Réponses pour les propriétaires
Pourquoi fixer le prix avec une analyse comparative de marché réalisée par un agent professionnel ?
Une bonne analyse épargne de l’angoisse, du temps et de l’argent. Un mauvais prix fait exactement l’inverse.
RÉPONSE COURTE
Une analyse comparative de marché compare votre bien à trois groupes : ceux qui se sont vendus récemment, ceux qui sont en vente actuellement et ceux qui sont en vente mais ne se vendent pas. On en déduit le prix auquel le bien se vend avec le moins de difficultés, plus vite et, probablement, pour plus d’argent.
DANS CET ARTICLE
Le prix est la décision la plus importante de la vente. Voici comment la prendre avec des données.
Ce que c’est et à quoi on compare
Les biens vendus
La référence la plus solide : ils reflètent le prix réel après négociation.
Les biens en vente
Ils montrent avec qui votre bien est en concurrence aujourd’hui et ce que verra l’acheteur.
Les biens qui ne se vendent pas
Ils montrent où se situe le plafond : le prix que le marché n’accepte pas.
Pourquoi un bien surévalué se grille
Un bien surévalué reste beaucoup plus longtemps sur le marché et, comme tout produit périmé, il faudra une baisse de prix supplémentaire pour le vendre. La question typique d’un acheteur est de savoir depuis combien de temps il est en vente, car cela lui indique quel pouvoir de négociation il a. Et les biens grillés se négocient à un prix inférieur. Nous le voyons dans surévaluer un bien.
Quels facteurs influencent le prix
- L’emplacement
- Le prix des biens comparables
- L’état du logement
- La surface
- Le marché immobilier : économie générale, taux d’intérêt, politiques publiques et offre disponible
Une analyse précise exige de connaître les zones, les biens de ces zones et les conditions du marché, c’est pourquoi elle est réalisée par un agent professionnel qui possède cette connaissance. Pour le détail de ce que regarde un acheteur dans une villa de 500 000 à 2 000 000 €, lisez ce qui détermine la valeur d’une villa.
Avec un bon prix de départ, on négocie en position de force, pas dans l’urgence.
Un bien qui vient d’arriver sur le marché ne se négocie pas comme un bien en vente depuis un an.
Questions fréquentes
Est-ce la même chose qu’une expertise ?
Non. L’expertise (tasación) est une valeur établie pour la banque. L’analyse comparative estime le prix auquel votre bien se vend sur le marché actuel.
Peut-on la faire sans visiter le bien ?
On peut établir une première estimation à partir de données, mais pour l’affiner il faut voir l’état, la vue et l’emplacement exact.
Pourquoi les biens qui ne se vendent pas comptent-ils ?
Parce qu’ils indiquent le niveau de prix que le marché n’accepte pas.
À quelle fréquence faut-il revoir le prix ?
Lorsque les conditions du marché changent, ou s’il n’y a ni visites ni offres durant les premières semaines.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) ; expérience d’Alfonso Lacruz Team | KW. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
Vous pensez vendre votre bien sur la Costa del Sol ?
Commencez par savoir où se situe votre bien sur le marché d’aujourd’hui.