Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Agosto 2019
Cambios en las leyes que rigen las propiedades: El Alquiler Turístico
Desde hace varios años, con la aparición de plataformas de Internet específicas, una nueva modalidad de alquiler ha irrumpido en el mercado de forma extraordinaria. Se trata de arrendamiento turístico o por períodos muy cortos de tiempo, a veces sólo unos días. Si bien siempre ha habido un tipo de alquiler de viviendas, e inmuebles en general, que pueda considerarse a corto plazo o para vacaciones, la facilidad con que las nuevas plataformas digitales permiten contratar alquileres por períodos tan cortos ha modificado el mercado de alquiler. De hecho en la actualidad este tipo de nuevos alquileres ha tenido que ser regulado bajo el concepto de “Vivienda para alquiler turístico”.
En principio no hay nada que objetar a dichos arrendamientos, cada uno puede y debe poder hacer con su propiedad lo que quiera; utilizarla, mantenerla vacía, alquilar por larga o corta temporada, etc. Sin embargo la nueva modalidad de alquiler por períodos muy cortos con fines normalmente vacacionales y en general lúdicos ha traído consigo inconvenientes en muchos casos importantes para el resto de los vecinos del inmueble en el que existe una vivienda dedicada a este tipo de alquiler. El propio hecho de la normal cortedad del plazo de alquiler ya puede generar inconvenientes como ruidos constantes (traslado de maletas), falta de seguridad (muchas personas externas disponen en muy poco tiempo de llaves y claves de acceso a las zonas comunes), control por extraños de viviendas vacías, suciedad, etc. Así mismo en general el arrendatario en dichos alquileres suelen ser personas que se encuentran disfrutando de vacaciones por lo que sus horarios y comportamientos pueden ser completamente diferentes de los “normales” (horas de entrada muy tarde por la noche, música a altos volúmenes, conversaciones en voz alta en horas de descanso, etc).
Hasta hace poco los vecinos se encontraban indefensos ante esta nueva figura de arrendamiento. Sin embargo las distintas administraciones – locales, autonómicas e incluso el Gobierno Central- han tomado conciencia de este grave problema y aunque tímidamente al principio, se ha producido una inicial legislación que pretende controlar tanto el arrendamiento turístico como el número de unidades que pueden llegar a poder ser destinado para estos fines en cada finca.
· En primer lugar, las Comunidades Autónomas han establecido normativas para autorizar que una vivienda pueda desarrollar este tipo de actividad de arrendamiento turístico. En el caso de Andalucía la regulación viene establecida básicamente por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. En él se establecen las condiciones y requisitos básicos que debe tener una vivienda para poder solicitar su inclusión en el Registro de Viviendas de Alquiler Vacacional de la Junta de Andalucía.
· Pero quizás el paso más importante en la regulación y control de dichas viviendas ha sido establecido en el año 2019, concretamente en el Real Decreto Ley 7/ 2019, de 1 de marzo de 2019. En dicho decreto se establece que a partir del día 6 de marzo de 2019, las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios. (Con algunas excepciones). El propio Decreto establece que esta medida no tiene carácter retroactivo por lo que las viviendas que ya dispongan del Número de Registro Vacacional, no podrán ser prohibidas ni limitadas.
· Así mismo, a partir de dicha fecha, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Una vez aprobada en Junta de Vecinos dicha limitación, sería conveniente inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para conocimiento de terceros y en caso de que ya haya en el inmueble algún apartamento dedicado al alquiler turístico, hay que comunicar dicho acuerdo al propietario del mismo.
El alquiler vacacional, con sus pros y sus contras, ha llegado para quedarse por lo que siempre será buena su regulación y la mencionada anteriormente puede proteger tanto los legítimos intereses de tranquilidad de quien tiene su residencia en un inmueble en el que se llevan a cabo alquileres como a quien pretende poner su vivienda en alquiler al dotarle de un marco jurídico estable en el que actuar.
Jaime Franco
Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei
www.francoabogados.com
El mercado inmobiliario: la oferta subiendo y la demanda bajando.
El Ministro de Vivienda publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol entre ellos Marbella y Benahavís, a esta información se ha unido también los datos de los Registradores de España y una estimación del inventario de propiedades en venta obtenida a partir de algunos portales inmobiliarios para poder obtener las tendencias que con flechas se muestran más abajo. Se podría decir que es como un resumen de como esta evolucionando el mercado inmobiliario.
