Antworten für Eigentümer
Kann man eine Immobilie im Status „fuera de ordenación“ mit einer Hypothek belasten?
Wenn Ihr Haus fuera de ordenación ist, kann Ihr Käufer es wahrscheinlich nicht ohne Weiteres finanzieren. Es hängt von der Ursache und vom Gutachten ab.
KURZE ANTWORT
Es ist kompliziert, aber nicht unmöglich. Die Banken richten sich nach den Warnungen im Wertgutachten: Bei einer schweren Warnung (öffentlicher Boden, Grünfläche, nicht-wohnbauliche Nutzung) gewähren sie keine Hypothek; bei einer leichten Warnung prüfen sie den Vorgang und können zusätzliche Sicherheiten verlangen.
IN DIESEM ARTIKEL
Wenn Sie bereits wissen, was eine Immobilie fuera de ordenación ist, lautet die nächste Frage, ob sie sich finanzieren lässt. Das sagen uns Banken und Gutachter an der Costa del Sol.
Warum die Banken zögern
Die Banken wollen keine Risiken eingehen und stellen diese Immobilien „illegalen“ gleich, die möglicherweise keine ausreichende Sicherheit für ein Hypothekendarlehen sind. Dennoch haben einige Banken je nach Ursache des Status fuera de ordenación Hypotheken gewährt. Marbella ist wegen der Zahl der Immobilien in dieser Lage ein Sonderfall.
Was die Bank prüft: das Gutachten
Schwere Warnung
Die Bank gewährt keine Hypothek: Die Immobilie gilt nicht als Sicherheit. So ist es bei Immobilien auf öffentlichem Grund, auf Grünflächen, auf Grundstücken, die für Parks und Gärten ausgewiesen sind, oder mit nicht-wohnbaulicher Einstufung.
Leichte Warnung
Die Bank prüft den Vorgang und kann zusätzliche Sicherheiten verlangen. Das betrifft Immobilien auf Wohngrundstücken, bei denen der Gutachter den städtebaulichen Verstoß als weniger gravierend einstuft.
Was das für Verkäufer bedeutet
- Ihr Käufer muss möglicherweise bar oder mit mehr Eigenkapital zahlen
- Der Preis richtet sich an eine kleinere Käufergruppe
- Vor dem Verkaufsstart sollten Sie die städtebauliche Situation mit einem Architekten oder Anwalt klären
- Eine Bescheinigung über das Fehlen städtebaulicher Verstöße schafft Sicherheit
Jeder Fall ist anders: Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt oder Architekten Ihres Vertrauens.
Häufige Fragen
Kann jede Immobilie fuera de ordenación mit einer Hypothek belastet werden?
Nein. Es hängt von der Ursache und vom Hinweis im Gutachten ab. Schwere Warnungen schließen die Hypothek aus.
Was macht die Bank bei einer leichten Warnung?
Sie prüft den Vorgang und kann zusätzliche Sicherheiten verlangen.
Wirkt sich das auf den Verkaufspreis aus?
In der Regel ja: Diese Immobilien haben meist einen niedrigeren Preis und sind schwieriger zu verkaufen.
Wie finde ich meine Situation heraus?
Mit einem Architekten oder Anwalt, der die Baugenehmigung, die Planung sowie die Grundbuch- und Katasterlage prüft.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Consultas a entidades bancarias y tasadores de la Costa del Sol; Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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