Réponses pour les propriétaires
Mon logement est « fuera de ordenación » (hors ordonnancement) : de quoi s’agit-il et quelles conséquences ?
C’est une expression que l’on entend beaucoup à Marbella. Elle signifie que le bien a des limitations d’usage et de travaux, et cela se voit sur le prix.
RÉPONSE COURTE
Un logement est fuera de ordenación dans deux cas : il était légal, mais une modification ultérieure du planeamiento (plan d’urbanisme) l’a laissé hors cadre, ou il a été construit sans licence ou hors paramètres et l’action de l’Administration pour rétablir la légalité est prescrite. Il n’autorise que des travaux de conservation et d’entretien, et son prix est généralement plus bas.
DANS CET ARTICLE
Pour un vendeur, l’essentiel est de savoir de quel type de situation relève votre bien, car cela change ce que vous pouvez proposer et à qui.
Les deux cas
Il était légal et ne l’est plus
Il a été construit avec sa licence, mais une modification ultérieure du planeamiento a changé les paramètres sous lesquels il avait été construit. Il était légal à l’époque et est passé sous le régime du fuera de ordenación.
Il a été construit hors norme
Il a été réalisé sans licence ou sans respecter le planeamiento, et le délai dont disposait l’Administration pour rétablir la légalité s’est écoulé. C’est le cas de nombreux logements de Marbella construits pendant le boom précédant la crise (de 2001 à 2007).
Ce que cette situation implique
Elle limite les possibilités d’usage, d’occupation et de transmission. La principale restriction est que seuls les travaux de conservation et d’entretien sont autorisés. On ne peut pas augmenter sa taille ni son volume ni, en général, réaliser des travaux qui donnent plus de valeur au logement. L’objectif du régime est que, lorsque la durée de vie utile du bâtiment est épuisée, il disparaisse de lui-même. Par exemple, un logement fuera de ordenación détruit par un incendie peut ne pas pouvoir être reconstruit.
Effet sur la vente
- Le prix est généralement plus bas
- Il est plus difficile à vendre : l’acheteur doit comprendre les limitations
- Beaucoup de banques n’accordent pas d’hypothèque, selon la gravité (lisez peut-on l’hypothéquer)
- Un certificat d’absence d’infraction urbanistique est une garantie supplémentaire qu’ils demandent souvent
Chaque bien étant différent, consultez votre avocat ou votre architecte de confiance.
Questions fréquentes
Puis-je rénover un logement fuera de ordenación ?
Uniquement des travaux de conservation et d’entretien. On ne peut pas augmenter la taille ou le volume ni réaliser des travaux qui donnent plus de valeur au logement.
Peut-on le vendre ?
Oui, mais à un prix plus bas et auprès d’un groupe d’acheteurs plus restreint. L’acheteur doit connaître la situation.
Et s’il est détruit ?
Il peut ne pas pouvoir être reconstruit ni continuer à être utilisé, car le régime est transitoire.
Comment savoir si mon bien l’est ?
Un architecte ou un avocat examine la licence, le planeamiento en vigueur et la situation au registre foncier et au cadastre.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Ayuntamiento de Marbella (planeamiento urbanístico) ; Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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