Antworten für Eigentümer
Muss ich die Plusvalía municipal zahlen, wenn ich mit Verlust verkauft habe?
Die kurze Antwort lautet nein. Wichtig ist, es nachweisen zu können und die Fristen einzuhalten, denn ein nicht rechtzeitig angefochtener Bescheid wird bestandskräftig.
KURZE ANTWORT
Die Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks. Liegt der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis, gibt es keine Wertsteigerung, und die Steuer fällt nicht an. Nachgewiesen wird das mit den Kauf- und Verkaufsurkunden oder mit einem Sachverständigengutachten. Wenn Sie sie bereits gezahlt haben, können Sie die Erstattung beantragen; wenn die Gemeinde sie Ihnen festsetzt, haben Sie einen Monat für den Einspruch.
IN DIESEM ARTIKEL
Dieser Artikel stammt von David Mencía, Rechtsanwalt für Zivil-, Immobilien- und Steuerrecht, und klärt eine sehr häufige Frage: was mit der Plusvalía geschieht, wenn man für weniger verkauft, als man gekauft hat.
Was die Plusvalía municipal ist
Die Steuer auf die Wertsteigerung von Grundstücken städtischer Natur, bekannt als Plusvalía municipal, besteuert den Vorteil, der sich aus der Übertragung einer Immobilie ergibt, sei es durch Verkauf, Erbschaft oder Schenkung. Sie wird in der Regel vom Verkäufer, vom Erben oder vom Beschenkten gezahlt.
Was die Gerichte sagen
Seit 2017 haben das Verfassungsgericht und der Oberste Gerichtshof mehrere Urteile gefällt, die den Steuerpflichtigen recht geben: Es dürfen keine Fälle besteuert werden, in denen es keine Wertsteigerung der Immobilie gibt oder bei der Übertragung kein Gewinn entstanden ist. Folglich kann der Steuerpflichtige bei der Gemeinde die Erstattung des Gezahlten beantragen oder mitteilen, dass es keine Wertsteigerung gab und die Steuer daher nicht festzusetzen ist.
Wie Sie nachweisen, dass es keine Wertsteigerung gibt
Das ist mit jedem Mittel möglich, am zweckmäßigsten sind jedoch die öffentlichen Urkunden über den Erwerb und die Übertragung der Immobilie oder ein Sachverständigengutachten.
Wie Sie zurückfordern, je nachdem, wer die Steuer festgesetzt hat
Der Steuerpflichtige hat sie selbst festgesetzt
Er kann bei der Gemeinde ein Schreiben einreichen und die Erstattung des zu Unrecht Gezahlten beantragen. Die Frist beträgt vier Jahre ab der Einreichung der Selbstveranlagung.
Die Gemeinde hat sie festgesetzt
Das ist in den meisten Gemeinden der Costa del Sol üblich. Der Steuerpflichtige kann im Monat nach Erhalt des Bescheids Einspruch einlegen, sofern er nicht zuvor ein Schreiben eingereicht hat, in dem er mitteilt, dass es keinen Gewinn gab.
Wird nicht innerhalb der gesetzlichen Frist Einspruch eingelegt, werden die Entscheidungen bestandskräftig und können nicht mehr überprüft werden. Halten Sie die Fristen ein.
Aktualisierung 2026: Seit November 2021 sieht das Gesetz selbst vor, dass eine Übertragung ohne Wertsteigerung nicht besteuert wird, und erlaubt die Berechnung der Steuer nach der für den Steuerpflichtigen günstigeren Methode. Mehr dazu unter welche Steuern beim Verkauf anfallen.
Häufige Fragen
Muss ich den Verkauf melden, wenn es keine Plusvalía gibt?
Ja: Sie sollten der Gemeinde mitteilen, dass es keine Wertsteigerung gab, und dies mit den Urkunden nachweisen, damit Ihnen die Steuer nicht festgesetzt wird.
Welche Frist habe ich, wenn die Gemeinde mir den Bescheid geschickt hat?
Einen Monat ab Erhalt, um ihn anzufechten. Nach Ablauf dieser Frist wird er bestandskräftig.
Und wenn ich sie schon gezahlt habe?
Wenn Sie sie selbst veranlagt haben, können Sie die Erstattung innerhalb von vier Jahren ab der Einreichung beantragen.
Wo kann ich meinen konkreten Fall klären lassen?
Bei einem Anwalt oder Steuerberater. Jeder Fall hängt von den Daten, den Werten und der Gemeinde ab.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: David Mencía, abogado; Tribunal Constitucional y Tribunal Supremo; texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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