Antworten für Eigentümer
Ist ein notarielles Protokoll vor einer Hypothek Pflicht?
Wenn Ihr Käufer eine Finanzierung braucht, hat die Unterzeichnung des Verkaufs eine Mindestfrist, die Sie vom ersten Tag an kennen sollten.
KURZE ANTWORT
Seit dem Gesetz 5/2019 muss, wer als Verbraucher eine Hypothek auf eine Wohnung oder ein Haus unterzeichnet, zuvor zum Notar, der ihm die Bedingungen erklärt und prüft, ob er sie verstanden hat. Kauft Ihr Käufer mit Hypothek, kann der Verkauf erst unterzeichnet werden, wenn dieser Schritt abgeschlossen ist, und die Unterlagen müssen ihm mindestens zehn Tage vorher vorliegen.
IN DIESEM ARTIKEL
Das ist ein Schritt des Käufers, nicht Ihrer, aber er bestimmt Ihren Zeitplan. Wer weiß, wie er funktioniert, vermeidet einen Unterzeichnungstermin, der sich später nicht einhalten lässt.
Was das vorherige notarielle Protokoll ist
Das Gesetz 5/2019 über Immobiliarkreditverträge setzte die europäische Richtlinie 2014/17/EU um, um Hypotheken wieder Vertrauen und Transparenz zu geben. Eine der Neuerungen: Bevor die Darlehensurkunde unterzeichnet wird, muss der Darlehensnehmer vor einem Notar ein Protokoll (acta notarial) unterzeichnen, in dem festgehalten wird, dass er alle Informationen erhalten und verstanden hat. Es wird auch Transparenzprotokoll (acta de transparencia) genannt.
So läuft es ab, Schritt für Schritt
Die Bank übergibt die Unterlagen
Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), das standardisierte Warnhinweisblatt und den Vertragsentwurf, mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung.
Der Notar prüft und erklärt
Er überprüft, dass alles ausgehändigt wurde, und klärt die Fragen des Darlehensnehmers: Zinsen, Gebühren, Kopplungsprodukte und die Folgen von Zahlungsausfall.
Das Protokoll wird unterzeichnet
Spätestens am Tag vor der Darlehensurkunde. Ohne Protokoll genehmigt der Notar die Hypothek nicht.
Was dem Darlehensnehmer erklärt wird
- Zinsen: der Unterschied zwischen festem und variablem Zinssatz und, bei Letzterem, an welchen Referenzindex er gekoppelt ist. Der Notar rechnet Simulationen mit verschiedenen Szenarien durch.
- Verzugszinsen: was ein Zahlungsverzug kostet.
- Gebühren: Eröffnung, vorzeitige Rückzahlung und Verzug.
- Bewertungswert: warum er bei einer Zwangsversteigerung wichtig ist und wann eine drohen kann.
Was das für Sie als Verkäufer bedeutet
- Fragen Sie im Angebot, ob der Käufer eine Hypothek braucht und bei welcher Bank
- Legen Sie die Unterzeichnung nicht vor Ablauf der Zehn-Tage-Frist fest
- Lassen Sie Spielraum, wenn auf Ihrer Seite eine Hypothek zu löschen ist
- Erwägen Sie, in den Arras-Vertrag eine realistische Frist aufzunehmen
Gilt für Darlehen mit Hypothek auf Wohnimmobilien an natürliche Personen als Verbraucher. Andere Fälle (zum Beispiel Gesellschaften) unterliegen anderen Regeln.
Häufige Fragen
Wer bezahlt das notarielle Protokoll?
Es ist ein Schritt im Hypothekenprozess. Die Kosten verteilt das Gesetz auf Bank und Kunde, daher fragen Sie am besten die Bank und den Notar des Käufers.
Kann es am Tag der Urkunde unterzeichnet werden?
Nein. Das Protokoll muss spätestens am Tag vor der Hypothekenurkunde unterzeichnet werden.
Betrifft es den Verkäufer?
Indirekt: Es verschiebt den frühestmöglichen Unterzeichnungstermin des Kaufvertrags, wenn der Käufer den Kauf finanziert.
Unterzeichnet es auch ein ausländischer Käufer?
Ja, wenn er mit einer Hypothek in Spanien finanziert. Spricht er kein Spanisch, sollte er mit Dolmetscher erscheinen oder der Notar eine Übersetzung vorsehen.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Gesetz 5/2019 über Immobiliarkreditverträge; Richtlinie 2014/17/EU; Consejo General del Notariado. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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