Antworten für Eigentümer
Kann ich meine Hypothek selbst löschen lassen, sobald sie vollständig bezahlt ist?
Mit der letzten Rate verschwindet die Hypothek nicht aus dem Grundbuch. Sie muss gelöscht werden, und das ist weniger kompliziert, als es klingt.
KURZE ANTWORT
Sie können es selbst erledigen: 1) Die Bank stellt Ihnen die Schuldenfreiheitsbescheinigung (certificado de deuda cero) aus, 2) Sie unterzeichnen die Löschungsurkunde bei einem Notariat, 3) das modelo 600 wird beim Steueramt (oficina liquidadora) eingereicht und 4) die Löschung wird im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eingetragen. Wenn Sie mit laufender Hypothek verkaufen, wird sie am Tag der Unterzeichnung des Verkaufs mit einem Bankscheck gelöscht.
IN DIESEM ARTIKEL
Solange die Hypothek eingetragen ist, erscheint sie im Grundbuchauszug (Nota Simple) als Belastung. Das kann einen Verkauf oder eine neue Finanzierung bremsen, obwohl Sie nichts mehr schulden.
Die vier Schritte der Löschung
Die Bank
Fragen Sie den Gesamtbetrag der Restschuld an: Kapital, Zinsen bis zum Stichtag und, je nach Vertrag, die Löschungsgebühr. Nach der Zahlung stellt die Bank die Schuldenfreiheitsbescheinigung aus, die belegt, dass das Darlehen getilgt ist.
Das Notariat
Mit dieser Bescheinigung und den Daten der Hypothek und des Grundstücks bereitet das Notariat die Löschungsurkunde vor. Ein bevollmächtigter Vertreter der Bank unterzeichnet sie im Namen des Instituts.
Das Steueramt
Mit der Kopie der Urkunde wird das modelo 600 der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados) eingereicht. Die Löschung löst keine Steuer aus, muss aber abgerechnet und die Urkunde abgestempelt werden.
Das Grundbuch (Registro de la Propiedad)
Die gesamten Unterlagen werden eingereicht und die Eintragung der Löschung beantragt. Nach wenigen Tagen meldet das Grundbuch die Erledigung, und die Hypothek verschwindet aus dem Grundbuchauszug.
Was bei sehr alten Hypotheken gilt
Ausnahmsweise kann eine alte Hypothek direkt im Grundbuch gelöscht werden, ohne Bank und Notariat, wenn seit der letzten in der Hypothekenurkunde genannten Fälligkeit mehr als zwanzig Jahre vergangen sind und es keine Forderungen gab. Das ist ein technisches Verfahren: Lassen Sie es am besten von einem Anwalt prüfen.
Wenn Sie mit noch laufender Hypothek verkaufen
Wenn der Käufer das Darlehen nicht übernimmt, wird die Hypothek im Moment des Verkaufs gelöscht. Normalerweise geschieht das am selben Tag, im selben Notariat und unmittelbar vor der Kaufurkunde:
- Die Bank erstellt eine Bescheinigung mit der genauen Schuld zum Unterzeichnungsdatum
- Der Käufer bringt einen Bankscheck über diesen Betrag mit, der dem Vertreter der Bank übergeben wird
- Der Vertreter unterzeichnet die Löschungsurkunde sofort
- Die Löschung muss vor dem Kauf des neuen Eigentümers eingetragen sein
Fordern Sie die Schuldbescheinigung bei der Bank rechtzeitig vor der Unterzeichnung an: Die genaue Summe hängt vom Tag ab.
So wissen Sie, wie viel Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich bleibt.
Prüfen Sie vor der Unterzeichnung auch, ob im Grundbuchauszug weitere Belastungen stehen: steuerliche Belastungen oder Pfändungen.
Häufige Fragen
Muss ich für die Löschung zahlen?
Sie zahlen die Restschuld und, je nach Vertrag, eine Löschungsgebühr. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Urkunde. Fragen Sie Ihre Bank und Ihren Notar nach dem genauen Betrag.
Wie lange braucht das Grundbuch für die Eintragung der Löschung?
In der Regel wenige Tage. Danach können Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple) anfordern, um zu prüfen, dass die Hypothek verschwunden ist.
Kann ich verkaufen, ohne vorher gelöscht zu haben?
Ja. Das ist der Normalfall: Die Hypothek wird mit dem Geld aus dem Verkauf am Tag der Unterzeichnung gelöscht.
Und wenn die Bank nicht mehr existiert oder fusioniert wurde?
Das Institut, das ihr nachgefolgt ist, unterzeichnet. Ein Anwalt oder die Gestoría (Behördendienstleister) ermittelt den Rechtsnachfolger und bereitet die Unterlagen vor.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Ley Hipotecaria (Hypothekengesetz); Registro de la Propiedad; Agencia Tributaria (modelo 600); Consejo General del Notariado. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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