La venta de vivienda de lujo esta disparada en Marbella y Benahavís

Tengo que decir que todavía me sorprende, y solo están disponibles los datos hasta mayo de 2021 y más cuando la actividad en la calle parece haber sido mayor en los meses siguientes, pero la realidad es que la venta de viviendas de lujo, para este artículo se entiende por encima de un millón de euros, esta disparada en Marbella y Benahavís y, especialmente, en esta última localidad. He estado escribiendo últimamente sobre un exceso de inventario en ese sector pero se esta absorbiendo rápidamente gracias a la escalada de ventas en ese rango de precios alto del mercado. En los gráficos inferiores se ha intentado mostrar la tendencia con información para distintos rangos de precios.

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO - MARBELLA

Centrándose en Marbella se puede ver que la tendencia en el aumento del porcentaje de ventas de alto nivel respecto al número total de ventas ha ido aumentado desde 2017 pero ha dado un salto importante en 2021 pasando en un año de aproximadamente un 8% de las ventas a un 11%, esto es, un 28% de subida o, si se mira desde 2017, un 59% de subida. Ambos números nada desdeñables.

En Benahavís la situación es similar pero con una tendencia distinta. El porcentaje de ventas de alto nivel respecto al número de ventas totales fue cayendo en 2017, 2018 y 2019 pero se ha disparado en 2020 y 2021 hasta unos porcentajes que se podría decir que no son normales en un mercado estable. Como se ve en la gráfica, en los cinco primeros meses de 2021 se han vendido más viviendas de alto nivel que en todo 2020, 2019, 2018 o 2017. Si se habla en porcentaje, en un solo año se ha doblado prácticamente el número de ventas en esos rangos hasta alcanzar un 20,6% o incluso se ha triplicado comparado con 2019.

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO - BENAHAVIS

Tratando de entender la causa de este aumento, hemos hablado con empresarios del sector y se comenta que a razón del covid ha habido un cambio de mentalidad en el comprador de alto nivel que ha decidido no esperar a su retiro o a que su vida cambie por una pandemia para disfrutar de todo lo que la Costa del Sol ofrece, que el nivel de calidad de vida de la vivienda que se compra aquí es superior a la de su país de origen para el mismo precio y que el covid ha demostrado que se puede trabajar a distancia sin perder control del negocio.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Julio 2021

The luxury real estate market is booming in Marbella and Benahavis

I have to say that still surprises me, and we have only the data up to may 2021 being the latest months the more active, but the truth is that the sale of luxury homes, understanding luxury for properties on top of one million euros, is booming in Marbella and Benahavis especially in this last municipality. I have been writing lately about the excess of product in the high end market but this excess is being absorbed rapidly thanks to the increase of sales of luxury homes. We have tried to show this tendency in the charts attached with information on different price ranges obtained from the Land Registry.

THE LUXURY REAL ESTATE MARKET - MARBELLA

Focusing on Marbella, it can be seen that the tendency in the increase of percentage of sales of high end properties versus the total number of units sold has been increasing since 2017 but it has jumped in just one year going from 8,2% in 2020 to 10,5% in 2021, that is a 28% increase in percentage. Or, counting from 2017, the increase in percentage has been 59%. Both impressive numbers.

If the focus is on Benahavis, the situation is similar but with a different tendency. The percentage of sales on the high end range versus the total of units sold has been going down in 2017, 2018 and 2019 but it is booming in 2020 and, specially, in 2021 to rates that can not be considered normal in an stable market. As it can be seen on the chart, there are more sales of luxury homes in the first five months of 2021 than in the whole 2020, 2019, 2018 or 2017. When talking about percentages over the total number of sales in Benahavis, the percentage has almost doubled in one year going up to 20,6% o even tripled when compared to the number of 2019.

THE LUXURY REAL ESTATE MARKET - BENAHAVIS

Trying to understand the cause of this boom, we have talked to business people on the real estate sector and they commented that, due to covid, there has been a change in the mentality of the high end buyers that have decided not to wait until the retirement or to a change in life due to a pandemic to enjoy all what the Costa del Sol offers, that the level of quality of life the homes they can buy here offer is higher to the ones they can buy at the cities of origin for the same price and that the covid proved that it is possible to work remotely without losing control of the business.

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - July 2021

Mi vivienda esta fuera de ordenación. ¿Qué es? ¿Cómo afecta?

En el municipio de Marbella y cuando nos movemos en el mercado inmobiliario escuchamos muchas veces que una vivienda esta fuera de ordenación pero, ¿sabemos que significa realmente este concepto?

