Aunque la solidez estructural del mercado en la Costa del Sol se mantiene, el escenario actual muestra que las expectativas de los vendedores se alejan cada vez más de la realidad del comprador. Los datos más recientes confirman que los compradores serios y bien informados siguen activos, pero son cada vez más selectivos. Esto ha ampliado la llamada "brecha de negociación", el espacio entre el precio que se pide por las viviendas y el precio final de cierre, que hoy es el principal factor que afecta a la liquidez y la velocidad de venta en el segmento de lujo.
1. Una brecha excesiva entre expectativa y valor real: la diferencia entre el precio de salida y el precio de cierre (del Registro de la Propiedad) se ha convertido en el mayor freno del mercado. Las cifras son contundentes: en Benahavís, la brecha alcanza ya el 36%, lo que supone 1.341 €/m² de diferencia. Marbella le sigue con un 31% (1.239 €/m²), y Estepona con un 28%. Este desfase refleja que muchas propiedades salen al mercado con precios que los compradores simplemente no están dispuestos a aceptar.
2. Fricción y un ritmo de ventas más lento: este aumento del desfase ha provocado una clara desaceleración. En el segundo trimestre de 2025. las compraventas en Marbella, Benahavís y Mijas cayeron alrededor de un 20% respecto al año anterior. Solo en Marbella, el número de operaciones bajó un 20.9% frente al segundo trimestre de 2024. Las viviendas sobrevaloradas permanecen más tiempo en el mercado, generan desconfianza y frenan el ritmo general.
3. La solución: coherencia en el precio para proteger el valor. Para revertir esta tendencia, los vendedores deben apostar por la realidad del mercado desde el inicio. Un precio coherente atrae compradores serios, acorta los plazos y evita reducciones posteriores. En resumen, la demanda sigue siendo sólida y las perspectivas a largo plazo continúan siendo positivas, pero el éxito hoy depende de una estrategia de precio realista у alineada con el mercado, саpaz de cerrar con éxito la creciente brecha de negociación.