Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - October 2022
¿Por qué fijar el Precio de Mercado de una vivienda usando un Análisis Comparativo de Mercado realizado por un agente profesional?
Un análisis preciso del precio de mercado es esencial a la hora de vender una vivienda. Ahorrará ansiedad, tiempo y, por tanto, dinero al propietario. Estos estudios se denominan Análisis Comparativos de Mercado ya que compararán los precios de la vivienda que se quiere vender con los precios de las que se han vendido recientemente, con las que están en el mercado ahora mismo y con las que están en el mercado pero no se venden.
Este análisis comparativo, si está bien hecho, dará una estimación mucho más precisa del precio de mercado de la vivienda que va a salir al mercado por lo que la vivienda se venderá con menos problemas, más rápido y, probablemente, por más precio. Un inmueble sobrevalorado se quema, permanecerá en el mercado mucho más tiempo y como todo producto caducado necesitará una rebaja adicional del precio para venderse. ¿Es lo mismo negociar el precio de una vivienda que acaba de salir al mercado o una que lleva un año en él y está quemada? La experiencia demuestra que las propiedades quemadas se negocian por menos precio. La pregunta típica de un comprador es ¿Cuánto tiempo ha estado en el mercado? porque eso les dice cómo es de fuerte su poder de negociación.
Volviendo al análisis comparativo del mercado, ¿cuáles son los factores que influyen en el precio? Los principales son la ubicación, el precio de las propiedades comparables, el estado de la vivienda, el tamaño de la misma y el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario también se ve afectado por la economía general, los tipos de interés, las políticas gubernamentales y la disponibilidad de viviendas en venta. Por lo tanto, la preparación de un análisis comparativo del mercado preciso requiere un conocimiento completo de las zonas, las propiedades en esas zonas y las condiciones del mercado, por lo que sólo agentes profesionales con dichos conocimientos están preparados para realizar análisis comparativos de mercado realmente precisos. Si está pensando en vender una vivienda, contrate uno de esos agentes profesionales.
Setting a Market Price by using a Comparative Market Analysis performed by a Professional Agent
A precise market price analysis is of the essence when selling a home. It will save anxiousness, time and, therefore, money to the owner. These studies are called Comparative Market Analysis since they will compare the prices of the home to be sold to the ones that have sold recently, to the ones that are on the market right now and to the ones that are on the market but are not selling.
This comparative analysis, if well done, will give a much better estimation of the market price of the property to come out to the market so the property will sell will less problems, faster and, probably, for more price. An overpriced property on the market gets burnt, will stay on the market much longer and as every outdated product will need a additional price reductions to be sold. Is it the same negotiate the price of a home that just hit the market or one that has been one year on it and it is burnt? Experience shows that burnt properties will negotiate for less. A typical question from a buyer is, how long has been on the market? because that tells them how strong is their negotiation power.
Going back to the Comparative Market Analysis, what are the factors that influence the price? The mains are location, the price of comparable properties, the condition of the home, the size of it and the real estate market. This real estate market is also affected by the general economy, the interest rates, government policies and availability of homes for sale. Therefore, preparing a precise Comparative Market Analysis requires full knowledge of the neighborhoods, the properties in those neighborhoods and the market conditions so only professional and knowledgeable agents are prepared to produce those accurate Comparative Market Analysis. If you are thinking on selling, hire one of these professional agents.
The Stock of New Homes is at minimums at the Costa del Sol
The combination of different series of data published by the Ministry of Housing has made it possible to construct Graph 1, shown below, from which interesting conclusions can be drawn about the new housing market in the province of Malaga. This graph shows the homes initiated (in the year in which construction began), home completions, the stock of new homes (unsold) and the percentage of new homes sales compared to new builts completions. The data on homes initiated and completions are superimposed so that you can see in each year's bar whether more homes were initiated than were completed (the top of the bar will be red) or vice versa (in which case the top of the bar will be blue).
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Analyzing the graph, the first thing that becomes clear is that the stock of new homes is at an all-time low and that the numbers for this upward cycle, from 2015 to 2021, are at least four times lower in terms of new construction than those of the other cycle, from 2000 to 2008. This lack of stock and the increase in demand for this product, which in terms of design and quality differs greatly from what was finished in the previous upward cycle, is what is causing the prices of new built units to be much higher than the prices of second-hand units.