Una vivienda puede estar fuera de ordenación en dos casos:
- Cuando fue construida legalmente con su preceptiva licencia pero una modificación posterior de la planificación urbanística cambia los parámetros o condiciones bajo las que fue construida. Son construcciones que fueron legales en su día pero que el cambio de ordenamiento posterior las ha llevado a ese nuevo régimen de fuera de ordenación.

- Cuando las viviendas se han ejecutado sin licencia o sin ajustarse a las condiciones que el planeamiento urbanístico marca y transcurre el plazo para que la Administración pueda ejercer sus potestades de restablecimiento de la legalidad urbanística. Este suele ser el caso muchas viviendas de Marbella cuando en la época del boom inmobiliario pre-crisis (de 2001 a 2007) se ejecutaron sin cumplir los parámetros que el planeamiento urbanístico legalmente aprobado marcaba.

¿Qué supone la situación de fuera de ordenación?

Realmente esta situación limita las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de una vivienda y por eso es importante que los detalles de ese régimen específico sean conocidos por los propietarios y por posibles terceras personas que puedan estar interesadas en alquilar o adquirir dicha propiedad.

La principal limitación es que solo se van a permitir acometer obras de conservación y mantenimiento pero nunca se podrá aumentar su tamaño o volumen ni, en general, obras que den más valor a la vivienda. Realmente, el objetivo final es que una vez cumplida la vida útil de la edificación, esta desaparezca por eliminación natural. El fuera de ordenación se podría asimilar a un régimen transitorio que permite el uso hasta que este se agote por el transcurso del tiempo. Por ejemplo, una vivienda que esta fuera de ordenación y que se destruye por un incendio puede ser que no pueda reconstruirse o seguir usándose.

Debido a esta situación irregular/transitoria, en general, las viviendas fuera de ordenación tienen un precio más bajo, son más difíciles de vender e incluso muchos bancos, dependiendo de la gravedad de la ilegalidad que llevo la vivienda a estar fuera de ordenación, no van a dar hipotecas sobre las mismas porque no las consideran garantía hipotecaria suficiente.

* En cualquier caso, como cada propiedad es diferente y cada situación es singular, para más información o cualquier aclaración o duda se recomienda que consulte con su abogado o arquitecto de confianza.

My home is out of Planning (fuera de ordenacion). What is that? How does it affect it?

In Marbella and when you are in the real estate business, you hear many times that a home is outside the council’s planning ordinance (vivienda fuera de ordenacion) but do we know what that means?

Homes can be in this situation for two reasons:

- When the property was originally built under a proper and legal license but a later change in the urban planning ordinance changes the parameters or conditions under the ones the house was built and license granted. Those are homes that were fully legal when built but that ulterior change in the planning ordinance pushes them out the planning compliance—”out of plan”.

- When the properties were built without license or without complying with the regulations that the urban planning ordinance required for that plot and the Town Hall did not initiate disciplinary actions to enforce the restoration of the legality within the legal time frame allowed for that proceeding. This is mostly the case of many properties in Marbella that were built at the “boom” times (from 2001 to 2007), just prior to he 2008 crisis, without proper licenses or without complying with a legally approved urban planning ordinance.

What does it means that a home is declared as outside the approved planning ordinances (fuera de ordenacion)?

The first one is that that legal category limits the possibilities of use, occupation and transferring of a property and that is why it is extremely important that that specific legal situation and its consequences are fully known by the owners and potential third parties interested in renting or purchasing that home.

The main limitation is that owners can only do conservation and maintenance works on the property but never works to increase its size or volume and, in general, works that may add value to the building. The final goal is that, once the lifetime of that construction is over, it disappears naturally. This ”out of plan” situation can be considered as a temporary regime that allows the use of the property until the use of the property is exhausted by the pass of time. For example, if an “out of plan” house is burnt by a fire may mean that it can not rebuild or use anymore.

Due to this irregular/temporary situation, in general, the homes with that “out of plan” regime have a lower price, are more difficult to sell and, depending on the level of illegality that caused that regime, banks will not give mortgages on them because they do not consider them as sufficient guarantee to cover the loan.

* In any case, and as every property is different and every situation singular, for additional information and/or any clarification, it is highly recommended to get further advise from your trusted lawyer or architect.

