WHAT TAXES DO YOU PAY WHEN SELLING A PROPERTY IN MARBELLA & BENAHAVÍS? (2026)

There are two main taxes when you sell in Spain: the Capital Gain Tax, paid to the national tax office on your profit, and the Plusvalia, paid to your Town Hall on the increase in the value of the land. These are the general rules for individuals; particular cases vary.

CAPITAL GAIN TAX

1. How is the taxable gain calculated?

Patrimonial Gain = Value Transferred - Acquisition Value

Value Transferred is the price you sell for, minus the costs of the sale: agency fees with their VAT, the Plusvalia, and the cancellation of the mortgage if there was one.

Acquisition Value is the price you originally paid, plus the costs of that purchase: notary and land registry fees, and the Transfer Tax, or the VAT and Stamp Duty if it was a new build. You may also add any extension or substantial improvement, provided you hold the invoices. Ordinary repairs do not count, and without an invoice nothing counts.

2. When is it paid?

Residents, within their income tax return (IRPF), in June of the year following the sale. Non-residents, within four months of closing.

3. What are the rates in 2026?

For residents it is progressive and flat for non-residents (see attached table). The buyer must also withhold 3% of the price at the Notary as an advance on that tax. If the final bill is lower, the difference is refunded, normally within six to twelve months.

PLUSVALIA TAX

4. Who pays it, and when?

The seller, unless agreed otherwise, within 30 working days of the deed. There are two ways to calculate it and you may use whichever gives the lower result.

Direct estimation. Based on your real gain, applying the proportion the land represents within the cadastral value. Sell for less than you paid and the tax is zero, although you must still declare it.

Objective system. Cadastral value of the land x coefficient x municipal rate. The coefficient depends on the years of ownership; the rate is capped at 30%.

Worth knowing this year: the coefficients were raised in January 2026, but Parliament repealed the decree on 27 January and the previous ones apply again.

In short: what you take home depends not only on your asking price but also on the invoices you kept and the year you bought.

* As each case is different, this article is only a brief note and deductions may also apply, it is highly recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor. 

¿QUÉ IMPUESTOS SE PAGAN AL VENDER UNA PROPIEDAD EN MARBELLA Y BENAHAVÍS? (2026)

Al vender un inmueble en España hay dos impuestos principales a liquidar: la Ganancia Patrimonial, pagable a Hacienda por el beneficio obtenido, y la Plusvalía Municipal, que se paga al Ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. Estas son las reglas generales para particulares que podrían tener variaciones por caso.

GANANCIA PATRIMONIAL (IRPF)

1. ¿Cómo se calcula el beneficio que tributa?

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición

El Valor de Transmisión es el precio al que vende, menos los gastos de la venta: los honorarios de la agencia con su IVA, la Plusvalía, y la cancelación de la hipoteca si la hubiera.

El Valor de Adquisición es el precio que pagó al comprar, más los gastos de aquella compra: notaría y registro, y el Impuesto de Transmisiones, o el IVA y Actos Jurídicos Documentados si era obra nueva. También puede sumar cualquier ampliación o mejora sustancial, siempre que conserve las facturas. Las reparaciones ordinarias no cuentan, y sin factura no cuenta nada.

2. ¿Cuándo se paga?

Los residentes, en la declaración de la renta (IRPF), en junio del año siguiente a la venta. Los no residentes, dentro de los cuatro meses posteriores a la firma.

3. ¿Cuáles son los tipos en 2026?

Para residentes es progresivo y fijo para no-residentes (ver tabla). Además, el comprador está obligado a retener un 3% del precio en la Notaría como anticipo de ese impuesto. Si la cuota final es menor, se devuelve la diferencia, normalmente en un plazo de seis meses a un año.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

4. ¿Quién la paga y cuándo?

El vendedor, salvo pacto en contrario, dentro de los 30 días hábiles tras la firma. Desde 2021 hay dos formas de calcularla y puede aplicar la que le resulte más baja.

Estimación directa. Según la ganancia real, aplicando la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral. Si vende por menos de lo que pagó, el impuesto es cero, aunque igualmente hay que declararlo.

Sistema objetivo. Valor catastral del suelo x coeficiente x tipo municipal. El coeficiente depende de los años de tenencia; el tipo tiene un máximo del 30%.

Un apunte de este año: los coeficientes se subieron en enero de 2026, pero el Congreso derogó el decreto el 27 de enero y vuelven a aplicarse los anteriores.

En resumen: lo que se lleva  depende no solo de su precio de salida sino también de las facturas que guardó y del año en que compró.

* Como cada caso es diferente, el artículo es genérico y pueden aplicar deducciones, es recomendable que consulte los detalles con su abogado o asesor fiscal.

Lesser- Know Trails in Marbella and Its Surroundings for this Autumn

Discover six unique getaways to enjoy the colors and calm of the season

When we think of Marbella, the mind often jumps to its beaches, the luxury of Puerto Banús, or the vibrant nightlife of the Costa del Sol. Yet just a few kilometers away from the bustle, hidden hiking routes reveal their best side in autumn: landscapes painted in ochre and gold, fresh mountain air, and secret corners that invite you to disconnect.

Below, we present a selection of little-known trails in Marbella and its surroundings to enjoy during this magical season.

1.The Ruins of Daidín (Benahavís)

Hidden in the mountains between Benahavís and Ronda, the 9th-century ruins of Daidín reveal remnants of walls, towers, and cisterns overlooking the Guadalmina Valley. Surrounded by olive and almond trees, the trail offers stunning views and a journey back to the legacy of AI-Andalus in the heart of Málaga.

• Approximate duration: 2 hours 30 minutes (round trip).

• Tip: Avo id the central hours of the day and bring water; while not a long route, there is very little shade.

