Antworten für Eigentümer
Der Steuereinbehalt von 3 % für Nichtansässige beim Verkauf in Spanien
Es ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Aber es gibt Fristen, und gezahlt wird sie vom Käufer, nicht von Ihnen.
KURZE ANTWORT
Wenn Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig sind und eine Wohnung oder ein Haus in Spanien verkaufen, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und innerhalb eines Monats an die spanische Steuerbehörde (Hacienda) abführen (Modelo 211). Es ist eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer: Sie reichen anschließend das Modelo 210 ein und erhalten zurück, was zu viel war, oder zahlen, was fehlt.
IN DIESEM ARTIKEL
Viele ausländische Eigentümer erfahren erst beim Notar davon. Sie sollten sie vorher kennen, denn sie beeinflusst das Geld, das Sie am Tag der Unterzeichnung erhalten.
Warum gibt es den Einbehalt?
Jeder Verkäufer in Spanien versteuert den Gewinn, den er erzielt. Wenn Sie steuerlich in Spanien ansässig sind, erklären Sie ihn in der Einkommensteuererklärung im Juni des Folgejahres und weisen dies dem Notar mit einer Bescheinigung der Agencia Tributaria nach. Wenn nicht, hält die Agencia Tributaria es für schwierig, die Steuer nach Abschluss des Geschäfts einzutreiben, wenn der Verkäufer das Land bereits verlassen hat. Deshalb verpflichtet sie den Käufer, 3 % einzubehalten und innerhalb eines Monats ab der Unterzeichnung abzuführen. Die Verantwortung für diese Zahlung liegt beim Käufer.
Wenn der Einbehalt höher ist als Ihre Steuer
Sie reichen das Modelo 210 ein und geben den Gewinn an, oder den Verlust, falls es einen gibt. Wenn die Agencia Tributaria die Erklärung geprüft hat und keine anderen Steuern offen sind, erstattet sie die Differenz zwischen dem abgeführten Betrag und der tatsächlichen Steuer. Nach unserer Erfahrung dauern diese Erstattungen zwischen sechs Monaten und einem Jahr.
Wenn der Einbehalt die Steuer nicht deckt
Sie reichen das Modelo 210 trotzdem in derselben Frist ein und zahlen den fehlenden Zusatzbetrag. Bei einem Satz von 19 % (EU und EWR) oder 24 % (übrige Länder) und einem Einbehalt von 3 % muss bei Verkäufen mit Gewinn normalerweise nachgezahlt werden.
| Posten | Beispiel (Preis 800.000 €, Gewinn 230.000 €, EU) |
|---|---|
| Einbehalt von 3 % des Preises | 24.000 € |
| Tatsächliche Steuer zu 19 % | 43.700 € |
| Zu zahlen im Modelo 210 | 19.700 € |
Veranschaulichendes Beispiel. Wäre der Gewinn geringer oder gäbe es Verluste, würde der Einbehalt ganz oder teilweise erstattet.
Was Sie vorbereiten sollten
- Ihre NIE und die steuerlichen Daten Ihres Wohnsitzlandes
- Die Kaufurkunden und die Rechnungen für Verbesserungen, um den tatsächlichen Gewinn nachzuweisen
- Einen Steuerberater, der das Modelo 210 fristgerecht einreicht
- Einplanen, dass Sie bei der Unterzeichnung 97 % des Preises erhalten, ohne andere Kosten zu zählen
- Den Arras-Vertrag prüfen, damit er den Einbehalt enthält
Für die vollständige Berechnung lesen Sie welche Steuern beim Verkauf anfallen und ansässig oder nicht ansässig.
Häufige Fragen
Wer führt den Einbehalt an die Steuerbehörde ab?
Der Käufer, mit dem Modelo 211, innerhalb eines Monats ab der Übertragung.
Was passiert, wenn ich als Nichtansässiger mit Verlust verkaufe?
Sie reichen das Modelo 210 ein und beantragen die Erstattung des Einbehaltenen.
Wann wird die Differenz erstattet?
Nach der Prüfung der Erklärung. Nach unserer Erfahrung zwischen sechs Monaten und einem Jahr.
Ist das dasselbe wie die endgültige Steuer?
Nein. Es ist eine Vorauszahlung. Die endgültige Steuer wird auf Ihren tatsächlichen Gewinn berechnet und im Modelo 210 erklärt.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Agencia Tributaria (modelos 211 y 210); Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
Denken Sie daran, Ihre Immobilie an der Costa del Sol zu verkaufen?
Beginnen Sie damit, zu wissen, wo Ihre Immobilie im heutigen Markt steht.