Las ventas se recuperan tras la pandemia en Marbella y Benahavís

Los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento muestran esa recuperación en las ventas después de un último trimestre de 2020 en el que ya se alcanzaron niveles similares a años anteriores. De hecho, llevamos una línea ascendente en el número de ventas desde que se pudo hacer vida más o menos normal después del duro confinamiento del segundo trimestre de 2020. E, incluso, y esto lo veremos cuando se publiquen los números de ventas del segundo trimestre de 2021 en Septiembre de este año, diría que los números de ventas del segundo trimestre de este año van a ser de los mejores de los últimos años por la actividad que hemos notado en el mercado y las ventas que hemos cerrado. Esa misma sensación es la que transmiten otras agencias inmobiliarias relevantes en la zona de Marbella y Benahavís.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA

Si nos centramos en Marbella y en el gráfico 1, se puede ver que el número de ventas es similar al de 2019 y mayor que el de 2020. También es cierto que es aproximadamente un 12% inferior a la media de los últimos 5 años pero teniendo en cuenta las restricciones a los viajes desde los países origen de los potenciales compradores que teníamos, sigue siendo un número que apuntala la recuperación.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BENAHAVÍS

En Benahavís ocurre algo parecido pero en este caso con un aumento de un 5% respecto a las ventas que se dieron en 2019 y una recuperación evidente respecto al número de ventas de 2020. Asimismo, en este caso y a diferencia de Marbella, el número de ventas en el primer trimestre de 2021 subió un 20% respecto de la media de los años anteriores a la pandemia lo que ya empezaba a marcar la tendencia al alza del número de ventas que parece que experimentamos en el segundo trimestre.

En general, estamos en un mercado con una tendencia positiva empujado por el aumento en el número de ventas que hará que se absorba el alto inventario que aun tenemos y que ayude a estabilizarlo.

The recovery of the sales after the covid in Marbella and Benahavis

The latest data on prices recently published for the first quarter of 2021 by the Ministry of Housing (Fomento) confirms the recovery on the number of homes sold after a fourth quarter of 2020 when the sales had already reached the levels of previous years. In fact, the number of sales started to show a recovery tendency from the moment we had a more or less normal life after the hard confinement of the second quarter of 2020. Furthermore, and we will see this when the number of sales for the second quarter of 2021 are published in September, I would say that the number of sales of this second quarter could be the best of the latest years taking into account the activity we saw in the market and the sales our team has closed. I have the same feedback from another relevant agencies in the market.

CHART 1 - NUMBER OF HOMES SOLD IN MARBELLA

If we focus in Marbella and chart 1, it can be seen that the number of sales is this first quarter of 2021 is similar to the number of closings in the first quarter of 2019 and higher than the closings in 2020. It is also true that it is about 12% lower than the average of the last five years but taking into account the restrictions still in place to traveling from the countries origin of the potential buyers, it is a number that confirms the recovery in the sales.

CHART 2 - NUMBER OF HOMES SOLD IN BENAHAVIS

In Benahavis the situation is similar but with an increase of about 5% in the number of sales when compared with the numbers of 2019 and a more than evident recovery versus the numbers of 2020. Additionally, and here the number is different than the one of Marbella, the number of sales of this first quarter of 2021 is about 20% higher than the average of the last five years which is a remarkable number that confirms the recovery in the number of sales.

In general, we are in a market with an upward tendency pushed by the number of closed sales that will help to absorb the high inventory we can still see and to stabilize it.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Junio 2021

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - June 2021

Price variations on home sales in Marbella and Benahavis

The latest data on prices for the first quarter of 2021 from the Ministry of Housing (Ministerio de Fomento) and the Land Registry published recently is showing a change in tendency or at least a flattening on the variation of the prices. It is to be noted that the prices by the Ministry of Housing are based on official valuations and the Land Registry ones based on actual closed transactions. Additionally, the prices published by the real estate portal Idealista have also been added into the charts as “asking” prices or what sellers are asking for their properties in the market. There are two main conclusions that can be extracted from the charts below. First of all, that asking prices are still going up although the upward tendency in Marbella has already soften a little bit. That increase in asking price contrasts with the flattening tendency of sold prices and, therefore, increasing the gap between what sellers are asking and what buyers are ready to pay for a property and that could be the second conclusion to extract.

SALES PRICE MARBELLA

In any case, the situation is slightly different for Marbella and Benahavis. If we analyze the chart of Marbella, we can see that asking prices have been going up with selling prices up to the end of 2019. Since then the tendency of the sold prices changed and is showing a slight downward tendency that matches the tendency shown in the price curve of what the valuators are valuing. The gap right now between asking and sold prices, or in a way between sellers and buyers, is about 15%.

SALES PRICE BENAHAVIS

In Benahavis, the situation is similar to Marbella’s but different in some aspects. In this case, the asking price keeps on going up on higher degree while the sold price has started to show a downward tendency, -1,2% in one year. That opens even more the insane gap between asking and sold prices from the 20% at the beginning of 2018 to the actual one on top of 40%. The sold prices have been increasing at a nice 4.4% rate in the last five years but asking prices went up a crazy 8,7% a year. Although we keep on feeling the activity on the market and in two weeks we will know how the first quarter went on sales numbers, more increases on asking prices will not help with the high stock of properties for sale the market has.

