¿Qué son las afecciones fiscales que aparecen como cargas en las Notas Simples?

Se ha preguntado alguna vez que significan los asientos que aparecen en el apartado de cargas de una nota simple como:

“Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación.”

En realidad se trata de lo que se conoce como una afección fiscal y, en principio, para los no entendidos causan una gran preocupación inicial porque parecería que la propiedad esta gravada por una serie de liquidaciones que están pendientes de pago. Lo cual, en general, no es el caso aunque siempre, puesto que normalmente se maneja esta información a la hora de comprar una vivienda, es conveniente que se estudie la información por profesionales expertos.

Pero, ¿Qué es una Afección Fiscal?

Se conoce también como nota marginal de afección fiscal y se incorpora cada vez que se transmite un inmueble mediante una operación sujeta a un impuesto como los de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentales o Sucesiones / Donaciones. Realmente es un asiento que vincula la finca registral, la propiedad, a la posible liquidación complementaria del impuesto al que la operación estaba sujeta por un periodo de tiempo de cinco años. Es como un aviso a posibles adquirientes de que puede producirse una liquidación complementaria del impuesto.

Teniendo en cuenta la naturaleza de las mismas, lo importante es comprobar que están caducadas y, en el caso de que no lo estuvieran, que la liquidación del impuesto correspondiente se hiciera correctamente ya que en caso contrario Hacienda podría reclamar la complementaria del impuesto al nuevo adquiriente.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

¿Qué es un certificado de infracción urbanística y porque se pide en las compraventas?

Antes de entrar en lo que es un Certificado de no infracción urbanística hay empezar explicando que una infracción urbanística es, en general, una vulneración, falta o incumplimiento, de la normativa marcada por el planeamiento urbano. Hay muchas particularidades sobre estas infracciones que asimismo se clasifican por su gravedad y, en algunos casos, pueden dar lugar a la demolición de lo construido ilegalmente. En Marbella, donde la mayoría de las principales infracciones provienen de la época de la corrupción del GIL, las más comunes son los excesos de edificabilidad, la construcción en parcelas cuyo uso no era residencial, y el hecho de no respetar los dominios públicos, entre otros.

Pero si entrar en más detalles de lo que es una infracción urbanística, ¿Qué es el Certificado de no infracción urbanística?

Realmente es un certificado en el que el Ayuntamiento certifica que una determinada propiedad no tiene un expediente de disciplina, o infracción, urbanística abierto. Esto no quiere decir que la propiedad cumpla con la legalidad urbanística sino que el Ayuntamiento correspondiente no tiene iniciado ningún expediente de disciplina urbanística contra ella.

Si no garantiza la legalidad de la propiedad, ¿Por qué se pide ese certificado de no infracción urbanística en la compraventa de inmuebles?

En la práctica se pide como comprobación de que la propiedad a comprar no tiene ya iniciado un expediente disciplinario y evitar de esa forma sorpresas tras la compra. Aunque este documento no es obligatorio para la compraventa ni es exigido por los Notarios a la hora de firmar la escritura de compraventa, supone una garantía adicional de que la propiedad esta libre de problemas.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

¿Que ocurre si la propiedad tiene una deuda antigua de IBI y el propietario no lo sabia?

Estoy escribiendo este artículo porque he tenido un caso recientemente en una venta y pensé que era interesante comentarlo.

La primera pregunta es: ¿quien es el responsable de esa deuda antigua de IBI?

• El responsable es el sujeto pasivo que fuera dueño de la propiedad en el momento en el que se generó la obligación de pago. Sin embargo, el actual propietario tiene una responsabilidad subsidiaría sobre esa deuda. Eso significa que si la Administración (en el caso del IBI y en la provincia de Málaga es el Patronato de Recaudación Provincial) no consigue cobrar esa deuda al sujeto pasivo (el propietario en el momento en el que se genero la obligación de pago) después de agotar todos los procedimientos legales para ello, el propietario actual se convertirá en el responsable de dicha deuda. La Administración tendrá que declarar la imposibilidad de cobro de dicha deuda (declaración de fallido) e iniciar el procedimiento contra el propietario actual.

¿Si el actual propietario no ha sido notificado de esta deuda hasta la declaración de fallido de la Administración, y al ser una deuda antigua, puede la deuda considerarse prescrita?

• El periodo de prescripción de la deuda del IBI es de cuatro años contado desde la ultima notificación emitida por la Administración o de la emisión del recibo original de IBI. Sin embargo, si la Administración ha estado notificando al deudor original en tiempo y forma, no al actual propietario, esa prescripción se considera cortada. Por lo tanto, la respuesta es NO, si la Administración notificó al deudor original en tiempo y forma, la deuda no esta prescrita para el actual propietario.

¿Tiene que pagar el nuevo propietario los intereses de demora y/o penalizaciones que se han aplicado al recibo de IBI por el retraso en el pago del deudor original?

• La respuesta es NO. Cuando la Administración declara la imposibilidad de cobro de la deuda al deudor original (declaración de fallido) y empieza un nuevo procedimiento contra el propietario actual tiene que anular todos los intereses de demora y/o penalizaciones que se hayan cargado sobre importe del recibo original.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?

En un artículo previo se analizó qué era una vivienda fuera de ordenación pero, ¿se puede hipotecar una vivienda en esta situación urbanística?

En principio se puede decir que es complicado porque los bancos no quieren correr ningún riesgo y dichas viviendas que se pueden asimilar a “ilegales” y, por tanto, pueden no suponer una garantía suficiente para el préstamo hipotecario pero en algunos casos, dependiendo de la causa de la situación de fuera de ordenación, los bancos han concedido estas hipotecas. Hay que decir que este artículo se refiere a la zona de Marbella donde existen aproximadamente 18.000 viviendas fuera de ordenación y la situación en este sentido es un poco especial.

¿En qué casos de fuera de ordenación están los bancos concediendo hipotecas?

Hablando con los bancos responden que todo depende de los tasadores y de las advertencias que pongan en las tasaciones hipotecarias. Dentro de estas, ellos las distinguen como advertencias graves en cuyo caso no darán hipoteca puesto que la vivienda no se considera garantía para el préstamo hipotecario y las advertencias leves en las que el banco estudiará la operación y podrá o no pedir garantías adicionales.

Después de la contestación de los bancos, nos hemos puesto en contacto con varios tasadores con años de experiencia en la Costa del Sol que nos confirman en cierta forma lo que dicen los bancos: aquellas propiedades construidas sobre dominios públicos, parcelas de zonas verdes, parcelas calificadas para parques y jardines o con una calificación no residencial recibirán esas advertencias graves que harán que no sean susceptibles de constituir una garantía hipotecaría mientras que otras propiedades construidas sobre parcelas residenciales en las que los tasadores consideren que la infracción urbanística se pueda considerar como no tan grave recibirán asimismo una advertencia leve que abrirá la puerta a que los bancos estudien la posible concesión de una hipoteca.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.