo para compradores nacionales e internacionales. También destaca la gama alta, a partir de 750K, impulsada por proyectos modernos y compras asociadas al estilo de vida. En el nivel bajo, por debajo de 250K, la oferta sigue a la baja, confirmando la falta de opciones asequibles.

3. Polarización. El mercado se polariza

Villas cada vez más limitadas frente a un parque de apartamentos en expansión. La demanda sigue firme,

adaptándose a la oferta disponible en cada segmento.

Para propietarios, significa:

Villas: se benefician de la menor competencia, sobre todo en el rango 1,5M€–4M€.

Apartamentos: más competencia, pero las viviendas bien presentadas y con precio correcto siguen atrayendo compradores.

Compradores: las oportunidades en rangos bajos desaparecen, mientras aumenta la oferta en segmentos medios y altos.

Articulo de

Alfonso Lacruz

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Octubre 2025