Finally, it is very interesting to observe the evolution of the curve represented in green that shows the percentage of new units sold with respect to that which is being completed. Between 2004 and 2010 it can be seen that the market was not able to absorb the amount of units that were being completed (less than 50% of what was completed was sold) and that, to a certain extent, led to the situation we all know. However, between 2015 and 2021 and with some slight lag, more new built homes are sold than the ones that are completed, which favors real estate developments and prices remain high for this type of product.
El Inventario de Vivienda Nueva está en mínimos en la Costa del Sol
La combinación de distintas series de datos publicados por el Ministerio de Fomento ha posibilitado construir el gráfico 1 que se muestra a continuación y del que se pueden extraer interesantes conclusiones sobre el mercado de la vivienda de obra nueva en la provincia de Málaga. En dicho gráfico se pueden ver las viviendas iniciadas (en el año en el que se inicio su construcción), las viviendas finalizadas, el stock de vivienda nueva (sin vender) y el porcentaje de ventas de obra nueva frente a las viviendas que se terminan. Los datos de viviendas iniciadas y finalizadas están superpuestos de forma que se puede ver en la barra de cada año si se iniciaron más de las que se terminaron (la parte alta de la barra será roja) o viceversa (en cuyo caso la parte alta de la barra será azul).
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Analizando el gráfico lo primero que se ve es algo evidente, el stock de vivienda nueva está en su mínimo histórico y que los números de este ciclo alcista, de 2015 a 2021, son, en cuanto a construcción de obra nueva, al menos, cuatro veces inferiores a los del otro ciclo, de 2000 a 2008. Esta falta de stock y el aumento de la demanda de este producto que en términos de diseño y calidades difiere mucho respecto a lo que se acabó en el anterior ciclo alcista es lo que está haciendo que los precios de la vivienda de obra nueva estén muy por encima de los precios de las unidades de segunda mano.
Finalmente, es muy interesante observar la evolución de la curva representada en verde que muestra el porcentaje de vivienda nueva que se vende respecto a la que se termina. Entre 2004 y 2010 se observa que el mercado no era capaz de absorber la cantidad de vivienda que se estaba terminando (menos del 50% de lo que se terminaba se vendía) y que, en cierta medida, llevo a la situación que todos conocemos. Sin embargo, entre 2015 y 2021 y con algún leve desfase, se vende más obra nueva de la que se termina lo que favorece la promoción inmobiliaria y que los precios se mantengan elevados para este tipo de producto.
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Septiembre 2022
Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - September 2022
¿Qué debo hacer para vender mi propiedad?
Para vender una propiedad no sólo en España sino también en todos los rincones del mundo, hay tener en cuenta 6 puntos importantes. Los voy a resumir en este artículo y los detallaré en los próximos newsletters.
1.- Decidir si vale la pena venderla o no.
Obtén información sobre el mercado inmobiliario de la zona. ¿Esta lento o caliente? ¿Y el inventario y los precios? ¿Subiendo o bajando? Cada zona tienes sus temporadas altas en las que se concentran la mayoría de las operaciones inmobiliarias. ¿Es el momento adecuado para vender? ¿Has hecho los cálculos? ¿Sabes cuanto te va a quedar tras vender?
2.- Preparar tu propiedad para la venta.
Para atraer a potenciales compradores, las propiedades tienen que presentarse lo mejor posible como si fuera un piso piloto de una promoción inmobiliaria. ¿Has leído sobre consejos de preparación de las casas para la venta? Despersonalizar, pequeñas reparaciones, ordenar, etc. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, es el momento de hacerlo.
3.– Estimar el precio de mercado de la propiedad
Trata de fijar un precio de mercado competitivo para tu propiedad tratando de dejar de lado la parte emocional que los compradores no van a tener en cuenta. Obtener comparables y trabajar, dependiendo de las condiciones del mercado y tus necesidades, la estrategia de precios.
4.- Preparar el material de marketing
Busca un fotógrafo profesional para sacar el máximo provecho de tu propiedad. No hagas fotos con móviles. Las fotos deben mostrar la amplitud de la propiedad, la luz y deben ser "tocadas" para que queden perfectas. Si no eres un profesional, contrata a uno.
5.- Preparar un Plan de Marketing efectivo
Tu propiedad puede tener un precio competitivo pero si nadie lo sabe, no se venderá. Para ello hace falta una buena estrategia de marketing. Trabájala para que en todo momento sepas cuales son los siguientes pasos en el proceso.