2.The Buenavista Mine (Marbella)

Hidden among pine forests, the Buenavista Mine blends industrial heritage with natural beauty. The trail passes old mining tunnels and structures overlooking the Mediterranean, glowing with golden light at sunset in autumn.

• Approximate duration: 1 .5-2 hours (round trip).

• Bring a flash light to explore the tunnels safely and avoid humid days, as the ground can get slippery.

3.The Wine Route (Manilva)

Beyond hiking, an escape through the vineyards of Manilva offers a different plan. lts moscatel grape fields, unique along the coast, turn golden and red in autumn. Several family-run wineries welcome visitors to learn about the winemaking process and taste traditional sweet wines.

• Approximate duration: Half a day.

• Tip: Book a winery visit to pair nature with tastings.

4.The Otter Pool (Estepona)

A natural gem hidden in the upper course of the Castor River in Estepona. The trail winds between rocks and small waterfalls until reaching a crystal-clear pool that gives the place its name: La Charca de las Nutrias - "The Otter Pool." The constant murmur of the river and the lush vegetation create an atmosphere of serenity, perfect for disconnecting. In autumn, the water level drops slightly, making it easier to walk along the riverbed and enjoy the absolute calm of this secluded spot.

5.Castillejos de Quintana (Istán)

Between lstán and the Concepción reservoir lie the ruins of a 9th-century Arab fortress. The trail leading there crosses Mediterranean scrubland dotted with natural springs. A little-visited site that blends history with nature.

• Approximate duration: 2 hours.

• Tip: Autumn is the best time to go, when the vegetation is green and the heat has eased.

6.The Pinsapo Forest of Sierra Bermeja (Estepona)

This natural enclave shelters one of the most impressive pinsapo (Spanish fir) forests in Andalusia, with centuries-old trees growing on the reddish soil that characterizes the sierra. The path ascends gently through curves up to a viewpoint overlooking the Costa del Sol - and on clear days, even the north of Africa. The fresh air and the scent of fir trees make this hike a truly sensory experience.

• Approximate duration: 3-4 hours (round trip).

• Tip: Best enjoyed on cloudy or rainy days, when the forest's colors deepen and the landscape feels more alive.

Tax Residency: A legal labyrinth across borders. Examples from the United Kingdom nd Netherlands

Establishing tax residency may seem straightforward, but in practice it is a complex process filled

with legal nuances that vary significantly between countries. These differences can lead to

paradoxical situations, especially for individuals who live, work, or invest across borders.

Spain: The 183-Day Rule and Econornic Nexus

Spain considers an individual a tax resident if they spend more than 183 days in the country during the calendar year.

AII days of physical presence count, even if only for a few hours, and overnight stays are not required. Sporadic absences are also included unless the person can prove tax residency in another country. A person is also deemed a tax resident if their main economic interests or business activities are based in Spain, or if their spouse and minar children live there. Even a single transit day through a Spanish airport may count as a day of residence.

United Kingdom: Overnight Stay and Personal Ties

The United Kingdom applies the Statutory Residence Test (SRT) to determine tax residency. This test takes into account the number of days spent in the UK with an overnight stay, as well as personal and professional ties and the availability of a home in the country. Spending 183 days or more in the UK during a tax year automatically makes an individual a tax resident. For those who are no longer residents but still maintain a home in the UK, staying more than 90 days per year can result in regaining tax residency status. Only days that include an overnight stay are counted, except for specific exemptions such as transit stops or aircrew duties. Additionally, from April 2025, non-domiciled individuals are required to pay taxes on their worldwide income, ending the previous preferential regime.

Netherlands: Centre of Life Over Number of Days

In the Netherlands, the number of days spent in the country is not the main criterion for determining tax residency.

lnstead, the focus lies on the centre of an individual's personal and economic life - where their habitual residence is, where their family lives and works, and where their bank accounts, insurance, and medical services are located. Although spending more than 183 days in the Netherlands may indicate residency, it is not a decisive factor. A person may still be considered a tax resident even with fewer days, if their life is primarily centred in the Netherlands

The Paradox of Dual Residency

lt is entirely possible-and often legally complex-to be considered a tax resident in more than one country.

For instance, a person who works in Spain during the day but returns to the UK to sleep could be treated as a resident in both jurisdictions: Spain, due to physical presence and economic activity, and the U K, due to overnight stays and personal ties. These situations require careful tax planning to prevent double taxation and ensure full compliance with the laws of each country.

Why Expert Advice Matters

Investing in Spain requires more than signing a contract - it demands understanding where and how to pay taxes, avoiding double taxation, and structuring operations correctly. Tax planning is essential.

Sustanaible Gardens

We design sustainable gardens based on environmental observation and the use of native, resilient plants. We apply Nature-Based Solutions (NbS) that replicate natural processes to address today’s social and environmental challenges.

CLIMATE-RESILIENT SPACES

Instead of using seasonal plants, we select species adapted to the local climate, such as Lavandula stoechas or Westringia fruticosa, which bloom at different times of the year, attract pollinators, and stimulate the senses. We avoid plants that may cause negative impacts, such as allergies or structural damage. Pest control is managed biologically, and we promote low-maintenance practices, avoiding unnecessary pruning. To reduce light pollution, we use amber lighting under 2700 Kelvin.

DROUGHT ADAPTATION

We replace grass with ground covers like Lippia nodiflora, which require minimal irrigation. Subsurface drip irrigation and organic or mineral mulching help retain moisture. Permeable surfaces and Sustainable Urban Drainage Systems (SUDs) are integrated into our designs to better manage drought and runoff. We choose low-water, climate-adapted plant communities that fit the existing soil with minimal amendments.

