Ultimamente me han hecho varias veces esta pregunta: con precios al alza y nuevas promociones a precios altos, ¿no estaremos repitiendo los mismos errores que llevaron a la crisis de 2008? Y conviene
contestarla con datos, no con intuiciones. Los últimos números de Málaga cuentan una historia muy distinta a la de hace dos décadas. Tres datos lo explican:
1. Hoy se construye mucho menos, y no es casualidad. En 2007 se empezaron unas 36.000 viviendas en la
provincia. En 2025, apenas 10.000, menos de un tercio. Y no es solo que los promotores estén más prudentes: hoy es objetivamente más difícil construir. El suelo listo para edificar escasea y está caro, construir cuesta un 32% más que en 2020, las licencias tardan en llegar, y los bancos solo financian un proyecto si tienes ya vendidas seis osiete de cada diez viviendas antes de empezar. Solo salen adelante las operaciones que cuadran bien desde el primer día. La buena noticia es que, con este escenario, es muy difícil que el mercado se llene de viviendas sin vender, como ocurrió hace quince años.
2. Se vende el 85% de lo que se construye. Más importante aún que cuánto se construye es cuánto se
vende. Aproximadamente 85 de cada 100 viviendas nuevas terminadas en 2025 encuentran comprador
en el mismo año. Es el punto sano del mercado: ni se acumulan viviendas vacías ni se disparan los precios.
Y es el segundo año seguido en ese nivel, así que no es algo de un año. Es también lo que vemos en
nuestro día a día: la vivienda bien presentada y a precio realista se vende; el comprador ya no acepta cualquier precio.
3. Lo que pasa en Marbella resume el momento. Tras varios años de fuertes subidas, el precio de la obra nueva en Marbella se ha frenado, mientras la segunda mano sigue al alza y casi lo iguala. Es lo que hace un mercado sano: cuando los promotores fuerzan demasiado los precios, los compradores no los siguen, se van a vivienda usada bien situada y el mercado se ajusta solo. En el resto, lo nuevo se sigue pagando más caro que la segunda mano, 4.240 €/m² en Benahavís, 3.700 €/m² Estepona y 3.595 €/m² Mijas, pero sin disparates.
Mi lectura: estamos en un mercado más sano que en muchos años. Se construye poco, se vende casi todo lo que se construye y los precios se ajustan solos cuando hace falta. La pregunta ya no es si los precios van a caer, sino cuánto tiempo más va a haber tan poca oferta.
