Réponses pour les propriétaires
Mon bien fait l’objet d’une saisie inscrite : puis-je le vendre ?
Une saisie inscrite au Registre ne bloque pas la vente, mais elle exige de la méthode : on la paie avec une partie du prix et on la lève le jour même.
RÉPONSE COURTE
On peut vendre un bien avec des saisies si la dette est payée avec l’argent de la vente et si la saisie est radiée du Registre. Pour les saisies d’administrations, on utilise une carta de pago (avis de paiement) ; pour les saisies judiciaires, un chèque au créancier et un mandamiento de cancelación (ordre de mainlevée) du juge. Un avocat est indispensable.
DANS CET ARTICLE
Cet article ne traite que des saisies qui portent sur le bien immobilier, pas de celles sur les salaires, les comptes ou d’autres actifs. C’est le point de vue du vendeur et de l’acheteur qui veut acheter en toute sécurité.
Qu’est-ce qu’une saisie sur un bien immobilier
C’est une action légale portant sur un immeuble pour couvrir une dette en suspens. En Espagne, elle peut provenir d’une décision de justice ou d’un acte administratif d’une administration publique locale, régionale ou nationale. Tant le tribunal que les organismes publics peuvent ordonner la saisie des biens du débiteur pour solder la dette, et liquider les actifs non monétaires aux enchères.
Saisie d’une administration publique
La plupart proviennent de dettes envers l’Agencia Tributaria (Agence fiscale espagnole), la Sécurité sociale ou la mairie (IBI, ordures ménagères, plusvalía municipal, soit la taxe municipale sur la plus-value). Pour la lever :
- Obtenez de l’administration la carta de pago (avis de paiement) indiquant la dette totale (principal, intérêts et frais) à la date de la signature.
- Déduisez ce montant de l’argent qui sera versé au vendeur chez le notaire, et faites-le figurer dans l’acte.
- La carta de pago prévoit un délai pour payer sans intérêts supplémentaires : après la signature, on dispose de quelques jours pour la régler.
- Payez dans l’une des banques indiquées sur le document et conservez le justificatif.
- L’administration émet le mandamiento de cancelación (ordre de mainlevée) de la saisie à l’intention du Registre, qui la radie dès réception.
- Il est recommandé de retenir sur le prix une somme destinée à couvrir les frais de la procédure de mainlevée.
Saisie par décision de justice
Elle résulte de l’exécution d’un jugement relatif à une obligation de paiement que le débiteur n’a pas exécutée volontairement. Pour la lever :
- Le vendeur ou son avocat contacte le créancier pour fixer un document indiquant la dette totale, avec intérêts et frais, à la date de la signature.
- L’un des chèques du paiement au vendeur est émis à l’ordre du créancier pour ce montant. Le créancier le retire chez le notaire et signe que la dette est payée.
- Chez le notaire, le créancier remet un écrit signé par son avocat et son procurador (représentant judiciaire) demandant au tribunal la levée de la saisie. Il est aussi souhaitable qu’il s’engage à ne rien réclamer de plus.
- Sur cette base, le juge émet le mandamiento de cancelación (ordre de mainlevée) à l’intention du Registre, qui radie la saisie dès réception.
Voyez aussi les afecciones fiscales, lever l’hypothèque et la dette d’IBI. Consultez toujours votre avocat.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un bien faisant l’objet d’une saisie ?
Oui, en toute sécurité si elle est levée au moment de la signature avec une partie du prix et avec un conseil juridique.
Qui paie la dette ?
Elle est payée avec l’argent du vendeur, par chèque ou carta de pago (avis de paiement), le jour même de la signature ou dans les jours suivants si la carta de pago le permet.
Quand la saisie disparaît-elle du Registre ?
Lorsque le Registre reçoit le mandamiento de cancelación (ordre de mainlevée) de l’administration ou du juge.
Que convient-il de retenir sur le prix ?
Une somme destinée à couvrir les frais de la procédure de mainlevée, en plus de la dette.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Registro de la Propiedad ; Ley de Enjuiciamiento Civil ; Ley General Tributaria. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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