Réponses pour les propriétaires
Que sont les afecciones fiscales (charges fiscales) qui figurent dans la nota simple ?
Elles figurent dans la rubrique des charges et font peur, mais ce n’est presque jamais une dette en cours. L’essentiel est de vérifier qu’elles sont périmées.
RÉPONSE COURTE
Une afección fiscal (charge fiscale) est une mention du Registre de la Propiedad (registre foncier espagnol) qui rattache le bien, pendant cinq ans, à une éventuelle liquidation complémentaire de l’impôt de la dernière transmission (droits de mutation, actes juridiques documentés ou successions et donations). Ce n’est pas une dette : c’est un avertissement pour les futurs acquéreurs. Ce qui compte, c’est qu’elle soit périmée ou que l’impôt ait été correctement liquidé.
DANS CET ARTICLE
Si vous avez déjà lu la Nota Simple (extrait du Registre) de votre bien, vous avez sûrement vu une mention de ce type. Voici ce qu’elle signifie et ce qu’il faut faire.
Ce que dit exactement la mention
La rédaction habituelle est la suivante : « Ce bien reste affecté pendant cinq ans, à compter de la date de la liquidation, au paiement des liquidations qui pourraient, le cas échéant, être émises au titre de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes Juridiques Documentés, et se trouve libéré à concurrence d’une somme acquittée par autoliquidation ». Pour qui n’est pas habitué, on dirait que la propriété a des paiements en suspens. En général, ce n’est pas le cas.
Qu’est-ce qu’une afección fiscal
On l’appelle aussi mention marginale d’affectation fiscale. Elle est ajoutée chaque fois qu’un bien est transmis dans le cadre d’une opération soumise à des impôts tels que les Transmissions Patrimoniales, les Actes Juridiques Documentés ou les Successions et Donations. C’est une inscription qui rattache le bien enregistré à la possible liquidation complémentaire de cet impôt pendant cinq ans. Elle fonctionne comme un avertissement aux acquéreurs potentiels : l’Agence fiscale espagnole (Hacienda) pourrait émettre une liquidation complémentaire.
Ce qu’il faut vérifier
- Que l’afección soit périmée : plus de cinq ans se sont écoulés depuis la date indiquée
- Si elle ne l’est pas, que l’impôt de l’opération précédente ait été correctement liquidé
- Qu’il n’y ait pas d’autres charges dans la nota simple : hypothèques ou saisies
- Que votre avocat examine la nota simple avant la signature
Si l’impôt n’a pas été correctement liquidé et que l’afección est toujours en vigueur, l’Agence fiscale espagnole pourrait réclamer la liquidation complémentaire au nouveau propriétaire. C’est pourquoi les avocats des acheteurs la vérifient.
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Questions fréquentes
Est-ce une dette ?
Non. C’est un avertissement indiquant que l’Administration pourrait liquider de nouveau l’impôt pendant cinq ans. Passé ce délai, elle est périmée.
Peut-on la faire annuler ?
Une fois périmée, elle est radiée du Registre de la Propiedad, normalement à la demande du titulaire.
Freine-t-elle la vente ?
En général non, si elle est périmée ou si l’impôt a été correctement liquidé. Les avocats des acheteurs la vérifient.
Où la voir ?
Dans la rubrique des charges de la nota simple, demandée au Registre de la Propiedad.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Registro de la Propiedad ; Ley General Tributaria ; Agencia Tributaria. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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