Réponses pour les propriétaires
La retenue de 3 % applicable aux non-résidents lors d’une vente en Espagne
Ce n’est pas un impôt de plus, c’est un acompte. Mais elle a des délais, et c’est l’acheteur qui la verse, pas vous.
RÉPONSE COURTE
Si vous êtes non-résident fiscal et vendez un logement en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et les verser au fisc espagnol (Hacienda) dans un délai d’un mois (modelo 211). C’est un paiement à valoir sur votre impôt : vous déposez ensuite le modelo 210, et vous récupérez l’excédent ou payez le complément.
DANS CET ARTICLE
Beaucoup de propriétaires étrangers la découvrent chez le notaire. Mieux vaut la connaître avant, car elle affecte l’argent que vous recevez le jour de la signature.
Pourquoi cette retenue existe-t-elle ?
Tout vendeur en Espagne est imposé sur le bénéfice qu’il réalise. Si vous êtes résident fiscal, vous le déclarez dans la déclaration de revenus de juin de l’année suivante, et vous le justifiez devant le notaire avec un certificat de l’Agencia Tributaria (administration fiscale espagnole). Si vous ne l’êtes pas, l’Agencia estime qu’il est difficile de percevoir l’impôt une fois l’opération conclue, le vendeur étant déjà hors du pays. C’est pourquoi elle oblige l’acheteur à retenir 3 % et à les verser dans le mois suivant la signature. La responsabilité de ce versement incombe à l’acheteur.
Si la retenue dépasse votre impôt
Vous déposez le modelo 210 en indiquant la plus-value, ou la perte le cas échéant. Une fois que l’Agencia Tributaria a vérifié la déclaration et l’absence d’autres impôts en suspens, elle rembourse la différence entre ce qui a été versé et l’impôt réel. D’après notre expérience, ces remboursements prennent entre six mois et un an.
Si la retenue ne couvre pas l’impôt
Vous déposez quand même le modelo 210 dans le même délai et vous payez le complément. Avec un taux de 19 % (UE et EEE) ou de 24 % (autres pays) et 3 % retenus, il est normal, dans les ventes avec plus-value, de devoir compléter le paiement.
| Élément | Exemple (prix 800 000 €, plus-value 230 000 €, UE) |
|---|---|
| Retenue de 3 % du prix | 24 000 € |
| Impôt réel à 19 % | 43 700 € |
| À payer avec le modelo 210 | 19 700 € |
Exemple illustratif. Si la plus-value était plus faible, ou s’il y avait des pertes, la retenue serait remboursée en totalité ou en partie.
Ce qu’il faut préparer
- Votre NIE et les données fiscales de votre pays de résidence
- Les actes notariés d’achat (escrituras) et les factures de travaux, pour démontrer la plus-value réelle
- Un conseiller fiscal qui dépose le modelo 210 dans les délais
- Prévoir que vous encaissez 97 % du prix à la signature, hors autres frais
- Relire le contrat d’arrhes (arras) pour qu’il prévoie la retenue
Pour le calcul complet, consultez quels impôts payer à la vente et résident ou non-résident.
Questions fréquentes
Qui verse la retenue au fisc ?
L’acheteur, au moyen du modelo 211, dans un délai d’un mois à compter du transfert.
Que se passe-t-il si je vends à perte en étant non-résident ?
Vous déposez le modelo 210 et demandez le remboursement de ce qui a été retenu.
Quand la différence est-elle remboursée ?
Une fois la déclaration vérifiée. D’après notre expérience, entre six mois et un an.
Est-ce la même chose que l’impôt final ?
Non. C’est un paiement à valoir. L’impôt final se calcule sur votre plus-value réelle et se déclare avec le modelo 210.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Agencia Tributaria (modelos 211 et 210) ; Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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