Un simple análisis muestra que el número de propiedades en venta esta subiendo, en general en exceso, y que el número de transacciones inmobiliarias cerradas esta bajando cuando se comparan los datos de este año con los mismos periodos del año anterior. Simplificando aun más, la oferta esta subiendo y la demanda bajando. En el dato de la demanda habría que especificar que el dato oficial se refiere a ventas escrituradas y no a aquellas propiedades, por ejemplo de promociones nuevas, que están vendidas en contratos privados pero no escrituradas que podría cambiar un poco el análisis. Si la referencia es a propiedades de segunda mano, el número de ventas esta claramente bajando. De hecho, ya se han publicado recientemente noticias (Diario El Mundo) en esta misma línea anunciando que han bajado el número de ventas en el conjunto de España. Cuando la oferta sube y la demanda baja, en general, el mercado entra en problemas al desestabilizarse el mismo. La primera consecuencia seria un ajuste de los precios pero este efecto todavía no parece que se este mostrando claramente. El dato del último trimestre así lo muestra pero hasta ahora ha sido un solo trimestre y no se podría decir que ha cambiado la tendencia. Lo que si es cierto es que se ha notado en los últimos meses una ralentización del mercado que podría ser consecuencia de los números que aquí se muestran. Los inversores están más cautelosos y en cierta medida han sido también los que han movido el mercado de Marbella y Benahavís en los últimos años.
The Real Estate Market: offer going up and demand down
The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions of the different municipalities of the Costa del Sol including Marbella and Benahavis. Additionally, the information coming from Land Registrars of Spain and an estimation of the number of properties for sale acquired from different real estate web portals has also been incorporated to this newsletter to obtain the market trends that are shown below with arrows. It can be said that it is like a summary of how the real estate market is evolving.
A simple analysis shows that the number of properties for sale is going up, in general too much, and the number of closed transactions is going down when compared to the same periods of the previous year. Simplifying even more, increasing supply and decreasing demand. On the information about the closed sales, it has to be specified that the official number refers to signed closing deeds and does not account for those sales of new developments closed on private purchase contracts pending to be signed at Notary after the completion of the works so that can change the analysis slightly. If we refer to second hand properties, the number of closed sales is clearly going down. In fact, we are already seeing articles on national newspapers announcing that same reduction in sales through the whole of Spain (Diario El Mundo). When the offer increases and the demand decreases, in general, the market destabilizes and gets into trouble. The first consequence would be an adjustment on the prices but that effect has not been seen yet clearly. The price index of the last quarter already shows a negative correction but it has been only on the last quarter and it can not yet be called a tendency. What is true is that we have felt a slowing down in the activity in the market in the last months that can be the consequence of the numbers shown here. The investors are more cautious and are the ones that have been moving, in some way, the market of Marbella and Benahavis in the last years.
Cambios en las leyes que rigen las propiedades
Tan solo un breve comentario en esta Newsletter para informar de tres leyes que rigen las propiedades que han sido modificadas recientemente en España. Aunque estoy a la espera de recibir artículos de expertos en la materia con sus comentarios sobre estas para próximos Newsletters, al menos quería hacer mención a ellas de forma que si alguien pudiese verse afectado, pudiera consultar su situación particular con su abogado o asesor fiscal.
1.– La Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a los alquileres de corta temporada, de modo que las comunidades puedan poner veto a este tipo de alquileres si una mayoría cualificada así lo decidiese.
2.– Ley de Alquileres. Hay cambios en la ley que regula el alquiler de propiedades en España. Vale la pena echarles un ojo a dichos cambios.
3.– Ley de Hipotecas. También hay cambios en la ley que regula las hipotecas.
