Réponses pour les propriétaires
Contrat d’arras : ce que le vendeur doit savoir avant de le signer
Le contrat d’arras est le moment où une offre devient un engagement. Ce que vous signez ici conditionne le reste de la vente.
RÉPONSE COURTE
Il est courant que l’acheteur verse environ 10 % du prix à titre d’arras. Sauf disposition contraire, le Código Civil les considère comme pénitentielles : si l’acheteur se rétracte, il perd la somme versée ; si c’est le vendeur, il rend le double. Il convient de fixer par écrit le type d’arras, la date limite de signature, les conditions et qui paie quoi.
DANS CET ARTICLE
Entre l’offre et l’acte authentique, il y a un contrat privé que presque personne ne lit avec calme. Voici les points que, en tant que vendeur, vous ne devriez pas négliger.
Ce que sont les arras et à quoi elles servent
Les arras (arras) sont une somme que l’acheteur remet au vendeur à la signature du contrat privé, en gage de son engagement d’acheter. Cette somme est déduite du prix final. Elles retirent la maison du marché pendant le délai convenu et fixent les conditions de la vente : prix, date limite, état des charges et répartition des frais.
Les trois types d’arras
Pénitentielles
Elles permettent de se désister en payant. Si l’acheteur se rétracte, il perd les arras ; si c’est le vendeur, il rend le double. C’est ce qu’applique l’article 1454 du Código Civil si le contrat ne dit rien d’autre.
Confirmatoires
Ce sont un simple acompte qui confirme le contrat. Celui qui manque à ses obligations s’expose à une demande d’exécution forcée ou à des dommages et intérêts.
Pénales
Elles fixent une indemnité en cas d’inexécution, qui s’ajoute à la demande d’exécution. Il faut les rédiger avec précision.
Quelles clauses inclure
- Le type d’arras, écrit sans ambiguïté
- Le montant et le mode de paiement (virement identifiable)
- La date limite pour signer l’acte, et ce qui se passe si elle est dépassée
- Qui lève l’hypothèque et quand, s’il y en a une
- Que le bien est livré libre de charges, ou lesquelles sont maintenues
- Répartition des frais et impôts, y compris la plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value)
- Si l’acheteur est non-résident, la retenue de 3 % à la signature
Des arras mal rédigées ne protègent personne. Demandez à votre avocat de les relire avant de signer, y compris en tant que vendeur.
Le changement d’une seule phrase peut décider d’une affaire.
Réservation et arras ne sont pas la même chose
Sur la Costa del Sol, une réservation préalable est fréquente, pour une somme plus faible, qui garde la maison hors du marché quelques jours pendant que l’on prépare le contrat d’arras. La réservation ne remplace pas les arras : c’est un accord bref dont l’objectif est d’y parvenir. Elle se signe aussi en privé et il convient de consigner par écrit le délai et ce qu’il advient de l’argent si l’on n’arrive pas à un accord.
Après les arras : le chemin vers l’acte
Entre les arras et la signature devant notaire, on prépare les documents de la signature, on lève les charges et, si l’acheteur finance, on accomplit la formalité notariale du prêt hypothécaire. Un contrat d’arras aux dates réalistes évite les tensions durant cette phase.
Questions fréquentes
Quel montant verse-t-on généralement à titre d’arras ?
Environ 10 % du prix de vente, même si un autre montant peut être convenu.
Que se passe-t-il si l’acheteur se rétracte ?
Si les arras sont pénitentielles, le vendeur les conserve. Si elles sont confirmatoires ou pénales, il peut exiger l’exécution du contrat et des dommages et intérêts.
Et si c’est moi, vendeur, qui me rétracte ?
Avec des arras pénitentielles, vous rendez le double de ce que vous avez reçu. C’est pourquoi il vaut mieux ne pas signer d’arras avant d’être décidé.
Sont-elles signées devant notaire ?
Normalement, c’est un contrat privé. Elles peuvent être élevées en acte authentique si les parties le souhaitent, ce qui leur donne plus de force face aux tiers.
Paie-t-on des impôts en encaissant les arras ?
Les arras sont déduites du prix final et ne sont pas imposées comme une vente distincte. Les impôts de la vente se liquident à la clôture de l’opération.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Código Civil, articles 1454 et suivants ; Consejo General del Notariado ; Agencia Tributaria. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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