Antworten für Eigentümer
Kann ich den Verkauf meines Hauses unterschreiben, wenn die Parteien an verschiedenen Orten sind?
Verkaufen ohne Anreise ist möglich und üblich. Wichtig ist, den Weg rechtzeitig zu wählen: zwei vernetzte Notariate, eine Vollmacht aus Ihrem Land oder das Konsulat.
KURZE ANTWORT
Wenn Käufer und Verkäufer in verschiedenen Städten Spaniens sind, wird die notarielle Urkunde (Escritura) bei zwei miteinander vernetzten Notariaten unterzeichnet. Wenn Sie im Ausland leben, unterzeichnen Sie eine Vollmacht vor einem Notar in Ihrem Land (mit Apostille) oder im spanischen Konsulat, und Ihr Vertreter unterschreibt in Marbella für Sie. Was nicht möglich ist: den Kaufvertrag per Videokonferenz zu unterzeichnen.
IN DIESEM ARTIKEL
Das ist eine der häufigsten Fragen von Eigentümern, die nicht an der Costa del Sol leben. Hier sehen Sie die beiden Wege, die Unterlagen, die Sie vorbereiten sollten, und was sich ändert, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind.
Wenn beide Parteien in Spanien sind: Unterzeichnung bei zwei Notariaten
Seit 2001 sind die spanischen Notariate elektronisch miteinander verbunden und können Dokumente und Urkunden in Echtzeit und mit voller Sicherheit austauschen. Nehmen wir an, der Käufer ist in Marbella und der Verkäufer in Madrid. Es gibt zwei Möglichkeiten:
Mit einer Vollmacht
Der Verkäufer unterzeichnet bei einem Notar in Madrid eine Vollmacht zugunsten einer Person, die sich in Marbella befindet. Das Notariat übermittelt sie elektronisch an das Notariat in Marbella, und diese Person unterzeichnet noch am selben Tag die Urkunde im Namen des Verkäufers.
Mit Genehmigung
Der Käufer unterzeichnet die Urkunde in Marbella, der Notar sendet sie elektronisch an ein Notariat in Madrid, und dort genehmigt sie der Verkäufer.
Wenn Sie außerhalb Spaniens leben: die notarielle Vollmacht
Das ist der häufigste Weg, wenn der Eigentümer im Ausland lebt:
- Vor einem Notar in Ihrem Land. Die Vollmacht muss die Haager Apostille tragen, um in Spanien gültig zu sein, sowie eine Übersetzung, falls sie nicht zweisprachig verfasst ist. Gehört Ihr Land nicht zum Haager Übereinkommen, wird statt der Apostille die konsularische Legalisation verlangt.
- Im spanischen Konsulat. Der Konsul handelt als spanischer Notar, daher braucht die Vollmacht keine Apostille.
- Besser eine Spezialvollmacht für diesen Verkauf als eine Generalvollmacht: Sie legt genau fest, was Ihr Vertreter unterzeichnen darf, und wirft beim Notariat weniger Fragen auf.
Beginnen Sie mit der Vollmacht, sobald Sie sicher sind, dass Sie verkaufen. Spätestens bei der Annahme eines Angebots; niemals in der Woche vor der Unterzeichnung.
Apostille und Übersetzung dauern oft länger als erwartet.
Kann der Verkauf per Videokonferenz unterzeichnet werden?
Seit November 2023 erlaubt das Gesetz 11/2023, einige Rechtsakte per Videokonferenz vor dem Notar vorzunehmen, etwa bestimmte Gesellschaftsangelegenheiten oder Prozessvollmachten. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gehört nicht dazu, Generalvollmachten ebenfalls nicht. Für einen Verkauf aus der Ferne bleiben die Wege die Vollmacht oder die Unterzeichnung bei zwei Notariaten.
Unterlagen, die Sie bereithalten sollten
- Reisepass und NIE
- Eigentumsurkunde (Escritura)
- Letzter IBI-Bescheid (Grundsteuer)
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Zahlung aller Beiträge
- Energieausweis
- Bescheinigung über das Fehlen von Baurechtsverstößen, in Marbella üblich
- Bei einer Hypothek: Bescheinigung der Bank über die Restschuld, um sie bei der Unterzeichnung zu löschen
Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind: der Einbehalt von 3 %
Das ist eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer, nicht die endgültige Steuer. Im modelo 210 erklären Sie Ihren tatsächlichen Gewinn und rechnen den Einbehalt an: Ist die Steuer, die Sie schulden, geringer als 3 %, oder verkaufen Sie mit Verlust, beantragen Sie die Erstattung der Differenz. Ausführlicher erklären wir das in Der Einbehalt von 3 % bei Nichtresidenten und in Welche Steuern beim Verkauf in Marbella und Benahavís anfallen.
Häufige Fragen
Kann mein Anwalt für mich unterschreiben?
Ja, wenn Sie ihm eine Vollmacht erteilen, die den Verkauf abdeckt.
Wann beginne ich mit der Vollmacht?
So früh wie möglich: sobald Sie zu 100 % entschieden haben, dass Sie verkaufen und wie. Spätestens, wenn Sie ein Angebot annehmen. So kommen Sie mit erledigter Apostille und Übersetzung zur Unterzeichnung.
Kann auch der Käufer aus der Ferne unterzeichnen?
Ja, auf denselben Wegen: mit einer Vollmacht oder bei zwei Notariaten.
Muss ich in Spanien sein, um das Geld zu erhalten?
Nein. Der Preis wird bei der Unterzeichnung an die Person gezahlt, die Sie vertritt, oder auf das in der Urkunde angegebene Konto.
Kann der Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Haus per Videokonferenz unterzeichnet werden?
Nein. Das Gesetz 11/2023 erlaubt einige notarielle Rechtsakte per Videokonferenz, der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gehört jedoch nicht dazu, Generalvollmachten ebenfalls nicht. Die Wege sind die notarielle Vollmacht oder die Unterzeichnung bei zwei Notariaten.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Consejo General del Notariado; Gesetz 11/2023; Agencia Tributaria (modelos 211 und 210). Zuletzt aktualisiert: 23. Oktober 2026.
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