6.- Contratar a un agente profesional
Un agente profesional te ayudará a establecer un precio competitivo, a preparar un plan de marketing, sacará las emociones de la transacción, solucionará los problemas que, en cada operación, aparecen durante el proceso y negociará mejor para y por ti.
What should I do to sell my property?
There are a number of steps you have to follow when selling a property not only in Spain but also in every corner of the world. I am summarizing those in this article and I will detail them in coming newsletters.
1.– Decide if it is worth selling or not.
Get info on the local real estate market your property is located at. Is the market slow or hot? How about the inventory and the prices? Going up or down? Every neighborhood has high real estate seasons when most properties sell. Is it the right time to sell? Have you done your maths? Do you know your net after the selling?
2.– Prepare your property for the sale.
Every property has to look like a model home to attract potential buyers. Have your read about home staging tips? Depersonalize, small repairs, declutter, etc. If you are thinking on putting your property on the market, it is the time to do it.
3.– Estimate a competitive market price for the property
Try to fix a competitive market price for your property leaving aside personal emotions that the buyers are not going to account for. Get comparables and work out, depending on the market conditions and your needs, i.e. if the prices are going up or down, the pricing strategy.
4.– Prepare the marketing material
Look for a professional photographer to get the most of your property. Don’t do mobile photos. Photos should show the ampleness of the property, the light and should be “touched” the get the most of them. If you are not a professional, hire one.
5.– Prepare an effective Marketing Plan
Your property may be priced competitively but if no ones sees it, it won’t sell. Work it out so you know which are the following steps on the process.
6.– Hire a professional agent
A professional agent will help you to set a competitive price, to prepare a Marketing Plan, will take emotions out of the transaction, will sort out the problems that, in every transaction, appear during the process and will negotiate better for you.
The number of homes for sale keeps on reducing at the Costa del Sol
These days comments about the lack of inventory or properties available for sale have become quite common in the Marbella and Benahavis real estate ambiences but in practice there is no official information to really see how the number of properties for sale in the market is varying. Over the years we have made an estimated inventory tracking which, although not exact and taking into account that the same methodology is always applied, allows us to analyze variations or trends in the number of properties for sale.
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Taking this into account, the information in the graph for Marbella is generated where it can be seen that the inventory has decreased, in general, by 3% in the last quarter and by a not inconsiderable 21% in the last year. The biggest variation was in apartments with 28% and even in apartments under 250,000 € where it fell by 38% in the last year.
Looking at Benahavís, the same trend is observed, although lower, 1.4% in the quarter and 17% in the last year, due to the fact that the number of villas for sale has decreased much less than the apartments, almost 30% less apartments for sale in the last year and 6.7% less villas for sale in the last year, so that the number of villas for sale in Benahavís is higher than the number of apartments, the difference having increased during the last year.
Finally, on the graph of the absorption ratio or number of months it takes to sell the entire inventory, it is clear that in just a year and a half it has gone from a buyer's market to a seller's market, with less stock of homes for sale and more sales transactions.
El número de viviendas en venta sigue a la baja en la Costa del Sol
En estos días los comentarios sobre la falta de inventario o de propiedades disponibles para la venta son bastante comunes en los ambientes cercanos al mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís pero en la práctica no existe información oficial para ver realmente como está variando el número de propiedades en venta. Durante años hemos hecho un seguimiento estimado del inventario que, aunque no es exacto y teniendo en cuenta que siempre se aplica la misma metodología, permite analizar las variaciones o tendencias en el número de propiedades en venta.
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Teniendo en cuenta esto se genera la información del gráfico para Marbella donde se puede observar que el inventario ha bajado, en general, un 3% en el último trimestre y un nada desdeñable 21% en el último año. La mayor variación se produjo en los apartamentos con un 28% e incluso en apartamentos por debajo de 250.000 € donde bajo un 38% en el último año.
Mirando el gráfico para Benahavís, se observa la misma tendencia aunque menor, un 1,4% en el trimestre y un 17% en el último año, debido a que el número de villas en venta ha bajado bastante menos que los apartamentos, casi un 30% menos de apartamentos en venta en el último año y un 6,7% menos de villas en venta en el último año de forma que el número de villas en venta en Benahavís es mayor que el número de apartamentos habiéndose incrementado la diferencia durante el último año.
