Antworten für Eigentümer
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie in Marbella und Benahavís an? (2026)
Beim Verkauf in Spanien zahlen Sie vor allem für das, was Sie verdienen, nicht für das, was Sie verkaufen. Hier sind die allgemeinen Regeln für Privatpersonen, mit Zahlen.
KURZE ANTWORT
Beim Verkauf einer Immobilie fallen zwei Hauptsteuern an: der Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial), den Sie auf den Gewinn an die spanische Steuerbehörde (Hacienda) zahlen (19 % bis 30 % für Ansässige; fest 19 % oder 24 % für Nichtansässige), und die Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer), die an die Gemeinde für die Wertsteigerung des Grundstücks geht und null betragen kann, wenn Sie mit Verlust verkaufen.
IN DIESEM ARTIKEL
Die Regeln hängen von Ihrem steuerlichen Wohnsitz, dem Kaufjahr und den Rechnungen ab, die Sie aufbewahrt haben. Das Folgende gilt allgemein für Privatpersonen: Im Einzelfall können Abzüge oder Befreiungen greifen.
Der Veräußerungsgewinn: was besteuert wird
Besteuert wird der Gewinn, nicht der gesamte Preis:
Veräußerungsgewinn = Veräußerungswert − Anschaffungswert
- Veräußerungswert: der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten: Provision der Agentur inklusive MwSt. (IVA), Plusvalía municipal und Löschung der Hypothek, falls vorhanden.
- Anschaffungswert: das, was Sie beim Kauf bezahlt haben, zuzüglich der damaligen Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) oder MwSt. (IVA) und Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) bei einem Neubau). Hinzu kommen wesentliche Verbesserungen und Erweiterungen, sofern Sie die Rechnungen aufbewahrt haben. Gewöhnliche Reparaturen zählen nicht, und ohne Rechnung zählt gar nichts.
Die Sätze 2026
| In Spanien Ansässige: Gewinn | Satz |
|---|---|
| Bis 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € bis 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € bis 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € bis 300.000 € | 27 % |
| Über 300.000 € | 30 % |
| Nichtansässige: steuerlicher Wohnsitz | Satz |
|---|---|
| Europäische Union und Europäischer Wirtschaftsraum | fest 19 % |
| Übrige Länder | fest 24 % |
Die Stufen für Ansässige werden schrittweise auf die Sparbasis (base del ahorro) angewendet. Nichtansässige zahlen einen einheitlichen Satz auf den gesamten Gewinn.
Ein Beispiel, um Ihren Nettoerlös zu berechnen
Veranschaulichendes und vereinfachtes Beispiel, ohne andere Kapitalerträge der Sparbasis und ohne Befreiungen. Sie haben für 500.000 € gekauft, die Kaufnebenkosten betrugen 40.000 €. Sie verkaufen für 800.000 €, die Verkaufskosten belaufen sich auf 30.000 €.
- Ansässiger: 1.140 € + 9.240 € + 34.500 € + 8.100 € = 52.980 €
- Nichtansässiger aus der EU oder dem EWR (19 %): 43.700 €
- Nichtansässiger aus einem anderen Land (24 %): 55.200 €
Wenn Sie nicht ansässig sind, hat der Käufer 3 % des Preises einbehalten (in diesem Beispiel 24.000 €), und Sie müssen die Differenz bei der Abgabe Ihrer Erklärung nachzahlen. Wir erklären das unter der Einbehalt von 3 % bei Nichtansässigen.
Was Ihnen bleibt, hängt nicht nur vom Angebotspreis ab, sondern auch von den Rechnungen, die Sie aufbewahrt haben, und vom Jahr, in dem Sie gekauft haben.
Sammeln Sie Ihre Kaufurkunden und Rechnungen, bevor Sie das Haus zum Verkauf anbieten.
Wann gezahlt wird
- Ansässige: in der Einkommensteuererklärung (IRPF) im Juni des Jahres nach dem Verkauf.
- Nichtansässige: Der Käufer führt die 3 % innerhalb eines Monats ab, und Sie reichen das Modelo 210 in den drei folgenden Monaten ein, also innerhalb von vier Monaten nach der Unterzeichnung. Übersteigen die 3 % die Steuer, wird die Differenz erstattet, normalerweise innerhalb von sechs Monaten bis einem Jahr.
Die Plusvalía municipal
Sie wird vom Verkäufer gezahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist, und zwar an die Gemeinde innerhalb von 30 Werktagen nach der Unterzeichnung. Seit 2021 gibt es zwei Berechnungsarten, und es gilt die niedrigere:
Direkte Schätzung
Nach dem tatsächlichen Gewinn, unter Anwendung des Anteils, den der Grund und Boden am Katasterwert (valor catastral) ausmacht. Wenn Sie für weniger verkaufen, als Sie bezahlt haben, beträgt die Steuer null, sie muss aber trotzdem erklärt werden.
Objektives System
Katasterwert des Grundstücks multipliziert mit einem Koeffizienten, der von den Besitzjahren abhängt, und mit dem kommunalen Satz, höchstens 30 %.
Wenn Sie mit Verlust verkauft haben, lesen Sie ob Sie die Plusvalía municipal zahlen müssen.
Befreiungen, die Sie kennen sollten
Wenn Sie in Spanien ansässig sind und Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können Sie befreit sein, wenn Sie den erzielten Betrag innerhalb der gesetzlichen Frist in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, und auch dann, wenn Sie über 65 Jahre alt sind. Nichtansässige haben diese Befreiungen nicht. Mehr dazu unter ansässig oder nicht ansässig: wie sich Ihre Steuern ändern.
Häufige Fragen
Zahlt man Steuern, wenn man mit Verlust verkauft?
Es gibt keinen Veräußerungsgewinn, der zu versteuern wäre, der Verkauf muss aber trotzdem erklärt werden. Auch die Plusvalía municipal kann null betragen, wenn Sie nachweisen, dass es keine Wertsteigerung gab.
Welche Kosten kann ich abziehen?
Die Kosten des Verkaufs (Maklerprovision inklusive MwSt., Plusvalía, Löschung der Hypothek) und beim Kauf Notar, Grundbuch, Steuern und Verbesserungen mit Rechnung. Gewöhnliche Reparaturen zählen nicht.
Wer zahlt die Plusvalía municipal?
Der Verkäufer, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wird.
Wann bekomme ich den Einbehalt von 3 % zurück, wenn ich nicht ansässig bin?
Bei der Abgabe des Modelo 210, wenn die Steuer niedriger ist als der einbehaltene Betrag. Nach unserer Erfahrung dauern die Erstattungen zwischen sechs Monaten und einem Jahr.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Agencia Tributaria (IRPF, IRNR, Modelos 210 und 211); texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
Denken Sie daran, Ihre Immobilie an der Costa del Sol zu verkaufen?
Beginnen Sie damit, zu wissen, wo Ihre Immobilie im heutigen Markt steht.