Valeur ajoutée · Juridique
Locations touristiques en Espagne : comment la réforme de la loi sur la propriété horizontale change les règles
À partir du 3 avril 2025, la location touristique dans un immeuble en propriété horizontale exige l’autorisation de la communauté. Voici ce qui change pour les propriétaires et les communautés.
RÉPONSE COURTE
La loi organique 1/2025, du 2 janvier, a modifié la loi sur la propriété horizontale. À partir du 3 avril 2025, la location touristique dans un immeuble en communauté exige l’autorisation expresse des propriétaires, à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts de participation. La communauté peut aussi ajouter jusqu’à 20 % aux charges communes de ces propriétaires, et ceux qui exploitent déjà peuvent continuer sous un régime transitoire.
DANS CET ARTICLE
Article de l’avocate Emely Jelic, rédigé en mai 2025. Ce sont des informations générales, pas un conseil juridique.
Pourquoi la loi a-t-elle changé ?
L’essor des locations touristiques a suscité un débat croissant dans les communautés de propriétaires (comunidades de propietarios), en raison de son impact sur la cohabitation entre voisins et sur la disponibilité de logements résidentiels. En réponse, la loi organique 1/2025, du 2 janvier, a introduit des modifications substantielles dans la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Elle donne aux communautés de propriétaires un plus grand contrôle sur l’usage touristique des logements privés dans des immeubles partagés.
Quels sont les cinq changements clés ?
Autorisation préalable de la communauté
À partir du 3 avril 2025, tout propriétaire qui souhaite utiliser un bien pour la location touristique a besoin de l’autorisation expresse de la communauté. Elle exige le vote favorable des trois cinquièmes des propriétaires, représentant les trois cinquièmes des quotes-parts de participation.
Pouvoirs du président
Le président de la communauté peut exiger la cessation immédiate d’une activité de location touristique dépourvue d’autorisation communautaire préalable, ce qui donne à la communauté des outils efficaces pour agir rapidement.
Charges communes plus élevées
La communauté peut imposer une hausse allant jusqu’à 20 % des charges communes des propriétaires qui utilisent leur bien pour la location touristique, afin de compenser l’usage plus intensif des équipements et services partagés comme les ascenseurs, le nettoyage et la sécurité.
Interdiction générale de l’usage touristique
En principe, l’usage touristique des logements en régime de propriété horizontale est interdit, sauf si la communauté en décide autrement. L’objectif est de protéger le caractère résidentiel des immeubles.
Régime transitoire
Les propriétaires qui louaient déjà à des fins touristiques avant l’entrée en vigueur de la loi peuvent continuer sans nouvelle autorisation, à condition de respecter la réglementation touristique en vigueur. Si le logement perd sa licence, par exemple à la suite d’un changement de propriétaire, l’autorisation de la communauté est nécessaire pour reprendre l’activité.
Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires ?
- Demande d’autorisation : vous devez la demander à la communauté et l’obtenir avant de commencer l’activité de location touristique.
- Respect de la réglementation : vous devez aussi respecter la réglementation touristique du secteur, en plus de ce que fixe la communauté.
- Responsabilité financière : vous pouvez devoir payer des charges communes plus élevées et des pénalités en cas de non-respect.
Qu’est-ce que cela signifie pour les communautés de propriétaires ?
- Évaluation des demandes : examiner chaque demande en tenant compte de son impact sur la vie de la communauté et les services partagés.
- Prise de décision : approuver, limiter, conditionner ou interdire les locations touristiques par des décisions adoptées à la majorité qualifiée exigée par la loi.
- Mesures correctives : exiger la cessation de l’activité non autorisée et engager des actions en justice si nécessaire.
Conclusion
La réforme marque une étape importante vers une réglementation plus équilibrée, adaptée à la réalité actuelle des locations touristiques. En donnant aux communautés plus de contrôle sur l’usage des logements, la loi cherche à protéger l’harmonie entre voisins et la fonction résidentielle des immeubles. Propriétaires et communautés doivent être bien informés et prêts à appliquer les nouvelles dispositions.
Article de l’avocate Emely Jelic (advokatemelyjelic.com).
Questions fréquentes
Ai-je besoin de l’accord de ma communauté pour louer mon logement à des touristes ?
Oui. À partir du 3 avril 2025, la location touristique dans un immeuble en propriété horizontale exige l’autorisation expresse de la communauté, avec l’accord des trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts de participation.
La communauté peut-elle faire payer davantage les propriétaires qui louent à des touristes ?
Oui. Elle peut imposer une hausse allant jusqu’à 20 % des charges communes des propriétaires qui utilisent leur bien pour la location touristique.
Et si je louais déjà avant l’entrée en vigueur de la loi ?
Vous pouvez continuer sans nouvelle autorisation si vous respectez la réglementation touristique en vigueur. Si le logement perd sa licence, par exemple lors d’un changement de propriétaire, vous aurez besoin de l’autorisation de la communauté pour reprendre.
Le président peut-il faire cesser une location touristique non autorisée ?
Oui. Le président peut exiger la cessation immédiate d’une activité de location touristique qui n’a pas d’autorisation communautaire préalable.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Loi organique 1/2025, du 2 janvier, modifiant la loi sur la propriété horizontale (LPH) ; article de l’avocate Emely Jelic. Dernière mise à jour: 19 mai 2025.
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