Respuestas para propietarios
¿Qué impuestos se pagan al vender una propiedad en Marbella y Benahavís? (2026)
Al vender en España pagas, sobre todo, por lo que ganas, no por lo que vendes. Estas son las reglas generales para particulares, con cifras.
RESPUESTA CORTA
Al vender un inmueble hay dos impuestos principales: la ganancia patrimonial, que se paga a Hacienda sobre el beneficio (de 19 % a 30 % para residentes; 19 % o 24 % fijo para no residentes), y la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento por el aumento del valor del suelo y puede ser cero si vendes con pérdidas.
EN ESTE ARTÍCULO
Las reglas varían según tu residencia fiscal, el año de compra y las facturas que conserves. Lo que sigue es general para personas físicas: en cada caso pueden aplicar deducciones o exenciones.
La ganancia patrimonial: qué tributa
Se paga por el beneficio, no por el precio total:
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos de la venta: honorarios de la agencia con su IVA, la plusvalía municipal y la cancelación de la hipoteca, si la hay.
- Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar más los gastos de aquella compra (notaría, registro, Impuesto de Transmisiones o IVA y Actos Jurídicos Documentados si era obra nueva). También suman las mejoras y ampliaciones sustanciales, siempre que conserves las facturas. Las reparaciones ordinarias no cuentan y, sin factura, no cuenta nada.
Los tipos de 2026
| Residentes en España: ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
| No residentes: residencia fiscal | Tipo |
|---|---|
| Unión Europea y Espacio Económico Europeo | 19 % fijo |
| Resto de países | 24 % fijo |
Los tramos de residentes se aplican por escalones sobre la base del ahorro. Los no residentes pagan un tipo único sobre toda la ganancia.
Un ejemplo para calcular cuánto te queda
Ejemplo ilustrativo y simplificado, sin otras rentas del ahorro ni exenciones. Compraste por 500.000 € y los gastos de compra fueron 40.000 €. Vendes por 800.000 € y los gastos de venta suman 30.000 €.
- Residente: 1.140 € + 9.240 € + 34.500 € + 8.100 € = 52.980 €
- No residente de la UE o el EEE (19 %): 43.700 €
- No residente de otro país (24 %): 55.200 €
Si no eres residente, el comprador habrá retenido el 3 % del precio (24.000 € en este ejemplo) y tendrás que pagar la diferencia al presentar tu declaración. Lo explicamos en la retención del 3 % a no residentes.
Lo que te llevas depende no solo del precio de salida, sino de las facturas que guardaste y del año en que compraste.
Reúne tus escrituras y facturas antes de poner la casa en venta.
Cuándo se paga
- Residentes: en la declaración de la renta (IRPF) de junio del año siguiente a la venta.
- No residentes: el comprador ingresa el 3 % en el plazo de un mes, y tú presentas el modelo 210 en los tres meses siguientes, es decir, dentro de los cuatro meses posteriores a la firma. Si el 3 % supera el impuesto, se devuelve la diferencia, normalmente en un plazo de seis meses a un año.
La plusvalía municipal
La paga el vendedor, salvo pacto en contrario, al ayuntamiento y en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Desde 2021 hay dos formas de calcularla y se aplica la que resulte más baja:
Estimación directa
Según la ganancia real, aplicando la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral. Si vendes por menos de lo que pagaste, el impuesto es cero, aunque igualmente hay que declararlo.
Sistema objetivo
Valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia, por el tipo municipal, con un máximo del 30 %.
Si vendiste con pérdidas, lee si tienes que pagar la plusvalía municipal.
Exenciones que conviene conocer
Si eres residente y vendes tu vivienda habitual, puedes quedar exento reinvirtiendo el importe obtenido en otra vivienda habitual en el plazo legal, y también si tienes más de 65 años. Los no residentes no tienen estas exenciones. En residente o no residente: cómo cambia lo que pagas lo vemos con más detalle.
Preguntas frecuentes
¿Se pagan impuestos por vender con pérdidas?
No hay ganancia patrimonial que tributar, aunque hay que declarar la venta. La plusvalía municipal también puede ser cero si demuestras que no hubo incremento de valor.
¿Qué gastos puedo descontar?
Los de la venta (honorarios de agencia con IVA, plusvalía, cancelación de hipoteca) y, en la compra, notaría, registro, impuestos y mejoras con factura. Las reparaciones ordinarias no cuentan.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, salvo que se pacte otra cosa en el contrato.
¿Cuándo recupero la retención del 3 % si soy no residente?
Al presentar el modelo 210, si el impuesto es inferior a lo retenido. En nuestra experiencia, las devoluciones tardan entre seis meses y un año.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Agencia Tributaria (IRPF, IRNR, modelos 210 y 211); texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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