El Mercado Inmobiliario se contrajo a finales de 2018
El Ministerio de Fomento publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol. Se ha trasladado dicha información, incluyendo el tercer y el cuarto trimestre de 2018, a la tabla que sigue donde también se ha hecho una comparación con los datos del mismo periodo de 2017. Adicionalmente, se ha resaltado en azul el porcentaje de propiedades de nueva construcción que se han vendido. Resumiendo, podemos decir que los precios han aumentado, el inventario está creciendo demasiado y las transacciones están bajando. En Marbella, la venta de propiedades de segunda mano ha bajado en el 4º trimestre en un 21,2 % y en Benahavís un 11,9 % respecto al mismo trimestre de 2017. Si tomamos solo los datos de Marbella, esa cifra fue también negativa al comparar los terceros trimestres de 2017 y 2018. Se puede ver esa misma tendencia en la mayoría de los municipios al observar los números del cuarto trimestre de 2018 frente a los de 2017. No pinta bien cuando se analizan estas cifras aunque la sensación en el primer trimestre de 2019 fue relativamente buena. Lo que está claro es que, con todo este inventario, que continúa creciendo con todas las nuevas promociones y los precios subiendo, tan solo las propiedades con precios realmente competitivos van a venderse y esto es exactamente lo que estamos viendo en este mercado y, precisamente, lo que estamos vendiendo.
Changes in property laws
Just a brief comment on this Newsletter to inform about three property laws that have been recently modified in Spain so, although I will have coming articles from experts on these issues commenting on them, I wanted to at least mentioned them. If someone may be affected, he may check his particular situation with a lawyer or tax advisor.
1.– Horizontal property law in short term rentals so the communities can put a veto on short term rental if a qualified majority decides so.
2.– Rentals law. There are changes on the law that regulates the rental of properties in Spain. It is worth taking a look to those changes.
3.– Mortgage law. There are also changes on the law that regulates the mortgages.
If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good. What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - July 2019
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Julio 2019
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Mayo 2019
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - May 2019
The Real Estate Market went down at the end of 2018
The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions by council at the Costa del Sol. I have transcribed that information, including the third and fourth quarter of 2018, in the following table where I also compared the data with the same quarters of 2017. Additionally, I have highlighted in blue the percentage of newly built properties sold.
If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good. What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - February 2019
Real Estate Prices in Marbella and Benahavis keep on going up
The Ministry of Housing recently published the information on the index price where we can see more increases in prices along the coast from Estepona to Malaga. I have double checked these numbers with the price index of one of the best real estate webs in Spain, Fotocasa, and the tendency is also upwards. The price per square meter is different because the prices on the real estate webs are “for sale” prices and, therefore, higher than the actual “sold” prices. In general, that difference is 17% higher on the web portals than the official price index.
In Marbella and Benahavis we are in a situation with increasing prices, a slight reduction in the number of transactions and an increasing number of properties for sale on the market. Therefore, the market is still in good conditions but we have to keep an eye on the inventory and the number of transactions. Specially on this last number that will come out at the beginning of March that is the one that shows how strong the market is. The first indications show that it went down about 10% in the province of Malaga versus the previous quarter but we will have to review it in detail to understand where and to which level compared to the same period of the previous year. In general, it is the same situation we’ve seen last year with a strong competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.
Los precios de la vivienda en Marbella y Benahavis siguen subiendo.
Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.
El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información sobre el índice de precios, donde podemos ver más aumentos en los precios a lo largo de la costa desde Estepona a Málaga. Tras verificar dos veces estos números con los de una de las mejores páginas inmobiliarias de España, Fotocasa, la tendencia también es ascendente. El precio por metro cuadrado es diferente porque los precios de las páginas inmobiliarias son de propiedades "en venta" y, por lo tanto, más altos que los precios realmente "vendidos". En general, esa diferencia es un 17% mayor en las páginas web que el índice de precios oficial. Estamos en una situación en Marbella y Benahavis con precios al alza, una ligera reducción en el número de transacciones y un número creciente de propiedades en venta en el mercado. Por lo tanto, el mercado todavía está en buena forma, pero debemos vigilar el inventario y la cantidad de transacciones. Especialmente en este último número que saldrá a principios de marzo, es el que muestra cuán fuerte es el mercado. Los primeros indicios muestran que disminuyó alrededor del 10% en la provincia de Málaga si lo comparamos con el trimestre anterior, pero tendremos que revisarlo en detalle para comprender dónde y con qué nivel en comparación con el mismo período del año 2018. En general, es la misma situación en la que vivimos el año pasado con una fuerte competencia para poder vender, lo que hace que los precios competitivos sean aún más críticos ahora y que aparezcan nuevas propiedades que aumentarán aún más el inventario.
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Febrero 2019
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - January 2019
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Enero 2019
El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.
Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.
Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas nuevas promociones saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.