INVESTING IN NATURE IS INVESTING IN HEALTH

By planting species that attract pollinators, we create healthy spaces rich in ecosystem services: reducing CO₂, noise, and stress, improving social well-being, encouraging mental health, and strengthening our connection to nature.

ROSA CEÑO

LANDSCAPE DESIGNER

Master in Historic Gardens and Ecosystem Services of Green Infrastructure (UPM). Creator of projects such as El Jardín de los Sentidos (Marbella).

Awards include:

OJA AMJA First Prize and De-sign Week Marbella 2021.

Jardines Sostenibles

Diseñamos jardines sostenibles desde la observación del entorno y el uso de plantas autóctonas y resilientes. Aplicamos Soluciones basadas en la Naturaleza (SbN), que imitan los procesos naturales para responder a los desafí­os socioambientales actuales.

ESPACIOS RESILIENTES AL CAMBIO CLIMÁTICO

Frente a plantas de temporada, apostamos por especies adaptadas al clima local, como Lavandula stoechas o Westringia fruticosa, que florecen en distintas épocas, atraen polinizadores y estimulan los sentidos. Evitamos especies con efectos negativos como alergias o daños estructurales. Aplicamos biocontrol de plagas y fomentamos un mantenimiento mínimo, sin podas innecesarias. Para reducir la contaminación lumínica, usamos luminarias ámbar inferiores a 2700 K.

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ADAPTACIÓN ANTE LA SEQUÍA

Sustituimos el césped por tapizantes como Lippia nodiflora, de bajo consumo hídrico. Usamos riego por goteo enterrado y acolchado vegetal o mineral para conservar la humedad. Incorporamos superficies permeables y SUDs para gestionar mejor sequías y escorrentías. Seleccionamos comunidades vegetales de bajo consumo y adaptadas al sustrato existente.

INVERTIR EN NATURALEZA, INVERTIR EN SALUD

Al favorecer especies que atraen polinizadores, generamos espacios saludables y ricos en servicios ecosistémicos: reducción de CO₂, ruido y estrés, mejora del bienestar social, desarrollo mental y conexión con la naturaleza.

ROSA CEÑO

PAISAJISTA

Máster en Jardines Históricos y Servicios Ecosistémicos (UPM). Autora de proyectos como El Jardín de los Sentidos (Marbella). Premios: OJA AMJA y Design Week Marbella 2021.

La Importancia de la Fotografía Profesional en la Venta de Propiedades

En el competitivo mercado inmobiliario actual, la primera impresión es crucial. Cuando un posible comprador visualiza una propiedad, lo primero que observa es el anuncio, y en la mayoría de los casos, este estará acompañado de imágenes. Ya sea en un portal web, en una revista o en un folleto, las fotografías son cruciales para captar la atención, despertar el interés y, en última instancia, influir en la decisión de compra. Una presentación adecuada de la propiedad es esencial, y la mejor manera de lograrlo es a través de fotografía profesional de alta calidad.

¿Por qué la Fotografía Profesional es Clave en la Inmobiliaria de Alta Gama?

Los estudios demuestran que los anuncios con imágenes de alta calidad reciben un 61% más de vistas que aquellos sin fotos. Las propiedades con imágenes profesionales se venden, en promedio, un 32% más rápido que aquellas con fotos de baja calidad. Los compradores forman su primera impresión en base a las imágenes que ven, por lo que si las fotos no destacan lo mejor de la propiedad, podría ser que nunca lleguen a considerarla. En un mercado con atención fugaz, una buena foto puede hacer la diferencia.

En Charly Simon Photo, entendemos que capturar la esencia de una propiedad no se reduce a tomar fotos al azar. Creemos en contar una historia visual que invite a los compradores potenciales a imaginarse viviendo en ese espacio. Gracias a nuestra experiencia en la fotografía de arquitectura, sabemos qué es lo que realmente atrae a los compradores.

Cómo la Fotografía Profesional Mejora el Proceso de Venta

Una presentación adecuada es clave para acelerar la venta de una propiedad. Los fotógrafos profesionales aportan su experiencia técnica y artística para garantizar que la propiedad luzca impecable. Dominar la luz, los ángulos y la composición es fundamental para que la propiedad se vea espaciosa, acogedora y única. Ya sea un apartamento modesto o una villa de lujo, un fotógrafo con experiencia sabe resaltar las características clave, minimizando áreas que puedan restar atractivo a la vivienda.

Además, el uso de drones es esencial para ofrecer una visión completa de la propiedad. Las tomas aéreas no solo permiten mostrar la vivienda desde diferentes perspectivas, sino también resaltar su ubicación y alrededores, algo imprescindible para los compradores interesados en la zona.

 

El Proceso: Desde la Planificación hasta la Entrega

En Charly Simon Photo, no solo nos enfocamos en la calidad de las fotos, sino también en la experiencia completa. Trabajamos de cerca con nuestros clientes para entender sus expectativas y objetivos. Este enfoque es especialmente relevante en propiedades de alta gama o con diseños arquitectónicos excepcionales. Adaptamos cada sesión para resaltar las cualidades únicas de cada propiedad, asegurándonos de que la imagen final haga justicia a su verdadero valor.

Una vez realizada la sesión, pasamos a la fase de postproducción, donde ajustamos cuidadosamente la iluminación, los colores y los detalles, para garantizar que cada foto mantenga la esencia de la propiedad sin perder realismo.

Conclusión: La Inversión en Fotografía Profesional

Invertir en fotografía profesional para la venta de propiedades es una decisión estratégica que no debe subestimarse. Las imágenes de alta calidad no solo aceleran la venta, sino que también aseguran que la propiedad reciba la atención que merece. En un mercado altamente competitivo, destacar es esencial, y la fotografía profesional puede ser la herramienta decisiva.