Finalmente, sobre el gráfico del ratio de absorción o número de meses que hacen falta para vender el inventario completo, se ve claramente que en solo un año y medio se ha pasado de un mercado de compradores a un mercado de vendedores, con menos stock de viviendas en venta y más operaciones de compraventa.
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Agosto 2022
Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - August
¿Por qué vale la pena contratar a un buen agente? Por resultados, que se traduce en … más neto
Como dicen por ahí, lo barato sale caro. En el mercado inmobiliario se aplica el mismo dicho. No se trata solo de una comisión barata, un buen agente inmobiliario, que puede llegar a ser más caro, haciendo un buen trabajo puede conseguir un mayor beneficio neto para el propietario. Un mejor marketing atrae a más clientes, más clientes significa mayor interés y más ofertas, y más ofertas en menos tiempo significa más poder de negociación para conseguir un mayor precio para el propietario y menos gastos de mantenimiento de la vivienda.
¿Es bueno que una propiedad este a la venta en el mercado por mucho tiempo y con poca actividad? Realmente no. Al final se “quema” y acaba vendiéndose mucho más tarde por el mismo precio de mercado pero con muchos más meses de costes de mantenimiento y mayor coste de oportunidad. Es importante tener en cuenta que, también, en el mercado inmobiliario, tiempo es dinero. Si el propietario no tiene prisa en la venta y no esta dispuesto a llegar al nivel de precio que requiere la venta, es mejor quitar esa propiedad del mercado antes de que se “queme”. Un buen agente inmobiliario asesorará al propietario sobre el precio de mercado al que se puede vender la propiedad y sobre la estrategia de marketing y precios para conseguir la venta. Cualquier propiedad se vende si se hace un buen trabajo sobre ella maximizando el precio y reduciendo el tiempo de venta.
Para ilustrar esto voy a poner un ejemplo de una venta que he llevado a cabo el mes pasado:
Vivienda en venta en Marbella este por 420.000 €. Después de estar más de seis meses en el mercado, el agente recibe una oferta por 400.000 € que el propietario rechaza a pesar de la presión de su agente que supone la ruptura de la confianza entre ellos. El propietario acude a nuestro equipo para ver como le podemos ayudar en la venta. Dos semanas después ponemos la propiedad de nuevo en el mercado con fotos profesionales y un marketing mejorado a un precio de 445.000 €. Una semana después de lanzar la propiedad la vendimos, tras recibir dos ofertas y negociar durante unos días, por el precio de salida de 445.000 € lo que suponen 45.000 € adicionales para el propietario sin tener en cuenta el ahorro en los costes de suministros, comunidad, IBI, reparaciones, etc. de una propiedad durante seis meses que habría que sumar a su beneficio neto.
¿Vale la pena contratar a un buen agente? Creo que si, al final se paga solo.
Why is it worth hiring a good agent? For results, which translate into .... more net for the owner
As they say, cheap is expensive. In the real estate market the same saying applies. It's not just about a cheap commission. A good real estate agent, who may be more expensive, who does a good job can achieve a higher net profit for the owner.
Better marketing attracts more clients, more clients means more interest and more offers, and more offers in less time means more negotiating power to get a higher price for the owner and less maintenance expenses for the property.
Is it good for a property to be on the market for a long time with little activity? Not really. In the end it "burns out" and ends up being sold much later for the same market price but with many more months of maintenance costs and a decrease of opportunities. It is also important to keep in mind that, in the real estate market, time is money. If the owner is not in a hurry to sell and is not willing to go to the price level that the sale requires, it is better to take that property off the market before it "burns". A good real estate agent will advise the owner on the market price at which the property can be sold and on the marketing and pricing strategy to achieve the sale. Any property will sell if a good job is done maximizing the price and reducing the time it takes to sell.
To illustrate this I will give an example of a sale I closed last month:
Property for sale in Marbella East for 420.000 €. After being on the market for more than six months, the agent received an offer for 400,000 € which the owner rejected despite the pressure from his agent which lead to a break of trust between them. The owner came to our team to see how we could help her with the sale. Two weeks later we launched the property back on the market with professional photos and improved marketing at a price of 445,000 €. One week after launching the property, we sold it, after receiving two offers and negotiating for a few days, for the starting price of 445.000 € which is 45.000 € additional for the owner compared with the original offer she received without taking into account the savings in the costs of supplies, community, IBI, repairs, etc. of a property for six months that would have to be added to her net profit.
