Mehrwert · Recht
Ferienvermietung in Spanien: Wie die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die Regeln ändert
Ab dem 3. April 2025 braucht die Ferienvermietung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Das ändert sich für Eigentümer und Gemeinschaften.
KURZE ANTWORT
Das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar änderte das Wohnungseigentumsgesetz. Ab dem 3. April 2025 erfordert die Ferienvermietung in einem Gebäude einer Eigentümergemeinschaft die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümer, mit drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten. Die Gemeinschaft kann zudem bis zu 20 % auf die Gemeinschaftskosten dieser Eigentümer aufschlagen, und Eigentümer, die bereits vermieten, können im Rahmen einer Übergangsregelung weitermachen.
IN DIESEM ARTIKEL
Artikel der Rechtsanwältin Emely Jelic, verfasst im Mai 2025. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Warum hat sich das Gesetz geändert?
Der Aufschwung der Ferienvermietung hat in Eigentümergemeinschaften wegen seiner Auswirkungen auf das nachbarschaftliche Zusammenleben und auf die Verfügbarkeit von Wohnraum eine wachsende Debatte ausgelöst. Als Antwort führte das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar wesentliche Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) ein. Es gibt den Eigentümergemeinschaften mehr Kontrolle über die touristische Nutzung privater Wohnungen in gemeinschaftlich genutzten Gebäuden.
Was sind die fünf wichtigsten Änderungen?
Vorherige Genehmigung der Gemeinschaft
Ab dem 3. April 2025 braucht jeder Eigentümer, der eine Immobilie für die Ferienvermietung nutzen will, die ausdrückliche Genehmigung der Gemeinschaft. Dafür ist die zustimmende Stimme von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.
Befugnisse des Präsidenten
Der Präsident der Gemeinschaft kann die sofortige Einstellung einer Ferienvermietung verlangen, für die keine vorherige Genehmigung der Gemeinschaft vorliegt, was der Gemeinschaft wirksame Mittel für ein schnelles Eingreifen gibt.
Höhere Gemeinschaftskosten
Die Gemeinschaft kann den Gemeinschaftskosten der Eigentümer, die ihre Immobilie zur Ferienvermietung nutzen, einen Aufschlag von bis zu 20 % auferlegen, um die stärkere Nutzung gemeinsamer Einrichtungen und Dienste wie Aufzüge, Reinigung und Sicherheit auszugleichen.
Grundsätzliches Verbot der touristischen Nutzung
Grundsätzlich ist die touristische Nutzung von Wohnungen im Wohnungseigentum verboten, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Ziel ist es, den Wohncharakter der Gebäude zu schützen.
Übergangsregelung
Eigentümer, die schon vor Inkrafttreten des Gesetzes zu touristischen Zwecken vermieteten, können ohne neue Genehmigung weitermachen, sofern sie die geltenden Tourismusvorschriften einhalten. Verliert die Wohnung ihre Lizenz, etwa wegen eines Eigentümerwechsels, ist für die Wiederaufnahme der Tätigkeit die Genehmigung der Gemeinschaft nötig.
Was bedeutet das für Eigentümer?
- Genehmigungsantrag: Sie müssen sich an die Gemeinschaft wenden und die erforderliche Genehmigung einholen, bevor Sie mit der Ferienvermietung beginnen.
- Einhaltung der Vorschriften: Sie müssen zusätzlich zu dem, was die Gemeinschaft festlegt, auch die Tourismusvorschriften der Branche einhalten.
- Finanzielle Verantwortung: Es können höhere Beiträge zu den Gemeinschaftskosten und Strafen drohen, wenn Sie die Vorgaben nicht einhalten.
Was bedeutet das für die Eigentümergemeinschaften?
- Prüfung der Anträge: Jeden Antrag bewerten und dabei die Auswirkungen auf das Gemeinschaftsleben und die gemeinsamen Dienste berücksichtigen.
- Entscheidungsfindung: Ferienvermietung genehmigen, begrenzen, an Bedingungen knüpfen oder verbieten, durch Beschlüsse mit der gesetzlich geforderten qualifizierten Mehrheit.
- Korrekturmaßnahmen: Die Einstellung nicht genehmigter Tätigkeiten verlangen und bei Bedarf rechtlich vorgehen.
Fazit
Die Reform ist ein wichtiger Schritt hin zu einer ausgewogeneren Regelung, die an die heutige Realität der Ferienvermietung angepasst ist. Indem das Gesetz den Gemeinschaften mehr Kontrolle über die Nutzung der Wohnungen gibt, will es den nachbarschaftlichen Frieden und die Wohnfunktion der Gebäude schützen. Eigentümer wie Gemeinschaften müssen gut informiert und darauf vorbereitet sein, die neuen Bestimmungen anzuwenden.
Artikel der Rechtsanwältin Emely Jelic (advokatemelyjelic.com).
Häufige Fragen
Brauche ich die Erlaubnis meiner Gemeinschaft, um meine Wohnung an Touristen zu vermieten?
Ja. Ab dem 3. April 2025 erfordert die Ferienvermietung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum die ausdrückliche Genehmigung der Gemeinschaft, mit drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.
Kann die Gemeinschaft von Eigentümern mit Ferienvermietung mehr verlangen?
Ja. Sie kann den Gemeinschaftskosten der Eigentümer, die ihre Immobilie zur Ferienvermietung nutzen, einen Aufschlag von bis zu 20 % auferlegen.
Was gilt, wenn ich schon vor Inkrafttreten des Gesetzes vermietet habe?
Sie können ohne neue Genehmigung weitermachen, wenn Sie die geltenden Tourismusvorschriften einhalten. Verliert die Wohnung ihre Lizenz, zum Beispiel bei einem Eigentümerwechsel, brauchen Sie für die Wiederaufnahme die Genehmigung der Gemeinschaft.
Kann der Präsident eine nicht genehmigte Ferienvermietung stoppen?
Ja. Der Präsident kann die sofortige Einstellung einer Ferienvermietung verlangen, für die keine vorherige Genehmigung der Gemeinschaft vorliegt.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (LPH); Artikel der Rechtsanwältin Emely Jelic. Zuletzt aktualisiert: 19. Mai 2025.
Denken Sie daran, Ihre Immobilie an der Costa del Sol zu verkaufen?
Beginnen Sie damit, zu wissen, wo Ihre Immobilie im heutigen Markt steht.