Guide pratique · Achat
Comment se déroule le processus standard d’achat d’un bien en Espagne ? Partie 1 : la réservation
Acheter en Espagne est assez simple. Voici le cas général, à partir du moment où le prix et les conditions sont convenus.
RÉPONSE COURTE
L’achat standard en Espagne comporte quatre étapes : la réservation (le bien est retiré du marché moyennant un acompte pendant que les vérifications préalables sont menées), le contrat privé d’achat, l’acte public signé devant notaire, et l’inscription du bien au nom de l’acheteur au Registre foncier. À la réservation, si tout est en règle, l’acheteur poursuit ; si un élément n’est pas légal ou si un défaut rend le bien invendable, l’acompte est restitué.
DANS CET ARTICLE
Voici le cas général, rédigé en 2016. Les cas particuliers peuvent varier beaucoup : vérifiez votre situation avec votre avocat.
Quelles sont les étapes d’un achat standard ?
Le point de départ est le moment où le prix et les conditions complémentaires (délais, mobilier, etc.) ont été convenus entre les parties. À partir de là, le processus comprend :
- La réservation : retirer le bien du marché pendant que les vérifications préalables sont menées.
- Le contrat privé d’achat.
- L’acte public d’achat, signé devant notaire.
- L’inscription au Registre foncier du bien au nom de l’acheteur.
Si les étapes sont simples, il y a beaucoup à couvrir dans chacune. Cet article traite de la première.
Étape 1 : comment fonctionne la réservation ?
En général, la première étape consiste à retirer le bien du marché moyennant un acompte pendant que les vérifications préalables sont effectuées. Dans la plupart des cas, cet acompte est conservé sur un compte séquestre par l’agence immobilière ou par l’avocat qui représente le vendeur. En règle générale, le document prévoit que si la situation juridique et physique du bien permet la vente, l’acheteur doit passer à l’étape suivante, faute de quoi il perd son acompte.
Si un élément n’est pas pleinement légal, ou si un défaut physique apparaît pendant les vérifications et rend le bien invendable, la partie qui détient l’acompte doit le restituer à l’acheteur.
Quels documents vérifie-t-on pendant les vérifications préalables ?
- Nota Simple (extrait du Registre foncier) : elle indique qui est le propriétaire, la description du bien et les charges qui le grèvent.
- Propriétaires : si le bien est au nom de plusieurs personnes, tous les propriétaires doivent consentir à la vente et signer les documents. S’il est au nom d’une société, un représentant dûment habilité de la société doit tout signer.
- Description : la description figurant dans la Nota Simple (adresse, surfaces, voisins, etc.) doit correspondre à ce qu’on a indiqué à l’acheteur qu’il achetait.
- Charges : les biens se vendent en général libres de charges. Si l’une d’elles apparaît dans la Nota Simple (hypothèques, saisies (embargos), charges d’urbanisme, etc.), le vendeur doit la faire radier du Registre foncier avant la signature. Nous expliquons comment dans annuler une hypothèque lors de la vente.
- Permis d’urbanisme : il faut le vérifier, surtout à Marbella, où la situation urbanistique n’est pas toujours claire, afin de savoir si le bien respecte la réglementation du secteur, de la copropriété ou de l’ensemble résidentiel. Cette étape n’est pas facile et doit être confiée à un expert, comme un avocat, un architecte ou un agent immobilier expérimenté. Voir certificat d’infraction urbanistique.
- Impôts et charges de copropriété : principalement la taxe foncière locale (IBI) et la taxe d’enlèvement des ordures, plus les charges de copropriété. Elles grèvent le bien : vérifiez donc qu’elles sont à jour.
Pourquoi faut-il aussi une vérification physique ?
Un technicien expert ou un agent immobilier expérimenté doit vérifier si le bien présente des défauts et s’ils peuvent être corrigés ou compensés. En cas de défauts majeurs, comme de graves dommages structurels, la vente est rompue.
Rédigé en 2016, premier article d’une série sur le processus d’achat standard. Chaque cas est différent : vérifiez votre situation avec votre avocat.
Questions fréquentes
Quelles sont les étapes pour acheter un bien en Espagne ?
Dans le cas général : la réservation avec un acompte, le contrat privé d’achat, l’acte public signé devant notaire et l’inscription du bien au nom de l’acheteur au Registre foncier.
Qui conserve l’acompte de réservation ?
Dans la plupart des cas, l’agence immobilière ou l’avocat qui représente le vendeur, sur un compte séquestre.
Quand récupère-t-on l’acompte ?
Si un élément n’est pas pleinement légal, ou si un défaut physique rendant le bien invendable apparaît pendant les vérifications préalables, la partie qui détient l’acompte doit le restituer à l’acheteur.
Que montre la Nota Simple ?
Qui est le propriétaire, la description du bien et les charges qui le grèvent, comme les hypothèques ou les saisies (embargos).
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Analyse propre, fondée sur le cas général du processus d’achat en Espagne ; vérifiez votre situation avec votre avocat. Dernière mise à jour: 23 novembre 2016.
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