Al vender un inmueble en España hay dos impuestos principales a liquidar: la Ganancia Patrimonial, pagable a Hacienda por el beneficio obtenido, y la Plusvalía Municipal, que se paga al Ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. Estas son las reglas generales para particulares que podrían tener variaciones por caso.
GANANCIA PATRIMONIAL (IRPF)
1. ¿Cómo se calcula el beneficio que tributa?
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición
El Valor de Transmisión es el precio al que vende, menos los gastos de la venta: los honorarios de la agencia con su IVA, la Plusvalía, y la cancelación de la hipoteca si la hubiera.
El Valor de Adquisición es el precio que pagó al comprar, más los gastos de aquella compra: notaría y registro, y el Impuesto de Transmisiones, o el IVA y Actos Jurídicos Documentados si era obra nueva. También puede sumar cualquier ampliación o mejora sustancial, siempre que conserve las facturas. Las reparaciones ordinarias no cuentan, y sin factura no cuenta nada.
2. ¿Cuándo se paga?
Los residentes, en la declaración de la renta (IRPF), en junio del año siguiente a la venta. Los no residentes, dentro de los cuatro meses posteriores a la firma.
3. ¿Cuáles son los tipos en 2026?
Para residentes es progresivo y fijo para no-residentes (ver tabla). Además, el comprador está obligado a retener un 3% del precio en la Notaría como anticipo de ese impuesto. Si la cuota final es menor, se devuelve la diferencia, normalmente en un plazo de seis meses a un año.
PLUSVALÍA MUNICIPAL
4. ¿Quién la paga y cuándo?
El vendedor, salvo pacto en contrario, dentro de los 30 días hábiles tras la firma. Desde 2021 hay dos formas de calcularla y puede aplicar la que le resulte más baja.
Estimación directa. Según la ganancia real, aplicando la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral. Si vende por menos de lo que pagó, el impuesto es cero, aunque igualmente hay que declararlo.
Sistema objetivo. Valor catastral del suelo x coeficiente x tipo municipal. El coeficiente depende de los años de tenencia; el tipo tiene un máximo del 30%.
Un apunte de este año: los coeficientes se subieron en enero de 2026, pero el Congreso derogó el decreto el 27 de enero y vuelven a aplicarse los anteriores.
En resumen: lo que se lleva depende no solo de su precio de salida sino también de las facturas que guardó y del año en que compró.
* Como cada caso es diferente, el artículo es genérico y pueden aplicar deducciones, es recomendable que consulte los detalles con su abogado o asesor fiscal.