En Charly Simon Photo, nos enorgullece nuestra atención al detalle y nuestro compromiso con la experiencia que entregamos a nuestros cliente. Ya sea que se trate de una villa de alta gama o de un apartamento moderno, nuestro objetivo es ayudar a que tu propiedad brille y cause una impresión duradera en los compradores, maximizando su potencial y aumentando las posibilidades de una venta exitosa.

Artículo de:

Charly Simon

https://charlysimonphoto

The Importance of Professional Photography in Property Sales

In today’s competitive real estate market, first impressions are everything. When a potential buyer views a property, the first thing they see is the listing—and in most cases, that listing is accompanied by images. Whether on a website, in a magazine, or a brochure, photography plays a crucial role in capturing attention, sparking interest, and ultimately influencing the decision to buy. A compelling presentation is essential, and the most effective way to achieve it is through high-quality professional photography.

Why Professional Photography is Key in High-End Real Estate

Studies show that listings with high-quality images receive 61% more views than those without photos. Properties with professional photography sell, on average, 32% faster than those with lower-quality visuals. Buyers form their first impressions based on the images they see—if the photos fail to highlight a property’s best features, it may never even make it onto a buyer’s shortlist. In a market where attention spans are short, a great image can make all the difference.

At Charly Simon Photo, we understand that capturing the essence of a home is about more than just taking pictures—it’s about telling a visual story that allows potential buyers to imagine themselves living in that space. With our expertise in architectural photography, we know what truly attracts buyers and how to communicate the unique personality of each property.

How Professional Photography Enhances the Sales Process

A strong visual presentation can significantly accelerate the sale of a property. Professional photographers bring both technical and artistic expertise to ensure that the home looks its absolute best. Mastery of light, angles, and composition is key to making spaces appear more expansive, welcoming, and distinctive. Whether it’s a modest apartment or a luxury villa, an experienced photographer knows how to accentuate key features while minimizing distractions.

In addition, drone photography has become an essential tool for showcasing properties in full. Aerial shots not only offer dynamic perspectives of the home but also highlight its surroundings—an important factor for buyers interested in location and lifestyle.

The Process: From Planning to Delivery

At Charly Simon Photo, we focus not only on delivering exceptional images but also on providing a seamless experience. We work closely with our clients to understand their goals and expectations. This tailored approach is especially relevant for luxury properties or architecturally unique homes. Each photo session is customized to highlight a property’s standout features, ensuring the final imagery truly reflects its value.

Once the shoot is complete, we move on to post-production, where lighting, color, and details are carefully adjusted to preserve the home’s authenticity while enhancing its appeal.

Conclusion: Investing in Professional Photography

Investing in professional photography is a strategic decision that should never be underestimated. High-quality images not only help sell a property faster but also ensure it receives the attention it deserves. In a highly competitive market, standing out is essential—and professional photography can be the deciding factor.

At Charly Simon Photo, we take pride in our attention to detail and our commitment to delivering an elevated experience. Whether photographing a luxury villa or a modern apartment, our mission is to make your property shine and leave a lasting impression on buyers—maximizing its potential and increasing the likelihood of a successful sale.

Article by:

Charly Simon

https://charlysimonphoto

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025: Un nuevo marco para los alquileres turísticos

El auge de los alquileres turísticos ha generado un creciente debate dentro de las comunidades de propietarios debido a su impacto en la convivencia vecinal y en la disponibilidad de vivienda residencial. En respuesta a estas preocupaciones, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), otorgando a las comunidades de propietarios un mayor control sobre el uso de las viviendas privadas con fines turísticos dentro de edificios compartidos.

Principales novedades introducidas por la Ley Orgánica 1/2025

1. Autorización previa de la comunidad de propietarios
A partir del 3 de abril de 2025, cualquier propietario que desee destinar su vivienda a alquiler turístico deberá contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esta autorización requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen asimismo las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta medida busca equilibrar los intereses individuales con el bienestar colectivo de la comunidad.

2. Facultades del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad estará facultado para exigir el cese inmediato de la actividad de alquiler turístico si esta no cuenta con la autorización previa de la comunidad. Esta disposición otorga a los órganos de representación de la comunidad herramientas efectivas para actuar con rapidez ante infracciones que puedan alterar la vida común.

3. Posibilidad de incrementar las cuotas de gastos comunes
La comunidad podrá imponer un recargo de hasta el 20% en las cuotas de gastos comunes a aquellos propietarios que destinen sus viviendas a alquiler turístico. Este recargo pretende compensar el mayor uso de instalaciones compartidas y servicios del edificio, como ascensores, limpieza y seguridad.

4. Prohibición general del uso turístico
La reforma establece que, en principio, el uso turístico de viviendas en régimen de propiedad horizontal está prohibido, salvo que la comunidad acuerde lo contrario. Esta medida busca preservar el carácter residencial de los edificios y evitar la transformación de zonas residenciales en áreas exclusivamente turísticas.

5. Régimen transitorio para actividades preexistentes
Los propietarios que ya desarrollaban actividades de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la ley podrán continuar con dicha actividad sin necesidad de nueva autorización, siempre que cumplan con la normativa sectorial turística vigente. Sin embargo, si la vivienda pierde su licencia por cambio de titularidad u otra causa, será necesario obtener la autorización de la comunidad para reanudar la actividad.

Implicaciones para propietarios y comunidades de propietarios

Para los propietarios:
• Solicitud de autorización: deberán solicitar permiso a la comunidad antes de iniciar la actividad turística.
• Cumplimiento normativo: deberán ajustarse tanto a la normativa turística sectorial como a lo que establezca la comunidad.
• Responsabilidad económica: podrán estar sujetos a recargos en las cuotas comunes y sanciones en caso de incumplimiento.

