Antworten für Eigentümer
Was sind die steuerlichen Haftungsvermerke (afecciones fiscales), die in der Nota Simple als Lasten erscheinen?
Sie stehen im Abschnitt der Lasten und wirken bedrohlich, sind aber fast immer keine offene Schuld. Wichtig ist zu prüfen, dass sie abgelaufen sind.
KURZE ANTWORT
Eine afección fiscal (steuerlicher Haftungsvermerk) ist ein Vermerk des Registro de la Propiedad (Grundbuch), der die Immobilie fünf Jahre lang an eine mögliche Nachveranlagung der Steuer der letzten Übertragung bindet (Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados oder Sucesiones y Donaciones). Das ist keine Schuld, sondern ein Hinweis für künftige Käufer. Entscheidend ist, dass er abgelaufen ist oder dass die Steuer korrekt veranlagt wurde.
IN DIESEM ARTIKEL
Wenn Sie schon einmal die Nota Simple (Grundbuchauszug) Ihres Hauses gelesen haben, ist Ihnen sicher etwas Ähnliches aufgefallen. Hier erklären wir Ihnen, was es bedeutet und was zu tun ist.
Was in der Nota Simple genau steht
Der übliche Wortlaut ist: „Dieses Grundstück haftet für einen Zeitraum von fünf Jahren ab dem Datum der Veranlagung für die Zahlung der Veranlagungen, die gegebenenfalls für die Steuer Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados festgesetzt werden können, und wird durch die Summe eines per Selbstveranlagung gezahlten Betrags freigestellt“. Für Ungeübte sieht es so aus, als hätte die Immobilie offene Zahlungen. In der Regel ist das nicht der Fall.
Was eine afección fiscal ist
Sie ist auch als nota marginal de afección fiscal (Randvermerk über die steuerliche Haftung) bekannt. Sie wird jedes Mal eingetragen, wenn eine Immobilie in einem steuerpflichtigen Vorgang übertragen wird, etwa bei Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer), Actos Jurídicos Documentados (Stempelsteuer) oder Sucesiones y Donaciones (Erbschafts- und Schenkungsteuer). Es ist ein Eintrag, der die im Grundbuch geführte Immobilie fünf Jahre lang an die mögliche Nachveranlagung dieser Steuer bindet. Er dient als Hinweis an mögliche Erwerber, dass Hacienda (die spanische Steuerbehörde) eine Nachveranlagung festsetzen könnte.
Was Sie prüfen sollten
- Dass die afección abgelaufen ist: Seit dem angegebenen Datum sind mehr als fünf Jahre vergangen
- Falls sie nicht abgelaufen ist, dass die Steuer des vorherigen Vorgangs korrekt veranlagt wurde
- Dass in der Nota Simple keine weiteren Lasten stehen: Hypotheken oder Pfändungen (embargos)
- Dass Ihr Anwalt die Nota vor der Unterzeichnung prüft
Wurde die Steuer nicht korrekt veranlagt und ist die afección noch gültig, könnte Hacienda die Nachveranlagung vom neuen Eigentümer verlangen. Deshalb prüfen die Anwälte der Käufer sie.
Wenn eine laufende Hypothek besteht, lesen Sie, wie Sie sie löschen lassen. Und bei Fragen zur IBI (Grundsteuer) lesen Sie alte IBI-Schulden.
Häufige Fragen
Ist das eine Schuld?
Nein. Es ist ein Hinweis, dass die Verwaltung die Steuer fünf Jahre lang erneut veranlagen könnte. Nach Ablauf dieser Frist erlischt er.
Kann man ihn löschen lassen?
Nach Ablauf wird er im Registro de la Propiedad (Grundbuch) gelöscht, normalerweise auf Antrag des Eigentümers.
Bremst er den Verkauf?
In der Regel nicht, wenn er abgelaufen ist oder die Steuer korrekt veranlagt wurde. Die Anwälte der Käufer prüfen das.
Wo sehe ich ihn?
Im Abschnitt der Lasten der Nota Simple, die beim Registro de la Propiedad angefordert wird.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Registro de la Propiedad; Ley General Tributaria; Agencia Tributaria. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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