Réponses pour les propriétaires
Puis-je signer la vente de ma maison alors que les parties sont dans des lieux différents ?
Vendre sans voyager est possible et courant. L’essentiel est de choisir la voie à temps : deux études notariales reliées, une procuration depuis votre pays ou le consulat.
RÉPONSE COURTE
Si l’acheteur et le vendeur se trouvent dans des villes différentes d’Espagne, l’acte de vente (escritura) se signe dans deux notaires reliés entre eux. Si vous vivez à l’étranger, vous signez une procuration devant un notaire de votre pays (avec apostille) ou au consulat d’Espagne, et votre représentant signe pour vous à Marbella. Ce que l’on ne peut pas faire, c’est signer la vente par visioconférence.
DANS CET ARTICLE
C’est l’une des questions que nous posent le plus les propriétaires qui ne vivent pas sur la Costa del Sol. Voici les deux voies possibles, les documents à préparer et ce qui change si vous n’êtes pas résident fiscal.
Si les deux parties sont en Espagne : la signature dans deux notaires
Depuis 2001, les notaires espagnols sont reliés électroniquement et peuvent s’envoyer documents et actes en temps réel, en toute sécurité. Imaginons que l’acheteur soit à Marbella et le vendeur à Madrid. Il y a deux façons de procéder :
Avec une procuration
Le vendeur signe chez un notaire de Madrid une procuration en faveur d’une personne qui se trouve à Marbella. Le notaire l’envoie par voie électronique à celui de Marbella, et cette personne signe l’acte au nom du vendeur le jour même.
Avec une ratification
L’acheteur signe l’acte à Marbella, le notaire l’envoie par voie électronique à une étude de Madrid et le vendeur l’y ratifie.
Si vous vivez hors d’Espagne : la procuration notariée
C’est la voie la plus courante quand le propriétaire vit à l’étranger :
- Devant un notaire de votre pays. La procuration doit porter l’apostille de La Haye pour être valable en Espagne, et une traduction si elle n’est pas rédigée en version bilingue. Si votre pays n’est pas partie à la Convention de La Haye, on demande une légalisation consulaire à la place de l’apostille.
- Au consulat d’Espagne. Le consul agit comme un notaire espagnol, la procuration n’a donc pas besoin d’apostille.
- Mieux vaut une procuration spéciale pour cette vente qu’une procuration générale : elle précise exactement ce que votre représentant peut signer et soulève moins de questions chez le notaire.
Lancez la procuration dès que vous êtes sûr de vendre. Au plus tard, à l’acceptation d’une offre ; jamais la semaine précédant la signature.
L’apostille et la traduction prennent souvent plus de temps que prévu.
Peut-on signer la vente par visioconférence ?
Depuis novembre 2023, la loi 11/2023 permet d’accomplir certains actes devant notaire par visioconférence, comme certaines formalités de sociétés ou des procurations judiciaires. La vente d’un logement n’en fait pas partie, ni les procurations générales. Pour vendre à distance, les voies restent la procuration ou la signature dans deux notaires.
Documents à avoir sous la main
- Passeport et NIE
- Acte de propriété (escritura)
- Dernier avis d’IBI
- Certificat de la copropriété attestant que les charges sont à jour
- Certificat de performance énergétique
- Certificat d’absence d’infraction urbanistique, courant à Marbella
- S’il y a un prêt, certificat de solde dû délivré par la banque pour le purger à la signature
Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne : la retenue de 3 %
C’est un acompte sur votre impôt, pas l’impôt définitif. Dans le modelo 210, vous déclarez votre plus-value réelle et vous imputez la retenue : si l’impôt qui vous revient est inférieur à 3 %, ou si vous vendez à perte, vous demandez le remboursement de la différence. Nous l’expliquons plus en détail dans la retenue de 3 % applicable aux non-résidents et dans les impôts à payer en vendant à Marbella et à Benahavís.
Questions fréquentes
Mon avocat peut-il signer à ma place ?
Oui, si vous lui donnez une procuration qui couvre la vente.
Quand dois-je commencer la procuration ?
Le plus tôt possible : dès que vous avez décidé à 100 % de vendre et comment. Au plus tard, quand vous acceptez une offre. Vous arrivez ainsi à la signature avec l’apostille et la traduction réglées.
L’acheteur peut-il aussi signer à distance ?
Oui, par les mêmes voies : une procuration ou la signature dans deux notaires.
Dois-je être en Espagne pour encaisser ?
Non. Le prix est payé à la signature à la personne qui vous représente ou sur le compte indiqué dans l’acte.
Peut-on signer la vente d’un logement par visioconférence ?
Non. La loi 11/2023 autorise certains actes notariés par visioconférence, mais la vente d’un logement n’en fait pas partie, ni les procurations générales. Les voies sont la procuration notariée ou la signature dans deux notaires.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Consejo General del Notariado ; Loi 11/2023 ; Agencia Tributaria (modelos 211 et 210). Dernière mise à jour: 23 octobre 2026.
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