Respuestas para propietarios
La retención del 3 % a no residentes al vender en España
No es un impuesto extra, es un anticipo. Pero tiene plazos y quien la paga es el comprador, no tú.
RESPUESTA CORTA
Si eres no residente fiscal y vendes una vivienda en España, el comprador debe retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda en el plazo de un mes (modelo 211). Es un pago a cuenta de tu impuesto: tú presentas después el modelo 210, y recuperas lo que sobre o pagas lo que falte.
EN ESTE ARTÍCULO
Muchos propietarios extranjeros la descubren en la notaría. Conviene conocerla antes, porque afecta al dinero que recibes el día de la firma.
¿Por qué existe la retención?
Todo vendedor en España tributa por el beneficio que obtiene. Si eres residente fiscal, lo declaras en la renta de junio del año siguiente, y lo acreditas ante el notario con un certificado de la Agencia Tributaria. Si no lo eres, la Agencia considera difícil cobrar el impuesto una vez cerrada la operación, con el vendedor ya fuera del país. Por eso obliga al comprador a retener el 3 % y a ingresarlo en el plazo de un mes desde la firma. La responsabilidad de ese ingreso recae en el comprador.
Si la retención es mayor que tu impuesto
Presentas el modelo 210 informando de la ganancia, o de la pérdida si la hay. Cuando la Agencia Tributaria comprueba la declaración y que no hay otros impuestos pendientes, devuelve la diferencia entre lo ingresado y el impuesto real. En nuestra experiencia, esas devoluciones tardan entre seis meses y un año.
Si la retención no cubre el impuesto
Presentas igualmente el modelo 210 en el mismo plazo y pagas la cantidad adicional que falte. Con un tipo del 19 % (UE y EEE) o del 24 % (resto), y un 3 % retenido, lo normal en ventas con ganancia es que haya que completar el pago.
| Concepto | Ejemplo (precio 800.000 €, ganancia 230.000 €, UE) |
|---|---|
| Retención del 3 % del precio | 24.000 € |
| Impuesto real al 19 % | 43.700 € |
| A pagar en el modelo 210 | 19.700 € |
Ejemplo ilustrativo. Si la ganancia fuera menor, o hubiera pérdidas, la retención se devolvería total o parcialmente.
Qué conviene preparar
- Tu NIE y los datos fiscales de tu país de residencia
- Las escrituras de compra y las facturas de mejoras, para demostrar la ganancia real
- Un asesor fiscal que presente el modelo 210 en plazo
- Prever que cobras el 97 % del precio en la firma, sin contar otros gastos
- Revisar el contrato de arras para que recoja la retención
Para el cálculo completo, consulta qué impuestos se pagan al vender y residente o no residente.
Preguntas frecuentes
¿Quién ingresa la retención en Hacienda?
El comprador, mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas siendo no residente?
Presentas el modelo 210 y solicitas la devolución de lo retenido.
¿Cuándo se devuelve la diferencia?
Una vez comprobada la declaración. En nuestra experiencia, entre seis meses y un año.
¿Es lo mismo que el impuesto final?
No. Es un pago a cuenta. El impuesto final se calcula sobre tu ganancia real y se declara en el modelo 210.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Agencia Tributaria (modelos 211 y 210); Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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