Réponses pour les propriétaires
Peut-on hypothéquer un logement « fuera de ordenación » (hors ordonnancement) ?
Si votre bien est en fuera de ordenación, votre acheteur aura probablement du mal à le financer. Cela dépend de la cause et de l’expertise.
RÉPONSE COURTE
C’est compliqué, mais pas impossible. Les banques se fondent sur les avertissements de l’expertise : avec un avertissement grave (sol public, espace vert, usage non résidentiel), elles n’accordent pas d’hypothèque ; avec un avertissement léger, elles étudient l’opération et peuvent demander des garanties supplémentaires.
DANS CET ARTICLE
Si vous savez déjà ce qu’est un logement fuera de ordenación, la question suivante est de savoir s’il peut être financé. Voici ce que nous disent les banques et les experts de la Costa del Sol.
Pourquoi les banques hésitent
Les banques ne veulent pas prendre de risques et assimilent ces logements à des biens « illégaux », qui peuvent ne pas constituer une garantie suffisante pour un prêt hypothécaire. Cela dit, selon la cause du fuera de ordenación, certaines banques ont accordé des hypothèques. Marbella est un cas particulier en raison du nombre de logements dans cette situation.
Ce que regarde la banque : l’expertise
Avertissement grave
La banque n’accorde pas l’hypothèque : le logement n’est pas considéré comme une garantie. C’est le cas des biens situés sur le domaine public, sur des espaces verts, sur des parcelles classées pour des parcs et jardins ou avec une qualification non résidentielle.
Avertissement léger
La banque étudie l’opération et peut demander des garanties supplémentaires. C’est le cas des logements situés sur une parcelle résidentielle pour lesquels l’expert estime que l’infraction urbanistique est moins grave.
Ce que cela signifie pour le vendeur
- Votre acheteur peut devoir payer comptant ou avec davantage de fonds propres
- Le prix s’ajuste à un groupe d’acheteurs plus restreint
- Il convient de clarifier la situation urbanistique avec un architecte ou un avocat avant de mettre le bien en vente
- Un certificat d’absence d’infraction urbanistique contribue à rassurer
Chaque cas est différent : consultez votre avocat ou votre architecte de confiance.
Questions fréquentes
Tout logement fuera de ordenación peut-il être hypothéqué ?
Non. Cela dépend de la cause et de l’avertissement de l’expertise. Les avertissements graves ferment la porte à l’hypothèque.
Que fait la banque face à un avertissement léger ?
Elle étudie l’opération et peut demander des garanties supplémentaires.
Cela affecte-t-il le prix de vente ?
En général oui : ces logements ont souvent un prix plus bas et sont plus difficiles à vendre.
Comment connaître ma situation ?
Avec un architecte ou un avocat qui examine la licence, le planeamiento (plan d’urbanisme) et la situation au registre foncier et au cadastre.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Consultations de banques et d’experts de la Costa del Sol ; Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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