Variación del precio de la vivienda en Marbella y Benahavís

Los últimos datos publicados para el primer trimestre de 2021 por el Ministerio de Fomento y los Registradores esta mostrando un cambio de tendencia o un estancamiento en el incremento de los precios que se han visto en los últimos años. Es importante mencionar que los precios publicados por el Ministerio de Fomento esta basados en tasaciones y que los de los Registradores en los precios de venta de transacciones cerradas. Asimismo, se han incorporado los precios del portal Idealista como precios de salida o lo que los vendedores están pidiendo por sus propiedades. Mirando los gráficos se pueden sacar dos conclusiones importantes, la primera es que los precios de salida siguen subiendo aunque la tendencia de Marbella se ha suavizado levemente y que ese hecho combinado con el estancamiento de los precios de cierre ha hecho que la diferencia entre lo que los vendedores están pidiendo y lo que los compradores están pagando haya aumentado que sería la segunda conclusión a extraer.

PRECIOS DE VENTA EN MARBELLA

En cualquier caso, la situación es ligeramente diferente en Marbella y Benahavís. Observando el gráfico para Marbella se ve que los precios de salida han ido subiendo con los de cierre hasta el final de 2019 cuando cambia la tendencia de los precios de venta en la misma línea que los precios obtenidos de tasaciones. La diferencia entre lo que se pide y por lo que se vende eta ahora mismo en torno al 15%.

La situación de Benahavís es parecida a la de Marbella pero con matices distintos. En este caso el precio de salida sigue subiendo e incluso en mayor medida mientras que los precios de venta ya muestran una pequeña caída de un –1,2% en los últimos 12 meses.

PRECIOS DE VENTA EN BENAHAVIS

Esta diferencia de tendencia esta haciendo que la diferencia entre el precio que se pide y el que realmente se paga haya pasado de un 20% en el inicio de 2018 a estar por encima del 40% lo cual no es demasiado sano. Los precios de venta han estado subiendo un buen 4,4% en los últimos cinco años mientras que los precios de salida han subido un 8,7% anual. Aunque hemos tenido unas buenas sensaciones en este primer trimestre del cual veremos los números de ventas en dos semanas, más aumentos en los precios de salida con el alto stock de vivienda en venta no va a ayudar.

The Transfer Tax has been reduced to a unique fix rate of 7%

On April 27, the Junta de Andalucia announced the approval of a new Decree for the reduction of some tax rates in Andalucia with the idea of reactivating the economy of the region. Among this new measurements, there is one that affects directly, and extremely positive, the real estate market, one of the sectors they are trying to promote, that is the reduction on the rate on the Transfer Tax applicable to all purchases of properties in Andalucia.

The Decree establishes that the actual rates of 8% (for purchases up to 400.000 €), 9% (on top of 400.000 € and up to 700.000 €) and 10% (for the excess on top of 700.000 €) will be reduced to a unique general rate of 7%. For example, on a purchase of a 1.000.000 € property, the Transfer Tax was previously 89.000 € and has been reduced to 70.000 €. That is a 21% reduction on the Tax.

Additionally, there is a reduction on the Stamp Duty Tax from 1,5% to 1,2% that affects mainly to the purchase of new units.

The only not-so-positive could be that this new regulation is going to be in place only to December 31st, 2020 although we hope that it will be extended further. In any case, it is a really good opportunity for those buyers that may want to take advantage of this reduction in the Tax before the end of the year.

Baja el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a un tipo fijo del 7%

Con fecha de 27 de Abril de 2021, la Junta de Andalucía anuncio la aprobación de un Decreto Ley para la reducción de algunos tipos impositivos en Andalucía con objeto de impulsar la reactivación económica de la región. Entre dichas medidas hay una que afecta directamente, y muy positivamente, al mercado inmobiliario, que es uno de los sectores que se quiere reactivar, como es la reducción del tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El Decreto establece que los tipos actuales del 8% (hasta 400.000 €), del 9% (entre 400.000 € y 700.000 €) y del 10% (a partir de 700.000 €) se reducen a un tipo general único del 7%. Por ejemplo, y para una compraventa de 1.000.000 €, el impuesto de transmisiones que anteriormente hubiese sido de 89.000 € pasa a ser de 70.000 € lo que supone un rebaja de un 21% en el impuesto.

