Mercado · Obra nueva
Precios de obra nueva en la Costa del Sol 2025: ¿burbuja o mercado sano?
Conviene contestar con datos, no con intuiciones. Los últimos números de Málaga cuentan una historia muy distinta a la de hace dos décadas.
RESPUESTA CORTA
Se construye menos de un tercio que en 2007 (36.000 viviendas iniciadas entonces, unas 10.000 en 2025) y se vende aproximadamente el 85 % de lo que se termina cada año. Con ese equilibrio, es muy difícil que el mercado se llene de viviendas sin vender como hace quince años.
EN ESTE ARTÍCULO
Con precios al alza y nuevas promociones a precios altos, me han preguntado varias veces si estamos repitiendo los errores de 2008. Tres datos lo explican.
1. Hoy se construye mucho menos
No es casualidad, ni solo prudencia de los promotores: hoy es objetivamente más difícil construir. El suelo listo para edificar escasea y está caro, construir cuesta un 32 % más que en 2020, las licencias tardan en llegar y los bancos solo financian un proyecto si ya hay vendidas seis o siete de cada diez viviendas antes de empezar. Solo salen adelante las operaciones que cuadran desde el primer día.
2. Se vende el 85 % de lo que se construye
Más importante que cuánto se construye es cuánto se vende. Aproximadamente 85 de cada 100 viviendas nuevas terminadas en 2025 encuentran comprador en el mismo año. Es el punto sano del mercado: ni se acumulan viviendas vacías ni se disparan los precios. Y es el segundo año seguido en ese nivel. Es también lo que vemos cada día: la vivienda bien presentada y a precio realista se vende; el comprador ya no acepta cualquier precio.
| Año | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % que se vende de lo que se construye | 130 % | 75 % | 50 % | 80 % | 110 % | 75 % | 85 % | 85 % |
Valores superiores al 100 % indican absorción de stock acumulado. La zona de equilibrio está entre el 70 % y el 110 %.
3. Lo que pasa en Marbella resume el momento
Tras varios años de fuertes subidas, el precio de la obra nueva en Marbella se ha frenado, mientras la segunda mano sigue al alza y casi lo iguala. Es lo que hace un mercado sano: cuando los promotores fuerzan demasiado los precios, los compradores no los siguen, se van a vivienda usada bien situada y el mercado se ajusta solo. En el resto, lo nuevo se paga más caro que la segunda mano, pero sin disparates:
| Obra nueva, precio por m² | €/m² |
|---|---|
| Benahavís | 4.240 € |
| Estepona | 3.700 € |
| Mijas | 3.595 € |
La pregunta ya no es si los precios van a caer, sino cuánto tiempo más va a haber tan poca oferta.
Alfonso Lacruz
Mi lectura: estamos en un mercado más sano que en muchos años. Se construye poco, se vende casi todo lo que se construye y los precios se ajustan solos cuando hace falta.
Preguntas frecuentes
¿Hay burbuja en la obra nueva de la Costa del Sol?
Los datos dicen que no: se construye menos de un tercio que en 2007 y se vende aproximadamente el 85 % de lo que se termina cada año.
¿Por qué se construye menos?
El suelo escasea y es caro, construir cuesta un 32 % más que en 2020, las licencias tardan y los bancos exigen preventas del 60-70 % antes de financiar.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de obra nueva?
En esta fuente, 4.240 €/m² en Benahavís, 3.700 €/m² en Estepona y 3.595 €/m² en Mijas.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Datos de la provincia de Málaga sobre viviendas iniciadas y vendidas; precios de obra nueva por municipio. Elaboración propia. Última actualización: 8 de junio de 2026.
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