Antworten für Eigentümer
Arras-Vertrag: Was der Verkäufer vor der Unterzeichnung wissen sollte
Der Arras-Vertrag ist der Moment, in dem aus einem Angebot eine Verpflichtung wird. Was Sie hier unterzeichnen, prägt den Rest des Verkaufs.
KURZE ANTWORT
Üblich ist, dass der Käufer als Arras (Anzahlung) etwa 10 % des Preises übergibt. Wenn nichts anderes vereinbart ist, gelten sie nach dem Código Civil (Zivilgesetzbuch) als Rücktrittsarras: Tritt der Käufer zurück, verliert er das Übergebene; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Legen Sie schriftlich fest: die Art der Arras, die Frist für die Unterzeichnung, die Bedingungen und wer was bezahlt.
IN DIESEM ARTIKEL
Zwischen Angebot und öffentlicher Urkunde liegt ein privater Vertrag, den kaum jemand in Ruhe liest. Das sind die Punkte, die Sie als Verkäufer nicht übersehen sollten.
Was Arras sind und wozu sie dienen
Arras sind ein Betrag, den der Käufer bei Unterzeichnung des privaten Vertrags an den Verkäufer übergibt, als Zeichen, dass er sich zum Kauf verpflichtet. Der Betrag wird auf den Endpreis angerechnet. Der Vertrag nimmt das Haus für die vereinbarte Frist vom Markt und legt die Bedingungen des Kaufs fest: Preis, Frist, Belastungsstand und Kostenverteilung.
Die drei Arten von Arras
Rücktrittsarras
Sie erlauben den Rücktritt gegen Zahlung. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Arras; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Das gilt nach Artikel 1454 des Código Civil, wenn der Vertrag nichts anderes sagt.
Bestätigungsarras
Sie sind eine einfache Anzahlung und bestätigen den Vertrag. Wer die Pflichten verletzt, sieht sich einer Klage auf Erfüllung oder auf Schadenersatz gegenüber.
Strafarras
Sie legen eine Entschädigung für Vertragsverletzung fest, die zur Forderung auf Erfüllung hinzukommt. Sie müssen präzise formuliert werden.
Welche Klauseln sinnvoll sind
- Die Art der Arras, eindeutig formuliert
- Der Betrag und wie er gezahlt wird (identifizierbare Überweisung)
- Die Frist für die Unterzeichnung der Urkunde und was bei Überschreitung passiert
- Wer die Hypothek löscht und wann, falls es eine gibt
- Dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird oder welche Lasten bestehen bleiben
- Verteilung von Kosten und Steuern, einschließlich der plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer)
- Wenn der Käufer Nichtresident ist, der Einbehalt von 3 % bei der Unterzeichnung
Schlecht formulierte Arras schützen niemanden. Lassen Sie sie vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt prüfen, auch als Verkäufer.
Die Änderung eines einzigen Satzes kann einen Fall entscheiden.
Reservierung und Arras sind nicht dasselbe
An der Costa del Sol ist eine vorherige Reservierung mit einem kleineren Betrag üblich, die das Haus für ein paar Tage vom Markt nimmt, während der Arras-Vertrag vorbereitet wird. Die Reservierung ersetzt die Arras nicht: Sie ist eine kurze Vereinbarung mit dem Ziel, zu den Arras zu kommen. Auch sie wird privat unterzeichnet, und es empfiehlt sich, die Frist schriftlich festzuhalten und was mit dem Geld geschieht, wenn keine Einigung zustande kommt.
Nach den Arras: der Weg zur Urkunde
Zwischen den Arras und der Unterzeichnung vor dem Notar werden die Unterlagen für die Unterzeichnung vorbereitet, Lasten gelöscht und, falls der Käufer finanziert, das notarielle Verfahren zur Hypothek abgeschlossen. Ein Arras-Vertrag mit realistischen Fristen vermeidet Spannungen in dieser Phase.
Häufige Fragen
Welcher Betrag wird üblicherweise als Arras übergeben?
Etwa 10 % des Verkaufspreises, wobei auch ein anderer Betrag vereinbart werden kann.
Was passiert, wenn der Käufer zurücktritt?
Bei Rücktrittsarras behält der Verkäufer sie. Bei Bestätigungs- oder Strafarras kann er die Erfüllung des Vertrags und Schadenersatz verlangen.
Und wenn ich als Verkäufer zurücktrete?
Bei Rücktrittsarras zahlen Sie das Doppelte des Erhaltenen zurück. Deshalb sollten Sie keine Arras unterzeichnen, bevor Sie sich entschieden haben.
Werden sie vor einem Notar unterzeichnet?
Normalerweise sind sie ein privater Vertrag. Sie können in eine öffentliche Urkunde überführt werden, wenn die Parteien das wünschen, was ihnen gegenüber Dritten mehr Gewicht gibt.
Fallen Steuern an, wenn ich die Arras erhalte?
Die Arras werden auf den Endpreis angerechnet und nicht als eigener Verkauf versteuert. Die Steuern des Verkaufs werden beim Abschluss des Geschäfts abgerechnet.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Código Civil (Zivilgesetzbuch), Artikel 1454 ff.; Consejo General del Notariado; Agencia Tributaria. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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