Para las comunidades de propietarios:
• Evaluación de solicitudes: deberán valorar las solicitudes de autorización considerando el impacto en la convivencia y en los servicios comunes.
• Toma de decisiones: podrán aprobar, limitar, condicionar o prohibir los alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados con la mayoría cualificada.
• Acciones correctivas: podrán exigir el cese de actividades no autorizadas e iniciar acciones legales si es necesario.

Conclusión

La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal representa un paso importante hacia una regulación más equilibrada y adaptada a la realidad actual de los alquileres turísticos. Al otorgar mayor poder de decisión a las comunidades de propietarios, se pretende proteger la armonía vecinal y garantizar la función residencial de los edificios.
Es fundamental que tanto los propietarios como las comunidades estén informados y preparados para aplicar estas nuevas disposiciones de forma eficaz.

Artículo de la Abogada:

Emely Jelic

https://advokatemelyjelic.com/

The Reform of the Horizontal Property Law by Organic Law 1/2025: A New Framework for Tourist Rentals

The rise of tourist rentals has sparked growing debate within community of owners due to its impact on neighborhood coexistence and the availability of residential housing. In response to these concerns, Organic Law 1/2025, of January 2nd, has introduced substantial amendments to the Horizontal Property Law (LPH), granting community of owners greater control over the use of privately owned residences within shared buildings for tourist purposes.

Key amendments introduced by Organic Law 1/2025

1. Prior authorization from the community of owners

Starting April 3, 2025, any property owner wishing to use their property for tourist rental must obtain the express authorization of the community of owners. This authorization will require the favorable vote of three-fifths of the property owners, representing likewise three-fifths of the participation quotas. This measure seeks to balance individual interests with the collective well-being of the community.

2. Powers of the president of the community

The president of the community of owners will be empowered to demand the immediate cessation of tourist rental activity if it does not have prior community authorization. This provision grants the community’s representative bodies effective tools to act promptly in the face of violations that may disturb communal life.

3. Possibility of increasing common expense contributions

The community of owners may impose an increase of up to 20% on the common expense fees for those owners who use their properties for tourist rentals. This surcharge aims to compensate for the greater use of shared facilities and building services such as elevators, cleaning, and security.

4. General prohibition of tourist use

The reform establishes that, in principle, tourist use of dwellings within horizontal property regimes is prohibited, unless the community of owners agrees otherwise. This measure seeks to safeguard the residential nature of buildings and prevent the transformation of residential zones into exclusively tourist areas.

5. Transitional regime for pre-existing activities

Owners who were already engaged in tourist rental activities before the entry into force of the law may continue such activity without needing new authorization, provided they comply with the current sectoral tourism regulations. However, if the dwelling loses its license due to a change in ownership or other reasons, authorization from the community of owners will be required to resume the activity.

Implications for property owners and community of owners

For property owners:

• Authorization request: They must submit a request to the community of owners and obtain the required authorization before initiating tourist rental activity.

• Regulatory compliance: They must ensure compliance with applicable sectoral tourism regulations, in addition to the provisions set by the community.

• Financial responsibility: They may be subject to increased common expense contributions and penalties in the event of non-compliance.

For community of owners:

• Evaluation of requests: They must assess tourist rental authorization requests, considering the impact on community life and shared services.

• Decision-making: They may approve, limit, condition, or prohibit tourist rentals through resolutions adopted by the qualified majority established by law.

• Corrective actions: They have the authority to demand the cessation of unauthorized activities and to initiate legal action if necessary.

Conclusion

The reform introduced by Organic Law 1/2025 to the Horizontal Property Law marks an important step toward more balanced regulation, adapted to the current realities of tourist rentals. By granting community of owners greater control over the use of residential properties, the law aims to protect neighborhood harmony and uphold the residential function of buildings.

It is essential that both property owners and community of owners are well-informed and prepared to implement these new provisions effectively

Article by the Lawyer:

Emely Jelic

https://advokatemelyjelic.com/

Razones por las que trabajar con una agencia inmobiliaria en exclusiva es la mejor opción

Te enumeramos las ventajas por las que trabajar con una agencia inmobiliaria en exclusiva resulta más eciente:

Estrategia de marketing personalizada

Tu propiedad recibe un plan de marketing a medida, que incluye fotografía profesional, tours virtuales y publicidad dirigida.

Mayor precio de venta

Las propiedades en exclusiva suelen alcanzar mejores precios, ya que la agencia se enfoca en maximizar su valor en lugar de buscar una venta rápida.

Mayor poder de negociación

Al gestionar todas las consultas y negociaciones, se evitan agentes compitiendo entre sí, lo que puede derivar en ofertas más bajas.

Mejor calificación de compradores

La agencia ltra a los potenciales compradores, asegurando que solo personas serias y nancieramente cualicadas visiten la propiedad.

Servicio personalizado y compromiso

Un agente exclusivo se dedica completamente a vender tu propiedad, brindando atención personalizada, actualizaciones periódicas y asesoramiento estratégico.

Venta más rápida y elciente

Un proceso claro y organizado evita confusiones y duplicaciones, lo que facilita una transacción ágil y sin problemas.

Condencialidad y seguridad

Trabajar con una única agencia de conanza reduce la exposición innecesaria, minimiza riesgos y protege tu privacidad.

¡Elegir una agencia inmobiliaria en exclusiva signica con-tar con profesionales comprometidos en conseguir el mejor resultado para ti!

Key reasons why working with a real estate agency on an exclusive basis is the best choice

Here are some key reasons why working with a real estate agency on an exclusive basis is the best choice:

Dedicated Marketing Strategy

Your property receives a customized, high-quality market-ing plan, including professional photography, virtual tours, and targeted advertising.

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The agency carefully screens potential buyers, ensuring that only serious and nancially qualied individuals view your property.

