Precio · Brecha de negociación
La brecha de precios está frenando el ritmo del mercado inmobiliario de la Costa del Sol
Los compradores serios siguen activos, pero son más selectivos. El espacio entre el precio que se pide y el que se cierra decide hoy la velocidad de venta.
RESPUESTA CORTA
La brecha de negociación, la diferencia entre el precio de salida y el de cierre según el Registro de la Propiedad, alcanza el 36 % en Benahavís (1.341 €/m²), el 31 % en Marbella (1.239 €/m²) y el 28 % en Estepona. Es hoy el principal freno de la liquidez en el segmento de lujo. La solución es un precio coherente con el mercado desde el primer día.
EN ESTE ARTÍCULO
La solidez estructural del mercado de la Costa del Sol se mantiene. Lo que ha cambiado es la distancia entre las expectativas del vendedor y la realidad del comprador.
¿Qué tamaño tiene la brecha entre expectativa y valor real?
La diferencia entre el precio de salida y el precio de cierre (del Registro de la Propiedad) se ha convertido en el mayor freno del mercado. Los datos se publicaron a finales de 2025. Este desfase refleja que muchas propiedades salen al mercado con precios que los compradores simplemente no están dispuestos a aceptar.
¿Cómo frena la brecha el ritmo de las ventas?
El aumento del desfase ha provocado una clara desaceleración. En el segundo trimestre de 2025, las compraventas en Marbella, Benahavís y Mijas cayeron alrededor de un 20 % respecto al año anterior. Solo en Marbella, el número de operaciones bajó un 20,9 % frente al segundo trimestre de 2024. Las viviendas sobrevaloradas permanecen más tiempo en el mercado, generan desconfianza y frenan el ritmo general. Lo explicamos en sobrevalorar tu casa.
¿Cuál es la solución? Un precio coherente desde el inicio
Para revertir esta tendencia, los vendedores deben apostar por la realidad del mercado desde el principio. Un precio coherente atrae a compradores serios, acorta los plazos y evita reducciones posteriores. Para fijarlo con datos de ventas cerradas, empieza por el análisis comparativo de mercado.
La demanda sigue siendo sólida y las perspectivas a largo plazo continúan siendo positivas, pero el éxito hoy depende de una estrategia de precio realista y alineada con el mercado.
Alfonso Lacruz
En resumen: la demanda es sólida y los fundamentos a largo plazo son buenos, pero cerrar con éxito la creciente brecha de negociación exige un precio realista.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la brecha de negociación?
Es el espacio entre el precio que se pide por una vivienda y el precio final de cierre que consta en el Registro de la Propiedad.
¿Qué brecha hay en Benahavís, Marbella y Estepona?
En Benahavís alcanza el 36 % (1.341 €/m² de diferencia), en Marbella el 31 % (1.239 €/m²) y en Estepona el 28 %.
¿Por qué se ha frenado el ritmo de ventas?
Porque muchas propiedades salen con precios que los compradores no aceptan. En el segundo trimestre de 2025, las compraventas en Marbella, Benahavís y Mijas cayeron alrededor de un 20 %.
¿Qué debe hacer un vendedor para cerrar la brecha?
Fijar un precio coherente con el mercado desde el primer día: atrae a compradores serios, acorta los plazos y evita reducciones posteriores.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Registro de la Propiedad (precios de cierre). Elaboración propia. Última actualización: 1 de diciembre de 2025.
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