Antworten für Eigentümer
Ansässig oder nicht ansässig: wie sich Ihre Steuern beim Verkauf eines Hauses in Spanien ändern
Wo Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz haben, entscheidet über Satz, Fristen, Einbehalt und Befreiungen. Hier ist der Vergleich.
KURZE ANTWORT
Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, versteuert den Gewinn in gestaffelten Stufen von 19 % bis 30 % in seiner Einkommensteuererklärung des Folgejahres. Ein Nichtansässiger zahlt einen festen Satz von 19 % (EU und EWR) oder 24 % (übrige Länder), der Käufer behält 3 % des Preises ein, und er reicht das Modelo 210 ein. Die Befreiungen für den Hauptwohnsitz gibt es nur für Ansässige.
IN DIESEM ARTIKEL
Derselbe Verkauf, mit demselben Preis und demselben Gewinn, kann je nach steuerlichem Wohnsitz sehr unterschiedlich kosten. Das ist die Tabelle, die wir mit jedem Eigentümer verwenden.
Wer in Spanien steuerlich ansässig ist
Allgemein gesprochen sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufhalten oder wenn sich hier der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen befindet. Wenn ja, weisen Sie das dem Notar mit einer Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz der Agencia Tributaria nach. Wenn nicht, weisen Sie es mit der Bescheinigung Ihres Landes nach. Der steuerliche Wohnsitz ist eine Tatsachenfrage: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Der Vergleich, Punkt für Punkt
| In Spanien ansässig | Nichtansässig | |
|---|---|---|
| Steuer | IRPF, Sparbasis | IRNR |
| Satz auf den Gewinn | 19 %, 21 %, 23 %, 27 % und 30 % in Stufen | fest 19 % (EU und EWR) oder fest 24 % (übrige Länder) |
| Einbehalt bei der Unterzeichnung | Nein | 3 % des Preises, vom Käufer einbehalten |
| Wann erklärt wird | Einkommensteuererklärung im Juni des Folgejahres | Modelo 210, bis zu vier Monate nach der Unterzeichnung |
| Befreiung für den Hauptwohnsitz | Ja, bei Reinvestition oder ab 65 Jahren | Nein |
| Plusvalía municipal | Ja, der Verkäufer | Ja, der Verkäufer |
Was das in der Praxis bedeutet
Wenn Sie ansässig sind
Sie zahlen, wenn Sie Ihre Erklärung abgeben, nicht bei der Unterzeichnung. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, prüfen Sie vor der Unterzeichnung die Befreiung wegen Reinvestition oder Alter.
Wenn Sie es nicht sind
Sie erhalten am Tag der Unterzeichnung 97 % des Preises und reichen das Modelo 210 ein. Rechnen Sie aus, was übrig bleibt: Der Einbehalt ist bei einem Gewinn meist niedriger als die endgültige Steuer.
Der steuerliche Wohnsitz wird entschieden, bevor Sie das Haus zum Verkauf anbieten, nicht beim Notar.
Ein Steuerberater kann ihn in einem Beratungsgespräch bestätigen.
Mehr Details unter welche Steuern beim Verkauf anfallen und unter der Einbehalt von 3 %.
Häufige Fragen
Wie viele Tage muss man in Spanien sein, um steuerlich ansässig zu sein?
Mehr als 183 Tage im Kalenderjahr, oder den Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen hier haben. Es gibt weitere Kriterien, daher sollten Sie es klären lassen.
Kann ein Nichtansässiger den Einbehalt von 3 % vermeiden?
Nein. Er ist verpflichtend. Was er aber tun kann, ist die Differenz im Modelo 210 zurückzuholen, wenn die tatsächliche Steuer niedriger ist.
Kann ein Nichtansässiger die Kauf- und Verkaufskosten abziehen?
Ja. Der Gewinn wird nach den allgemeinen Regeln berechnet, abzüglich der Kosten und Verbesserungen, die Sie mit Rechnung nachweisen können, sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf.
Und wenn ich meinen Wohnsitz kurz vor dem Verkauf wechsle?
Es zählt der Wohnsitz in dem Kalenderjahr, in dem verkauft wird. Das sollten Sie vor Ihrer Entscheidung mit einem Steuerberater prüfen.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Agencia Tributaria; Ley del IRPF; Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
Denken Sie daran, Ihre Immobilie an der Costa del Sol zu verkaufen?
Beginnen Sie damit, zu wissen, wo Ihre Immobilie im heutigen Markt steht.