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El Gobierno Español anuncia un impuesto para los compradores de fuera de la UE: Análisis

El pasado 13 de enero, el presidente del Gobierno, Pedro Sán-chez, anunció durante un foro económico en Madrid una propuesta para aumentar el impuesto a la compra de viviendas por parte de compradores no comunitarios que no residan en España.

La información facilitada por el Gobierno durante la comparecen-cia fue tan escasa y confusa que ha desatado el pánico en mu-chos sectores y en el extranjero, ya que el presidente del Gobierno dijo literalmente «Vamos a limitar la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios no residentes aumentando la carga fiscal que tendrán que pagar en caso de compra hasta el 100% del valor de la vivienda, algo inédito en España pero que se aplica en otros países como Dinamarca o Canadá.» Ni siquiera el objetivo está claro y hemos de suponer que se refiere a la nacionalidad, por lo que los extracomunitarios que residan o vayan a residir en España en el momento de la compra quedarán fuera del ámbito de aplicación de la medida.

Sin conocer exactamente las medidas propuestas ni su alcance ni lo que pretendía decir el Presidente del Gobierno, hemos sabido que el Gobierno está explorando dos opciones: a) Modificar el actual Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y b) Crear un nuevo impuesto especial dirigido específicamente a estas compras. El impuesto de transmisiones se traslada a los gobiernos regionales, gobernados en su mayoría por el Partido Popular, por lo que el efecto real de esta medida es dudoso. Sobre la creación de un nuevo impuesto, en teoría no es posible si ya existe un impuesto para el mismo concepto o hecho imponible. Sin embargo, tenemos el precedente del Impuesto de Solidaridad, un impuesto complementario a nivel estatal del Impuesto sobre el Patrimonio (a nivel autonómico) que ha sido admitido por el Tribunal Constitucional.

Por último, la Constitución Española establece que el sistema tributario no debe tener un alcance confiscatorio, es decir, no debe agotar el patrimonio del contribuyente. Aunque se ha propuesto un impuesto del 100% para la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios, se trata de una medida excepcional y específica. La fiscalidad confiscatoria se refiere a un impuesto que elimina la fuente de riqueza del contribuyente. En general, un impuesto del 100% sobre la base imponible se consideraría con-fiscatorio y, por tanto, inconstitucional en la mayoría de los casos.

De las 12 medidas anunciadas por el presidente del Gobierno, al menos cuatro deben pasar por el Congreso de los Diputados, y el endurecimiento de la normativa para la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios es una de ellas. Por tanto, hay que tener en cuenta que se trata sólo de una propuesta anunciada durante un foro, que hay que esperar a que se haga pública la propuesta formal, y que el Gobierno no puede desarrollar esta medida para los compradores extracomunitarios sin la aproba-ción del Congreso.

En el caso de que finalmente se apruebe esta medida y se promulgue la ley, es probable que se cuestione su constitucionalidad. Como se ha comentado, si las medidas dependen de los gobiernos autonómicos, será contrarrestada. Y, una vez publicada, habrá que estudiar qué alternativas son aplicables (por ejemplo, constituir una sociedad española).

Tengan la seguridad de que esta propuesta está aún en sus pri-meras fases y será sometida a un profundo examen y debate antes de su aplicación. El Gobierno se compromete a garantizar que cualquier nueva medida sea justa y constitucional. Le mantendremos informado de cualquier novedad y le orientaremos sobre cómo afrontar cualquier cambio.

Santiago Lapausa Gonzalez- Partner/Economist

JC&A Abogados

The Spanish's goverment announcement os a tax for non-EU buyers: Analysis

On 13 January, Prime Minister Pedro Sanchez announced during an economic forum in Madrid a proposal to increase the tax on the purchase of properties by non-European Union buyers who do not reside in Spain.

The information provided by the government during the appear­ance is so scarce and confusing that it has sparked panic in many sectors and abroad, as Prime Minister literally said ''We are going to limit the purchase of homes by non-resident non-EU foreigners by increasing the tax burden they will have to pay in case of purchase up to 100% of the property's value, something unprecedented in Spain but applied in other countries like Den­mark or Canada." Even the target buyer is not clear and we have to assume that it refers to nationality, so non-EU nationals who reside or will reside in Spain u pon the purchase will fall out of the scope of the measure.

Without knowing exactly the proposed measures or their scope or what the Prime Minister intended to say, we have learnt that the government is exploring two options: a)Modifying the exist­ing Transfer Tax and b) Creating a new special tax specifically targeting these purchases.

Transfer tax is shifted to regional governments, mostly governed by the Conservative Party, so the real effect of this measure is doubtful.

About creating a new tax, in theory it is not possible if there is already an existing tax for the same concept or taxable event. However, we have the precedent of the Solidarity Tax, a comple­mentary tax on State level to Wealth tax (at regional level) who has been admitted by the Constitutional Court.

Finally, the Spanish Constitution establishes that the tax system should not have a confiscatory scope, meaning it should not exhaust the taxpayer's wealth. Although a 100% tax has been proposed for the purchase of homes by non-EU foreigners, this is an exceptional and specific measure.

Confiscatory taxation refers to a tax that eliminates the taxpay­er's source of wealth. Generally, a 100% tax on the taxable base would be considered confiscatory and, therefore, unconstitution­al in most cases.

Of the 12 measures announced by the Prime Minister, at least four must go through the Congress of Deputies, and the tighten­ing of regulations for the purchase of homes by non-EU foreign­ers is one of them.

Therefore, we have to bear in mind that this is just a proposal announced during a forum, that we have to wait for the formal proposal to be released, and that the government cannot develop this measure for non-EU buyers without the approval of the Con­gress.

In the event that this measure if f1nally approved and the law is enacted, its constitutionality will be likely questioned. As com­mented, if the measures depend on regional governments, it will be counteracted. And, once published, we will have to study what alternatives are applicable (i.e., setting a Spanish company).