Is it worth hiring a good agent? I think so, in the end it pays for itself.
After the record year 2021, the market started strong in 2022
The Spanish Ministry of Housing has recently released the data for the number of home sales in the first quarter showing that the market kept the same record pace we saw during 2021. In fact, that was also our feeling during the first six months of the year, even after the start of the Ukrainian war. Now we are hearing all these comments about a recession coming in autumn but, right now, it´s not what the market shows.
Going back to the data and Chart 1 for Marbella, we can see that the number of transactions closed is about the same as the ones closed in 2004, the record year for Marbella, and the highest in the last ten years. Considering that 2021 almost beat the historical number of home sales closed in Marbella, the increase of the first quarter of 2022 versus the same quarter of 2021 is an outstanding 64%. We had that same feeling of activity during the second quarter that, I presume, will be shown on the numbers when the Ministry publishes them in about two months.
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Regarding Benahavis and the information on Chart 2, the numbers are similar to the ones shown for Marbella, with the number of closed transactions almost reaching the historical maximums for Benahavis and with an increase of 79% compared to the same first quarter of 2021.
In summary, lots of sales, inventory going down due to record numbers on home sales and prices going up also caused by the decrease of properties for sale. Really, economics' law, low offer and high demand pushes prices up.
The key question is: is the market going to stay this active for the rest of the year? It is difficult to say when the governments and banks are talking about a recession coming in the second half of this year. There is so much talking on the topic that some buyers will think twice about buying, considering that they may get a better price if the market falls. Also, developers are slowing down to be able to observe the market after the summer and see the risk they may take. In any case, I think Marbella and Benahavis markets are going to do well because the conditions that pushed the market are still there and, although we may see less buyers, the inventory is low and we do not expect lots of bank repos or developer’s bankruptcies as before, as they learnt the lesson in 2008, so prices may stay more or less stable, but with less transactions.
Después de un año récord en 2021, el mercado empezó fuerte el 2022
En línea con los números record de transacciones inmobiliarias en la Costa del Sol que tuvieron lugar en el año 2021, el mercado inmobiliario de lujo, para este artículo se entienden propiedades vendidas por encima de un millón de euros, también tuvo un año de record e incluso en mayor medida que el de la venta de propiedades que no se consideran de alto nivel. Con un simple vistazo a los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís se puede ver que los números se disparan en 2021 con respecto a los años anteriores que, salvo 2020, también fueron buenos.
Volviendo a los datos y al gráfico 1 de Marbella, se puede ver que el número de transacciones cerradas es casi el mismo que en 2004, el año récord para el municipio, y el más alto de los últimos diez años. Teniendo en cuenta que el año 2021 casi batió el record histórico de ventas de viviendas en Marbella, un aumento de un 64% en el primer trimestre de 2022 frente al mismo trimestre de 2021 es realmente muy significativo. Esa misma sensación de gran actividad la hemos tenido durante el segundo trimestre que, supongo, se reflejará en las cifras cuando el Ministerio las publique dentro de unos dos meses.
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
En cuanto a Benahavís y los datos del Gráfico 2, los números son similares a los mostrados para Marbella, con un número de transacciones cerradas casi alcanzando los máximos históricos para Benahavís y con un aumento del 79% en comparación con el mismo primer trimestre de 2021.
En resumen, muchas ventas, el inventario bajando por las cifras récord en la venta de viviendas y los precios subiendo también por la disminución de propiedades en venta. Claramente, la ley de la oferta y la demanda, poca oferta y mucha demanda empuja los precios al alza.
La pregunta clave es: ¿va a seguir el mercado así de activo durante el resto del año? Es difícil decirlo cuando los gobiernos y los bancos hablan de una recesión que llegará en la segunda mitad de este año. Se habla tanto del tema que algunos compradores se lo pensarán dos veces antes de comprar, considerando que pueden conseguir un mejor precio si el mercado cae. Además, los promotores están frenando para poder observar el mercado después del verano y ver el riesgo que pueden asumir. En cualquier caso, creo que el mercado de Marbella y Benahavís se mantendrá bien porque las condiciones que empujaron a ese mercado siguen ahí y, aunque veamos menos compradores por la recesión , el inventario es bajo y no se esperan muchas reposiciones bancarias o quiebras de promotores como antes, que ya aprendieron la lección en 2008, por lo que los precios pueden permanecer más estables aunque con algunas transacciones menos.
