Réponses pour les propriétaires
Quels impôts payer en vendant un bien à Marbella et Benahavís ? (2026)
En vendant en Espagne, vous payez surtout sur ce que vous gagnez, pas sur ce que vous vendez. Voici les règles générales pour les particuliers, chiffres à l’appui.
RÉPONSE COURTE
Lors de la vente d’un bien, il y a deux impôts principaux : la plus-value (ganancia patrimonial), payée au fisc espagnol (Hacienda) sur le bénéfice (de 19 % à 30 % pour les résidents ; 19 % ou 24 % fixe pour les non-résidents), et la plus-value municipale (plusvalía municipal), payée à la mairie pour l’augmentation de valeur du terrain, qui peut être nulle si vous vendez à perte.
DANS CET ARTICLE
Les règles varient selon votre résidence fiscale, l’année d’achat et les factures que vous avez conservées. Ce qui suit est général pour les personnes physiques : des déductions ou exonérations peuvent s’appliquer selon les cas.
La plus-value : ce qui est imposé
Elle porte sur le bénéfice, pas sur le prix total :
Plus-value = valeur de cession − valeur d’acquisition
- Valeur de cession : le prix de vente moins les frais de la vente : honoraires de l’agence TVA comprise, plus-value municipale et mainlevée de l’hypothèque, le cas échéant.
- Valeur d’acquisition : ce que vous avez payé à l’achat, plus les frais de cet achat (notaire, registre, droits de mutation (Impuesto de Transmisiones) ou TVA et Actos Jurídicos Documentados dans le neuf). S’ajoutent aussi les améliorations et agrandissements substantiels, à condition de conserver les factures. Les réparations courantes ne comptent pas et, sans facture, rien ne compte.
Les taux de 2026
| Résidents en Espagne : plus-value | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| De 200 000 € à 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 30 % |
| Non-résidents : résidence fiscale | Taux |
|---|---|
| Union européenne et Espace économique européen | 19 % fixe |
| Autres pays | 24 % fixe |
Les tranches des résidents s’appliquent par paliers sur la base de l’épargne (base del ahorro). Les non-résidents paient un taux unique sur toute la plus-value.
Un exemple pour calculer ce qu’il vous reste
Exemple illustratif et simplifié, sans autres revenus de l’épargne ni exonérations. Vous avez acheté 500 000 € et les frais d’achat se sont élevés à 40 000 €. Vous vendez 800 000 € et les frais de vente totalisent 30 000 €.
- Résident : 1 140 € + 9 240 € + 34 500 € + 8 100 € = 52 980 €
- Non-résident de l’UE ou de l’EEE (19 %) : 43 700 €
- Non-résident d’un autre pays (24 %) : 55 200 €
Si vous n’êtes pas résident, l’acheteur aura retenu 3 % du prix (24 000 € dans cet exemple) et vous devrez payer la différence en déposant votre déclaration. Nous l’expliquons dans la retenue de 3 % applicable aux non-résidents.
Ce que vous empochez dépend non seulement du prix de vente demandé, mais aussi des factures que vous avez gardées et de l’année où vous avez acheté.
Rassemblez vos actes notariés (escrituras) et vos factures avant de mettre le bien en vente.
Quand payer
- Résidents : dans la déclaration d’impôt sur le revenu espagnol (IRPF) de juin de l’année suivant la vente.
- Non-résidents : l’acheteur verse les 3 % dans un délai d’un mois, et vous déposez le modelo 210 dans les trois mois suivants, soit dans les quatre mois après la signature. Si les 3 % dépassent l’impôt, la différence est remboursée, normalement dans un délai de six mois à un an.
La plus-value municipale
Elle est payée par le vendeur, sauf accord contraire, à la mairie et dans les 30 jours ouvrables suivant la signature. Depuis 2021, il existe deux modes de calcul et c’est le plus bas qui s’applique :
Estimation directe
D’après la plus-value réelle, en appliquant la part que représente le terrain dans la valeur cadastrale. Si vous vendez moins cher que ce que vous avez payé, l’impôt est nul, mais il faut tout de même le déclarer.
Système objectif
Valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient qui dépend des années de détention, puis par le taux municipal, avec un plafond de 30 %.
Si vous avez vendu à perte, lisez si vous devez payer la plus-value municipale.
Exonérations à connaître
Si vous êtes résident et vendez votre résidence principale, vous pouvez être exonéré en réinvestissant le montant obtenu dans une autre résidence principale dans le délai légal, et aussi si vous avez plus de 65 ans. Les non-résidents n’ont pas ces exonérations. Dans résident ou non-résident : ce qui change dans ce que vous payez, nous le voyons plus en détail.
Questions fréquentes
Paie-t-on des impôts en vendant à perte ?
Il n’y a pas de plus-value à imposer, mais la vente doit être déclarée. La plus-value municipale peut aussi être nulle si vous démontrez qu’il n’y a pas eu d’augmentation de valeur.
Quels frais puis-je déduire ?
Ceux de la vente (honoraires d’agence TVA comprise, plus-value municipale, mainlevée de l’hypothèque) et, pour l’achat, le notaire, le registre, les impôts et les améliorations justifiées par facture. Les réparations courantes ne comptent pas.
Qui paie la plus-value municipale ?
Le vendeur, sauf accord contraire dans le contrat.
Quand récupère-t-on la retenue de 3 % si l’on est non-résident ?
En déposant le modelo 210, si l’impôt est inférieur à ce qui a été retenu. D’après notre expérience, les remboursements prennent entre six mois et un an.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Agencia Tributaria (IRPF, IRNR, modelos 210 et 211) ; texte refondu de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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