Rest assured, this proposal is still in its early stages and will un­dergo thorough scrutiny and debate befare any implementation. The government is committed to ensuring that any new measures are fair and constitutional. We will keep you informed of any developments and provide guidance on how to navigate any changes.

Santiago Lapausa Gonzalez- Partner/Economist

JC&A Abogados

¿Puede el propietario actual verse obligado a pagar una deuda de IBI de un propietario anterior?

La respuesta es sí, pero con ciertas condiciones. Aunque el deudor original es el propietario en el momento en que se emite el recibo del I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), si el anterior propietario es declarado insolvente y la deuda no ha prescrito, el nuevo propietario podría ser responsable de saldar esa deuda.

El procedimiento por el que se deriva la deuda tributaria del propietario anterior al nuevo para asegurar que las deudas de I.B.I. no desaparezcan por el hecho de que se transfiera una propiedad se conoce como afección de bienes. Dicho esto, surgen una serie de aclaraciones:

1. ¿Cuándo puede la Administración Tributaria declarar insolvente al anterior propietario? La administración puede hacerlo cuando, tras iniciar el procedimiento ejecutivo, se ha demostrado que no hay bienes o derechos realizables o embargables a nombre del deudor.

2. ¿La deuda puede estar prescrita y, por tanto, no ser reclamable al nuevo propietario? La Administración tiene un plazo de cuatro años para reclamar la deuda, contado desde el final del plazo de autoliquidación del I.B.I. Sin embargo, este plazo puede interrumpirse por ciertas actuaciones de la propia Administración.

 3. ¿Se traslada la deuda completa, incluidos recargos y sanciones, al nuevo propietario? No. La deuda, siempre que no esté prescrita, se transfiere al nuevo propietario solo en su monto principal, sin recargos ni sanciones, y en el período voluntario de pago. A partir de ese momento, el nuevo propietario será responsable de la deuda pendiente.

 4. ¿Cómo evitar este problema? Es sencillo. Solo hay que asegurarse a la hora de comprar un inmueble, y en la Notaria en la que se va a efectuar la compraventa, de que no hay deudas previas de I.B.I. En el caso de que las hubiera se puede condicionar la compra a la extinción de esa deuda o retener la cantidad debida para pagarla posteriormente a nombre del vendedor.

** Este es un artículo genérico y como cada caso es particular, recomendamos que si tuviera un problema de este tipo consulte con su abogado o asesor fiscal de confianza.

Can a new property owner be held responsible for the previous owner´s I.B.I. debts?

The answer is yes, but with certain conditions. While the original debtor is the owner at the time the I.B.I. (Property Tax) receipt is issued, if the previous owner is declared insolvent and the debt has not expired, the new owner could be held responsible for settling that debt.

The procedure through which the tax debt is transferred from the previous owner to the actual owner to ensure that I.B.I. debts do not disappear when a property is transferred is known as affection of assets (afección de bienes). With this in mind, here are some key clarifications:

  1. When can the Tax Administration declare the previous owner insolvent? The administration can do so when, after initiating the enforcement procedure, it is proven that there are no realizable or attachable assets or rights in the name of the debtor.

2. Can the debt be prescribed and, therefore, not be claimed from the new owner? The administration has a four-year period to claim the debt, counting from the end of the I.B.I. self-assessment deadline. However, this period can be interrupted by certain actions taken by the administration itself.

3. Is the entire debt, including surcharges and penalties, transferred to the new owner? No. The debt, as long as it is not prescribed, is transferred to the new owner only for its principal amount, without surcharges or penalties, and within the voluntary payment period. From that moment on, the new owner will be responsible for the pending debt.

4. How to avoid this problem? It is simple. It is only necessary to make sure at the time of buying a property, and in the Notary's office in which the sale is going to be carried out, that there are no previous debts of I.B.I. In the case that there were, the purchase can be conditioned to the extinction of that debt or to retain the due amount to pay it later on in the name of the seller.

**This is a general article, and since each case is unique, we recommend consulting with your trusted lawyer or tax advisor if you encounter a problem of this type.

Nueva División de Keller Williams España: Keller Williams Comercial y Comercial Corporate.

Tras meses de arduo trabajo, Keller Williams España se complace en anunciar el lanzamiento a mediados de 2024 de su nueva división Keller Williams Comercial España. Al igual que KW Luxury, que se especializa en propiedades de alto nivel, esta nueva división se enfocará en el sector inmobiliario comercial. Dentro de ella, un departamento específico denominado Keller Williams Comercial Corporate se dedicará a gestionar las transacciones corporativas más importantes.

La recién creada División Comercial se centrará en transacciones inmobiliarias en una variedad de sectores, incluyendo terrenos, edificios, hostelería, oficinas, comercio minorista y logística. Los agentes que deseen operar bajo la marca Keller Williams Comercial tendrán la oportunidad de obtener una designación comercial especializada. Para lograr esta designación, los agentes deberán cumplir con ciertos requisitos, que incluyen experiencia en el mercado inmobiliario comercial, al menos un año de colaboración con Keller Williams y la finalización de una formación especializada en transacciones comerciales.

El equipo directivo de Keller Williams Comercial España está compuesto por Alfonso Lacruz como Director Ejecutivo, Paqui Torres como Directora de Relaciones Institucionales, Juan Camarero como Director Técnico y Juanjo García como Director de Desarrollo de Negocio. Este equipo está bien posicionado para liderar la nueva división y ofrecer a los clientes su experiencia en el diverso panorama del mercado inmobiliario comercial en España.

New Division of Keller Williams Spain: KW Commercial Spain & Commercial Corporate.

