Antworten für Eigentümer
Meine Immobilie ist „fuera de ordenación“: Was das ist und wie es sich auswirkt
Der Ausdruck fällt in Marbella häufig. Er bedeutet, dass das Haus Einschränkungen bei Nutzung und Bauarbeiten hat, und das spiegelt sich im Preis wider.
KURZE ANTWORT
Eine Immobilie ist in zwei Fällen fuera de ordenación (außerhalb der Planung): Sie war legal, aber eine spätere Änderung der Planung hat sie aus dem Rahmen fallen lassen, oder sie wurde ohne Genehmigung oder außerhalb der Vorgaben gebaut und die Frist der Verwaltung zur Wiederherstellung der Legalität ist bereits verjährt. Erlaubt sind nur Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten, und der Preis ist meist niedriger.
IN DIESEM ARTIKEL
Für Verkäufer ist entscheidend zu wissen, welche Art von Situation bei Ihnen vorliegt, denn davon hängt ab, was Sie anbieten können und an wen.
Die zwei Fälle
Sie war legal und ist es nicht mehr
Sie wurde mit Genehmigung gebaut, aber eine spätere Änderung der Planung hat die Parameter verändert, unter denen gebaut wurde. Sie war seinerzeit legal und fiel in den Status fuera de ordenación.
Sie wurde außerhalb der Vorschriften gebaut
Sie wurde ohne Genehmigung oder ohne Einhaltung der Planung errichtet, und die Frist, in der die Verwaltung die Legalität wiederherstellen kann, ist abgelaufen. So ist es bei vielen Immobilien in Marbella, die im Boom vor der Krise gebaut wurden (2001 bis 2007).
Was diese Situation bedeutet
Sie schränkt die Möglichkeiten der Nutzung, Belegung und Übertragung ein. Die wichtigste Einschränkung ist, dass nur Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten erlaubt sind. Größe und Volumen dürfen nicht erweitert werden, und in der Regel dürfen keine Arbeiten ausgeführt werden, die der Immobilie mehr Wert verleihen. Ziel der Regelung ist, dass das Gebäude am Ende seiner Nutzungsdauer von selbst verschwindet. Eine Immobilie fuera de ordenación, die zum Beispiel durch einen Brand zerstört wird, darf unter Umständen nicht wiederaufgebaut werden.
Wie es sich auf den Verkauf auswirkt
- Der Preis ist in der Regel niedriger
- Der Verkauf ist schwieriger: Der Käufer muss die Einschränkungen verstehen
- Viele Banken gewähren je nach Schwere keine Hypothek (lesen Sie, ob eine Hypothek möglich ist)
- Eine Bescheinigung über das Fehlen städtebaulicher Verstöße ist eine zusätzliche Sicherheit, die häufig verlangt wird
Da jede Immobilie anders ist, sprechen Sie mit Ihrem Anwalt oder Architekten Ihres Vertrauens.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie fuera de ordenación renovieren?
Nur Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten. Größe oder Volumen dürfen nicht erweitert werden, und es dürfen keine Arbeiten ausgeführt werden, die der Immobilie mehr Wert verleihen.
Kann man sie verkaufen?
Ja, aber zu einem niedrigeren Preis und mit einer kleineren Käufergruppe. Der Käufer muss die Situation kennen.
Und wenn sie zerstört wird?
Sie darf unter Umständen nicht wiederaufgebaut oder weitergenutzt werden, weil die Regelung vorübergehend ist.
Woher weiß ich, ob mein Haus es ist?
Ein Architekt oder ein Anwalt prüft die Baugenehmigung, die geltende Planung sowie die Grundbuch- und Katasterlage.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Ayuntamiento de Marbella (planeamiento urbanístico); Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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