Antworten für Eigentümer
Auf meiner Immobilie ist ein embargo (Pfändung) eingetragen: Kann ich sie verkaufen?
Ein embargo im Grundbuch beendet den Verkauf nicht, verlangt aber Methode: Es wird mit einem Teil des Preises bezahlt und am selben Tag gelöscht.
KURZE ANTWORT
Eine Immobilie mit embargos kann verkauft werden, wenn die Schuld mit dem Geld aus dem Verkauf bezahlt und das embargo im Grundbuch gelöscht wird. Bei embargos von Behörden wird eine carta de pago (Zahlungsaufforderung der Verwaltung) verwendet; bei gerichtlichen ein Scheck an den Gläubiger und ein Löschungsbeschluss (mandamiento de cancelación) des Richters. Ein Anwalt ist unerlässlich.
IN DIESEM ARTIKEL
Dieser Artikel behandelt nur embargos, die auf der Immobilie lasten, nicht Pfändungen von Gehältern, Konten oder anderen Vermögenswerten. Er zeigt die Perspektive des Verkäufers und des Käufers, der sicher kaufen möchte.
Was ein embargo auf einer Immobilie ist
Es ist eine rechtliche Maßnahme gegen eine Immobilie zur Deckung einer offenen Schuld. In Spanien kann sie auf einer gerichtlichen Anordnung oder auf einem Verwaltungsakt einer lokalen, regionalen oder nationalen Behörde beruhen. Sowohl das Gericht als auch öffentliche Stellen können die Beschlagnahme von Vermögenswerten des Schuldners anordnen, um die Schuld zu begleichen, und nicht-monetäre Vermögenswerte im Wege der Versteigerung verwerten.
Embargo einer öffentlichen Verwaltung
Die meisten gehen auf Schulden bei der Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde), bei der Sozialversicherung oder bei der Gemeinde zurück (IBI, Müllgebühren, plusvalía municipal, die kommunale Wertzuwachssteuer). Zur Löschung:
- Holen Sie von der Verwaltung die carta de pago mit der Gesamtschuld (Hauptforderung, Zinsen und Kosten) zum Datum der Unterzeichnung ein.
- Ziehen Sie diesen Betrag von dem Geld ab, das dem Verkäufer beim Notar gezahlt wird, und lassen Sie ihn in der Urkunde festhalten.
- Die carta de pago hat eine Frist für die Zahlung ohne zusätzliche Zinsen: Nach der Unterzeichnung bleiben einige Tage zur Zahlung.
- Zahlen Sie bei einer der darin genannten Banken und bewahren Sie den Beleg auf.
- Die Verwaltung stellt den Löschungsbeschluss für das Grundbuch aus, das das embargo nach Erhalt löscht.
- Es empfiehlt sich, einen Betrag vom Preis einzubehalten, um die Kosten des Löschungsverfahrens zu decken.
Embargo aufgrund einer gerichtlichen Anordnung
Es geht auf die Vollstreckung eines Urteils wegen einer Zahlungspflicht zurück, die der Schuldner nicht freiwillig erfüllt hat. Zur Löschung:
- Der Verkäufer oder sein Anwalt nimmt Kontakt mit dem Gläubiger auf, um ein Dokument mit der Gesamtschuld samt Zinsen und Kosten zum Datum der Unterzeichnung festzulegen.
- Einer der Schecks für die Zahlung an den Verkäufer wird in dieser Höhe auf den Gläubiger ausgestellt. Der Gläubiger holt ihn beim Notar ab und unterschreibt, dass die Schuld bezahlt ist.
- Beim Notar legt der Gläubiger ein von seinem Anwalt und Prozessvertreter (procurador) unterzeichnetes Schreiben vor, mit dem er beim Gericht die Aufhebung des embargo beantragt. Es empfiehlt sich außerdem, dass er sich verpflichtet, nichts weiter zu fordern.
- Daraufhin stellt der Richter den Löschungsbeschluss für das Grundbuch aus, das das embargo nach Erhalt löscht.
Lesen Sie auch die afecciones fiscales, die Löschung der Hypothek und die IBI-Schuld. Fragen Sie immer Ihren Anwalt.
Häufige Fragen
Kann jemand eine Immobilie mit embargo kaufen?
Ja, und zwar mit voller Sicherheit, wenn es zum Zeitpunkt der Unterzeichnung mit einem Teil des Preises und mit rechtlicher Beratung gelöscht wird.
Wer zahlt die Schuld?
Sie wird aus dem Geld des Verkäufers bezahlt, mit einem Scheck oder einer carta de pago, am Tag der Unterzeichnung oder in den folgenden Tagen, wenn die carta de pago es erlaubt.
Wann verschwindet das embargo aus dem Grundbuch?
Wenn das Grundbuch den Löschungsbeschluss der Verwaltung oder des Richters erhält.
Was sollte vom Preis einbehalten werden?
Ein Betrag zur Deckung der Kosten des Löschungsverfahrens, zusätzlich zur Schuld.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Registro de la Propiedad; Ley de Enjuiciamiento Civil; Ley General Tributaria. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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