After months of dedicated work, Keller Williams Spain proudly announced the launch of its new division, Keller Williams Commercial Spain, in mid-2024. This division, much like KW Luxury, which specializes in high-end real estate, will focus on the commercial property sector. Within this division, a dedicated department called Keller Williams Commercial Corporate will handle larger corporate transactions.

The newly established Commercial Division will specialize in real estate transactions across various sectors, including land, buildings, hospitality, offices, retail, and logistics. Agents who wish to operate under the Keller Williams Commercial brand will have the opportunity to earn a specialized Commercial designation. To receive this designation, agents must meet specific criteria, including experience in the commercial real estate market, at least one year of collaboration with Keller Williams, and completion of specialized training in commercial transactions.

The leadership team for Keller Williams Commercial Spain includes Alfonso Lacruz as Executive Director, Paqui Torres as Institutional Relations Director, Juan Camarero as Technical Director, and Juanjo Garcia as Business Development Manager. Together, this team is wellpositioned to lead the new division and offer clients expertise across the diverse commercial real estate landscape in Spain.

Property Documentation: The I.B.I. Receipt - What to Look For?

Continuing with our focus on essential property docu-ments, and following my previous article on the Nota Sim-ple, this month I will delve into the details of the I.B.I. re-ceipt.

What is the I.B.I.?

The I.B.I., short for Impuesto de Bienes Inmuebles, is an annual property tax applicable to all real estate in Spain. This local tax must be paid by property owners, regardless of their residential status, to the local council. It’s im-portant to note that the tax is associated with the property itself, not the owner. The revenue from the I.B.I. is used to fund local infrastructure and services provided by the Town Hall.

Who Manages the I.B.I.?

The management of the I.B.I. falls under the Patronato de Recaudación Provincial, which has offices in Marbella, San Pedro de Alcántara, and Estepona. For more information, you can visit their website at www.prpmalaga.es.

When is the I.B.I. Due?

The payment is typically due in early to mid-September each year.

What Information Does the I.B.I. Receipt Contain?

The I.B.I. receipt includes several key pieces of infor-mation:

- Issuing Authority and Tax Details: The receipt will specify the council issuing the tax, the type of tax (I.B.I. Urbana), and the payment deadline.

- Owner/Taxpayer Information: It lists the name, D.N.I. or N.I.E. number, and the mailing address of the owner or taxpayer (this address is not necessarily the address of the property being taxed).

- Taxable Property Address: The address of the property to which the receipt refers.

- Property Identification Numbers: Two key identifiers are used: "Matrícula" and "Referencia Catastral." It also in-cludes relevant dates such as the issue date, deadline, and tax year.

- Total Amount Due: This is calculated from the base tax, plus any applicable interest or penalties for late payment.

- Key Valuation Information: The receipt provides the ca-dastral value of the land and the cadastral value of the building. Generally, the cadastral value of the property is the sum of these two amounts. These values are crucial for calculating other taxes, such as the Plusvalía Municipal or the Transfer Tax, which I have covered in previous arti-cles.

- Cadastral Value Update and Tax Rate: It also indicates when the cadastral values were last updated by the coun-cil and the applicable tax rate (for example, 0.4%).

Documentación de una propiedad: El recibo del I.B.I. - ¿En qué fijarse?

Siguiendo con el tema de los documentos patrimoniales esenciales, y tras mi anterior artículo sobre la Nota Simple, este mes profundizaré en los detalles del recibo del I.B.I..

¿Qué es el I.B.I.?

El I.B.I., abreviatura de Impuesto de Bienes Inmuebles, es un impuesto anual aplicable a todos los bienes inmuebles en España. Este impuesto local debe ser pagado por los propietarios, independientemente de su situación residen-cial, al ayuntamiento. Es importante tener en cuenta que el impuesto está asociado a la propiedad en sí, no al propie-tario. Los ingresos del I.B.I. se utilizan para financiar las infraestructuras locales y los servicios que presta el Ayun-tamiento.

¿Quién gestiona el I.B.I.?

La gestión del I.B.I. depende del Patronato de Recaudación Provincial, que tiene oficinas en Marbella, San Pedro de Alcántara y Estepona. Para más información, puede visitar su sitio web en www.prpmalaga.es.

¿Cuándo hay que pagar el I.B.I.?

El pago suele vencer a principios o mediados de septiem-bre de cada año.

¿Qué información contiene el recibo del I.B.I.?

El recibo del I.B.I. incluye varios datos clave:

- Organismo emisor y datos fiscales: En el recibo se espe-cificará el ayuntamiento emisor del impuesto, el tipo de impuesto (I.B.I. Urbana) y el plazo de pago.

- Datos del titular/contribuyente: Enumera el nombre, nú-mero de D.N.I. o N.I.E., y la dirección postal del propietario o contribuyente (esta dirección no es necesariamente la dirección de la propiedad gravada).

- Dirección de la propiedad imponible: La dirección del in-mueble al que se refiere el recibo.

- Números de identificación de la propiedad: Se utilizan dos identificadores clave: «Matrícula» y “Referencia Catas-tral”. También incluye fechas relevantes como la fecha de emisión, la fecha límite y el año fiscal.

- Importe total adeudado: Se calcula a partir del impuesto base, más los intereses aplicables o las sanciones por demora en el pago.

- Información clave sobre la valoración: El recibo propor-ciona el valor catastral del terreno y el valor catastral del edificio. Generalmente, el valor catastral del inmueble es la suma de estos dos importes. Estos valores son cruciales para calcular otros impuestos, como la Plusvalía Municipal o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de los que he hablado en artículos anteriores.

- Actualización del Valor Catas-tral y Tipo Impositivo: También indica cuándo se actualizaron por última vez los valores catas-trales por parte del ayuntamien-to y el tipo impositivo aplicable (por ejemplo, el 0,4%).