Asimismo se produce una rebaja en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que afecta a las compraventas de obra nueva, que pasa del 1,5% al 1,2%.

Se podría decir que la única pega es que esta reducción solo tiene vigencia, aunque esperemos que se prorrogue, hasta el 31 de diciembre de 2021. Es una buena oportunidad para aquellos compradores que quieran aprovechar esta reducción en el impuesto antes de que acabe el año.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Mayo 2021

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - May 2021

Magazine on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - Spring 2021

Effect of the covid on sales to foreigners at the Costa del Sol in 2020

Taking into account the special market we have in the Costa del Sol with multiple transactions with foreign buyers, I think it is interesting to study what was the effect of the covid pandemic we suffered in 2020 on the sales to foreigners in the province of Malaga (the data is not published in detail for each of the municipalities so the analysis has to be restricted to the whole province of Malaga) during the whole past year. If we observe chart 1, we can see that the number of units sold to foreigners went down in line with the general reduction in sales during the year caused by the pandemic. Even more, the percentage of sales to foreigners went down a little bit further in line with the tendency observed from 2017. It is easily understandable that the restrictions to the traveling will cause it and, in fact, I personally thought that the fall was going to be greater, was really a low 2,5%, if we take into account just the difficulties to simply enter in Spain. Furthermore, the reduction in that percentage of sales to foreigners for the whole Spain was a much greater 9% so Malaga has been one of the provinces where the effect has been softer.

On the other hand and if nationalities are considered (in this case we have to refer to purchases by foreigners in the whole Andalucia as specific data for Malaga is not published), we will highlight two main conclusions obtained from chart 2. First, that the fall in the number of sales to British continued during 2020 although it is still the nationality with more purchases in Andalucia. We hoped that that tendency changes after the Brexit agreement at the end of 2020 and the recovery of the exchange rate of the pound versus de euro. Secondly, there are three nationalities that increased its percentage during 2020, Swedish, Belgians and Dutch. This rise in the percentage can be explained by the fact that these three nationalities plus the Norwegians are the ones that have a higher percentage of purchases of new units. As we have commented previously, sales of new units are registered some time after the sale is closed, when the units are delivered, so some of the sales of new units in 2020 correspond to sales closed in 2019 or even 2018 and were, of course, not affected by the covid pandemic.

Source: Registradores de España

Efecto del covid en las ventas a extranjeros en la Costa del Sol en 2020

Teniendo en cuenta el marcado particular que tenemos en la Costa del Sol con múltiples operaciones con compradores extranjeros, creo que es interesante estudiar como afectó la pandemia que sufrimos en 2020 a las compraventas realizadas por extranjeros en la provincia de Málaga (los datos no se publican detallados por municipios por lo que hay que restringir el análisis a la provincia completa) durante todo ese mismo año 2020. Si se observa el gráfico 1 se puede ver que el número de operaciones de venta a extranjeros bajo al mismo tiempo que el número total de ventas pero que incluso el porcentaje de ventas a extranjeros también bajo siguiendo la misma tendencia que se inicio en 2017. En este año 2020 es justificable por las restricciones a los viajes y, de hecho, personalmente pensé que la caída, realmente de solo un 2,50%, en el porcentaje iba a ser mayor teniendo en cuenta todas las complicaciones que suponía simplemente entrar en España. No solo eso, la caída en el porcentaje de compraventas por parte de extranjeros a nivel de toda España fue de un 9% por lo que Málaga ha sido de las provincias que menos ha sufrido en este aspecto.

COMPRAVENTAS A EXTRANJEROS EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA

En lo que respecta a nacionalidades, y este dato solo se publica para toda Andalucía, tras observar la gráfica se podrían destacar dos puntos. Por un lado, se siguió manteniendo la caída en porcentaje de compraventas por parte de británicos, aunque siguen siendo la nacionalidad que más compra en Andalucía, que se espera que se recuperen después del acuerdo del Brexit y la esperada recuperación de la libra frente al euro. Y, por otro, que hay tres nacionalidades que aumentan sus porcentajes de compraventas que son Suecia, Bélgica y Holanda. Este aumento en el porcentaje es explicable por el hecho que estas tres nacionalidades junto con la Noruega son las que destacan en el porcentaje de unidades de obra nueva que compran y, como ya se ha comentado en algún artículo anterior, las ventas de obra nueva se registran un tiempo después, cuando se terminan las obras, a la firma de los contrato de compraventa y, por tanto, las ventas de obra nueva registradas en 2020 corresponden probablemente a ventas cerradas en 2019 o incluso 2018 que no estuvieron afectadas por la pandemia del covid.

Fuente: Registradores de España

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - April 2021